縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析
——以山西省臨汾市鄉(xiāng)寧縣為例

●石江平

近年來(lái)，國(guó)家通過(guò)一系列加息、控制二套房貸、增加保障性住房建設(shè)、提高房產(chǎn)稅等手段控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度開(kāi)發(fā)。但從實(shí)際效果看，相關(guān)調(diào)控政策在縣一級(jí)城市實(shí)施效果并不明顯，通過(guò)對(duì)山西省臨汾市鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前仍處于較快發(fā)展階段。是什么原因促使縣域房地產(chǎn)發(fā)展在宏觀調(diào)控背景下逆勢(shì)而行？帶著這個(gè)問(wèn)題，筆者對(duì)近年來(lái)鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)研。

一、縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，在2001年以前只是零星開(kāi)發(fā)，全縣用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金僅有620萬(wàn)元;2002年鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初具雛形，共完成開(kāi)發(fā)投資2217萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)總面積3.12萬(wàn)平方米，平均銷(xiāo)售價(jià)格800元/平方米;2003年起，全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)漸成氣候，共完成開(kāi)發(fā)投資646 0萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)總面積6.9萬(wàn)平方米，平均銷(xiāo)售價(jià)格12 00元/平方米；2005年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入到了一個(gè)飛速發(fā)展的階段，共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資116 00萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)總面積8.82萬(wàn)平方米，平均銷(xiāo)售價(jià)格14 00元/平方米；2006~2008年，全縣共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25 700萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)總面積17.62萬(wàn)平方米，平均銷(xiāo)售價(jià)格210 0元/平方米；2009~2012年，鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段，全縣共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8614 4萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)總面積50.68萬(wàn)平方米，平均銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到3000元/平方米。到了2013年9月份，鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)高位運(yùn)行，目前銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)到了328 0元/平方米。

二、縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要特點(diǎn)

1.全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正處于高速發(fā)展階段?？v觀鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)近10年來(lái)的發(fā)展歷程，無(wú)論是新開(kāi)工面積，還是房地產(chǎn)投資額都出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)。從當(dāng)前市場(chǎng)交易情況看，全縣商品房供不應(yīng)求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍有較大發(fā)展空間。主要原因有：一是全縣商業(yè)性房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)滯后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期內(nèi)集中釋放，特別是在“羊群效應(yīng)”的作用下，許多潛在購(gòu)買(mǎi)者成為實(shí)際購(gòu)買(mǎi)者。再加上保障性住房、廉租房等多種住房供給形式發(fā)展緩慢，使得全社會(huì)住房需求都積聚到商品房需求上。二是居民住房投資理念的轉(zhuǎn)變及其高額回報(bào)預(yù)期，進(jìn)一步增強(qiáng)了購(gòu)房意愿。隨著縣域居民金融知識(shí)普及程度不斷提高，住房投資理念逐漸形成，特別是在普通居民投資渠道不暢情況下，購(gòu)買(mǎi)住房成為一種最簡(jiǎn)單直接的投資方式。特別是最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)飆升的價(jià)格走勢(shì)，增加了居民對(duì)住房投資及投機(jī)行為，使得購(gòu)房意愿進(jìn)一步放大。據(jù)對(duì)鄉(xiāng)寧縣10 0戶居民購(gòu)房意愿問(wèn)卷調(diào)查，有購(gòu)房意愿的居民占到調(diào)查總數(shù)的81%，較上年同期增加了14個(gè)百分點(diǎn)，其中購(gòu)房用于改善居住條件的占46%，購(gòu)房用于投資增值的占35%。特別是居民購(gòu)房增值的意愿增強(qiáng)，占比較去年同期增加了10個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)調(diào)查，隨著房?jī)r(jià)一路上漲和城市人口增加，商品房屋的轉(zhuǎn)讓和出租收入已成為縣域居民財(cái)產(chǎn)性收入的重要來(lái)源。鄉(xiāng)寧縣城鎮(zhèn)居民人均財(cái)產(chǎn)性收入在2008~2012年5年期間增長(zhǎng)了46.8%，出租房屋收入5年內(nèi)翻了一番多。通過(guò)對(duì)2013年住戶抽樣調(diào)查：鄉(xiāng)寧縣城市居民擁有兩套及其以上住宅的家庭比例高達(dá)34.5%?？h級(jí)城市的經(jīng)濟(jì)區(qū)位、人口、規(guī)模等原因決定了外來(lái)投資和投機(jī)性購(gòu)房對(duì)縣域房地產(chǎn)業(yè)的沖擊并不大。針對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查顯示，鄉(xiāng)寧縣城確實(shí)存在有外來(lái)投機(jī)性購(gòu)房，但總量小于全部住宅成交套數(shù)的1%?？h城商品房市場(chǎng)的繁榮在很大程度上還是取決于本地需求。除縣城內(nèi)部改善性需求外，另外兩大商品住宅強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)因素也助推了縣域房產(chǎn)價(jià)格的上漲：一是父母為子女結(jié)婚成家購(gòu)置房產(chǎn)；二是城市化進(jìn)程中周邊村鎮(zhèn)和農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)置房產(chǎn)。

