農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場的構(gòu)建*

段海霞

北京工商大學(xué)，北京 100048

一、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場建立的必要性

(一)規(guī)范交易行為

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場建立之前，土地產(chǎn)權(quán)交易主要集中在農(nóng)戶之間進(jìn)行小規(guī)模、分散的流轉(zhuǎn)交易，流轉(zhuǎn)交易的方式包括土地租賃、土地入股等，存在流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范、政策保護(hù)不全面等問題，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)交易后發(fā)生的土地糾紛很多，農(nóng)民的土地收益得不到有效地保護(hù)。十七屆三中全會(huì)明確指出通過建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，明確了分散、小規(guī)模性的流轉(zhuǎn)交易向集中、規(guī)模性的流轉(zhuǎn)交易轉(zhuǎn)變的方向。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場的建立，規(guī)范了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易行為，可以有效減少土地流轉(zhuǎn)糾紛的發(fā)生，從源頭上保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益。

(二)保障農(nóng)民收益

農(nóng)村土地改革的重心是加大保護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益。建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場既深刻落實(shí)了土地改革的要求，又全面保護(hù)了農(nóng)民的土地權(quán)益。依托農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)市場進(jìn)行的交易，是以市場主導(dǎo)的交易模式，有效減少了政府的干預(yù)，交易平臺(tái)不僅可以向農(nóng)戶和會(huì)員提供較為全面、具體的市場信息和咨詢服務(wù)，還接受社會(huì)大眾的監(jiān)督，強(qiáng)調(diào)信息公開、透明，達(dá)到保障農(nóng)民土地收益的目的。

(三)市場化需求

分散的產(chǎn)權(quán)交易已經(jīng)不再適應(yīng)社會(huì)對農(nóng)村土地資源的需求，政府主導(dǎo)的土地產(chǎn)權(quán)交易暴露的弊端也面臨迫切的改革困境。規(guī)模性交易必須憑借產(chǎn)權(quán)交易市場的建立，這是土地產(chǎn)權(quán)交易的必然發(fā)展方向和農(nóng)戶的廣大呼聲。

二、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場的構(gòu)建

(一)交易平臺(tái)一體化

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場的建立首先必須依托于專業(yè)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)的搭建，該交易平臺(tái)完全受市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，政府退出主導(dǎo)地位轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督主體。截止到目前為止，全國各經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)，紛紛設(shè)立產(chǎn)權(quán)交易中心，統(tǒng)一進(jìn)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，為產(chǎn)權(quán)交易搭建了專業(yè)化、一體化的交易平臺(tái)和服務(wù)機(jī)制。交易平臺(tái)履行交易程序的制定，并報(bào)有關(guān)部分進(jìn)行核準(zhǔn)實(shí)施。交易平臺(tái)應(yīng)制定相關(guān)的交易機(jī)制:網(wǎng)站信息發(fā)布系統(tǒng)、綜合業(yè)務(wù)審批系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)競價(jià)系統(tǒng)等，研究制定相關(guān)交易程序。交易平臺(tái)在土地產(chǎn)權(quán)交易市場中發(fā)揮了重要的作用。

(二)交易規(guī)則統(tǒng)一化

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場的構(gòu)建必須制定統(tǒng)一的交易規(guī)則、交易程序等，以滿足市場交易的軟件環(huán)境需求，加快土地產(chǎn)權(quán)的高效、安全、有序流轉(zhuǎn)。交易規(guī)則由土地產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)制定，通過該平臺(tái)進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)交易都必須嚴(yán)格執(zhí)行該交易規(guī)則。如北京市制定了《北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理辦法》(施行)，《北京農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所交易規(guī)則目錄》等交易規(guī)則。

(三)交易方式多元化

應(yīng)根據(jù)不同類型土地的性質(zhì)特點(diǎn)，設(shè)計(jì)不同的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易方式。我國農(nóng)村土地主要包括農(nóng)村承包經(jīng)營地、集體建設(shè)用地、農(nóng)村宅基地，三種農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式、法律限制、流轉(zhuǎn)程序都有明顯的差異，并且其承載的社會(huì)功能也有差異。在對其進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易方式創(chuàng)新改革時(shí)，需充分考慮不同土地類型的差異性，形成多元化的交易方式。

