市場化下如何完善住房保障機(jī)制？

曹偉

大城市特別是特大城市，保障房的建設(shè)規(guī)模就應(yīng)大一些，比例適當(dāng)高一些，綜合考慮困難程度不同群眾的基本住房需求；而對小城鎮(zhèn)來說，重點(diǎn)可能就是推進(jìn)棚戶區(qū)、危舊房改造

按照國務(wù)院總理李克強(qiáng)在2014年政府工作報(bào)告中的要求，2014年保障性安居工程要基本建成480萬套，新開工700萬套，其中，開工改造各類棚戶區(qū)470萬戶。

在去年超額完成既定目標(biāo)的基礎(chǔ)之上，作為政府公共服務(wù)職責(zé)的重要方面，持續(xù)地推進(jìn)好住房保障工作，需要繼續(xù)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善住房保障機(jī)制。為此《小康》記者專訪了《2014年政府工作報(bào)告》起草組成員之一、住建部住房改革與發(fā)展司司長倪虹。

“探索增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”

《小康》：我國目前積極發(fā)展保障性住房的歷史背景是什么？

倪虹：經(jīng)過不斷探索實(shí)踐，我國目前已初步形成了以實(shí)物性保障為主、區(qū)別不同收入水平的保障框架。實(shí)物保障分為租賃型的廉租住房、公共租賃住房，以及出售型的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房，此外還有棚戶區(qū)改造安置住房。這幾類保障性住房，是在住房保障實(shí)踐探索中逐步發(fā)展起來的，在解決不同類型困難群眾基本住房需求上都發(fā)揮了積極作用。

隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展和住房領(lǐng)域矛盾形勢的不斷變化，一些熱點(diǎn)城市和區(qū)域住房供需矛盾緊張，住房價格較高，許多群眾特別是中等收入群體購買住房的壓力很大，同時，保障性住房運(yùn)營管理等相關(guān)機(jī)制還有待健全。新的形勢下，解決好住房難題，順應(yīng)群眾改善住房條件的新期待，需要按照中央部署和要求，繼續(xù)深化改革，健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系。

《小康》：接下來該如何推進(jìn)？

倪虹：一是推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行。按照邊探索、邊總結(jié)、邊完善制度的思路，結(jié)合近幾年各地保障性住房發(fā)展實(shí)際，為進(jìn)一步方便群眾、提高住房保障工作效率，解決廉租房退出機(jī)制，經(jīng)過深入研究并聽取各方面意見，中央決定將公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行。

去年，國務(wù)院有關(guān)部門出臺了《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，明確從今年開始，對公共租賃住房和廉租住房實(shí)行并軌運(yùn)行。各地要抓緊落實(shí)，盡快明確和完善并軌后的計(jì)劃執(zhí)行、租金確定、分配管理等具體辦法。

二是探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，解決“夾心層”等中等收入群體住房問題。今年，將探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，在部分城市先期實(shí)踐基礎(chǔ)上，進(jìn)一步開展相關(guān)試點(diǎn)，加快提出發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房制度的原則和思路。通過發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，明晰可售型保障性住房的產(chǎn)權(quán)歸屬和份額，形成完善公平的收益分配機(jī)制，減少尋租和虛報(bào)牟利問題；同時，在部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域能夠起到穩(wěn)定預(yù)期，緩解供需矛盾、滿足部分中低收入購房需求的作用。

創(chuàng)新完善投融資和土地供應(yīng)機(jī)制

《小康》：眾所周知，目前地方政府的財(cái)政壓力很大，而資金是保障性安居工程建設(shè)中的一個關(guān)鍵要素，也是目前面臨的一個難題。李克強(qiáng)總理在今年政府工作報(bào)告中也指出要“創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持?！痹谶@方面投融資渠道將如何進(jìn)行創(chuàng)新？

倪虹：這幾年，中央財(cái)政持續(xù)加大對保障性安居工程的資金補(bǔ)助力度，各地也采取多種方式增加資金投入，拓寬資金來源，有力確保了保障性安居工程的順利推進(jìn)。但總體上看，持續(xù)穩(wěn)定的資金投入機(jī)制還沒有形成。

當(dāng)前，保障性安居工程建設(shè)任務(wù)繁重，資金需求量大，同時，隨著保障性住房陸續(xù)大規(guī)?？⒐?，后期的運(yùn)營管理等也都需要持續(xù)的資金投入。