2.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次呈不斷提升態(tài)勢(shì)。雖然高檔住宅還難以成為縣級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)的主流，但隨著社會(huì)發(fā)展和部分居民收入水平的大幅提高，居民進(jìn)一步改善居住條件的消費(fèi)意愿成為推動(dòng)高檔住宅發(fā)展的動(dòng)力，特別是高層住宅樓的出現(xiàn)更使縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房檔次有了質(zhì)的提升，呈現(xiàn)中高檔房同步發(fā)展，消費(fèi)梯次相對(duì)明顯的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

3.縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需求日益旺盛，但其融資渠道單一，正規(guī)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)介入不深，自有資金、應(yīng)付及預(yù)售款、各種形式的民間融資是縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的主要渠道，也正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金與銀行貸款關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，才導(dǎo)致國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用不明顯。一是自有資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的主要資金來(lái)源。由于銀行限制了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款，因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，自有資金就成為最主要的資金來(lái)源渠道。調(diào)查顯示，自有資金一般有兩種形式：對(duì)于那些資金實(shí)力相對(duì)較雄厚的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其資金可以通過(guò)集團(tuán)公司注入的方式解決。通過(guò)合作開(kāi)發(fā)是籌集自有資金的另一種重要形式。該方式主要采取項(xiàng)目合作的形式進(jìn)行，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以購(gòu)買(mǎi)土地的企業(yè)主持開(kāi)發(fā)，其他房地產(chǎn)公司按一定比例出資，共同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，待項(xiàng)目完工后，合作即終止。如鄉(xiāng)寧縣某公司，在其購(gòu)買(mǎi)了土地后，已無(wú)實(shí)力進(jìn)行開(kāi)發(fā)，于是便邀請(qǐng)本地某兩家企業(yè)加盟。二是應(yīng)付及預(yù)售款是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中重要的資金來(lái)源渠道。在自有資金不足和不能得到銀行貸款的情況下，應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最重要的融資方式。其方式主要有以下幾種：其一是由建筑商墊資。這是最為普遍的一種融資方式，即由建筑商承擔(dān)一部分開(kāi)發(fā)成本。一般而言，建筑商需要承擔(dān)普房三層以內(nèi)或小高層六層以內(nèi)的建筑成本，當(dāng)普房高于三層或者小高層超過(guò)六層后，再由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行付款。其二是拖欠款項(xiàng)融資。在資金周轉(zhuǎn)不暢的情況下，房地產(chǎn)公司有時(shí)采取拖欠款項(xiàng)來(lái)解決燃眉之急。其三是預(yù)售融資。待普房建到三層以上或小高層建到六層以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的另外一種融資方式就是預(yù)售融資。預(yù)售資金存入房管部門(mén)規(guī)定賬戶，根據(jù)工程進(jìn)度支取，預(yù)售融資是資金實(shí)力較弱公司的重要融資方式。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，縣域內(nèi)房產(chǎn)平均預(yù)售率一般在60%以上。其四是按揭融資。主體完工后，銀行按揭貸款便可以為購(gòu)房者提供資金支持，通過(guò)銀行信貸融資間接支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。調(diào)查顯示，截至2013年9月末，鄉(xiāng)寧縣某國(guó)有商業(yè)銀行共發(fā)放住房委托貸款13 16筆共計(jì)113 28.98萬(wàn)元。三是各種形式的民間融資成為縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)日益重要的資金來(lái)源補(bǔ)充渠道，并且進(jìn)一步推高了縣域民間融資利率。調(diào)查顯示，民間融資始終貫穿于縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，成為房地產(chǎn)公司不可或缺的融資手段。據(jù)對(duì)轄內(nèi)6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目調(diào)查：民間融資額已由2008年末的549 2萬(wàn)元發(fā)展到2012年末的923 7萬(wàn)元，增長(zhǎng)了近一倍。

