基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下的房產(chǎn)改革研究

秦秀秀

摘要：隨著城市化進(jìn)程的不斷加快和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供求失衡的局面。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和已有的研究成果，分析房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，討論了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的作用，為制定經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策提供參考。

關(guān)鍵詞：實(shí)體經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)業(yè)；改革

中圖分類號(hào)：F280

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

16721101（2014）06004803

Abstract： With the rapid acceleration of urbanization and real estate industry， Chinas real estate market supply and demand become unbalanced. Based on the status quo of the real estate industry and existing research result， this paper analyzes the risk of overheating real estate economy on Chinese economy， and discusses the effect of the real economy on the healthy development of the real estate industry for the purpose of providing reference for the formulation of economic development policies and real estate control policies.

Key words： the real economy； the real estate industry； reformatio

改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了城市居民的居住條件，加快了我國(guó)城市化進(jìn)程，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了供求失衡的局面。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氛圍濃厚，房?jī)r(jià)虛高，房地產(chǎn)業(yè)整體過(guò)熱，局部地區(qū)出現(xiàn)了房產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，房?jī)r(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和居民收入增加幅度，房地產(chǎn)業(yè)改革已成為近年來(lái)社會(huì)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。

上世紀(jì)80年代末，日本房地產(chǎn)泡沫破裂引起的經(jīng)濟(jì)危機(jī)結(jié)束了日本連續(xù)30多年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的局面，使日本經(jīng)濟(jì)至今仍然處于低迷狀態(tài)；2008年，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂引發(fā)的次貸危機(jī)使世界經(jīng)濟(jì)陷入低潮，鑒于房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)造成巨大的破壞，必須在房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂之前制定和實(shí)施調(diào)控政策。本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和已有的研究成果，分析房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，討論了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的作用，為制定經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策提供參考。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

目前，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)在各大行業(yè)中排名第一。房地產(chǎn)的良性發(fā)展不僅對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)產(chǎn)生重大影響，而且對(duì)煤炭，電力、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)居民的生活和社會(huì)的穩(wěn)定將產(chǎn)生重要的影響。

由2013上半年住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況可以看出，目前我國(guó)房地產(chǎn)整體價(jià)格與去年同期上漲均出現(xiàn)較快上漲，新建商品同比最大漲幅16.7個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅同比最大漲幅14.4個(gè)百分點(diǎn)，拋除物價(jià)上漲指數(shù)（CPI），其最大上漲幅度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)家GDP上漲7.6%的幅度。說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然處于過(guò)熱狀態(tài)。以北京、上海、廣州為代表的一線城市，房產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)超過(guò)25 000元/平米，而北京、上海的年人均可支配收入不足40 000元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通居民的承受能力，違背了“居者有其屋”的社會(huì)發(fā)展理念。

（二） 房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱存在的風(fēng)險(xiǎn)；

1. 房地產(chǎn)過(guò)熱導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫

從國(guó)民經(jīng)濟(jì)層面分析，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)在幾大重要行業(yè)中占居首位。從地方政府層面分析，房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)著地方財(cái)政增收、GDP增長(zhǎng)的重任。目前，國(guó)內(nèi)某些大中城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)非理性繁榮的情況，房?jī)r(jià)年均同比漲幅均超過(guò)10%，而這些城市收入住房比例達(dá)到了驚人的地步。我國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了年人均可支配收入的漲幅，局部出現(xiàn)泡沫是不爭(zhēng)的事實(shí)，加上國(guó)內(nèi)近年來(lái)相對(duì)寬松的貨幣政策和人民幣升值壓力的不斷加大，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹起到了推波助瀾的作用。

2. 房地產(chǎn)過(guò)熱會(huì)透支內(nèi)需

房地產(chǎn)業(yè)非理性繁榮的背后是限制了工薪階層改善住房的需求，阻礙了我國(guó)的城市化進(jìn)程，為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”這個(gè)基本的生存需求，工薪家庭要不僅要拿出全部積蓄，甚至透支了未來(lái)十幾年乃至幾十年的消費(fèi)能力。普通居民為了償還房貸需要節(jié)衣縮食，把其他正常的消費(fèi)降至最低。房地產(chǎn)業(yè)在帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也阻礙了非相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是消費(fèi)品產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，使大量社會(huì)資源過(guò)度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，透支了國(guó)內(nèi)需求，嚴(yán)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。

3. 房地產(chǎn)過(guò)熱會(huì)引發(fā)深層次社會(huì)矛盾

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上帶動(dòng)地方GDP的增長(zhǎng)和財(cái)政收入，但這種失衡的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在民生隱患。普通居民為了購(gòu)房節(jié)衣縮食，透支了未來(lái)的消費(fèi)能力，對(duì)其他非房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的擠壓，導(dǎo)致非房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)者收入減少甚至因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)不景氣可能引發(fā)失業(yè)，物價(jià)上漲，居民消費(fèi)能力透支，居民幸福指數(shù)下降。近年來(lái)反腐敗查處的腐敗案件中，大多數(shù)涉足房地產(chǎn)業(yè)。如果這種狀況得不到及時(shí)的改變可能導(dǎo)致社會(huì)仇官仇富情緒蔓延，引起社會(huì)不安定因素產(chǎn)生。

4. 房地產(chǎn)過(guò)熱投資擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間

房地產(chǎn)過(guò)熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)投入產(chǎn)出率過(guò)高，就會(huì)使投資者原本投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)的資金轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)，這樣的后果是房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷增大，占用了大量的社會(huì)資源，擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間，甚至是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的制造企業(yè)得不到有效的資金支持，難以進(jìn)行技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，這樣的后果會(huì)更加惡化了非房地產(chǎn)業(yè)的生存環(huán)境。

