河北省“以房養(yǎng)老”模式可行性分析

廉曉潔，付鴻彥

(1.河北大學(xué)外國語學(xué)院，河北保定 071000；2.河北大學(xué)學(xué)生處，河北保定 071000)

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河北省“以房養(yǎng)老”模式可行性分析

廉曉潔1，付鴻彥2

(1.河北大學(xué)外國語學(xué)院，河北保定 071000；2.河北大學(xué)學(xué)生處，河北保定 071000)

以房養(yǎng)老,即“住房反向抵押貸款”于十多年前引入我國。操作中由于缺乏相應(yīng)政策法規(guī)和觀念引導(dǎo),各試點地區(qū)的效果不盡如人意,以房養(yǎng)老的推行舉步維艱。河北省已經(jīng)進入老齡化社會,人口老齡化帶來的養(yǎng)老問題日益成為關(guān)注點?！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種新興的養(yǎng)老模式,提供了解決這一問題的新思路。介紹國外推行“以房養(yǎng)老”的條件,并通過分析試點城市的實施情況,針對其在推行過程中存在的問題,結(jié)合我省實際,分析在我省推行以房養(yǎng)老模式的前景和存在的主要阻力及現(xiàn)實困難,以期為該模式在我省的推廣提出合理的建議。

河北省;以房養(yǎng)老;可行性

一、“以房養(yǎng)老”提出的背景

“以房養(yǎng)老”這一理念于2003年由孟曉蘇引入我國。2006年，全國政協(xié)委員賴明提議專門成立課題組進行調(diào)研，首先以大城市為試點，根據(jù)試點地區(qū)情況再向其他省市推廣。2013年9月13日，國務(wù)院明確指出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。 從2014年7月1日起在北京、上海、廣州、武漢四城市開展起來。

以房養(yǎng)老，即“住房反向抵押貸款”，也稱為“倒按揭”。指房屋產(chǎn)權(quán)人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險公司，金融機構(gòu)在評估老人年齡、房價等因素后，經(jīng)過折算，按月、年或一次性的方式支付給老人養(yǎng)老金。這種做法的好處是老人獲得了養(yǎng)老所必須的現(xiàn)金，用以支付生活以及必要的醫(yī)療費用，在這期間，老人仍然可以繼續(xù)擁有房屋的使用權(quán)，老人去世后，或住房出售、房主永久搬離時，金融機構(gòu)即可擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。[1]

“以房養(yǎng)老” 不是一項政策，而是一個新的金融保險產(chǎn)品。它的獨創(chuàng)性在于這類貸款不要求借款人在生前做任何償還。市場的目標(biāo)人群是“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”，金額不是以借款人的收入為基礎(chǔ)，而是基于其房屋的價值。這一舉措可以緩解隨我國人口老齡化趨勢而來的養(yǎng)老壓力，使老人在有生之年獲得有尊嚴(yán)的養(yǎng)老生活，并擴增銀行機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，帶來一定的經(jīng)濟收益。在我國目前養(yǎng)老保障體系中，“以房養(yǎng)老” 以自愿成交、自主選擇為前提，是相對高端的產(chǎn)品。作為養(yǎng)老保障提供方的政府要擔(dān)負(fù)起規(guī)范金融市場主體行為、監(jiān)督金融機構(gòu)運行的職責(zé)，以保障選擇“以房養(yǎng)老”者的利益。

二、國內(nèi)外“以房養(yǎng)老”的推行

(一)國外推行“以房養(yǎng)老”舉例

這類貸款形式在國外最初由私人銀行機構(gòu)引入，而后逐漸成為政府鼓勵的目標(biāo)。各國退休體系不同，政策也不盡相同。房產(chǎn)貸款的形式、遺產(chǎn)歸屬的方式以及遺產(chǎn)稅的征收等都會影響到“以房養(yǎng)老”在相關(guān)國家的滲入、傳播和使用。

