農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)特征分析

賈秀楠

摘要：農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)目前處于“隱形交易”、無序交易的現(xiàn)狀，不利于使農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為成資本，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因而，了解農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，對流轉(zhuǎn)特征進(jìn)行分析，并提出相關(guān)完善建議，對于提高土地使用效率，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高農(nóng)民收入具有重要的現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：經(jīng)營性集體建設(shè)用地；流轉(zhuǎn)特征；分析

1.前言

隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展政策的不斷推進(jìn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地在連接城市與農(nóng)村的發(fā)展上發(fā)揮了關(guān)鍵性作用。在十八屆三中全會強(qiáng)調(diào)了加快完善現(xiàn)代市場體系，建設(shè)統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系，就是要讓市場在資源配置中起決定性作用。關(guān)于農(nóng)村土地問題，著重提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，指出在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市，同權(quán)同價，使得農(nóng)村建設(shè)用地市場化有了有力的政策依據(jù)。

然而，目前我國的農(nóng)村集體土地制度是一種不公平也缺乏效率的制度安排，存在著產(chǎn)權(quán)主體虛置、權(quán)能不全等缺陷，使得農(nóng)村的土地不能進(jìn)入市場進(jìn)行交易，轉(zhuǎn)化為財富和資本。而由于農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的增多以及農(nóng)村土地整理的發(fā)展，使得城市房產(chǎn)供不應(yīng)求以及農(nóng)村建設(shè)用地閑置的矛盾更為突出。

2.流轉(zhuǎn)特征

2.1 流轉(zhuǎn)主體分析

農(nóng)戶都分有一定數(shù)量的承包地，包括山地、水田、旱地、沼澤但因經(jīng)營管理能力和市場應(yīng)變能力差，或因家庭主要勞動力外出打工甚至全職在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)就業(yè)，因此，其承包的土地處于低水平利用的狀態(tài)甚至閑置，農(nóng)業(yè)邊際收益低。如果人愿意出較高的租金，他們就有可能將全部或部分的承包地以轉(zhuǎn)包形式出租，是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場上土地的供給者。

2.2 流轉(zhuǎn)客體分析

2.2.1 流轉(zhuǎn)地塊地類及地塊來源

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，流轉(zhuǎn)地類主要為荒地、沼澤、農(nóng)地和原有建設(shè)用地，優(yōu)質(zhì)農(nóng)地較少。這主要是今年土地整理工作的開展取得了一定的成果以及堅守18億畝耕地紅線不動搖的政策約束。

按地塊來源可以分為存量建設(shè)用地和增量建設(shè)用地，使用地塊一般來源于本地村民的農(nóng)地，自己的承包地以及原有建設(shè)用地，調(diào)查顯示，本地村民的農(nóng)地占80%，自己的承包地占10%，原有建設(shè)用用地占10%（其中公益性建設(shè)用地占8%，經(jīng)營性建設(shè)用地占2%）。

由于我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺乏相關(guān)的信息公開平臺，土地流轉(zhuǎn)供求信息存在嚴(yán)重的信息不對稱。流轉(zhuǎn)的地塊主要集中在本村、本組或者親戚、鄰居、朋友的土地。外村或城鎮(zhèn)居民較少。想要流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶無法找到價格更高的用地方，用地方也面臨著選擇不到更適合自身企業(yè)發(fā)展的流轉(zhuǎn)地塊。流轉(zhuǎn)方和用地方都處于被動地位，降低了土地流轉(zhuǎn)的績效。

2.2.2 具有明顯的區(qū)域性

農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)情況受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)刭Y源以及距離城區(qū)的遠(yuǎn)近的影響呈現(xiàn)了較強(qiáng)的地域性，流轉(zhuǎn)的強(qiáng)度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈正相關(guān)的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，流轉(zhuǎn)情況越多；并與當(dāng)?shù)刭Y源稟賦有著正相關(guān)的關(guān)系，某種自然資源豐富，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，如湖南省桃江縣盛產(chǎn)楠竹，建設(shè)用地單位多為楠竹加工業(yè)或以楠竹資源為基礎(chǔ)的生物質(zhì)能源產(chǎn)業(yè)；流轉(zhuǎn)情況與距離城區(qū)的遠(yuǎn)近也存在著負(fù)相關(guān)的關(guān)系，隨著距離城區(qū)距離越遠(yuǎn)，流轉(zhuǎn)情況越少。

