廣州樓市現(xiàn)“降價(jià)潮”？

麥婉華

摘要：近日，廣州亞運(yùn)城板塊出現(xiàn)的樓價(jià)普降現(xiàn)象，引起了社會(huì)廣泛關(guān)注，不少人認(rèn)為廣州樓市已進(jìn)入價(jià)格的“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”階段。因此，不僅是郊區(qū)購房者，連市區(qū)購房者也出現(xiàn)了濃厚的觀望情緒。

7月26日下午，位于廣州番禺亞運(yùn)城板塊的某樓盤銷售中心內(nèi)人潮洶涌，比起上幾個(gè)月熱鬧了不少。根據(jù)代理這個(gè)樓盤的銷售經(jīng)理介紹，不少人是因?yàn)槁犝f最近亞運(yùn)城板塊出現(xiàn)“降價(jià)潮”，才特地來看樓的。

亞運(yùn)城板塊樓價(jià)普降 多有“特價(jià)房”

近日，售價(jià)本為16000元/平米—20000元/平米的廣州亞運(yùn)城板塊山海灣項(xiàng)目突然降價(jià)，最低只售9800元/平米。此事受到老業(yè)主嚴(yán)重不滿，有的業(yè)主稱損失過百萬。于是，老業(yè)主開始堵塞小區(qū)，并阻止看房者進(jìn)入。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，記者發(fā)現(xiàn)亞運(yùn)城板塊出現(xiàn)樓價(jià)普降的現(xiàn)象。例如，尚上名筑項(xiàng)目現(xiàn)平均單價(jià)為12500元/平米，比去年同期下降2500元/平米，呈整體下滑趨勢(shì)；廣州亞運(yùn)城-天譽(yù)近期房?jī)r(jià)降幅比較明顯，現(xiàn)平均單價(jià)僅為9800元/平米，而5月份的時(shí)候還售14000元/平米。

記者走訪亞運(yùn)城某樓盤發(fā)現(xiàn)，來看樓的人絡(luò)繹不絕，而且多為一家大小。銷售經(jīng)理指出，最近亞運(yùn)城板塊的降價(jià)，吸引了大量剛需的買家看房。“其實(shí)就一些樓層好、朝向佳的普通公寓來講，價(jià)格與之前差不多，都是12500元/平米左右。但是因?yàn)槎嗔艘恍貎r(jià)房，所以平均價(jià)格被拉低了。”

他介紹，這些‘特價(jià)房的朝向可能會(huì)略差一點(diǎn)，且大多數(shù)是低樓層。但是因?yàn)椴坏?0000元/平米，所以非常搶手。“記得有一個(gè)客戶說，吃個(gè)午飯考慮一下要不要買某戶‘特價(jià)房。哪知道吃完飯決定好以后，房子已經(jīng)被其他人買了?！?/p>

但是，除了“特價(jià)房”以外，他坦言其他的戶型還是比較難賣?！耙?yàn)楹芏嗳硕荚谟^望，希望可以跌更低一點(diǎn)。”

核心區(qū)樓價(jià)變化不大 購房者持續(xù)觀望

由于郊區(qū)盤有降價(jià)趨勢(shì)，有意購房者一方面積極看樓，另一方面又謹(jǐn)慎觀望。這種濃厚的觀望氣氛更“傳染”給了市區(qū)購房者。

位于越秀區(qū)的德誠行培正分行營業(yè)主任周紫龍告訴記者，最近中心城區(qū)的樓價(jià)相對(duì)穩(wěn)定?！爱?dāng)然，中心城區(qū)也挺大的，所以在中心城區(qū)較外圍的區(qū)域，確實(shí)有樓盤進(jìn)行降價(jià)促銷。例如，芳村、金沙洲、還有白云新城的某些樓盤?！?/p>

另一方面，周紫龍認(rèn)為在中心城區(qū)的核心地段，則不太可能會(huì)有跌幅。“就像越秀的東山片區(qū)，這里擁有較優(yōu)質(zhì)的學(xué)校資源，不少購房者是為了學(xué)位而購買的。盡管這里的樓齡比較大，價(jià)格也要近40000元/平米，但還是很多家長(zhǎng)會(huì)考慮的?！?/p>

