結(jié)合《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》對(duì)四川省瀘州市不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀的評(píng)述

諸嘉斌國(guó)際關(guān)系學(xué)院法律系，北京

一、瀘州市不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀中較好的方面

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記信息較為公開(kāi)

瀘州市國(guó)土資源局、瀘州市林業(yè)局以及瀘州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局都在其單位官網(wǎng)的顯著位置公布了所轄范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記的最新信息，將已登記的各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行了公示。各不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也將申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記所需要的各種材料和登記的程序進(jìn)行了公開(kāi)，不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)人可以依據(jù)自己所要登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，在相對(duì)應(yīng)的登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)站提前下載好各項(xiàng)申請(qǐng)表格，并依據(jù)網(wǎng)站所列舉的登記材料進(jìn)行準(zhǔn)備，最后根據(jù)所規(guī)定的程序進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。征求意見(jiàn)稿規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記所應(yīng)遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則，因此瀘州市不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀中各個(gè)登記機(jī)構(gòu)的登記信息比較公開(kāi)，是與方便群眾原則相符合的。

(二)房屋所有權(quán)、地役權(quán)和抵押權(quán)的登記程序較為簡(jiǎn)單，且辦事效率較高

瀘州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局直屬的房地產(chǎn)監(jiān)理交易所以及各縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局房屋所有權(quán)、地役權(quán)和抵押權(quán)三項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)辦理這三項(xiàng)權(quán)利登記一般的程序是先由申請(qǐng)人向房地產(chǎn)監(jiān)理交易所或者縣(區(qū))規(guī)劃局提出登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記或者注銷登記等申請(qǐng)，由房地產(chǎn)監(jiān)理交易所或者縣(區(qū))規(guī)劃局進(jìn)行權(quán)屬審查、繕證、收費(fèi)，最后核發(fā)證書(shū)并歸檔，整個(gè)登記程序較為簡(jiǎn)單，所需要提交的材料也不會(huì)太復(fù)雜。另外，這三項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記，在辦事時(shí)限方面，除了個(gè)別復(fù)雜的登記事項(xiàng)需要八個(gè)或者十個(gè)工作日外，其余登記事項(xiàng)均能在五個(gè)工作日之內(nèi)辦理結(jié)束。這也是與征求意見(jiàn)稿中不動(dòng)產(chǎn)登記的方便群眾原則相符合的。

二、瀘州市不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀中有待改進(jìn)的方面

在對(duì)瀘州市不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀調(diào)查中，筆者發(fā)現(xiàn)國(guó)土資源部門(mén)、林業(yè)部門(mén)、規(guī)劃與建設(shè)部門(mén)等機(jī)構(gòu)都是相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記機(jī)構(gòu)，對(duì)于不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)者要去不同的部門(mén)才能辦理登記，這無(wú)疑是增加了申請(qǐng)者的負(fù)擔(dān)。除此之外，每個(gè)部門(mén)的辦事程序和辦事效率也不一樣，申請(qǐng)者在不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中也可能會(huì)遇到種種困難，浪費(fèi)大量的時(shí)間。征求意見(jiàn)稿中規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門(mén)為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督，這是將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次統(tǒng)一，有利于方便群眾，也有利于資源的優(yōu)化配置。

三、對(duì)該征求意見(jiàn)稿的分析

(一)該征求意見(jiàn)稿蘊(yùn)含的積極意義

征求意見(jiàn)稿在第三章中明確了不動(dòng)產(chǎn)登記是依申請(qǐng)而登記，并且充分尊重申請(qǐng)人的意愿。具體說(shuō)來(lái)，征求意見(jiàn)稿在第十二條中，明確允許了申請(qǐng)人在特定的情形下可以單方提出登記不動(dòng)產(chǎn)的申請(qǐng)，以及第十三條中，規(guī)定了在登記機(jī)關(guān)登記前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)。另外，第十四條和第十五條中，分別規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)公開(kāi)申請(qǐng)登記所需要的材料目錄和示范文本等信息，以及要求登記機(jī)構(gòu)收到申請(qǐng)材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行初步審查，這些站在申請(qǐng)人的立場(chǎng)對(duì)登記機(jī)構(gòu)的工作提出了更高的要求。在征求意見(jiàn)稿第四章中，規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的信息共享制度，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)于能夠通過(guò)共享取得的信息，不得要求申請(qǐng)人重復(fù)提交，這有利于簡(jiǎn)化申請(qǐng)人的辦事程序，方便群眾進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

(二)該征求意見(jiàn)稿中值得完善的地方

征求意見(jiàn)稿第四條中列舉了集體土地所有權(quán)、房屋等建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)等九種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利以及法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，雖然這些列舉在總體上較為完全，但仍然存在一些值得增加或者修改的地方。

值得增加的地方在關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的方面。“耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”是將《農(nóng)村土地承包法》、《森林法》和《草原法》中規(guī)定的耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地使用權(quán)和草地使用權(quán)進(jìn)行了整合，但是水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)也是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，但并未被整合進(jìn)去。農(nóng)業(yè)部2010年頒布的《水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖發(fā)證登記辦法》規(guī)定了水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)的登記工作，該辦法第二十一條規(guī)定“本辦法施行前養(yǎng)殖水域、灘涂已核發(fā)養(yǎng)殖證或者農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的，在有效期內(nèi)繼續(xù)有效”，說(shuō)明水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)也是一項(xiàng)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有共通之處，因此，該征求意見(jiàn)稿第四條第四項(xiàng)中列舉的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以考慮增加水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)。

值得修改的地方在關(guān)于森林和林木所有權(quán)的方面。由于森林、林木是不能獨(dú)立于土地而存在的，因此筆者認(rèn)為森林、林木所有權(quán)不應(yīng)當(dāng)單獨(dú)登記，而應(yīng)該與其依附的土地的權(quán)利合并成為一項(xiàng)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一并登記。因此此條可以考慮進(jìn)行修改，因?yàn)閱为?dú)將森林、林木所有權(quán)進(jìn)行登記而不涉及林木所依附的土地，是有失妥當(dāng)?shù)摹?/p>

［1］向明．不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用制度研究［J］．法治研究，2010(09)．

［2］葉曉容．高校不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬辨析理［J］．吉林廣播電視大學(xué)學(xué)報(bào)，2011(09)．