以美國為例。借款的最大數(shù)額受到兩方面的制約，一是取決于國家住房法案為每一個城市規(guī)定的當(dāng)?shù)胤课萜骄鶅r值，如對于房產(chǎn)價值最低為363 000美元的地區(qū)，將標(biāo)準(zhǔn)定為200 000美元。第二，能借款的金額決定于借款人貸款時的年齡。例如62歲的老人只能借到房屋價值的63%，而80歲的老人則可以借到78%。此外，借款金額的計算基于預(yù)估壽命，這可能導(dǎo)致借款人過世時借款差額超過房屋的價值。貸款絕對量有限制，貸款人必須支付一份保險費(包括房屋評估費用和檔案資料費)，通過這些舉措來保證信貸組織的風(fēng)險。借款人有多種不同的領(lǐng)取方式，如支取總額，按月支付等。

(二)國內(nèi)試點地區(qū)的實踐

“以房養(yǎng)老”理念引入中國后，首先在南京、上海、北京、廣州、遼寧等地進行試點。各地結(jié)合實際，進行了本土化的探索，每個地區(qū)的具體模式存在一定差別，有以下幾種：

1.南京湯山的“以房換養(yǎng)”模式，規(guī)定六十歲以上且擁有60平米以上產(chǎn)權(quán)房的老人可以自愿將房屋押給養(yǎng)老院，養(yǎng)老院在老人過世后擁有其房屋產(chǎn)權(quán)。老人則在養(yǎng)老院期間免交一切費用。[2]

2.上海的“以房自助養(yǎng)老”模式，年齡超過65 歲的老人用自有產(chǎn)權(quán)房跟上海公積金管理中心進行交易，公積金管理中心將房款一次性付給老人，之后根據(jù)雙方商定的租期，公積金管理中心再按市場價把房屋返租給老人。 自2007 年10 月實施以來，咨詢?nèi)藬?shù)不少，但選擇的人寥寥無幾。

3.北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式。其做法是如果老人需要養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)，可以委托中介出租自己的住房，在這期間，房屋產(chǎn)權(quán)仍歸老人所有，租金用于支付老人在養(yǎng)老院產(chǎn)生的費用。根據(jù)老人選擇的養(yǎng)老服務(wù)定位不同，租金可能有結(jié)余，也可能不夠，老人需要根據(jù)實際情況自己補齊養(yǎng)老費用。

4.武漢探索了兩種模式。一種是“以房換養(yǎng)”，目標(biāo)人群是六十歲以上的老人，具體做法跟北京“養(yǎng)老房屋銀行”模式類似。另一種是“出售式養(yǎng)老”，針對六十五歲以上的老人，跟上海的“以房自助養(yǎng)老”模式相似。這種探索最終仍無果而終。[3]

以上各種模式是試點地區(qū)在探索過程中的具體實施情況。面對以房養(yǎng)老這種新事物，人們觀念上一時不能接受，存在文化傳統(tǒng)的沖突，在制度方面存在較大缺陷，沒有很好和既有養(yǎng)老模式有效融合，相關(guān)政策也沒有相應(yīng)的配套措施，如資金的有效利用，養(yǎng)老人基本權(quán)利的保障等，最終導(dǎo)致以房養(yǎng)老的推行困難重重。

三、 河北省推行以房養(yǎng)老模式的前景和阻力

截至2014年2月，全國六十歲以上的老年人口已經(jīng)2億多人。河北省較早地進入了老齡化社會，到2014年6月，六十歲以上老人數(shù)量大致為1074萬，占全省總?cè)丝诘?4.7%。

河北省一家股份制銀行早在2010年就已經(jīng)推出了“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，提供養(yǎng)老保障的另一種選擇，但是由于沒有得到相關(guān)群體的認(rèn)可，截止到目前仍沒有成功的案例。該模式在我省的實踐與推行舉步維艱，具體的困難有以下幾方面：

