不動產(chǎn)登記“一石多鳥”

邵宇

由于未來土地管理制度和房地產(chǎn)稅收體系的重塑，房地產(chǎn)強(qiáng)投資（投機(jī)）屬性將更多地回歸其本身的居住屬性，房價的形成機(jī)制會更加合理。CFP供圖

國務(wù)院于2014年12月23日正式公布醞釀了7年之久的《不動產(chǎn)登記暫行條例》（下稱《條例》），將于2015年3月1日起施行。同時《中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證》已制定完畢，城市戶口使用“一權(quán)一證”的“單一版”，農(nóng)村戶口使用“一證多權(quán)”的“集成版”，即《房屋所有權(quán)證》將逐漸消失在歷史舞臺。

原定于2014年6月底前出臺的不動產(chǎn)登記條例整整推遲了半年，其中最主要的原因有兩個：一是涉及到需要統(tǒng)籌、整合現(xiàn)存的蕪雜的不動產(chǎn)登記體系，包括住建部、林業(yè)局、國土資源部、漁業(yè)、海洋等部門都有自己的一套不動產(chǎn)登記體系，需要統(tǒng)一整合成一個平臺;二是法律上的問題，《條例》會涉及到《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《草原法》、《森林法》和《農(nóng)村土地承包法》等多部法律條文的沖突，需要協(xié)調(diào)和修改。事實上，《條例》的本質(zhì)以及最為核心的部分，就是解決了不動產(chǎn)信息透明化和信息共享的問題，而這種信息透明化和共享的重要性在于：以不動產(chǎn)登記作為一個突破口，為保護(hù)民眾的基本財產(chǎn)權(quán)利提供基礎(chǔ);為國家反腐倡廉提供技術(shù)支持;并為消解房地產(chǎn)的強(qiáng)投資（投機(jī)）屬性和進(jìn)一步平抑房價泡沫提供接口。

民眾權(quán)利保障

最事關(guān)老百姓的一個問題，那就是個人權(quán)利是否得到保障以及怎么得到保障。首先最明確的一點：土地、房屋權(quán)的清晰確認(rèn)對老百姓的合法財產(chǎn)是一種明確的保護(hù)態(tài)度，只有在確權(quán)、公認(rèn)之后，老百姓手里的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、交易、流通才有可能得到公平、合理的價格。這也是國家出臺不動產(chǎn)登記制度的初衷之一。此外值得注意的是，不動產(chǎn)登記制度還涉及到農(nóng)民耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等，因此農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利也能從法律層面得到更好的保障。通過不動產(chǎn)登記，農(nóng)民對宅基地用益物權(quán)的處置、抵押和轉(zhuǎn)讓在操作上也更加規(guī)范有序。從政府角度出發(fā)，《條例》的出臺也提高了政府有關(guān)不動產(chǎn)事務(wù)的辦事效率和公平度。比如，不動產(chǎn)登記為今后拆遷戶的拆遷補(bǔ)款明確了相關(guān)程序，做出了對現(xiàn)場查驗的規(guī)定。只有合法的、確權(quán)的、登記的不動產(chǎn)，才能夠享受補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，這有利于政府補(bǔ)貼支出的公平性以及效果。

反腐利刃

很多人不看好不動產(chǎn)登記制度對于反腐的作用，理由在于不動產(chǎn)登記制度不提供“以人查房”，無法對政府官員個人的不合法持有財產(chǎn)進(jìn)行查證;而且《條例》出臺的直接目的也并非反腐。但不可否認(rèn)的是，登記制度衍生出來的價值和功能，可以與反腐敗形成良好的對接。例如不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一平臺建成后，法律范圍內(nèi)的信息公開化可以為反腐提供發(fā)現(xiàn)以及預(yù)防功能;相關(guān)房產(chǎn)信息的共享機(jī)制，包括橫向的不同部門間的信息共享，還有縱向的從中央到地方甚至是縣鄉(xiāng)一級的信息共享，能夠?qū)賳T的房產(chǎn)信息形成全方面監(jiān)控;整合成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記平臺，可以降低反腐的搜索成本等等。實際上輿論最關(guān)心的所謂“以人查房”，據(jù)悉《細(xì)則（討論稿）》在第13章第176條作出了明文規(guī)范：“不動產(chǎn)交易、互換、贈與等涉及的利害關(guān)系人有權(quán)查詢相關(guān)不動產(chǎn)登記結(jié)果;社會公眾可以查詢不動產(chǎn)登記薄記載的自然狀況部分信息，但涉及國家秘密和依法受到保護(hù)的商業(yè)秘密、個人隱私除外;人民法院、人民檢察院、國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)有權(quán)查詢與調(diào)查、處理案件有關(guān)的不動產(chǎn)登記結(jié)果和不動產(chǎn)登記原始登記資料?！逼鋵嵕湍壳岸赃@就夠了，警示預(yù)防的懸劍已經(jīng)高高掛起，這比簡單的事后懲治的性價比高得多。

