不提調(diào)控，2014年樓市怎么走

郭文婧

理性：不提調(diào)控，不等于不調(diào)控

盡管十八屆三中全會沒有明確提出房地產(chǎn)調(diào)控，但是提出了“明確市場對資源配置起決定性作用”，但據(jù)此得出我國房地產(chǎn)調(diào)控將完全回歸市場化的結(jié)論，恐怕還為時尚早。一方面，住房除了商品屬性和投資屬性，更主要的是居住功能，對確保社會公平和穩(wěn)定有著舉足輕重的作用，世界各國的房地產(chǎn)行業(yè)都沒有完全市場化，會采取不同形式的限制，以求增加供應(yīng)、抑制房價過快上漲。另一方面，盡管十八屆三中全會和中央經(jīng)濟(jì)工作會議沒有明確提出房地產(chǎn)調(diào)控，但我們需要注意，中央政治局在2013年12月3日召開的會議上，明確強(qiáng)調(diào)了“做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作”。

盡管中央沒有新的調(diào)控措施出臺，但從實際情況看，各地的樓市調(diào)控不但沒有領(lǐng)“市場對資源配置起決定性作用”之情，反而有加碼之勢。僅僅是自2013年10月底至12月中旬，武漢、南昌、沈陽、廈門、長沙、杭州、南京、太原等近20個城市迅速跟進(jìn)出臺樓市新政，舉起調(diào)控大旗。

這次驟然而起的“調(diào)控潮”，與以往不同，一來基本上都是地方政府主動，其二是三中全會后密集出臺。如果說地方政府之所以主動調(diào)控，是因為房價上漲過快不可能完成年初承諾的調(diào)控目標(biāo)，為避免被“約談直至問責(zé)”，不得不表態(tài)的話；那么，選擇在三中全會后密集出臺，而且全部是房價上漲較快的城市，這實際上也就意味著中央將繼續(xù)堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，特別是推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，李克強(qiáng)總理曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)過：“抑制房價過快上漲可防抬高城鎮(zhèn)化門檻?！?/p>

市場對資源配置從基礎(chǔ)性作用到?jīng)Q定性作用，不可能隨著十八屆三中全會的召開自然完成，必須有一個過程，在長效機(jī)制和法制建設(shè)還沒有真正起作用之前，在房價過快上漲沒有得到遏制之前，樓市調(diào)控就難以全面放松。但是，在“全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序開放中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)?！备黝惓鞘谐擎?zhèn)化路徑已經(jīng)明確的情況下，一方面，未來的樓市調(diào)控政策將會由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場、人口規(guī)模以及房價走勢等多個角度權(quán)衡，出現(xiàn)全國范圍內(nèi)“一刀切”的可能性降低；另一方面，房價本身會成為城鎮(zhèn)化的一種工具，不同類型城市的城鎮(zhèn)化對房價會有不同的訴求，“房價控制目標(biāo)”也將會進(jìn)一步淡化。

既然不提調(diào)控，并不等于不調(diào)控，那么，為何中央不像過去一樣鮮明地提出加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，從而表明對調(diào)控樓市的決心、穩(wěn)定市場預(yù)期呢？其一，房地產(chǎn)仍需在某種程度承擔(dān)保增長的重任。其二，不提調(diào)控還因為世界經(jīng)濟(jì)形勢面臨著重大的不確定性。

選擇：2014年的樓市不可以賭

2014年的樓市走勢必然與2013年的樓市現(xiàn)實有關(guān)。一方面，全國樓市已經(jīng)嚴(yán)重分化，一、二線城市持續(xù)快速上漲，三、四線城市平穩(wěn)甚至冷清，房地產(chǎn)市場整體上呈現(xiàn)四個不均衡，即“需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡”，而作為全國房價重要判斷依據(jù)的70個大中城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然整體仍在上漲，但到2013年11月份時，漲幅已整體收窄，溫州則繼續(xù)環(huán)比下降。另一方面，2013年1-9月，全國300個城市共推出住宅類用地9718宗，推出面積42829萬平方米，同比增加21%，10月在繼續(xù)增長之后，11月，推出住宅類用地1337宗，面積6048萬平方米，環(huán)比減少3%，同比減少5%：1-11月，除武漢、深圳外，住宅用地累積供應(yīng)量均超過去年同期，同比漲幅最高的北京、杭州和上海分別為209%、94%、43%，達(dá)到了五年來最高值。

現(xiàn)實中還有三個動向值得注意，一是國務(wù)院發(fā)展研究中心擬定的“383”改革方案，盡管后來被確定為事故，但其中國官方高層智囊機(jī)構(gòu)的地位，也很難說其列出的房地產(chǎn)和土地制度改革方案，完全不會付諸實施：二是“大國導(dǎo)師”厲以寧，在強(qiáng)調(diào)不主張搞限購令的同時，也為避免房價越抬越高開出了兩招，即限售與招標(biāo)建房制。限售就是買房之后轉(zhuǎn)賣，賣得越早，交的稅越高，招標(biāo)建房制就是在同等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量條件下，誰報價最低就中標(biāo)：三是一向以“低吸高拋”為慣用投資套利手段的李嘉誠，已加快了拋售內(nèi)地物業(yè)的步伐，2013年密集拋售內(nèi)地物業(yè)的港資還有不少，華人置業(yè)主席劉鑾雄套現(xiàn)逾70億港元，鷹君集團(tuán)套現(xiàn)100億港元，南豐集團(tuán)套現(xiàn)30億港元，中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青也將自己持有物業(yè)的比例大幅降低到30%，新世界、嘉里、眾安、瑞安等發(fā)展商也在紛紛拋售或者加入分拆業(yè)務(wù)潮。

數(shù)據(jù)之外，李嘉誠、柳傳志、宗慶后、潘石屹、陳志武、項懷誠、鐘偉、郭建波、王石、秦虹等都表達(dá)對2014年樓市的擔(dān)憂，但房價一定會下跌嗎？也不盡然。任志強(qiáng)說，房地產(chǎn)沒泡沫，買車搖號的城市房價還得漲：黃怒波說，2014年一二線城市房價會繼續(xù)上升，三四線城市則會平穩(wěn)發(fā)展：王健林說，京滬樓市20年漲勢不變，兩年后，二三線城市住宅市場麻煩大了：余英說，2014年樓市肯定會比2013年好：殷嶸說，2014年的樓市會比2013年更好一點(diǎn)，但大規(guī)模的上漲，大規(guī)模的復(fù)蘇不太可能……

過去越調(diào)越漲，“乘勝追擊”往往是較好的選擇：現(xiàn)在不提調(diào)控，也許到了“見好就收”的時間。在一個不確定性的投資環(huán)境中，傻瓜都能賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束。如果是自住。本身無所謂買對與買錯：如果是投資，是選擇減持物業(yè)，還是選擇繼續(xù)加倉，看來就只能賭運(yùn)氣了。但從謹(jǐn)慎的角度，我們還是應(yīng)該回味一下李嘉誠的名言：“不要賺取最后一個銅板”。