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      北上廣深樓市會(huì)“松綁”嗎?

      2015-01-28 14:11:00王繼成
      時(shí)代人物 2014年11期
      關(guān)鍵詞:松綁

      王繼成

      2014年的中國(guó)樓市,在限購(gòu)與松綁“齊飛”中延續(xù)著調(diào)控的主題。

      一方面,是部分城市房?jī)r(jià)依舊延續(xù)著強(qiáng)勁上竄的勁頭,另一方面,是越來(lái)越多的城市面臨房產(chǎn)交易“跌跌不休”的窘境。

      實(shí)際上,今年3月4日,全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新便在“兩會(huì)”間隙透露,今年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞將為“雙向調(diào)控”。

      所謂“雙向調(diào)控”,是指在中央房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制“過(guò)渡期”內(nèi),實(shí)施“托底蓋帽”的雙向調(diào)控方針。其中以政府提供最基本住房保障為“托底”,以抑制因過(guò)度投機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是“蓋帽”。

      而在李克強(qiáng)的政府工作報(bào)告中,首次提出對(duì)不同城市“分類(lèi)調(diào)控”,強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“針對(duì)性”。在制定2014年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路時(shí),住建部則以“穩(wěn)控房?jī)r(jià)”代替了以前被頻繁使用的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。

      這樣的變化,會(huì)使地方政府逐步減少行政性手段對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)程度。與之相對(duì)應(yīng)的是,2014年以來(lái),住建部并未提及要求各地方制定房?jī)r(jià)控漲目標(biāo)。

      是進(jìn)一步回歸市場(chǎng),還是鞏固行政力量干預(yù)?

      取消限購(gòu)收效甚微

      在外界看來(lái),盡管取消限貸已近乎回到申貸“零門(mén)檻”,加上取消“限購(gòu)”,也屬于利好,但要再掀起購(gòu)房熱潮,談何容易?

      當(dāng)初出臺(tái)限制政策,意在限制住房投資投機(jī),擠出房地產(chǎn)中的“泡沫”。在當(dāng)前房市轉(zhuǎn)弱、房?jī)r(jià)預(yù)期下跌情況下,投資投機(jī)需求已基本消失,因此,不少分析人士認(rèn)為,取消限購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)近期的影響極其微弱。

      國(guó)家統(tǒng)計(jì)局科研所數(shù)據(jù)質(zhì)量研究室主任余根錢(qián)認(rèn)為,“目前的情況是房地市場(chǎng)成交量持續(xù)下降,住房供給過(guò)剩,庫(kù)存壓力較大,房?jī)r(jià)剛性上漲預(yù)期被打破,房?jī)r(jià)進(jìn)入有漲有跌的新階段,依靠房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)的投資投機(jī)需求已大幅減少,以前的投機(jī)性購(gòu)房開(kāi)始回吐。既然投資投機(jī)需求已經(jīng)很少,那么受限制的投資投機(jī)需求就更少,而取消限購(gòu)只能使受限制的需求釋放出來(lái),因此取消限購(gòu)在現(xiàn)階段的作用很弱?!?/p>

      可供佐證的是,中原地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告指出,針對(duì)成都、福州、濟(jì)南、杭州等放松限購(gòu)的13個(gè)典型城市調(diào)查顯示,放松限購(gòu)對(duì)成交量有實(shí)際影響的只有5個(gè)城市,其余8個(gè)城市成交量并沒(méi)有回升,甚至有所下降。杭州、寧波雖然短期成交回升,但長(zhǎng)期效果仍有待觀察。

      中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一則高度肯定本輪調(diào)控的作用。他表示,限購(gòu)、限價(jià)等行政性措施在短期內(nèi)對(duì)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有作用,居民的購(gòu)房需求逐漸趨于理性,自住性需求成為市場(chǎng)主體;另外,保障性安居工程力度的加大,有力地緩解了低收入和中等偏下收入家庭的住房困難,推動(dòng)了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向“政府?;?、市場(chǎng)滿(mǎn)足多層次需求”的轉(zhuǎn)變,“雙軌制”的住房體系已初步建立。

