商品房轉(zhuǎn)安置房利于消化存量房

文 聞 之

日前，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在瑞士達(dá)沃斯出席與世界經(jīng)濟(jì)論壇國際工商理事會(huì)代表對(duì)話會(huì)時(shí)，就中國應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)問題時(shí)講話指出，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求是長期的，并將帶動(dòng)國內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場在一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。針對(duì)總理送出的“定心丸”，業(yè)內(nèi)專家表示，現(xiàn)階段中國住宅需求仍處于增長通道，尚未到達(dá)歐美市場的成熟平穩(wěn)期，只是三、四線城市前兩三年開發(fā)過猛，需要花時(shí)間去庫存化。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場并無全局性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而一、二線樓市已經(jīng)開始復(fù)蘇。

中央層面為地方提供政策“方便”

對(duì)于三、四線城市去庫存化這一問題，春節(jié)前國家住建部已發(fā)布消息，擬出臺(tái)收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見，在此基礎(chǔ)上，住建部將督促庫存存量較高的城市，出臺(tái)將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的支持措施。在解釋中央層面為地方盡可能提供政策“方便”的新政時(shí)，住建部部長陳政高提出，房地產(chǎn)庫存較高的三、四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要，住建部擬出臺(tái)收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見。住建部此舉主要是為了督促存量較高的城市消化庫存。由于三、四線城市的房地產(chǎn)仍處于下行通道中，因此2015年地方救市的愿望更加強(qiáng)烈，同時(shí)，這些城市地方政府的救市措施會(huì)更加多樣，力度也將比2014年要大。

在此情況下，中央也不得不“幫把手”。按照住建部剛剛出臺(tái)的新政顯示，2015年住建部在保障性住房方面的主要工作之一，就是將集中在“督促存量較高的城市出臺(tái)將商品房轉(zhuǎn)化為安置房的支持措施”。這樣一來，一方面保障性住房及棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)建設(shè)，政府可通過資金補(bǔ)貼的方式實(shí)現(xiàn)保障；另一方面這樣做也能夠有效幫助三、四線城市去庫存。除此之外，新年伊始，地方政府再次出手救市的措施已經(jīng)頻頻出現(xiàn)。如進(jìn)入新年的短短20多天中，已有紹興市、廈門市以及四川省等地出臺(tái)了樓市救市政策，其中紹興的“微刺激”主要以購房稅收補(bǔ)貼為主，而廈門和四川則集中在清理樓市的行政干預(yù)、全面取消限購。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，在救市上，地方政府會(huì)不遺余力，該用的招都將用上。比如，按照紹興市公布的房產(chǎn)新政，從2015年2月15日起在紹興將實(shí)行包括購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等優(yōu)惠政策。其中最具操作性的，是購房者在政策有效期間購房，可獲得房款成交計(jì)稅價(jià)0.8%的稅收補(bǔ)貼。以總價(jià)100萬元的住房為例，無論是新房或二手房，都可獲得8000元稅收補(bǔ)貼。紹興市住建局有關(guān)人士表示，此次出臺(tái)的政策主要是通過房產(chǎn)交易稅收額度的補(bǔ)貼來減輕購房者負(fù)擔(dān)，而不是由地方政府出資直接進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼。新年伊始就開始救市，與紹興地產(chǎn)低迷有直接關(guān)系。據(jù)紹興市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2014年12月紹興商品住宅成交848套，環(huán)比下降7.3%。而這樣的“成績”，也是開發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果。

從2014年來看，限購限貸退出后，樓市成交沒有從根本上好轉(zhuǎn)。為保證土地收入及地方經(jīng)濟(jì)增長，2015年會(huì)有更多地方政府采取更大幅度的稅收減免等措施，千方百計(jì)來刺激地方樓市增長。雖然房地產(chǎn)市場將繼續(xù)調(diào)整，在供過于求的局面依然存在的情況下，由于2014年新房開工數(shù)和土地銷量下降，2015年供應(yīng)量增幅將有所降低，供過于求的局面將略有改善。

樓市剛性需求仍處增長通道

曾經(jīng)火熱的中國樓市，在剛剛過去的一年中降溫現(xiàn)象十分明顯。對(duì)此，國務(wù)院總理李克強(qiáng)春節(jié)前在達(dá)沃斯表示，“中國實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化必然會(huì)伴隨著城鎮(zhèn)化，對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求是長期的。至于房地產(chǎn)市場在一定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整，這也是正常的。”專家指出，當(dāng)前房地產(chǎn)增速處于調(diào)整階段，并沒有出現(xiàn)危機(jī)，房價(jià)在適當(dāng)波動(dòng)中擠出了投機(jī)性需求，剛性需求將支撐樓市繼續(xù)前行，預(yù)計(jì)2015年下半年房地產(chǎn)市場將可能回暖。

據(jù)筆者春節(jié)前在山東濟(jì)南樓市走訪了解，該市的樓市在2014年9月陷入低迷之后，12月份再次迎來成交高峰。當(dāng)月新建商品房網(wǎng)簽16089套，面積達(dá)153.3萬平方米，同比增長近九成，創(chuàng)年內(nèi)新高。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在各種政策松綁的利好刺激下，濟(jì)南的樓市年末成交量終于出現(xiàn)大幅增長。據(jù)了解，2014年7月，濟(jì)南取消住房限購政策，部分被限市民需求得到釋放，7、8月份樓市迎來短暫銷售旺季，其中7月份新建商品房成交量達(dá)106.8萬平方米。12月份新建商品房成交量達(dá)到153.3萬平方米、成交套數(shù)16089套，較11月份的66.1平方米、5900套交易量分別上漲了132%和172%，成為2014年成交量最高月份。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，濟(jì)南樓市出現(xiàn)年末翹尾與取消限購、央行降息、公積金政策調(diào)整等一系列松綁政策密切相關(guān)，加上各大開發(fā)商年底沖任務(wù)降價(jià)跑量，購房者的心理預(yù)期和剛需再次獲得釋放。經(jīng)過2014年的調(diào)整，樓市已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)較為穩(wěn)定的“新常態(tài)”。目前供需關(guān)系一改往年供不應(yīng)求的局面，市場均表現(xiàn)為供大于求，因此2015年上半年仍是消化存量的關(guān)鍵，價(jià)格總體會(huì)保持一種平穩(wěn)，大幅反彈的可能性不大。

