萬科發(fā)言，樓市發(fā)炎

韓紫嬋

在享受了10多年來樓市飛速發(fā)展甜頭后，最近中國一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)開始變得憂心忡忡起來。從2013年底到2014年初，房地產(chǎn)的銷售人員發(fā)現(xiàn)一些二、三線城市的房子開始變得越來越難賣，降價銷售都很難完成手頭的指標(biāo)。

在5月1日到3日勞動節(jié)假期這一傳統(tǒng)新房銷售旺季，54個城市的新建住宅銷售面積同比減少47%。身為中國市值最大開發(fā)商的萬科自3月份以來在北京、杭州和成都把房價最高下調(diào)15%。

一份來自官方的數(shù)據(jù)從邏輯層面佐證了中國房地產(chǎn)正在遭遇史上最嚴(yán)酷的冬天。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國4月份商品住宅銷售額環(huán)比下降18%。搜房的數(shù)據(jù)顯示，4月份房價同比攀升9.1%，連續(xù)第四個月增速放緩。

雖然在2008年和2011年，中國樓市都因為中央政府針對高房價的調(diào)控政策而出現(xiàn)了暫時的房價增速放緩，但最終在積壓的需求下又重新迸發(fā)時，房價依然保持了上漲的勢頭。

但這一次真的不同，看空中國樓市的悲觀力量似乎來得更加洶涌。新華社旗下的《經(jīng)濟參考報》援引中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強的話，“過去3、4月份時常出現(xiàn)樓市‘小陽春，今年這個時段樓市卻迎來一輪‘倒春寒。這樣的降溫態(tài)勢恐怕還會進(jìn)一步持續(xù)?！?/p>

和大部分報道當(dāng)下中國樓市走向的媒體一樣，這份報紙也引述了萬科集團副總裁毛大慶的一份“內(nèi)部講話”《全國房地產(chǎn)將下行，搞不懂北京樓市》。

毛大慶在講話中說：“我感受到了一絲涼意，對于有些城市來說，這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產(chǎn)長時間處在難以反彈的局面?！痹谶@一份據(jù)傳是毛大慶的講話中，他強調(diào)了中國不同城市間，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生著分化，一些二、三線城市將面臨房價不再飛漲的困境。

這份來自房地產(chǎn)商的講話稿還將最近中共嚴(yán)厲地打擊腐敗的行動也列為房地產(chǎn)價格下行的輔助因素。講話稿中的翔實數(shù)據(jù)和對宏觀政策與當(dāng)下房地產(chǎn)下行之間關(guān)系的推演為它帶來眾多信奉者。

雖然毛大慶和他的老板、萬科集團總裁郁亮，都拒絕承認(rèn)這份講話代表萬科集團或者毛大慶個人的觀點，但是這份講話事實上已經(jīng)成為了中國房地產(chǎn)市場發(fā)泄“看空”觀點的一個出口。

震蕩

毛大慶這份唱空樓市的內(nèi)部講話稿最早通過一家財經(jīng)媒體雪球網(wǎng)泄露出來。

這位房地產(chǎn)商人在講話稿中坦言新一屆政府上臺后開展的廉政風(fēng)暴與房價下行的關(guān)系：“反腐敗對于高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是少了一批跟這個事直接或間接相連的包括產(chǎn)業(yè)、人，以及一批對于持有高端樓盤有疑惑心理的人”；“某省某地級市公安局局長在北京銷售房子，在北京市場中介，找了44家門店掛他的房子，他在北京房子數(shù)量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時候不計成本，玩命甩。甩帶來的后果是二手房的銷售嚴(yán)重減緩”。

雖然此前民眾已從媒體零星的報道知道，以往火爆的奢侈品、高端酒樓、禮品市場在遭遇嚴(yán)峻反腐形勢的打擊，但從一位房地產(chǎn)商人的口中直接確證反腐已經(jīng)波及到地產(chǎn)市場，尚屬首次。