5. 房地產(chǎn)非理性發(fā)展會(huì)誤導(dǎo)社會(huì)價(jià)值導(dǎo)向

近年來(lái)，畢業(yè)買房族不斷增加，啃老現(xiàn)象嚴(yán)重，傳統(tǒng)價(jià)值理念和就業(yè)理念正在不斷改變。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲引發(fā)全社會(huì)持續(xù)、過(guò)渡關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)導(dǎo)致以買房為成功標(biāo)準(zhǔn)的非理性價(jià)值評(píng)價(jià)觀念蔓延。加上物價(jià)快速上漲，傳統(tǒng)制造業(yè)發(fā)展緩慢，非房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員勞動(dòng)回報(bào)率較低，可能會(huì)引發(fā)就業(yè)觀念的改變和價(jià)值觀的扭曲，很多原本追求實(shí)體經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的年輕人，轉(zhuǎn)而投向收入更高回報(bào)更快的房地產(chǎn)業(yè)。急功近利思想的蔓延將對(duì)國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)縮減對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響

（一） 實(shí)體經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵

所謂“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”，從一般意義上講，是指涉及物質(zhì)產(chǎn)品、精神產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)和流通的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)包括農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、建筑業(yè)等提供實(shí)實(shí)在在物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)的部門，制造業(yè)當(dāng)然包含在其中。

（二） 房地產(chǎn)業(yè)縮減對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響

從上世紀(jì)80年代末日本房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的影響和2008年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的次貸危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響可以看出，房地產(chǎn)泡沫如果得不到及時(shí)有效的控制，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出縮減對(duì)于部分產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響較大。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍處于數(shù)量擴(kuò)張階段，其對(duì)能源需求較多，與煤炭采選業(yè)、石油和天然氣開(kāi)采業(yè)、金屬礦采選業(yè)等能源生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的縮減會(huì)限制這些能源生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)總影響力較低。將房地產(chǎn)業(yè)全部提取后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出減少比例不足0.105，遠(yuǎn)低于農(nóng)林牧漁業(yè)、建筑業(yè)等七大產(chǎn)業(yè)形成的影響，其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響在所有產(chǎn)業(yè)中排位靠后。并且從發(fā)展趨勢(shì)看，其影響力并沒(méi)有隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而提高，始終處于相對(duì)低的水平。

王岳平、葛岳靜等利用2002年投入產(chǎn)出表對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，房地產(chǎn)業(yè)影響力和感應(yīng)度系數(shù)均低于1，低于所有產(chǎn)業(yè)的平均值，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用不足。西北農(nóng)林科技大學(xué)余勁、任洪浩等利用HEM模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)縮減對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行了研究，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)力和制約性不高，其產(chǎn)出值在一定比例范圍內(nèi)的縮減不會(huì)造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重衰退。在金融業(yè)可以容忍房?jī)r(jià)下跌的范圍內(nèi)，只要房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出值變化幅度在40%的范圍內(nèi)，就不會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)較大的沖擊。

三、實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以從以下幾個(gè)方面促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（一） 有利于增加地方稅收

目前，我國(guó)稅收制度采用國(guó)稅和地稅相結(jié)合的稅收制度。由于城市化的快速發(fā)展和城市公共支出的不斷增加，地方政府越來(lái)越倚重拍賣地皮實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政的收支平衡、實(shí)現(xiàn)GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)。次貸危機(jī)后，美國(guó)認(rèn)識(shí)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要性，正逐步改變單純依靠投資和軟件業(yè)發(fā)展的局面。發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)和非房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，可以使地方政府更加從容的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改革，逐步擺脫過(guò)渡依賴房地產(chǎn)業(yè)的局面，實(shí)現(xiàn)稅收多渠道發(fā)力。

（二） 有利于提高居民經(jīng)濟(jì)收入，增加內(nèi)需

房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快上漲形成高房?jī)r(jià)是引起內(nèi)需不足的重要因素。房?jī)r(jià)回歸合理、實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民實(shí)現(xiàn)住房需求的成本降低的同時(shí)，非房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)和收入增加，購(gòu)買力提高，有利于增加內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

（三） 有利于降低房產(chǎn)過(guò)熱引起房產(chǎn)泡沫破裂的危險(xiǎn)

實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅可以提供更多的就業(yè)就會(huì)，實(shí)現(xiàn)地方政府的財(cái)政收入和實(shí)現(xiàn)GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)，避免了過(guò)多的社會(huì)資金涌入房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于平衡國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況，減少政府過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

（四） 實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于房地產(chǎn)業(yè)由過(guò)熱轉(zhuǎn)向理性發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)回歸合理，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度下降，才會(huì)有更多的社會(huì)資金投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，實(shí)現(xiàn)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)革新，從而推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民的生活水平和購(gòu)買力不斷提高，激發(fā)剛需群體的購(gòu)房需求，反過(guò)來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

四、 結(jié)論

我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)十幾年的高速發(fā)展，基本耗盡了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，隨著上海自貿(mào)區(qū)的建設(shè)和國(guó)家城鎮(zhèn)化方案的出臺(tái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)又將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)由“第二產(chǎn)業(yè)—第三產(chǎn)業(yè)—第一產(chǎn)業(yè)”向“第三產(chǎn)業(yè)—第二產(chǎn)業(yè)—第一產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變過(guò)程，更需要發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，增加居民的可支配收入。

房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱在一定程度上擠壓了非相關(guān)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是房地產(chǎn)降溫對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響有限，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有較大的推動(dòng)作用。發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。從房地產(chǎn)產(chǎn)能釋放的角度和實(shí)體經(jīng)濟(jì)改革創(chuàng)新的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)降溫需要一定的時(shí)間，政府需要穩(wěn)定市場(chǎng)，以防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)崩盤(pán)的局面。

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