房企試水“房產(chǎn)眾籌” 目的仍是賣房

趙月

媒體報道稱，11月1日至15日，淘寶攜全國品牌房企，集結(jié)重點城市優(yōu)質(zhì)特價房源開啟電商購房盛宴。截至當前，已經(jīng)有包括重慶、北京等在內(nèi)的全國19個城市，萬科、保利在內(nèi)的50余家品牌房企推出100余個項目、超1萬套房源參與。

房企紛紛試水眾籌

近期，“房產(chǎn)眾籌”成了地產(chǎn)界頗為熱絡(luò)的詞，一時間，這種“借助互聯(lián)網(wǎng)平臺向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目”的時髦概念席卷大江南北。平安好房網(wǎng)CEO莊諾分析稱，眾籌最重要的觀念是降低財務(wù)成本，用大家的錢來做事。

日前，在業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的眾籌平臺平安好房聲稱，要聯(lián)手萬科，挑戰(zhàn)一次216套房源，創(chuàng)下國內(nèi)單次房產(chǎn)眾籌房源數(shù)量最多的紀錄。

據(jù)悉，如果此次“平安&北部萬科城”眾籌金額達到了1500萬元的最低眾籌額度，所有的眾籌參與者都將能享受到比目前周邊市場價低了近13%的特別優(yōu)惠購房價。此外，眾籌參與者還享有優(yōu)先選房權(quán)以及3%的預(yù)計年化收益。據(jù)悉，平安好房在11月17日攜手萬科上線“眾籌”后，僅7天就吸金500萬元。

而“雙11”期間，遠洋地產(chǎn)拿出上萬套房源，參與項目數(shù)量占到遠洋總體開發(fā)量的20%，這些房源皆放在京東金融的眾籌平臺發(fā)起房產(chǎn)眾籌，用戶交納一定金額支持該項產(chǎn)品，人數(shù)及金額達到設(shè)定的規(guī)模后，就等于產(chǎn)品眾籌成功。

今年9月23日，蘇州萬科宣布聯(lián)手房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)門戶發(fā)起了全國首單房產(chǎn)眾籌。蘇州萬科城作為首個房產(chǎn)眾籌項目，推出全裝100平方米三房一套，眾籌目標金額為54萬元。

在9月24日至26日期間，每位投資人最低只需投資1000元，待籌資金額達到54萬元，眾籌階段就將完成。9月27日，萬科城將在網(wǎng)絡(luò)上以6折價起拍，最終溢價部分作為投資收益分配給眾籌投資人。據(jù)了解，該眾籌項目上線3個小時，就有176余名網(wǎng)友在線參與，籌足資金14萬元;上線9個小時，540名網(wǎng)友在線參與，籌足資金54萬元，眾籌階段完成。只待27日上午10點半的拍賣。

“房產(chǎn)眾籌”目的還是賣房

在樓市進入下行通道的同時，傳統(tǒng)中介與房產(chǎn)電商無休止的爭斗，讓大型房企開始自己搭建營銷模式。而“雙十一”的火爆，再次印證了互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)牽手的“房產(chǎn)眾籌”應(yīng)運而生。

房產(chǎn)眾籌項目具有“房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”三個行業(yè)屬性。房產(chǎn)既可以收租金又可以享受資產(chǎn)增值，所以房產(chǎn)眾籌項目作為一款金融產(chǎn)品，其投資收益好于一般的理財產(chǎn)品，同時投資風(fēng)險相對較高。

房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士認為，房產(chǎn)眾籌可以引起房地產(chǎn)行業(yè)的營銷變革，只要100元或1000元就可以當房主，使房地產(chǎn)公司迅速完成潛在客戶積累，大幅降低營銷推廣費用;房產(chǎn)眾籌既可以是互聯(lián)網(wǎng)公司向房地產(chǎn)行業(yè)的跨界（如平安好房網(wǎng)），也可以是房地產(chǎn)公司嫁接互聯(lián)網(wǎng)思維（如萬科城眾籌），既可以應(yīng)用在投融資環(huán)節(jié)，又可應(yīng)用于營銷環(huán)節(jié)，以及很多其他環(huán)節(jié);房產(chǎn)眾籌還是一類新商業(yè)模式，不僅是高風(fēng)險的“融資”作用，房產(chǎn)眾籌通過互聯(lián)網(wǎng)平臺線上線下互動，實現(xiàn)房地產(chǎn)商、潛在客戶群、潛在投資者三方整合于一款眾籌產(chǎn)品上。