毛大慶在講話中透露，中國房地產(chǎn)的價格正在出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象?！耙痪€城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個地方之外，其他城市土地成交已經(jīng)進(jìn)入到一個下行通道”；“問題最大的，其實是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數(shù)，已經(jīng)達(dá)到了30，是比較嚴(yán)峻的局面”。

文中所述的樓市低迷的景象與6年前頗為相似。2008年的中國，經(jīng)過長達(dá)4年的房地產(chǎn)調(diào)控，被地產(chǎn)界稱作華南五虎的碧桂圓、珠江、合生創(chuàng)展、富力、恒大地產(chǎn)，全部出現(xiàn)資金鏈問題，降價一觸即發(fā)。而且，萬科、中海、金地等深圳品牌房企，已經(jīng)在全國包括北京、杭州、上海等地開展 15%至 30%的降幅，發(fā)生退房潮、斷供潮，中介公司開始出現(xiàn)關(guān)門閉店。

正如茨威格在《人類群星閃耀時》中充滿深情地描述，“在一個人類群星閃耀時刻出現(xiàn)以前，必然會有漫長的歲月無謂地流逝。在這種關(guān)鍵的時刻，那些平時慢慢悠悠順序發(fā)生和并列發(fā)生的事，都壓縮在這樣一個決定一切的短暫時刻表現(xiàn)出來。這一時刻對世世代代做出不可改變的決定，它決定著一個人的生死、一個民族的存亡甚至整個人類的命運”。對2008年的中國房地產(chǎn)企業(yè)來說，最關(guān)鍵的決定是當(dāng)年中國政府為救市啟動的四萬億刺激經(jīng)濟政策，這一政策事后也被許多經(jīng)濟學(xué)者認(rèn)為，是此后房價死灰復(fù)燃的根源。

但這一次真的不同。以至于毛大慶近乎用一種警告的語氣告誡他的聽眾，這次與以往是根本的告別，甚至是一種切斷，無論是對待腐敗問題，還是對經(jīng)濟措施手法的變化。

“過去的10多年或者再長一點時間，經(jīng)濟手段基本上以M2或貨幣刺激為主導(dǎo)，加上我們沒有在創(chuàng)新領(lǐng)域或者投資引導(dǎo)上加以正確的引導(dǎo)，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產(chǎn)中，當(dāng)然包括基礎(chǔ)建設(shè)投資和固定資產(chǎn)投資，但是這些東西都是不為未來創(chuàng)造價值的行業(yè)，都是一時快樂的行業(yè)，這個狀態(tài)，我想我們所有房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，我們享受了過去這樣的快樂，但是不代表對國家就是健康的?！?/p>

這份無意泄露的講話稿迅速引發(fā)了地產(chǎn)界的震蕩。

多家媒體以萬科率先唱空中國樓市為標(biāo)題做出報道，一位媒體記者甚至在前往萬科在唐山的樓盤實地調(diào)查時，聽到一位住戶訴說自己如今遭遇的“房事”困擾，“目前自住一套，其他的一套養(yǎng)狗、一套養(yǎng)鴿子，剩下三套租了兩年都沒租出去”。

但也有媒體“陰謀論”地指出，毛大慶的講話意外泄露是萬科以往應(yīng)對樓市低迷的慣用手法—唱衰樓市時，迅速降價占領(lǐng)市場，等樓市回暖后再獲取巨大利潤。endprint

也有委屈者。例如，萬科的精神領(lǐng)袖王石，他在接受一家經(jīng)濟周刊專訪時抱怨：“為什么樓市一降價消費者就鬧事？為什么這時政府采取的態(tài)度基本是袖手旁觀？因為雖然按照契約精神來講，買賣已經(jīng)成了，但是我們中國歷史文化傳承下來的，還有一個原則，叫做同情弱者原則?！?/p>

拋開各懷心事的當(dāng)局者和他們持有的復(fù)雜立場，事實是，中國樓市在高溫10年后終于出現(xiàn)了降溫的先兆。

救市沖動

2003年，中央將房地產(chǎn)作為國民支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，此后與房地產(chǎn)直接相關(guān)的宏觀政策出臺達(dá)到43次。這些政策囊括了一個國家機器除軍事力量外的幾乎所有手段，在某些方面，已超越一個政體所的權(quán)力邊界。