2.3 建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程

2.3.1 主要流轉(zhuǎn)形式

調(diào)查得出，主要流轉(zhuǎn)形式為租賃，買斷，自家農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，正規(guī)程序的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用申請以及政府劃撥的建設(shè)用地指標(biāo)。其中租賃又分為初次租賃和多次租賃，初次租賃是指用地單位與設(shè)計地塊農(nóng)戶簽訂租用合同/協(xié)議，多次租賃是指由現(xiàn)用地單位與中間人簽訂租用合同/協(xié)議，中間人是與涉及地塊農(nóng)戶簽訂了一定期限的土地使用權(quán)的第三方。買斷主要是指從中間人/涉地農(nóng)戶簽訂一定期限的土地使用權(quán)的方式。自家農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地是指在自家/家族承包地上建設(shè)廠房進(jìn)行經(jīng)濟(jì)運營的方式。正規(guī)程序的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是指經(jīng)過正規(guī)程序和相關(guān)單位的批復(fù)進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的方式。政府劃撥的建設(shè)用地指標(biāo)是指劃分給當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的指標(biāo)。其中租賃多占比重最大，為90%，買斷其次，為2%，自家農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地為3%，正規(guī)程序較少，在我們調(diào)查中只存在1例，政府劃撥的建設(shè)用地指標(biāo)幾乎沒有。

建設(shè)用地流轉(zhuǎn)簽訂的合同主要有口頭協(xié)議，書面協(xié)議，口頭合同和書面合同四種形式，以書面協(xié)議居多。且均未經(jīng)過第三方公正。

2.3.2 流轉(zhuǎn)價格的確定

流轉(zhuǎn)價格確定簡單，主要以產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的效益為依據(jù)。每年流轉(zhuǎn)價格=P*Q*S，P為當(dāng)年農(nóng)產(chǎn)品的價格，Q為當(dāng)年畝產(chǎn)平均水平，S為涉地地塊的面積。農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)出效益的確定主要為雙方協(xié)定或參照當(dāng)?shù)仄渌ㄔO(shè)用地單位的流轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定。

這說明我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格沒有一個規(guī)范的價格確定標(biāo)準(zhǔn)，加之農(nóng)戶的時間價值觀念較差，所以在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的談判中，涉地農(nóng)戶常常處于被動地位，僅僅以產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的效益作為流轉(zhuǎn)價格的確定標(biāo)準(zhǔn)，并沒有考慮到土地實際產(chǎn)出價值、預(yù)期產(chǎn)出效益和復(fù)墾所要付出的成本和代價，究其原因，主要是由于務(wù)農(nóng)的收益較低，當(dāng)代農(nóng)民不愿務(wù)農(nóng)和務(wù)農(nóng)勞動力缺乏。并且，流轉(zhuǎn)價格的確定需要用地方挨家挨戶進(jìn)行價格談判，一家不同意，則無法實現(xiàn)土地集中，就會造成投資項目的擱淺，這在一定程度上阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.3.3 流轉(zhuǎn)多為隱形、私下交易

調(diào)查得出，農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要為用地方與涉地方自行簽訂合同/協(xié)議為主，不經(jīng)過相關(guān)部門的審批，而相關(guān)部門對于流轉(zhuǎn)情況并不知情。也說明農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場已逐步形成，但無相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行管理和約束，流轉(zhuǎn)市場存在較大的漏洞，政府功能存在缺失。

3.從流轉(zhuǎn)成本進(jìn)行選擇建議

假設(shè)涉及地塊地類、土地質(zhì)量一致，不考慮用地單位的建設(shè)成本，產(chǎn)業(yè)收益以及其他運營成本，那么只有租用/轉(zhuǎn)讓/審批的費用不同，根據(jù)以上三個案例通過這租賃費用、買斷價格、流轉(zhuǎn)費用進(jìn)行簡單的對比。與農(nóng)戶租賃農(nóng)用地的租賃費用，按國務(wù)院給出的，2013年生產(chǎn)的早秈稻（三等，下同）、中晚秈稻和粳稻最低收購價格分別為每50公斤132元、135元和150元，取中間值13.9/斤，協(xié)定稻谷產(chǎn)量按1000斤/畝計算，得出最終租賃費用為1390元/畝。辦理正規(guī)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地手續(xù)流轉(zhuǎn)費用，根據(jù)案例，流轉(zhuǎn)費用=涉及農(nóng)民買斷價格+國土所收費=25000+49300+2000=74500/60年，則每年的流轉(zhuǎn)費用為1241元，自家承包地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地花費為0，如果超出部分則按租賃費用計算。一次性買斷上述案例包括了地表建筑，不作為參考。從中可以得出，正規(guī)流轉(zhuǎn)費用較低，但需一次性支付金額較大，一般用地單位承受不起；自家承包地轉(zhuǎn)用一般面積不足，仍需租用其他土地，因而，在建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中，租賃較為常見，可行性較大。（作者單位：中南林業(yè)科技大學(xué)商學(xué)院）