1.傳統(tǒng)觀念和物質(zhì)基礎(chǔ)

河北是農(nóng)業(yè)大省，人們的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，房產(chǎn)是一種符號，既凝聚了家庭情感，又體現(xiàn)了家族的傳承。

河北省一家銀行推行“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，但鮮有人問津，主要是因為該銀行的兩點具體規(guī)定，第一申請此業(yè)務(wù)的養(yǎng)老人必須55周歲以上，并且其法定贍養(yǎng)人18周歲以上。第二參加業(yè)務(wù)的老人或其法定贍養(yǎng)人必須有兩套及以上房產(chǎn)。柴效武教授指出，“以房養(yǎng)老”的實現(xiàn)需具備一定的物質(zhì)條件作為必要的基礎(chǔ)，首先是老人必須擁有一定的房產(chǎn)，而且是具有一定市場價值的房產(chǎn)。其次是房屋產(chǎn)權(quán)用于反向抵押，房屋必須屬于老人自己。[4]如此看來，符合條件的老人群體范圍就很有限了，這只能是“小眾”的金融產(chǎn)品，而不是針對大眾化的選擇。

2.法律制度不完善

“以房養(yǎng)老”非一方力量能推行成功的，需要民政局、房管局、人社局、銀行和保險機構(gòu)各部門通力協(xié)作，綜合考慮，共同擬定細(xì)則，制定具體方案加以推行。在這當(dāng)中，良好的法制環(huán)境尤為重要。國外在立法中做出了相關(guān)的規(guī)定，比如法國的《消費法典》，對反向抵押進行了規(guī)范，借貸雙方需訂立合同，文書必須經(jīng)過公證。這一規(guī)定使老年人通過其房產(chǎn)獲得的收益得到了法律的保障。[5]

3.金融機構(gòu)的擔(dān)憂

在現(xiàn)行法律制度規(guī)定之下，保險公司和銀行等機構(gòu)最擔(dān)心的是住宅用地70年年限的產(chǎn)權(quán)制約問題。盡管《物權(quán)法》中明確指出，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但“自動續(xù)期”是否會“無償續(xù)期”呢？續(xù)期費用這一未知數(shù)，對金融機構(gòu)則充滿風(fēng)險，費用越高，風(fēng)險越大。其他一些因素也令金融機構(gòu)不安，比如，隨著市場的變化，樓市價格可能不夠穩(wěn)定，養(yǎng)老院收費在現(xiàn)行階段之下，收費偏高，養(yǎng)老院的管理與服務(wù)水平不夠?qū)I(yè)等等。

四、對河北省試行“以房養(yǎng)老”的建議

1. 慎重選擇試點人群

通過觀察試點地區(qū)的運行情況，在試點人群選擇上，可以首選不存在子女繼承糾紛問題的老人，如獨居、孤寡老人，或膝下無子女、子女定居國外的老人。在這方面可借鑒臺灣地區(qū)保險業(yè)的經(jīng)驗，從無子女家庭開始起步開展試點，探索逐步取得經(jīng)驗，再擴大到有需要的其他老人家庭。

2.發(fā)揮政府職能

充分發(fā)揮政府職能，才能解除金融機構(gòu)的后顧之憂；政府還可以為“以房養(yǎng)老”項目提供相關(guān)政策優(yōu)惠，對老年人所獲得的貸款金在理財方面進行具體的政策指導(dǎo)，指導(dǎo)老人合理利用保障金，降低老年人的心理負(fù)擔(dān)。

3.擴寬思路，探索多種模式

在推行該方案，進行實踐時，應(yīng)該探索更多的有效模式。不一定要全部抵押或出售自己的住房，可以在自己居住的同時，出租房屋的一部分，用租金來增加老人收入，提高生活質(zhì)量；如果老人需要養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)，也可以出租住房，用房租支付養(yǎng)老機構(gòu)，這樣的好處是房屋的所有權(quán)仍歸老人，老人的子女仍有權(quán)對房屋做出處置；或者可以出售大房換小房，獲取差價，用差額來改善老人生活。

