試論前期策劃階段商業(yè)地產(chǎn)市場分析

摘 ? 要：近年來，房地產(chǎn)市場從買方市場逐漸過渡到賣方市場，房地產(chǎn)市場的利潤正在逐漸降低。隨著市場競爭力度的不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更大利潤，就必須更有效的控制項目成本。因此必須要結(jié)合房地產(chǎn)市場的基本情況，要對項目策劃階段進(jìn)行細(xì)致的分析。國內(nèi)市場在前期策劃階段開展市場分析實屬不多，對于市場分析不夠重視，導(dǎo)致當(dāng)前房屋空置房價上漲，引起了買方和賣方眾多矛盾。本文從房屋市場前期策劃階段，對房地產(chǎn)市場開展分析，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場有更深層次認(rèn)識。

關(guān)鍵詞：前期策劃;房地產(chǎn);市場分析

改革開放以來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，國民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)發(fā)展速度日益加快，國家政府部門對于經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控力度越來越大。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占據(jù)著非常重要的地位，尤其是我國房地產(chǎn)近年來改革逐漸加深。在改革開放初期，我國房地產(chǎn)市場就已經(jīng)在進(jìn)行一些改革。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)對國外先進(jìn)的經(jīng)驗進(jìn)行了借鑒和學(xué)習(xí)，并于我國的實際市場相結(jié)合。本文從前期策劃階段進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析，為房地產(chǎn)相關(guān)研究提供借鑒。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場影響分析

1.政策對房地產(chǎn)市場的影響分析。在當(dāng)前世界各國的經(jīng)濟(jì)體制當(dāng)中，不管是市場還是政府部門占據(jù)主導(dǎo)地位，其都沾有混合經(jīng)濟(jì)的色彩。世界很多國家都是以市場經(jīng)濟(jì)作為主導(dǎo)，當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)失效之后，政府部門會通過宏觀調(diào)控的手段，對市場進(jìn)行一定程度上的調(diào)節(jié)，促使其回歸正常發(fā)展。政府部門在市場干預(yù)時，其干預(yù)的程度與市場的發(fā)育程度相關(guān)。我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展起步較晚，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠完善，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比較明顯的波動，例如在市場運(yùn)行過程中，存在著很多不規(guī)范的行為。對此，政府會通過政治、法律、經(jīng)濟(jì)等各方面的手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，保證市場經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行。

2.景氣周期對房地產(chǎn)影響分析。在市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行過程中，存在著大量的周期循環(huán)，上到國家經(jīng)濟(jì)，下到私營企業(yè)，都有很多循環(huán)。由于房地產(chǎn)的投資數(shù)額很大，循環(huán)周期也很長，所以其過程中也存在著很多的風(fēng)險。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)掌握最新的市場動態(tài)，對市場環(huán)境保持高度的敏感，才能有效的避免風(fēng)險，提高收益。當(dāng)消費市場發(fā)生轉(zhuǎn)變的時候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)會，才能在市場經(jīng)濟(jì)下贏得先機(jī)。

二、前期策劃階段房地產(chǎn)消費者行為模式

1.消費行為描述分析。房地產(chǎn)消費者購買行為描述可以將其簡單的描述為5W和1H，其中5W分別表示為：誰來買房子，什么地方買房地產(chǎn)，為什么買房地產(chǎn)，買什么樣的房地產(chǎn)以及什么時候買房地產(chǎn)。1H表示為：通過何種方式購買房地產(chǎn)。

2.對消費行為過程的分析。在市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，消費者在決定購買時所進(jìn)行的不只是單獨的行為，而是一連串具有關(guān)聯(lián)的行為。消費者在選擇購買房地產(chǎn)時，往往會首先進(jìn)行認(rèn)知、評價、評價、決策，然后才能確定購買。在認(rèn)知過程中，消費者可能產(chǎn)生的后續(xù)購買行為都是以購買動機(jī)為基礎(chǔ)的。因此想辦法激發(fā)消費者的購買動機(jī)，是十分重要的。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行前期策劃的時候，要細(xì)致的分析和探討消費者的實際需求，如何充分的引起消費者的購買興趣，激發(fā)其購買動機(jī)。