民間融資的強(qiáng)烈需求推動(dòng)了民間融資的利率逐步走高。調(diào)查顯示，2008年，縣域一年期民間融資的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民間融資的平均利率已達(dá)到24.00%左右，極個(gè)別民間借貸一年期利率甚至超過(guò)了30%。

4.房地產(chǎn)業(yè)的參與開(kāi)發(fā)主體多以政府部門(mén)和民營(yíng)企業(yè)為主。調(diào)查中我們了解到，真正參與到鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是那些具有雄厚資金實(shí)力的煤炭企業(yè)及擁有充分土地資源的政府部門(mén)。

三、縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)值得關(guān)注的問(wèn)題

1.人均住房面積水平偏高。從2010年鄉(xiāng)寧縣城住戶調(diào)查數(shù)據(jù)看，鄉(xiāng)寧縣城家庭住房平均建筑年份為13.35年，戶均居住人口為2.78人，有46%的家庭住房建筑面積大于10 0平方米，28%大于12 0平米。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30~35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求，而后需求將會(huì)下降。而鄉(xiāng)寧縣人均住房建筑面積2010年已超過(guò)這一區(qū)間的上限，達(dá)到35.96平方米。因此，單從住房作為消費(fèi)品的需求角度出發(fā)，可以說(shuō)今后縣域商品住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模、力度、結(jié)構(gòu)等相關(guān)問(wèn)題的理性規(guī)劃應(yīng)該引起高度重視。

2.房?jī)r(jià)收入比偏高。國(guó)際上一般認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比取值范圍為4~6。若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則可認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)業(yè)可能存在泡沫。以鄉(xiāng)寧縣2012年的縣城戶均人口數(shù)，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面積，住宅年平均銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比為9.17，超過(guò)了合理的取值范圍。而鄉(xiāng)寧縣城的房?jī)r(jià)在全省來(lái)看并不算高。由此可見(jiàn)，目前房?jī)r(jià)收入比偏高，居民買(mǎi)房經(jīng)濟(jì)壓力較大的小城市絕不在少數(shù)。

3.房屋租售比偏離房產(chǎn)價(jià)值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。鄉(xiāng)寧縣成套出租住宅每平方米使用面積的月租金約8.5元，2012年商品住宅每平米成交均價(jià)328 0元，租售比為1∶38 5。顯示房產(chǎn)泡沫已顯現(xiàn)。

4.房地產(chǎn)功能錯(cuò)位，投資購(gòu)房比超出警戒線。房產(chǎn)的功能就是作為居民生存的消費(fèi)品。但近年來(lái)縣域投資性購(gòu)房同樣火爆?？h域的經(jīng)濟(jì)和人口特點(diǎn)決定了其二手房周轉(zhuǎn)能力遠(yuǎn)差于一、二、三線城市，其住宅投資的最終表現(xiàn)為：居民二套住房擁有率持續(xù)攀升，由直接投資或改善性需求傳導(dǎo)而來(lái)的二手房市場(chǎng)后備房源上升，出租房市場(chǎng)房源供應(yīng)量上升。鄉(xiāng)寧縣城擁有兩套及兩套以上住宅的家庭比例2008年為20.0%，2012年末為34.5%。按照國(guó)際警戒線，當(dāng)投資購(gòu)房比例超過(guò)13%~15%時(shí)，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)開(kāi)始膨脹。