4.適度推廣集中居家養(yǎng)老社區(qū)的養(yǎng)老方式

國外已有成熟的養(yǎng)老社區(qū)，社區(qū)及室內(nèi)的設(shè)施都是為老人生活得安全、便捷而設(shè)置，比如室內(nèi)插座的高低、呼叫物業(yè)的按鈴位置、防滑的地面、可快速拆卸的浴室門等。我們的現(xiàn)狀是老人分散居住在不同的社區(qū)，由于老年人住的分散，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)就難形成規(guī)模。城鎮(zhèn)中的老社區(qū)，老年人住的相對集中，可以從改造老社區(qū)開始，比如在家中的衛(wèi)生間、臥室安裝扶手，便于輔助行動不便的老年人站立；為老式樓房加裝外置電梯，便于老人坐輪椅下樓。

2012年，石家莊市成立了第一家日間照料中心，該中心的主要服務(wù)項目為日常飲食、日托照顧，使老年人在生活上得到護理，身體上獲得康復(fù)，精神上得到關(guān)愛。河北省將推出新政策，擬在老社區(qū)設(shè)立此類日間照料中心。新社區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)是人均不少于0.1平米，養(yǎng)老服務(wù)中心不少于五六百平米。[6]

結(jié)語

在現(xiàn)有的公共財政解決所有老年人養(yǎng)老問題遇到困難的情況下，考慮既有養(yǎng)老保障模式的融合與補充的條件之下，“以房養(yǎng)老”成為解決養(yǎng)老難題的有益補充?！耙苑筐B(yǎng)老”具有很好的發(fā)展空間，但在現(xiàn)階段操作起來卻不易，在思想觀念、文化制度等方面存在重重阻力，這需要相關(guān)政策和法律法規(guī)作保障。

[1]郝前進，周偉林. “以房養(yǎng)老”的雙向風(fēng)險與我國的制度設(shè)計[J].上海城市管理,2012，(6).

[2]朱勁松. 中國開展“以房養(yǎng)老”影響因素的實證分析[J].東北財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2011，(3).

[3]羅莉，王亞萍. 以房養(yǎng)老模式在我國發(fā)展的思考[J].當(dāng)代經(jīng)濟,2011，(10).

[4]柴效武：采取“以房養(yǎng)老”民眾須具備兩點物質(zhì)基礎(chǔ)[N].經(jīng)濟參考報，2013-9-2.

[5]李世剛. 關(guān)于法國擔(dān)保制度的改革[J].政治與法律,2007，(6).

[6]彭麗晗：河北省老舊小區(qū)將推出老人日間照料中心[N].河北青年報，2014-6-4.

Analysis of Feasibility of “House for Pension” Mode in Hebei Province

LIAN Xiao-jie1, FU Hong-yan2

(College of Foreign Languages1, Student Affairs Office2，Hebei University, Baoding, Hebei 071000)

China has introduced “House for Pension” mode to solve the pension problems over a decade ago. However, the result of operations in the pilot cities is not satisfactory due to the lack of appropriate policies and regulations. In view of the problems in the process of the implementation in the pilot cities, this paper analyzes the prospects, the major resistance and difficulties for the promotion of this mode, and makes some proposals.

Hebei Province; house for pension; feasibility

2015-01-26

廉曉潔(1982-),女,河北張家口人,河北大學(xué)法語系講師,碩士。研究方向：法國教育與文化。

本文系2014年度河北省人力資源和社會保障廳一般項目“河北省住房反向抵押貸款模式可行性分析”(項目編號:JRS-2014-9002) 的研究成果。

D669.6

A

1008-8156(2015)01-0010-03

修回日期：2015-03-05