(四)交易費(fèi)用補(bǔ)償化

農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場脫離政府主導(dǎo)，其市場化運(yùn)營需要向農(nóng)戶收取一定的中介服務(wù)費(fèi)用。過低的中介費(fèi)會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，過高的中介費(fèi)會(huì)導(dǎo)致交易成本的加大，減少農(nóng)戶交易的積極性。農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的中介費(fèi)用可以按比例由政府進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)谋壤鶕?jù)交易平臺(tái)的規(guī)模、發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行確定，即保證交易市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)即可。這樣既保證了產(chǎn)權(quán)交易的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，又促進(jìn)了農(nóng)戶交易的積極性。

(五)會(huì)員主體豐富化

會(huì)員制是大多數(shù)交易平臺(tái)的普遍制度，會(huì)員一般情形下為企業(yè)法人。交易平臺(tái)通過發(fā)布流轉(zhuǎn)交易的信息，促成土地產(chǎn)權(quán)在會(huì)員與集體經(jīng)濟(jì)組織間交易。但是土地產(chǎn)權(quán)不僅應(yīng)該促進(jìn)外部流轉(zhuǎn)，還應(yīng)該保留一定比例的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，如以土地流轉(zhuǎn)目的成立的土地流轉(zhuǎn)合作社?；趯ν獠苛鬓D(zhuǎn)和內(nèi)部流轉(zhuǎn)的平衡，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的會(huì)員應(yīng)該多元化，而不局限于企業(yè)法人，具體而言包括:1.企業(yè)法人;2.村集體組織;3.農(nóng)民經(jīng)濟(jì)組織;4.農(nóng)民個(gè)人。

(六)交易信息共享化

目前我國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場的構(gòu)建還處于積極探索階段，相關(guān)附屬制度還存在諸多不成熟、不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡胤剑缤恋馗母锊粡氐?、政策宣傳工作不到位、市場監(jiān)管缺位等問題，為了有效避免產(chǎn)權(quán)交易過程中出現(xiàn)的問題，必須通過搭建全國交易信息共享平臺(tái)，交流土地創(chuàng)新改革、土地產(chǎn)權(quán)交易等經(jīng)驗(yàn)體會(huì)，完善我國產(chǎn)權(quán)交易市場的構(gòu)建。

三、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場的監(jiān)管

在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場中，政府充當(dāng)主要的監(jiān)管職責(zé)，主要從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行:

(一)制定監(jiān)管法規(guī)

政府或相關(guān)農(nóng)業(yè)部門應(yīng)當(dāng)針對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易所的交易模式和發(fā)展?fàn)顩r，制定相應(yīng)的法規(guī)或規(guī)范性文件，制定的法規(guī)或規(guī)范性文件的內(nèi)容包括監(jiān)管的主體、監(jiān)管者的職責(zé)、監(jiān)管的范圍、監(jiān)管的方式、違反監(jiān)管要求的處罰等內(nèi)容。制定的法規(guī)或規(guī)范性文件在其管轄范圍內(nèi)實(shí)施，規(guī)范所有的交易服務(wù)機(jī)構(gòu)，并作為政府履行監(jiān)管職責(zé)的主要法律依據(jù)。

(二)明確監(jiān)管重點(diǎn)

政府對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易履行監(jiān)管的職責(zé)，主要監(jiān)管重點(diǎn)為交易流程的合法合規(guī)性、信息披露的履行。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)提供的產(chǎn)權(quán)交易必須保證交易程序、交易信息的公開透明，完全處于市場調(diào)節(jié)下促進(jìn)交易的成交。交易程序、交易的信息應(yīng)該在各交易平臺(tái)進(jìn)行公布公示，使各當(dāng)事人明確知曉。交易公開的信息不僅包括產(chǎn)權(quán)交易前、中、后的信息，還應(yīng)該包括轉(zhuǎn)讓方、受讓方的主體信息。政府的職責(zé)不僅僅是對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易市場備案材料的審查和監(jiān)督，還包括對產(chǎn)權(quán)交易的全過程進(jìn)行監(jiān)督。

(三)履行監(jiān)管的職責(zé)

政府作為農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的主要監(jiān)管主體，主要履行以下職責(zé):1.監(jiān)督農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易行為的合法合規(guī)性;2.督促產(chǎn)權(quán)交易市場的相關(guān)主體履行信息公開的義務(wù);3.對市場交易的工作人員、受讓方、轉(zhuǎn)讓方的違法違規(guī)交易、未履行信息公開義務(wù)等行為進(jìn)行處罰，并將處罰的相關(guān)情況進(jìn)行公示，接受社會(huì)大眾的監(jiān)督;4.配備專門的監(jiān)管人員，并對其進(jìn)行定期培訓(xùn)和考核。

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