遺憾的是，伴隨雨點般調(diào)控的，仍然是一條陡然上浮的房價曲線。據(jù)國家統(tǒng)計局城鎮(zhèn)入戶調(diào)查的口徑計算，過去十年間，中國城鎮(zhèn)住宅價格年均漲幅約為16.1%。在住房矛盾突出的大中城市，人們對房價上漲的感觀可能更為強烈。

據(jù)國務(wù)院新聞辦主管的《中國日報》報道，首都北京的五道口華清嘉園被稱為“宇宙中心”，最初房價約6000元/平方米，而目前已至6萬元/平方米。10倍的上漲幅度高于統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，但可能更貼合大城市居民的心理感受。

《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》也認(rèn)為，此次毛大慶本人對樓市看空的觀點也并非代表所有開發(fā)商的態(tài)度。“在上述內(nèi)部交流中，現(xiàn)場有人對當(dāng)前市場還是樂觀的，他發(fā)言是為了平衡，提醒大家關(guān)注可能的風(fēng)險。樓市的樂觀派大有人在。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強、保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英即是樂觀派的代表；而對中央救市抱有期待的開發(fā)商中高層也為數(shù)不少?！?/p>

樓市起伏事關(guān)地方財政支柱，地方并非沒有救市的沖動。按照《第一財經(jīng)日報》的說法，“隨著經(jīng)濟形勢的下行，除一線城市和部分上漲較快的二線核心城市外，其他城市都有放松房地產(chǎn)調(diào)整的內(nèi)在需求”。

從4月開始，南寧、天津濱海、無錫、杭州、蕭山等地出臺新政放松限購政策后，5月5日，央廣又放出消息“寧波悄然放寬購房資格，只口頭傳達(dá)無具體文件”的消息，安徽銅陵市政府官方網(wǎng)站更貼出明文通告，宣布5月1日起購房者可獲稅收補貼優(yōu)惠、放寬住房公積金貸款條件、放寬外地購房居民戶籍遷入條件等一系列政策。于是，這個全國最小地級市一夜成名。日前，各門戶紛紛在首頁轉(zhuǎn)發(fā)相關(guān)報道，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭更將其喻為“放響‘裸奔救市第一炮”。

據(jù)專欄作家徐達(dá)內(nèi)的觀察，此次地方救市，無論是國有還是市場化媒體都保持一致態(tài)度，即不贊同，與往年的曖昧相比，今年的態(tài)度尤為堅決。

新華社5月7日發(fā)文，文章標(biāo)題為《樓市現(xiàn)“拐點”“松綁救市”當(dāng)三思慎行》，其記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，“當(dāng)下樓市確已呈分化態(tài)勢，風(fēng)險固不可忽視，危機亦不宜放大。從長遠(yuǎn)來看，以長效機制來取代限購、限貸等硬性措施乃大勢所趨，但眼下，地方政府若因為降價而‘救市，讓開發(fā)商心頭一熱，卻易讓老百姓心頭一涼?！?/p>

無論媒體和操盤者如何看，所有人都在觀望一個人的態(tài)度，即總理怎么看？

從整體上看來，房價受資金面和政策面的雙重影響，房價變動的背后，一定有總理宏觀經(jīng)濟決策的影子。

總理的辦法

“房價到底是總理說了算，還是總經(jīng)理說了算？”這是一個被中國人曾經(jīng)激烈爭議的話題。從整體上看來，房價受資金面和政策面的雙重影響，房價變動的背后，一定有總理宏觀經(jīng)濟決策的影子。

在房地產(chǎn)問題上，前任總理溫家寶有著自己的感觸。據(jù)《南方人物周刊》刊載的《溫家寶十年》一文報道，溫家寶上臺之初，就對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。

2003年，央行下發(fā)的121號文件《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》對房地產(chǎn)業(yè)實施了嚴(yán)厲的調(diào)控措施，但是僅僅78天后，國務(wù)院發(fā)布78號令《關(guān)于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，調(diào)控方向完全逆轉(zhuǎn)。