相比于借由眾籌試水互聯(lián)網(wǎng)金融一說，對于蘇州萬科此舉，業(yè)內(nèi)更傾向于認為這不過是一次披了眾籌外衣的營銷活動。

“開發(fā)商拿出一套房子做眾籌，犧牲一部分利潤，依靠眾籌投資人做網(wǎng)絡(luò)營銷，將位置偏、戶型差的房子賣出去，既做了營銷推廣，又消化了庫存?！边€有專家指出，房產(chǎn)眾籌并不是真正意義上的眾籌，而是一種“賣房噱頭”?！半m然此類眾籌更加傾向于投資理財，但是開發(fā)商的積極參與是其關(guān)鍵的推動因素，其目的仍然是賣房?！?/p>

蘇州萬科在接受媒體采訪時亦坦誠，“這就是一次營銷活動”，并且只有“一個項目一套房源一次活動”。

“房產(chǎn)眾籌”暗藏風(fēng)險

起源于美國的眾籌原意為Crowdfunding，可直譯為群眾集資或群眾募資，簡稱眾籌。隨后逐漸演變成一種通過互聯(lián)網(wǎng)向大眾籌集資金的項目融資方式。美國網(wǎng)站Fundrise在2012年12月率先將眾籌的概念植入房地產(chǎn)中，誕生了“房地產(chǎn)眾籌”模式。

從目前來看，眾籌模式不盡相同，但共同特點都是消費者先支付一定的金額后，獲得有購買優(yōu)惠房的資格。這樣，開發(fā)商不但通過“房產(chǎn)眾籌”沖刺業(yè)績做大銷售額，還可以緩解現(xiàn)金流，用別人的錢做自己的事情，并且也不用支付貸款利息。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟指出，整體房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率不斷下降。開發(fā)商紛紛尋找轉(zhuǎn)型的新模式，而眾籌的出現(xiàn)解決了房地產(chǎn)最關(guān)鍵的問題—資金和客戶。眾籌模式能更好地了解客戶需求，使產(chǎn)品更貼近客戶所需甚至提前鎖定購房者。這種互聯(lián)網(wǎng)思維下的房產(chǎn)眾籌模式值得鼓勵。

天津明洲律師事務(wù)所律師張彥榮表示，房產(chǎn)眾籌參與人數(shù)眾多，一旦產(chǎn)生糾紛，眾籌發(fā)起方、開發(fā)商和買家之間極易形成利益同盟，進而損害投資人的利益，投資人投資前應(yīng)確定所投資的資金是由權(quán)威第三方機構(gòu)進行監(jiān)管的，并且時刻關(guān)注資金的安全和動向?！坝捎诜慨a(chǎn)眾籌項目都是線上公開進行的，是對未來的投資，所以平臺的資質(zhì)很關(guān)鍵，對房產(chǎn)項目的信息披露是否準確，各項描述是否真實是保障投資者權(quán)益的關(guān)鍵。另外，雖然項目表面看都沒有損失，你可以拿回本金，還能有回報等等，但房價的漲跌其實是不能保證的?！?/p>

陳晟也有同樣的擔憂，由于眾籌模式在房地產(chǎn)領(lǐng)域尚處于探索階段，各種類型都存在潛在風(fēng)險，其中最重要的風(fēng)險就在于房地產(chǎn)市場的漲跌。房價上漲時，開發(fā)商是否愿意履行之前的合約。房價下跌時，購房者同樣存在違約風(fēng)險。這需要一整套制度約束。