不動(dòng)產(chǎn)登記有啥用“小產(chǎn)權(quán)房”不得進(jìn)行登記

房地統(tǒng)一：“地產(chǎn)證”更牢靠

對(duì)城里人來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，最直接的是房地統(tǒng)一。我們經(jīng)常說(shuō)房地產(chǎn)，其實(shí)房產(chǎn)、地產(chǎn)是兩碼事兒。按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，只有地產(chǎn)，沒有房產(chǎn)，所謂的不動(dòng)產(chǎn)是指地產(chǎn)及其上面的建筑物。因?yàn)樵谖锢硎澜纾挥型恋厥恰安粍?dòng)”的。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記，讓土地管理部門“牽頭”做，還是有道理的。

我國(guó)情況特殊。按憲法，我國(guó)城市土地是國(guó)有制。我們的普通商品房，房子是所有權(quán)，土地是使用權(quán)。大家知道,國(guó)有土地使用權(quán)有70年期限。所以我們就犯嘀咕——這不就成了租用嗎？對(duì)。但經(jīng)濟(jì)法上有說(shuō)法，無(wú)限期或非常長(zhǎng)期的使用權(quán)，就相當(dāng)于所有權(quán)了。因此《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，原則上規(guī)定住房70年后，土地使用權(quán)自動(dòng)延期——盡管缺乏細(xì)則，也不清楚是不是免費(fèi)。

《物權(quán)法》的規(guī)定相當(dāng)原則，有待具體的細(xì)則。我們已經(jīng)等了7年。在物權(quán)法各項(xiàng)細(xì)則中，有前提意義的就是《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》（現(xiàn)在加上了“暫行”二字）這部條例，就是要實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。當(dāng)然包括房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一。

有房子的人，都特別珍惜自己的房產(chǎn)證，但從法理上說(shuō)，“地產(chǎn)證”更牢靠。沒有“地本”的房本，那是相當(dāng)虛幻的。為了老百姓切身利益著想，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要落實(shí)物權(quán)法要求，包括推動(dòng)房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一，就是變成一個(gè)本本。這就是法學(xué)家們經(jīng)常說(shuō)的“不動(dòng)產(chǎn)登記核心要件是登記簿”的意思。

農(nóng)村是不動(dòng)產(chǎn)的“廣闊天地”：“小產(chǎn)權(quán)房”不得登記

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記，城里人比較關(guān)心自己的房子。但對(duì)于我們國(guó)家來(lái)說(shuō)，最大一筆不動(dòng)產(chǎn)，在城市的環(huán)路以外——廣大農(nóng)村地區(qū)。

我們有些人老家是農(nóng)村的，至少都與農(nóng)村沾親帶故。自駕游、鄉(xiāng)村游、農(nóng)家樂等，使我們離農(nóng)村越來(lái)越近。從產(chǎn)權(quán)上看，我們離農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)并不遠(yuǎn)，我們很多人住房的土地就是從農(nóng)村征地來(lái)的。

憲法規(guī)定，我國(guó)農(nóng)村和城郊實(shí)行土地集體所有制。由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平限制，我國(guó)農(nóng)村集體土地在流轉(zhuǎn)、交易、抵押等方面市場(chǎng)空間尚未打開。相對(duì)于城市房地產(chǎn)，農(nóng)村土地可交易性差，自然在“價(jià)格”上沒優(yōu)勢(shì)。

但價(jià)格上沒優(yōu)勢(shì)，不影響價(jià)值上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。物權(quán)法及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，在法律上界定了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的范疇，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。英國(guó)人認(rèn)為，只有鄉(xiāng)村地產(chǎn)才是真的不動(dòng)產(chǎn)——某種意義確實(shí)就是這樣，就像電影《飄》的那句臺(tái)詞“只有土地是永恒的”。我們的七八十平方米住房，不能與農(nóng)場(chǎng)、莊園、森林、海島同日而語(yǔ)。

您會(huì)說(shuō)，可是農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易性太差呀。對(duì)，但條例就要改變這一點(diǎn)。以農(nóng)村承包地為大頭，農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)、改革，會(huì)使農(nóng)村土地“活”起來(lái)，使農(nóng)民獲得更多財(cái)產(chǎn)權(quán)。而這些改革的前提，就是明確的權(quán)屬關(guān)系，也就是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。就是要明確這塊玉米地是誰(shuí)家的，把權(quán)屬證書發(fā)到承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或使用權(quán)人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉(zhuǎn)，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)才談得上清晰分離。土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)地“入市”就具備了前提條件。這樣，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)就值錢了。

您可能動(dòng)心了，但還是得告訴您，“小產(chǎn)權(quán)房”不得進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。（據(jù)新華社）