而在其附近的河北石家莊市，商品住房銷售也呈量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。據(jù)石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的房地長市場運(yùn)行分析顯示，2014年，全市新建商品住房成交呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，剛性和改善性需求仍是市場主力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年，石家莊市新建商品住房上市面積為566萬平方米，同比增長58%；成交量552萬平方米，同比增長52%；成交均價(jià)為6410元／平方米，同比上漲1%；供求比為1.03：1，供求基本平衡。按成交面積劃分，90至144平方米的房產(chǎn)成交量占63%，本市居民購買量占87%。據(jù)分析，目前，國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控思路已很清晰，就是去行政化調(diào)控，用市場手段調(diào)控市場，既不會(huì)過度打壓，也不會(huì)采取過度刺激政策。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，預(yù)計(jì)2015年政府將繼續(xù)放寬房地產(chǎn)政策，以延緩調(diào)整步伐，并可能采取降低貸款利率的方式，增加稅務(wù)刺激，降低剛需房貸申請(qǐng)難度，放寬第二套房首付要求。由于供過于求，房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)調(diào)整，但調(diào)整幅度可能趨緩，由于政策變化，尤其是住建部將出臺(tái)商品房轉(zhuǎn)化為安置房的政策，這種促進(jìn)棚改與利用存量房的支持措施，將會(huì)對(duì)消化庫存房帶來利好，房價(jià)可能在2015年下半年趨穩(wěn)。

去庫存成為進(jìn)入“新常態(tài)”的主要特征

1月20日在內(nèi)蒙古包頭市舉行的全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在會(huì)上表示，隨著保障房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)和棚改的不斷深入，棚改房源將不再局限于政府主導(dǎo)建設(shè)，組織棚戶區(qū)居民回遷。而是可以讓應(yīng)接受保障的家庭到市場上購買，政府通過資金補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)保障。大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造的貨幣化安置政策，組織居民自主購買，或者由政府購買安置住房進(jìn)行安置，同時(shí)指導(dǎo)督促商品住房較多的城市出臺(tái)支持措施，積極將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，這也將會(huì)促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

近年來，我國在大規(guī)模推進(jìn)公租房建設(shè)的進(jìn)程中，目前公租房已經(jīng)有相當(dāng)存量，供不應(yīng)求的局面已經(jīng)大大緩解。因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，保障性住房要逐步從以實(shí)物為主向建設(shè)和租賃補(bǔ)貼并舉邁進(jìn)，只有“補(bǔ)磚頭”與“補(bǔ)人頭”相結(jié)合，才能基本滿足剛需住房者的需求。因?yàn)?，主?dǎo)市場的基本因素是供求關(guān)系，現(xiàn)在，政府不斷出臺(tái)政策以鼓勵(lì)合理的市場需求。這將對(duì)剛需的心理促動(dòng)非常大，加強(qiáng)了購房人入市的信心。因?yàn)?，中國人素來有以“擁有自己的房屋”作為安身立命必要條件的傳統(tǒng)，這導(dǎo)致剛需一直是推動(dòng)樓市發(fā)展的一大力量；其次，決定購房需求規(guī)模的長期因素是人口增長，人口流向即代表市場運(yùn)動(dòng)方向，大城市的集聚效應(yīng)與三四線城市對(duì)人員流動(dòng)吸引力匱乏的對(duì)比，中國住宅需求仍處于增長通道。

總之，今年在去庫存的主基調(diào)之上，城市去庫存化壓力分化將十分明顯。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，一線城市需求強(qiáng)勁，適當(dāng)刺激庫存可及時(shí)消化；二、三線城市在各種政策利好的刺激下，需求有望進(jìn)一步釋放，庫存經(jīng)過一定時(shí)間有望恢復(fù)至合理水平；一些過度開發(fā)的三、四線城市，則仍舊面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，所以，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，去庫存顯然成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)入“新常態(tài)”的一個(gè)主要特征?？梢韵胍?，2015年政策層面仍將保持寬松狀態(tài)，中央層面預(yù)計(jì)仍以房地產(chǎn)市場化、減少行政干預(yù)為基調(diào)，地方政府也將繼續(xù)在常見的公積金、契稅等等方面微調(diào)，整體基本維持2014年的格局，既不會(huì)出現(xiàn)過度打壓，亦不會(huì)采取過度刺激政策。

在2015年調(diào)控進(jìn)一步放松，促房地產(chǎn)向市場化轉(zhuǎn)型，去庫存、穩(wěn)成交仍然是重要目標(biāo)的形勢(shì)下，房地產(chǎn)維穩(wěn)將是大趨勢(shì)。在去庫存背景下，2015年上半年行業(yè)開發(fā)投資、新開工等指標(biāo)在慣性影響下，仍將延續(xù)回落格局；下半年，隨著市場預(yù)期和信心有所回升，加之貸款寬松格局形成，行業(yè)將持續(xù)盤整、平穩(wěn)運(yùn)行。因此，隨著一線城市改善型購房需求的釋放，以及市場預(yù)期的逐漸變化，總體上各種類型的城市去庫存壓力都將得到有效地釋放。