北上廣深樓市會(huì)“松綁”嗎？

王繼成

2014年的中國(guó)樓市，在限購(gòu)與松綁“齊飛”中延續(xù)著調(diào)控的主題。

一方面，是部分城市房?jī)r(jià)依舊延續(xù)著強(qiáng)勁上竄的勁頭，另一方面，是越來(lái)越多的城市面臨房產(chǎn)交易“跌跌不休”的窘境。

實(shí)際上，今年3月4日，全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新便在“兩會(huì)”間隙透露，今年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞將為“雙向調(diào)控”。

所謂“雙向調(diào)控”，是指在中央房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制“過(guò)渡期”內(nèi)，實(shí)施“托底蓋帽”的雙向調(diào)控方針。其中以政府提供最基本住房保障為“托底”，以抑制因過(guò)度投機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是“蓋帽”。

而在李克強(qiáng)的政府工作報(bào)告中，首次提出對(duì)不同城市“分類(lèi)調(diào)控”，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“針對(duì)性”。在制定2014年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路時(shí)，住建部則以“穩(wěn)控房?jī)r(jià)”代替了以前被頻繁使用的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。

這樣的變化，會(huì)使地方政府逐步減少行政性手段對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)程度。與之相對(duì)應(yīng)的是，2014年以來(lái)，住建部并未提及要求各地方制定房?jī)r(jià)控漲目標(biāo)。

是進(jìn)一步回歸市場(chǎng)，還是鞏固行政力量干預(yù)？

取消限購(gòu)收效甚微

在外界看來(lái)，盡管取消限貸已近乎回到申貸“零門(mén)檻”，加上取消“限購(gòu)”，也屬于利好，但要再掀起購(gòu)房熱潮，談何容易？

當(dāng)初出臺(tái)限制政策，意在限制住房投資投機(jī)，擠出房地產(chǎn)中的“泡沫”。在當(dāng)前房市轉(zhuǎn)弱、房?jī)r(jià)預(yù)期下跌情況下，投資投機(jī)需求已基本消失，因此，不少分析人士認(rèn)為，取消限購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)近期的影響極其微弱。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局科研所數(shù)據(jù)質(zhì)量研究室主任余根錢(qián)認(rèn)為，“目前的情況是房地市場(chǎng)成交量持續(xù)下降，住房供給過(guò)剩，庫(kù)存壓力較大，房?jī)r(jià)剛性上漲預(yù)期被打破，房?jī)r(jià)進(jìn)入有漲有跌的新階段，依靠房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)的投資投機(jī)需求已大幅減少，以前的投機(jī)性購(gòu)房開(kāi)始回吐。既然投資投機(jī)需求已經(jīng)很少，那么受限制的投資投機(jī)需求就更少，而取消限購(gòu)只能使受限制的需求釋放出來(lái)，因此取消限購(gòu)在現(xiàn)階段的作用很弱?！?/p>

可供佐證的是，中原地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告指出，針對(duì)成都、福州、濟(jì)南、杭州等放松限購(gòu)的13個(gè)典型城市調(diào)查顯示，放松限購(gòu)對(duì)成交量有實(shí)際影響的只有5個(gè)城市，其余8個(gè)城市成交量并沒(méi)有回升，甚至有所下降。杭州、寧波雖然短期成交回升，但長(zhǎng)期效果仍有待觀察。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一則高度肯定本輪調(diào)控的作用。他表示，限購(gòu)、限價(jià)等行政性措施在短期內(nèi)對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有作用，居民的購(gòu)房需求逐漸趨于理性，自住性需求成為市場(chǎng)主體；另外，保障性安居工程力度的加大，有力地緩解了低收入和中等偏下收入家庭的住房困難，推動(dòng)了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向“政府?；?、市場(chǎng)滿(mǎn)足多層次需求”的轉(zhuǎn)變，“雙軌制”的住房體系已初步建立。

朱中一強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)整是一種正常的情況，“我們要正視一種新的常態(tài)，那就是房地產(chǎn)增速將來(lái)肯定會(huì)逐步放慢?！彼鲝?，北上廣深四大一線(xiàn)城市有其特殊性，目前還不應(yīng)該放開(kāi)限購(gòu)，“一線(xiàn)城市社會(huì)公共資源多，大家紛紛向北上廣深涌進(jìn)，而現(xiàn)在國(guó)家對(duì)特大城市還有規(guī)?？刂茊?wèn)題?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)從城市定位角度進(jìn)行了分析：一線(xiàn)城市今年放松限購(gòu)的概率幾乎為零。從政治層面看，一線(xiàn)城市是中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的代表，需要在政策執(zhí)行上謹(jǐn)慎。幾個(gè)一線(xiàn)城市也明確表態(tài)要繼續(xù)維持限購(gòu)格局，這樣一來(lái)，限購(gòu)松綁的可能性就微乎其微。從市場(chǎng)角度看，雖然成交量和價(jià)格出現(xiàn)下滑，但這只是暫時(shí)的現(xiàn)象。從根本上說(shuō)，一線(xiàn)城市的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上成交量。如果一線(xiàn)城市要救市，在戶(hù)籍制度放松等方面稍微松動(dòng)，就能釋放出大量的需求。

回歸市場(chǎng)是大勢(shì)所趨

不過(guò)，深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任鄧志旺卻認(rèn)為，松綁對(duì)刺激低迷樓市將會(huì)起到一定作用，他說(shuō)：“全國(guó)性調(diào)控政策有兩個(gè)，一個(gè)是各市相繼出臺(tái)的‘限購(gòu)，另一個(gè)是央行出臺(tái)的‘限貸，現(xiàn)在除了一線(xiàn)城市之外，其他城市基本都取消了‘限購(gòu)，而‘限貸也于國(guó)慶前夕取消了，這對(duì)當(dāng)下的樓市，肯定能起到一定的刺激作用?！?/p>