三、房地產(chǎn)市場分析以及相應(yīng)預(yù)測

1.房地產(chǎn)預(yù)測的含義和內(nèi)容。推測和預(yù)見可能發(fā)生在房地產(chǎn)市場中的不確定因素的發(fā)展趨勢，從而做出正確的應(yīng)對方針，是房地產(chǎn)預(yù)測的真正含義和實際作用。房地產(chǎn)市場預(yù)測包括了市場的需求預(yù)測、購買力預(yù)測、市場供給預(yù)測、價格變動預(yù)測、產(chǎn)品市場占有率預(yù)測、社會效益預(yù)測以及經(jīng)濟(jì)預(yù)測。針對房地產(chǎn)前期策劃和市場調(diào)查，應(yīng)對市場的承載量和政府提供數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和比較，以此作為房地產(chǎn)企業(yè)決策的依據(jù)。

2.房地產(chǎn)預(yù)測方法。市場預(yù)測的方法主要對相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行掌握和了解，分析和研究擬定的預(yù)測目標(biāo)。在實際操作中，有很多不同的方法可以進(jìn)行市場預(yù)測，在不同的領(lǐng)域當(dāng)中，都存在著各自不同的預(yù)測方式。而同一種預(yù)測方法，有時也可以對不同的領(lǐng)域進(jìn)行預(yù)測。在對房地產(chǎn)市場中的具體情況進(jìn)行預(yù)測時，會涉及到很多的問題，其內(nèi)容也十分的復(fù)雜。要給予這些細(xì)節(jié)充分的重視，并從中獲取有用的信息。

3.影響房地產(chǎn)市場預(yù)測的因素。當(dāng)前，我國大多是的房地產(chǎn)企業(yè)對于市場預(yù)測的認(rèn)識程度不夠，僅僅只進(jìn)行了表面數(shù)據(jù)資料的分析和研究，沒有準(zhǔn)確的進(jìn)行市場定位和目標(biāo)客戶群劃分。房地產(chǎn)市場需求的影響因素很多，常常以房地產(chǎn)的需求量作為標(biāo)準(zhǔn)，并通過這種標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)的銷售面積和居住水平進(jìn)行預(yù)測。無論是國外學(xué)者還是國內(nèi)學(xué)者都對此有所研究，但是其在研究過程中對于影響房地產(chǎn)的關(guān)鍵因素卻十分不足，甚至選取的關(guān)鍵因素出現(xiàn)偏差。由于我國和世界其它國家相比，市場的發(fā)展程度和具體情況都不盡相同，因此，對于能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生影響的因素也是多種多樣。國外的房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度相對比較成熟，其消費者的階梯形較為明顯。因此，對國外房地產(chǎn)市場預(yù)測產(chǎn)生影響的因素主要是租金方面的問題。而在我國卻有所不同，由于我國的房地產(chǎn)市場成熟度較低，國人的消費觀念由于國外不同，因此，在對我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測時，不能以租金作為主要因素來進(jìn)行。

四、結(jié)束語

隨著當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各國對于房地產(chǎn)市場的控制上存在著不同的情況。本文從房屋市場前期策劃階段，對房地產(chǎn)市場開展分析，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場有更深層次認(rèn)識。文章主要針對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)整，以及消費者前期策劃階段的行為消費模式，并對房地產(chǎn)的相關(guān)預(yù)測方法和預(yù)測過程中的問題進(jìn)行研究，以此來實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場分析。

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作者簡介：徐仲文（1991.3- ?），男 ，廣東省清遠(yuǎn)市人，2014年畢業(yè)于廣東工業(yè)大學(xué)華立學(xué)院，本科，研究方向：工商管理