5.房?jī)r(jià)回調(diào)難度比大城市高。小城市的特點(diǎn)決定其房產(chǎn)需求在很大程度上取決于本地需求，而且剛性需求比重高。類(lèi)似戶籍限購(gòu)等政策對(duì)大城市房?jī)r(jià)異常敏感，但對(duì)小城市卻不同。國(guó)家的調(diào)控政策往往也主要針對(duì)一、二、三線城市。同時(shí)，由于城市小，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)性反而高，這一因素也不利于房?jī)r(jià)回調(diào)。

四、對(duì)策及建議

1.正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)重要作用、發(fā)展趨勢(shì)和政策調(diào)控目標(biāo)。一是在持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力支撐下，房地產(chǎn)價(jià)格一定程度的上漲是基本趨勢(shì)。一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶有明顯的周期特點(diǎn)，商業(yè)性房地產(chǎn)價(jià)格多呈高速增長(zhǎng)、溫和增長(zhǎng)、增長(zhǎng)停滯螺旋發(fā)展態(tài)勢(shì)。二是房地產(chǎn)調(diào)控的理想目標(biāo)是抑制價(jià)格過(guò)快上漲，保護(hù)中低收入群體利益，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲和市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮均會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成較大沖擊，市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)靈活有度，既要抑制價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，又要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)“崩盤(pán)”。同時(shí)，在政策執(zhí)行時(shí)應(yīng)優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。三是房地產(chǎn)調(diào)控不能夠完全依賴(lài)貨幣政策工具，而應(yīng)該更多地圍繞房地產(chǎn)需求進(jìn)行整體制度和規(guī)則設(shè)計(jì)，在承認(rèn)現(xiàn)階段住房剛性需求旺盛這一基本事實(shí)的前提下，完善住房市場(chǎng)體系建設(shè)，切實(shí)加大保障房建設(shè)的資金與土地供給，最大限度地滿足中低收入群體的住房需求。我國(guó)地域遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不均衡，每一個(gè)地區(qū)都有其特點(diǎn)，很難開(kāi)出一個(gè)給全國(guó)所有的城市吃了都管用的藥方，因此各地區(qū)應(yīng)有所不同。

2.加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，規(guī)避資金集聚風(fēng)險(xiǎn)?？h域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的背后，實(shí)際上隱藏了縣域金融市場(chǎng)拓展的問(wèn)題，因此建立和完善多層次、多功能的金融市場(chǎng)，以避免資金過(guò)分集聚于房地產(chǎn)市場(chǎng)，是目前各金融機(jī)構(gòu)亟待研究解決的問(wèn)題。

3.加強(qiáng)監(jiān)測(cè)分析和預(yù)警，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。政府、城建、土地、金融等部門(mén)應(yīng)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警體系的建設(shè)，及時(shí)反映縣域房地產(chǎn)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格等信息，切實(shí)為宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理部門(mén)適時(shí)適度調(diào)控投資行為提供依據(jù)，并通過(guò)及時(shí)的信息披露，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民理性投資和消費(fèi)。

五、結(jié)論

本文研究結(jié)果僅基于鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、存在問(wèn)題與不足，提出的一些建議，旨在促進(jìn)縣域房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的地方性特點(diǎn)相當(dāng)強(qiáng)。因此，在把握其宏觀走勢(shì)的同時(shí)，建議針對(duì)本地實(shí)際，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，盡量規(guī)避“城市小，泡沫大”的小城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地降低城鄉(xiāng)居民生活成本，提高居民生活質(zhì)量。

[1]劉麗華.縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀.問(wèn)題及建議.河北金融，2010（6）

[2]黃裕盛.縣域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā).中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2012（3）