鄧志旺分析說(shuō)：“要一分為二地看，對(duì)于內(nèi)地二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，因?yàn)闆](méi)有改變供過(guò)于求的局面，市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，而實(shí)際需求跟不上，所以總體來(lái)看，估計(jì)效果有限。而一線(xiàn)城市怕房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，沒(méi)有取消‘限購(gòu)，所以取消‘限貸后，估計(jì)會(huì)有一定作用。對(duì)首次置業(yè)、改善需求的房貸予以松綁，估計(jì)這種需求占20%-30%，肯定會(huì)釋放一些出來(lái)，而且這種需求將是長(zhǎng)期性的，預(yù)計(jì)將會(huì)帶動(dòng)北上廣深需求增長(zhǎng)，價(jià)格也將會(huì)略有上漲，相對(duì)于二線(xiàn)城市，作用將更加明顯?！?/p>

上海金融與法律研究院執(zhí)行院長(zhǎng)傅蔚岡認(rèn)為，房?jī)r(jià)下滑和限購(gòu)沒(méi)有必然聯(lián)系，“限購(gòu)確實(shí)是抑制了不少‘炒房和投機(jī)性購(gòu)房，但是今年以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的下降是因?yàn)椤拶?gòu)所導(dǎo)致的嗎？那倒未必。目前很多房產(chǎn)銷(xiāo)售平淡甚至下滑的城市并沒(méi)有采取限購(gòu)措施，而那些采取限購(gòu)的城市房產(chǎn)價(jià)格也未有多大幅度的下降。但限購(gòu)確實(shí)對(duì)一部分人產(chǎn)生了影響，也就是‘剛需人群，這部分人群看著房?jī)r(jià)在調(diào)控中越漲越高，而自己卻無(wú)法加入其中?！?/p>

在鄧志旺看來(lái)，北上廣深遲早要取消限購(gòu)，只是時(shí)間問(wèn)題，他說(shuō)：“‘限購(gòu)政策肯定是要取消的。因?yàn)?，這項(xiàng)調(diào)控政策不是一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，且不太符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則，它是一項(xiàng)在市場(chǎng)壓力下出臺(tái)的臨時(shí)性政策，等替代政策出臺(tái)之后，最終是要取消的?！?/p>

房地產(chǎn)稅才是破題之選

從開(kāi)始呼吁“讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用”，到后來(lái)動(dòng)用財(cái)政手段，“市場(chǎng)回歸”演變?yōu)椤熬仁兄貋?lái)”，在這種充滿(mǎn)波動(dòng)的政策變化中，市場(chǎng)不僅沒(méi)有收獲信心，反而愈發(fā)焦慮不安。

在許多觀者看來(lái)，用房產(chǎn)稅替代一刀切的“限購(gòu)”，才是順應(yīng)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)回歸常態(tài)的破題之舉。

北京媒體人馮海寧表示，其實(shí)，我們與其關(guān)注限購(gòu)政策松綁與否，不如關(guān)注房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程。雖然說(shuō)眼下限購(gòu)松綁有一定關(guān)注價(jià)值，但限購(gòu)畢竟是一種臨時(shí)性政策措施，遲早是要退出的。而取代限購(gòu)政策的必將是相應(yīng)的稅制，所以，關(guān)注房地產(chǎn)稅制建設(shè)似乎比關(guān)注限購(gòu)松綁不松綁更有意義。一旦房地產(chǎn)稅法出臺(tái)，限購(gòu)政策就該退出舞臺(tái)了。

財(cái)經(jīng)作家陳志龍認(rèn)為，國(guó)家已經(jīng)在積極落實(shí)相關(guān)工作。放開(kāi)限購(gòu)—不動(dòng)產(chǎn)信息登記聯(lián)網(wǎng)——物業(yè)稅出臺(tái)，這三點(diǎn)一線(xiàn)的邏輯是嚴(yán)密的。這也證實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控未來(lái)的大方向，將是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購(gòu)令”的行政手段，真正發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用。

他說(shuō)，稅收是宏觀調(diào)控的重要手段，也是國(guó)民收入再分配的重要工具。在收入增長(zhǎng)乏力的當(dāng)下，物業(yè)稅對(duì)探索資產(chǎn)保有環(huán)節(jié)源源不斷的新稅源、推進(jìn)社會(huì)公平邁出了重要一步，是稅制改革的重大突破，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，也提供了除土地收入之外的穩(wěn)定的新收入來(lái)源，從各地模擬運(yùn)行的反饋意見(jiàn)看，表態(tài)都是“堅(jiān)決擁護(hù)”的。如新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖50人經(jīng)濟(jì)論壇文章所述，在現(xiàn)行財(cái)政體制下，地方“蛋糕”挪騰空間窄，而公共財(cái)政剛性支出大，增加一個(gè)新稅種，開(kāi)辟一塊新稅源，雖有陣痛，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看都是舉雙手“點(diǎn)贊”的。

從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅開(kāi)征意味著地產(chǎn)大牛市的終結(jié)。德國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅后20年房?jī)r(jià)未漲。今年來(lái)，物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格停止上漲，觸及天花板，曾經(jīng)帶來(lái)過(guò)激動(dòng)人心的“紙上富貴”的資產(chǎn)面臨修正，市場(chǎng)預(yù)期也可能隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，而價(jià)格正是預(yù)期的反映。endprint