房地產(chǎn)去投資屬性

中國作為趕超型經(jīng)濟(jì)體，政府主導(dǎo)投資并開展積累的GDP錦標(biāo)賽。1994年財政體制改革使得地方政府主要依靠從土地財政中獲得急需資金（資本金）。隨著地方政府對土地財政的依賴，房地產(chǎn)成為中國實際的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)收益率穩(wěn)定，即使是二手房的投資收益率也基本維持在30%上下。從目前中國居民資產(chǎn)配置來看，實物資產(chǎn)比重較高，占了總資產(chǎn)約64%;其中房地產(chǎn)投資更是占到了實物資產(chǎn)的95%，對比美國2014年6月居民資產(chǎn)配置的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)只占到了24%左右。在過去十幾年里，無論是從房地產(chǎn)價格漲幅，還是從民眾投資房地產(chǎn)的熱情來看，房地產(chǎn)在中國一直都是投資的首選標(biāo)的，具有極強(qiáng)的投資投機(jī)屬性。借鑒日本、美國等發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展歷史，我們可以看到這種強(qiáng)投資屬性若不加調(diào)控，早晚會出現(xiàn)泡沫。當(dāng)然，政府也已經(jīng)采取了各種措施來調(diào)控房地產(chǎn)市場，在各種限購、限貸政策的來回收緊和放松下，中國的房地產(chǎn)和土地市場漸漸降溫，從2013年9月份開始，地產(chǎn)的銷售和投資出現(xiàn)持續(xù)下滑。因此，隨著居民資產(chǎn)配置調(diào)整、中國資本市場發(fā)展以及投資選擇的多樣化，房地產(chǎn)的強(qiáng)投資屬性正在被慢慢弱化。

《條例》的出臺加速了這種強(qiáng)投資屬性弱化的進(jìn)程。原因在于，當(dāng)前中國的住房稅收制度嚴(yán)重不合理：在住房交易與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的確征了一定的交易稅及交易所得稅，但這些稅收處于偏低的水平。而且對于住房持有環(huán)節(jié)，除了兩個城市在開展征收物業(yè)稅試點以外，其他地方住房物業(yè)稅基本上為零。對于擁有多套住房的投資者來說，《條例》以及未來預(yù)期將跟進(jìn)的住房信息公開和房產(chǎn)稅，會使得持有多套房產(chǎn)的成本上升;顯然未來的不動產(chǎn)稅收的接口已經(jīng)預(yù)留，這個接口不僅在于提供信息依據(jù)和技術(shù)支撐，更為重要的是，這個接口是一種制度基礎(chǔ)：在信息、技術(shù)以及制度三大基礎(chǔ)都夯實之后，隨后的房產(chǎn)稅推出也是水到渠成之舉。當(dāng)然，最終期望的目標(biāo)是讓不動產(chǎn)稅成為未來地方財政和城市管理公共服務(wù)資金來源的新支柱，完成公共財政的華麗轉(zhuǎn)身。

此外，人們關(guān)心不動產(chǎn)登記制對于房價的影響。可以確定的是，不動產(chǎn)登記制度在未來的施行還有一個比較長的過程，短期來看對市場影響應(yīng)該是中性的。從2014年迄今的房地產(chǎn)市場調(diào)整，基本都是市場本身的行為;加上近期對限購、限貸等調(diào)控政策的放松，即使《條例》頒布當(dāng)天引發(fā)多只地產(chǎn)股跌停，不動產(chǎn)登記制帶來的利空性在短期內(nèi)也可以被市場合理地消化掉。而從長期來看，不動產(chǎn)登記制度的影響需要結(jié)合后續(xù)的其他政策（例如房產(chǎn)稅）一起來看：由于未來土地管理制度和房地產(chǎn)稅收體系的重塑，房地產(chǎn)強(qiáng)投資（投機(jī)）屬性將更多地回歸其本身的居住屬性，房價的形成機(jī)制會更加合理。

同時，也要意識到《不動產(chǎn)登記條例》施行過程中實際存在的困難。其中最關(guān)鍵的是分散登記系統(tǒng)整合過程中的利益協(xié)調(diào)問題。為了保證《條例》的順利實施，相關(guān)部門將進(jìn)一步細(xì)化登記類型、登記程序、各類不動產(chǎn)物權(quán)登記的要求、登記機(jī)構(gòu)和人員職責(zé)等，明確和統(tǒng)一不動產(chǎn)登記表卡簿冊和證書式樣內(nèi)容，規(guī)范不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的要求，以健全《條例》的配套政策而制定《細(xì)則》。就目前來講，國土資源部是此次登記的牽頭人，其他各部門間的職能并沒有合并，這里就會涉及到一個改革合力的問題：如何在現(xiàn)有的職能部門安排體系下，齊心合力開展不動產(chǎn)登記制度改革。而且，《條例》并未就省、市、縣級等不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行強(qiáng)制性的統(tǒng)一安排，使得不動產(chǎn)登記本身的功能和附加的行政功能出現(xiàn)分離困難。當(dāng)然這種困難不應(yīng)該成為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻礙，既得利益者的打破和重塑是市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中必須跨過去的一道坎。

（作者為東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）