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，6月份廣州主力區(qū)域樓價(jià)全線下調(diào)。樓盤成交均價(jià)為23132元/平米，環(huán)比下跌1.49%，跌幅較上月擴(kuò)大；同比增長(zhǎng)11.16%，漲幅較上月收窄。

同時(shí)，周紫龍也察覺到，從四月份開始，市區(qū)購房者的觀望態(tài)度也越來越濃烈?！俺耸芙紖^(qū)房‘降價(jià)潮影響外，最近市區(qū)二手樓的議價(jià)空間也比以前大，這導(dǎo)致了市區(qū)的房地市場(chǎng)更傾向于買家一方。所以市區(qū)購房者現(xiàn)在普遍持有觀望態(tài)度?！?/p>

樓盤供需彈性不平衡是降價(jià)主因

樓市要回落的勢(shì)頭從之前就已經(jīng)有端倪，這跟近年來的市場(chǎng)環(huán)境有很大關(guān)系。記者就此采訪了合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌，他認(rèn)為有幾個(gè)方面導(dǎo)致本次樓市的“降價(jià)潮”。

龍斌說，地產(chǎn)商資金主要有四個(gè)來源，分別是銀行貸、自籌資金、房貸和銷售回款。最近，地產(chǎn)商資金主要受房貸和銷售回款影響比較大?！皬姆康禺a(chǎn)商來看，更多反映在房貸方面。最近房貸比較緊張，最突出的例子就是首次房貸，利息都要上5%了。而且房貸款的時(shí)間比較長(zhǎng)，有些銀行不愿意做房貸。這樣以來，房貸的緊張度就可想而知了?！?/p>

除此之外，郊區(qū)樓市還因?yàn)楣?yīng)量大的關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，跌價(jià)現(xiàn)象也更明顯。龍斌認(rèn)為，郊區(qū)樓盤采取降價(jià)的措施會(huì)更果斷，因?yàn)榻祪r(jià)樓盤會(huì)搶了沒降價(jià)樓盤的市場(chǎng)份額?！敖紖^(qū)樓盤供應(yīng)量大且集中，導(dǎo)致供大于求，所以目前降價(jià)幅度較大；而市區(qū)樓盤可能還是供求平衡，或者只供略大于求，所以樓價(jià)比較穩(wěn)定。”

他總結(jié)道，主要供需彈性不平衡的問題：“需求的彈性比較大，當(dāng)形勢(shì)、預(yù)期都不好時(shí)，很多人會(huì)選擇觀望，不進(jìn)入市場(chǎng)，變化來得很迅速。但供應(yīng)的彈性較小，樓盤一旦施工建成，就要開賣了。所以供應(yīng)的變化相對(duì)較慢，更剛性。這也造成了‘買漲不買跌的現(xiàn)象?！?/p>

預(yù)測(cè)：郊區(qū)盤降到一定程度將反彈？

最近，廣州經(jīng)濟(jì)“半年考”數(shù)據(jù)出爐。報(bào)告顯示，今年1-6月廣州商品房銷售面積增速同比回落63.2個(gè)百分點(diǎn)，比市場(chǎng)最低迷的2008年（月均46萬平方米）還低，為近10年來的低點(diǎn)?？梢婋S著樓價(jià)的變化，廣州一手樓成交量回落明顯。

龍斌分析，地產(chǎn)商一般會(huì)認(rèn)為市區(qū)樓盤更有價(jià)值，盡管現(xiàn)在市場(chǎng)不好，也不會(huì)降太多?！耙?yàn)橘徺I市區(qū)樓盤的人多為改善型，受信貸、政策的限制多一點(diǎn)。但郊區(qū)略有一些不同，購房者比較多是初次購房，所以受政策限制相對(duì)小，需求也更剛性。當(dāng)郊區(qū)盤的價(jià)格跌到一定程度時(shí)，有些購房者覺得各方面都滿意的話，就會(huì)選擇入市。如果這樣的購房者越來越多的話，郊區(qū)盤的價(jià)格可能會(huì)略有反彈。” 編輯/陳標(biāo)華endprint