房地產(chǎn)再臨流動(dòng)性盛宴

邵萍

作為手段和金融工具，資產(chǎn)證券化已經(jīng)多次出現(xiàn)在穩(wěn)定住房消費(fèi)領(lǐng)域。對于通過住房公積金信貸資產(chǎn)證券置換出信貸額度，用于棚戶區(qū)改造和穩(wěn)定住房消費(fèi)，其大的政策方向在更高的決策層面已經(jīng)沒有異議。

近日，有消息稱，住房公積金信貸資產(chǎn)的證券化，作為穩(wěn)定住房消費(fèi)的有力手段和工具，已經(jīng)被監(jiān)管層提上議事日程。

作為住房公積金主管部門的住建部，目前已經(jīng)開始和人民銀行總行商議住房公積金貸款資產(chǎn)證券化的有關(guān)事宜，不過還尚未制定具體的工作時(shí)間表而已。

那么，什么叫“住房公積金信貸資產(chǎn)的證券化”？具體來說，它又能給房地產(chǎn)帶來何種改變，何種利好呢？

又是“證券化”

所謂“信貸資產(chǎn)證券化”，是指將原本不流通的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成為可流通資本市場證券的過程。從廣義上講，是指以信貸資產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化，包括住房抵押貸款、汽車貸款、消費(fèi)信貸、信用卡賬款、企業(yè)貸款等信貸資產(chǎn)的證券化。

其實(shí)，作為手段和金融工具，資產(chǎn)證券化已經(jīng)多次出現(xiàn)在穩(wěn)定住房消費(fèi)領(lǐng)域。在住建部要求棚戶區(qū)改造以貨幣化補(bǔ)償為主后，國務(wù)院已經(jīng)確定，在新增2000億元信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)所置換出的信貸額度中，將棚戶區(qū)改造及貨幣化安置列為首要投向，國家開發(fā)銀行已經(jīng)發(fā)行了相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，獲得市場認(rèn)可。

對此，也有許多業(yè)內(nèi)人士表示，對于通過住房公積金信貸資產(chǎn)證券置換出信貸額度，用于棚戶區(qū)改造和穩(wěn)定住房消費(fèi)，其大的政策方向在更高的決策層面已經(jīng)沒有異議。而目前，最主要的問題，便是與資產(chǎn)證券化有關(guān)的路徑和技術(shù)問題。

穩(wěn)定住房消費(fèi)

自2015年兩會(huì)開始，穩(wěn)定住房消費(fèi)即已成為房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。在如是背景下，住房公積金即成為落實(shí)穩(wěn)定住房消費(fèi)政策取向的主要手段之一。住建部、人民銀行總行多次聯(lián)合下發(fā)文件，要求提高住房公積金貸款額度上限，提升住房公積金使用效率。

而效率問題的核心在于住房公積金貸款使用效率較低。住建部、人民銀行總行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，全年發(fā)放個(gè)人住房貸款222.51萬筆共6593.02億元，分別比上年減少13.14%、14.18%；全年回收個(gè)人住房貸款2786.90億元，比上年增長12.16%；全年個(gè)人住房貸款新增余額3806.12億元。

在這樣的背景下，一系列提升住房公積金使用效率、提高貸款使用量的政策相繼出臺。同時(shí)，作為住房公積金主管部門，住建部多次向地方政府施壓，要求改進(jìn)住房公積金貸款流程、提高使用效率。

根據(jù)住建部最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前三個(gè)季度，新發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款7585億元，比去年全年發(fā)放額還多991億元；個(gè)貸率從68.9%提高到76.1%；結(jié)余資金從1.1萬億元減少到9600億元。

因此，如果能夠通過住房公積金貸款證券化的方式，置換出更多的信貸額度，并將這些置換出的信貸額度，投入穩(wěn)定住房消費(fèi)、促進(jìn)民生和居住條件改善的領(lǐng)域，實(shí)際上是更大的發(fā)揮住房公積金在穩(wěn)定住房消費(fèi)領(lǐng)域的作用，也讓住房公積金惠及更多人。

存在流動(dòng)性問題

由此可見，個(gè)人住房公積金貸款信貸資產(chǎn)證券化一旦正式實(shí)行，其置換出的信貸額度，便有望優(yōu)先用于穩(wěn)定住房消費(fèi)、改善民生和住房條件領(lǐng)域。在此之前的信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)置換出的信貸額度，都將棚戶區(qū)改造及貨幣化安置列為優(yōu)先投向。

然而，真正實(shí)施起來并沒那么容易。在住房公積金貸款信貸資產(chǎn)證券化工作提上議事日程的背景下，部分地方也在一定程度上存在住房公積金的流動(dòng)性問題。

當(dāng)前，結(jié)余資金總量大和部分城市流動(dòng)性緊張，兩大矛盾凸顯。而要破解這兩大矛盾，關(guān)鍵是解決好觀念落后、體制不順和能力不足問題。

2015年以來，浙江、北京等多地均調(diào)整了住房公積金的有關(guān)調(diào)支取政策，增加了連續(xù)繳存年限、賬戶余額額度等硬性要求。這些新增要求被媒體解讀為地方公積金貸款額度緊張，而限制住房公積金提取的門檻。

實(shí)際上，信貸資產(chǎn)證券化與部分地方的流動(dòng)問題，并沒有必然的關(guān)系。從當(dāng)前的情況看，住房公積金面臨的問題，依舊還是余額過大和使用不足等問題。

盡管如此，被稱為“一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生”的住房公積金，還是必須“打腫臉充胖子”，勇于挑起重?fù)?dān)，爭取造福更多人吧。