今年，國務(wù)院有關(guān)部門將加快研究政策性住房投融資機(jī)制和工具，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。各地還要繼續(xù)執(zhí)行好既有政策對資金投入的要求，包括土地出讓凈收益、公積金增值收益等。同時，繼續(xù)創(chuàng)新投融資機(jī)制，靈活運(yùn)用投資補(bǔ)助、資本金注入、貸款貼息、稅收減免等政策措施，吸引社會資金參與保障房建設(shè)。

《小康》：近些年，保障房用地供應(yīng)數(shù)量總體上適應(yīng)了保障房建設(shè)的需要，但土地供應(yīng)中也遇到了一些問題，需要進(jìn)一步完善供應(yīng)機(jī)制。這個問題你如何看待？

倪虹：土地是保障性住房建設(shè)的基礎(chǔ)，沒有充足有效的土地供應(yīng)，保障房建設(shè)計(jì)劃就成了空中樓閣。

首先是繼續(xù)對保障性住房建設(shè)用地實(shí)行計(jì)劃單列，確保供地規(guī)模與建設(shè)規(guī)模相匹配，把用地計(jì)劃加以分解，落實(shí)到具體項(xiàng)目。其次是提高工作效率、加快審批步伐，做好土地征收，盡快形成實(shí)際土地供應(yīng)。再次是加強(qiáng)保障性住房建設(shè)用地儲備。已經(jīng)儲備的土地、收回的閑置土地，優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)。最后，要按照中央統(tǒng)一部署，結(jié)合集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)改革，繼續(xù)開展利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的試點(diǎn)。

優(yōu)化保障房供給結(jié)構(gòu)

《小康》：從宏觀層面來看，我國不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展程度、群眾生活與居住水平差異很大。部委在制定相關(guān)政策時將如何布局？

倪虹：我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的時期，大量人口和勞動力在城鄉(xiāng)之間、大中小城市之間持續(xù)流動。在這種形勢下，保障性住房建設(shè)就必須更加注重因地制宜、分類指導(dǎo)，不同地區(qū)應(yīng)合理確定不同的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和規(guī)模。

大城市特別是特大城市，保障房的建設(shè)規(guī)模就應(yīng)大一些，比例適當(dāng)高一些，綜合考慮困難程度不同群眾的基本住房需求；而對小城鎮(zhèn)來說，重點(diǎn)可能就是推進(jìn)棚戶區(qū)、危舊房改造。中央明確了“十二五”時期保障性安居工程建設(shè)任務(wù)以及今后五年棚戶區(qū)改造任務(wù)。各地在實(shí)際推進(jìn)中，要繼續(xù)總結(jié)前幾年的經(jīng)驗(yàn)，提前落實(shí)和制定好資金、土地計(jì)劃，做好項(xiàng)目前期工作。

同時，還要繼續(xù)落實(shí)好省級負(fù)總責(zé)、市縣抓落實(shí)的工作機(jī)制，不松勁、不懈怠，持之以恒地把保障性安居工程抓實(shí)抓好。

“應(yīng)建立住房保障對象信用管理制度”

《小康》：在實(shí)現(xiàn)保障性住房的公平分配，以及完善保障性住房的運(yùn)營管理上還將有哪些措施？

倪虹：從這幾年的實(shí)踐來看，把待分房源、輪候?qū)ο?、分配過程、最終結(jié)果全面公開，是實(shí)現(xiàn)分配公平的關(guān)鍵一招。這些經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)的好做法，要繼續(xù)堅(jiān)持下去，要主動接受社會監(jiān)督，有錯必糾，確保操作不走樣。

同時，還要完善租賃型保障性住房梯次補(bǔ)貼制度和購置型保障性住房上市交易收益調(diào)節(jié)制度，全面實(shí)施住房保障檔案管理制度，抓緊建立住房保障對象信用管理制度。

此外，你所提到的關(guān)于保障性住房的運(yùn)營管理是各國普遍面臨的一個難題。

這幾年，隨著分配入住的保障性住房數(shù)量的增加，如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營管理依然是有待破解的一個難題。從各地實(shí)踐來看，還是要堅(jiān)持政府監(jiān)管、市場運(yùn)作的原則，建立職能部門與社區(qū)黨組織、群眾自治組織良性互動機(jī)制。同時，明確投資建設(shè)者的產(chǎn)權(quán)地位，實(shí)行投資、所有、受益及維修運(yùn)營的權(quán)責(zé)統(tǒng)一，激勵民間資本參與社區(qū)管理和物業(yè)服務(wù)，提高運(yùn)營效率。對于租賃型保障性住房，在建設(shè)階段就要考慮后續(xù)運(yùn)營問題，通過提高商業(yè)設(shè)施配建比例、財(cái)政安排專項(xiàng)資金等方式，平衡社區(qū)管理和物業(yè)服務(wù)所需資金。endprint