      朱中一強(qiáng)調(diào),樓市調(diào)整是一種正常的情況,“我們要正視一種新的常態(tài),那就是房地產(chǎn)增速將來(lái)肯定會(huì)逐步放慢?!彼鲝?,北上廣深四大一線(xiàn)城市有其特殊性,目前還不應(yīng)該放開(kāi)限購(gòu),“一線(xiàn)城市社會(huì)公共資源多,大家紛紛向北上廣深涌進(jìn),而現(xiàn)在國(guó)家對(duì)特大城市還有規(guī)??刂茊?wèn)題?!?/p>

      上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)從城市定位角度進(jìn)行了分析:一線(xiàn)城市今年放松限購(gòu)的概率幾乎為零。從政治層面看,一線(xiàn)城市是中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的代表,需要在政策執(zhí)行上謹(jǐn)慎。幾個(gè)一線(xiàn)城市也明確表態(tài)要繼續(xù)維持限購(gòu)格局,這樣一來(lái),限購(gòu)松綁的可能性就微乎其微。從市場(chǎng)角度看,雖然成交量和價(jià)格出現(xiàn)下滑,但這只是暫時(shí)的現(xiàn)象。從根本上說(shuō),一線(xiàn)城市的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上成交量。如果一線(xiàn)城市要救市,在戶(hù)籍制度放松等方面稍微松動(dòng),就能釋放出大量的需求。

      回歸市場(chǎng)是大勢(shì)所趨

      不過(guò),深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任鄧志旺卻認(rèn)為,松綁對(duì)刺激低迷樓市將會(huì)起到一定作用,他說(shuō):“全國(guó)性調(diào)控政策有兩個(gè),一個(gè)是各市相繼出臺(tái)的‘限購(gòu),另一個(gè)是央行出臺(tái)的‘限貸,現(xiàn)在除了一線(xiàn)城市之外,其他城市基本都取消了‘限購(gòu),而‘限貸也于國(guó)慶前夕取消了,這對(duì)當(dāng)下的樓市,肯定能起到一定的刺激作用?!?/p>

      鄧志旺分析說(shuō):“要一分為二地看,對(duì)于內(nèi)地二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō),因?yàn)闆](méi)有改變供過(guò)于求的局面,市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大,而實(shí)際需求跟不上,所以總體來(lái)看,估計(jì)效果有限。而一線(xiàn)城市怕房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,沒(méi)有取消‘限購(gòu),所以取消‘限貸后,估計(jì)會(huì)有一定作用。對(duì)首次置業(yè)、改善需求的房貸予以松綁,估計(jì)這種需求占20%-30%,肯定會(huì)釋放一些出來(lái),而且這種需求將是長(zhǎng)期性的,預(yù)計(jì)將會(huì)帶動(dòng)北上廣深需求增長(zhǎng),價(jià)格也將會(huì)略有上漲,相對(duì)于二線(xiàn)城市,作用將更加明顯?!?/p>

      上海金融與法律研究院執(zhí)行院長(zhǎng)傅蔚岡認(rèn)為,房?jī)r(jià)下滑和限購(gòu)沒(méi)有必然聯(lián)系,“限購(gòu)確實(shí)是抑制了不少‘炒房和投機(jī)性購(gòu)房,但是今年以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的下降是因?yàn)椤拶?gòu)所導(dǎo)致的嗎?那倒未必。目前很多房產(chǎn)銷(xiāo)售平淡甚至下滑的城市并沒(méi)有采取限購(gòu)措施,而那些采取限購(gòu)的城市房產(chǎn)價(jià)格也未有多大幅度的下降。但限購(gòu)確實(shí)對(duì)一部分人產(chǎn)生了影響,也就是‘剛需人群,這部分人群看著房?jī)r(jià)在調(diào)控中越漲越高,而自己卻無(wú)法加入其中?!?/p>