2012年，溫家寶在全國人大會議之后的記者招待會上坦言，“我覺得房地產(chǎn)市場關(guān)系到財政、金融、土地、企業(yè)等各項政策，涉及到中央和地方的利益關(guān)系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及到金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，改革的阻力相當(dāng)之大?！?/p>

在此次招待會上，這位總理回顧了自己2003年以來的房地產(chǎn)調(diào)控，坦言調(diào)控不見效，“群眾也在責(zé)怪我們，說房價越調(diào)越高，政策不出中南海?！辈⑶曳畔潞菰挘骸胺績r還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位?！碑?dāng)天股市中的房企股價應(yīng)聲大跌。

2013年2月20日，溫家寶在中南海主持他任內(nèi)的最后一次國務(wù)院常務(wù)會議，媒體報道稱，他“最后一次阻擊房價”。2013年2月22日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市有四分之三左右的城市新建商品房和二手房環(huán)比價格均有所上漲。

現(xiàn)在，李克強接過前任總理的棒繼續(xù)調(diào)控房價。

此前在中共中央機關(guān)刊《求是》雜志5月刊中，李克強通過署名文章《關(guān)于深化經(jīng)濟體制改革的若干問題》，系統(tǒng)闡述了已經(jīng)讓他“嘗到甜頭”的轉(zhuǎn)型思路：“人無遠(yuǎn)慮，必有近憂?，F(xiàn)在回過頭看，如果不是用改革的辦法，即簡政放權(quán)、創(chuàng)新宏觀調(diào)控方式、著力調(diào)整結(jié)構(gòu)‘三管齊下，而是采取短期刺激政策，不僅去年的結(jié)果可能會大不一樣，而且今后幾年的日子也許會更難過。靠改革創(chuàng)新，既解決當(dāng)前突出問題，又為長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，這是去年實踐給我們的深刻啟示。”

“無為而治”的總理更愿意把調(diào)控之手用在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的一個特殊環(huán)節(jié)上—棚戶區(qū)改造。這一思路早在今年3月，全國人大二次會議的政府工作報告上就初露端倪。

在當(dāng)時的政府工作報告時，李克強袒露過他對房價調(diào)控的制度設(shè)計—“2014年要加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上；提高大城市保障房比例，推進(jìn)公租房和廉租房并軌運行，年內(nèi)基本建成保障房480萬套?！?/p>

遼寧原省長陳政高已確認(rèn)履新住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記。2005年，剛剛出任遼寧省委書記的李克強在全國率先開展大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程，當(dāng)年起歷任沈陽市長、市委書記、遼寧省省長的陳政高蕭規(guī)曹隨，至2011年底，全省累計改造棚戶區(qū)2910萬平方米，改善了70.6萬戶、211萬棚戶區(qū)居民的居住條件，也形成了“政府主導(dǎo)、市場運作”等特點的棚戶區(qū)改造“遼寧經(jīng)驗”。

所以，早在4月29日陳政高辭去遼寧省長職務(wù)之際，輿論即普遍預(yù)測這位總理的“老伙計”將代替已到年限的姜偉新出掌住建部，并根據(jù)《政府工作報告》指引，將今后工作重心更多地向棚戶區(qū)改造傾斜，側(cè)重為這項民生和發(fā)展工程擔(dān)任監(jiān)理角色。

在今年3月的政府工作報告中，除了涉及到房地產(chǎn)稅與加快棚戶區(qū)改造、完善住房保障機制之外，外界較為關(guān)注的是李克強“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”這句表述。

最新一則來自銀行的消息印證了李克強對樓市的態(tài)度。根據(jù)中國央行網(wǎng)站的公告，該行召開住房金融服務(wù)專題座談會，15家商業(yè)銀行出席會議。公告稱，央行要求商業(yè)銀行“提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款”。該行還敦促銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，并加強對住房貸款風(fēng)險的監(jiān)測分析。endprint