      在鄧志旺看來(lái),北上廣深遲早要取消限購(gòu),只是時(shí)間問(wèn)題,他說(shuō):“‘限購(gòu)政策肯定是要取消的。因?yàn)?,這項(xiàng)調(diào)控政策不是一項(xiàng)長(zhǎng)期政策,且不太符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則,它是一項(xiàng)在市場(chǎng)壓力下出臺(tái)的臨時(shí)性政策,等替代政策出臺(tái)之后,最終是要取消的?!?/p>

      房地產(chǎn)稅才是破題之選

      從開(kāi)始呼吁“讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用”,到后來(lái)動(dòng)用財(cái)政手段,“市場(chǎng)回歸”演變?yōu)椤熬仁兄貋?lái)”,在這種充滿(mǎn)波動(dòng)的政策變化中,市場(chǎng)不僅沒(méi)有收獲信心,反而愈發(fā)焦慮不安。

      在許多觀者看來(lái),用房產(chǎn)稅替代一刀切的“限購(gòu)”,才是順應(yīng)市場(chǎng),讓房地產(chǎn)回歸常態(tài)的破題之舉。

      北京媒體人馮海寧表示,其實(shí),我們與其關(guān)注限購(gòu)政策松綁與否,不如關(guān)注房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程。雖然說(shuō)眼下限購(gòu)松綁有一定關(guān)注價(jià)值,但限購(gòu)畢竟是一種臨時(shí)性政策措施,遲早是要退出的。而取代限購(gòu)政策的必將是相應(yīng)的稅制,所以,關(guān)注房地產(chǎn)稅制建設(shè)似乎比關(guān)注限購(gòu)松綁不松綁更有意義。一旦房地產(chǎn)稅法出臺(tái),限購(gòu)政策就該退出舞臺(tái)了。

      財(cái)經(jīng)作家陳志龍認(rèn)為,國(guó)家已經(jīng)在積極落實(shí)相關(guān)工作。放開(kāi)限購(gòu)—不動(dòng)產(chǎn)信息登記聯(lián)網(wǎng)——物業(yè)稅出臺(tái),這三點(diǎn)一線(xiàn)的邏輯是嚴(yán)密的。這也證實(shí),房地產(chǎn)調(diào)控未來(lái)的大方向,將是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購(gòu)令”的行政手段,真正發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用。

      他說(shuō),稅收是宏觀調(diào)控的重要手段,也是國(guó)民收入再分配的重要工具。在收入增長(zhǎng)乏力的當(dāng)下,物業(yè)稅對(duì)探索資產(chǎn)保有環(huán)節(jié)源源不斷的新稅源、推進(jìn)社會(huì)公平邁出了重要一步,是稅制改革的重大突破,對(duì)地方政府來(lái)說(shuō),也提供了除土地收入之外的穩(wěn)定的新收入來(lái)源,從各地模擬運(yùn)行的反饋意見(jiàn)看,表態(tài)都是“堅(jiān)決擁護(hù)”的。如新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖50人經(jīng)濟(jì)論壇文章所述,在現(xiàn)行財(cái)政體制下,地方“蛋糕”挪騰空間窄,而公共財(cái)政剛性支出大,增加一個(gè)新稅種,開(kāi)辟一塊新稅源,雖有陣痛,但長(zhǎng)遠(yuǎn)看都是舉雙手“點(diǎn)贊”的。

      從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,房產(chǎn)稅開(kāi)征意味著地產(chǎn)大牛市的終結(jié)。德國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅后20年房?jī)r(jià)未漲。今年來(lái),物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格停止上漲,觸及天花板,曾經(jīng)帶來(lái)過(guò)激動(dòng)人心的“紙上富貴”的資產(chǎn)面臨修正,市場(chǎng)預(yù)期也可能隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),而價(jià)格正是預(yù)期的反映。endprint

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