中國(guó)住房?jī)r(jià)格的影響因素研究

戴維 謝德軍

摘要：本文從人口、政策以及民眾的消費(fèi)行為心理三個(gè)方面論述了房?jī)r(jià)上漲的原因，從人口增長(zhǎng)的預(yù)期來(lái)看，我國(guó)各大城市每年新增的住房用地面積完全可以甚至遠(yuǎn)超額滿足當(dāng)?shù)匦略鋈丝诘膭傂杂梅啃枨?，從我?guó)現(xiàn)階段的實(shí)施政策來(lái)看：寬松的貨幣政策及地方政府的所實(shí)施的土地財(cái)政是推高房?jī)r(jià)的主要原因，從民眾的的消費(fèi)心理來(lái)看，傳統(tǒng)文化如居者有其屋及風(fēng)水思想對(duì)人們的購(gòu)房行為產(chǎn)生了潛移默化的影響。針對(duì)引起房?jī)r(jià)上漲的諸多原因，本文提出了相關(guān)建議，并對(duì)這些因素在未來(lái)5年內(nèi)的發(fā)展變化做了一個(gè)預(yù)期，由此得出，在未來(lái)5年內(nèi)，一線城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩，二三線城市的房?jī)r(jià)由于熱錢(qián)的流出及相關(guān)政策的轉(zhuǎn)型，會(huì)出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)

關(guān)鍵詞：貨幣政策；土地財(cái)政政策；消費(fèi)者心理

一、簡(jiǎn)介

中國(guó)自房改以來(lái)，住房?jī)r(jià)格一路高歌猛進(jìn)，特別是近幾年來(lái)的瘋狂爆炸式增長(zhǎng)，使得住房?jī)r(jià)格一度成為全民關(guān)注的焦點(diǎn)。在中國(guó)特有的‘特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的大背景框架下，到底是什么原因推動(dòng)了住房?jī)r(jià)格的上漲？

自上世紀(jì)80年代起，國(guó)內(nèi)外已有不少專(zhuān)家學(xué)者對(duì)引起住房?jī)r(jià)格變化的原因做了多方位的研究與探討，認(rèn)為住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)主要受到以下幾個(gè)因素的影響。1.人口是住房的最終消費(fèi)者，其發(fā)展變化對(duì)住房市場(chǎng)的影響舉足輕重. Mankiw and Weil（1998）認(rèn)為，住房?jī)r(jià)格與嬰兒潮存在強(qiáng)烈正相關(guān)，嬰兒潮的消退將導(dǎo)致20年后適齡購(gòu)房人口的急劇下降，而這將對(duì)住房市場(chǎng)造成不可逆轉(zhuǎn)的打擊，該文預(yù)測(cè)1987年-2007年，美國(guó)住房?jī)r(jià)格將會(huì)下滑47%。2.住房政策的轉(zhuǎn)變。陳洪波、蔡喜洋認(rèn)為德國(guó)之所以能保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，很大程度上得益于其成熟發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)、社會(huì)保障住房的供給，中低收入階層的房租補(bǔ)助，稅收優(yōu)惠及嚴(yán)格的住房法律體系。3.民眾的消費(fèi)心理也會(huì)在一定程度上推動(dòng)住房?jī)r(jià)格的變化。Shigenori Shiratsuka （2003）認(rèn)為民眾對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)過(guò)分樂(lè)觀的預(yù)估會(huì)在一定程度上推升資產(chǎn)的價(jià)格。

本文綜合考慮這三項(xiàng)因素，結(jié)合中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)自身特點(diǎn)，來(lái)探究引起其價(jià)格波動(dòng)的原因。文章的組織結(jié)構(gòu)如下：第二部分總結(jié)歸納1990年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)住宅價(jià)格的變化特點(diǎn)，第三部分從人口、政策及心理分析三個(gè)部分詳細(xì)分析引起中國(guó)住宅價(jià)格變動(dòng)的原因；第四部分針對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)階段的特點(diǎn)及其引起其變動(dòng)的原因提出相關(guān)建議；第五部分對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)做預(yù)測(cè)。

二、中國(guó)房?jī)r(jià)的發(fā)展變化特點(diǎn)

中國(guó)地大物博，各省市級(jí)不同區(qū)域有其自身發(fā)展的獨(dú)到特點(diǎn)，介于此，本文選取了以北京、杭州和烏魯木齊三個(gè)城市分布代表了中國(guó)一、二、三線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。首先，本文以房?jī)r(jià)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)來(lái)描繪房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合價(jià)格變化情況，其次，以土地出讓宗數(shù)、土地出讓面積以及土地出讓成交價(jià)格來(lái)反應(yīng)土地交易情況，最后，以房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)，企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)以及房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的變化情況作為反應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)變化情況的指向標(biāo)。

第一，單從房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合價(jià)格來(lái)看，2002年起中國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格、土地交易量全面上漲，北京、杭州、烏魯木齊的房屋價(jià)格銷(xiāo)售指數(shù)分別在2007，2005及2006年達(dá)到最高點(diǎn)，之后開(kāi)始出現(xiàn)反向下跌，2008年的全球金融危機(jī)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也未能避免，北京及杭州房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌，但緊接著國(guó)家四萬(wàn)億政策的出臺(tái)，穩(wěn)住了房?jī)r(jià)的下跌趨勢(shì)，09年之后，全國(guó)的商品房住宅價(jià)格開(kāi)始反彈。土地交易價(jià)格指數(shù)基本尾隨于房地產(chǎn)價(jià)格銷(xiāo)售指數(shù)的波動(dòng)趨勢(shì)，保持了同步的增長(zhǎng)及下跌，而房屋租賃價(jià)格指數(shù)卻與房屋價(jià)格的銷(xiāo)售指數(shù)的呈現(xiàn)相反的波動(dòng)趨勢(shì)，這一點(diǎn)在北京市表現(xiàn)的尤為明顯。從1999年到2008年，在北京市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格基本保持長(zhǎng)線增長(zhǎng)趨勢(shì)的前提下，其房屋的租賃價(jià)格指數(shù)一路下滑，2009年達(dá)到最低點(diǎn)，之后，與土地交易價(jià)格指數(shù)與房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)一起反彈，同向增長(zhǎng)。

第二，各城市土地成交的面積、宗數(shù)及價(jià)格一直都處于不穩(wěn)定的波動(dòng)狀態(tài)，如2005年，北京、浙江及新疆的土地成交面積、宗數(shù)和價(jià)格都達(dá)到了有史以來(lái)的最低點(diǎn)，但房屋的銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)在2005年到2006期間，依舊保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。目前，我國(guó)的國(guó)情在于土地屬?lài)?guó)家所有，土地的成交不屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)范圍，更多的是由于各地級(jí)市政府政策干預(yù)。

第三，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)、從業(yè)人數(shù)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)這三項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，我國(guó)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的個(gè)數(shù)及從業(yè)人數(shù)，都保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，大部分企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)在2004年之前處于虧損狀態(tài)，04年之后利潤(rùn)出現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

三、住宅價(jià)格的上漲原因分析

住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)是由多方位的因素綜合影響而成，本文將從人口因素、政策因素及民眾心理三方面來(lái)探究

（一）人口因素

人口是住房市場(chǎng)的最終消費(fèi)者，該因素對(duì)住房市場(chǎng)的影響舉足輕重。

中國(guó)人口基數(shù)大，人口數(shù)量偏多。新中國(guó)成立以后，國(guó)家實(shí)施鼓勵(lì)人口生育政策，就有了第一次嬰兒潮，第二次出現(xiàn)在三年自然災(zāi)害后，1962年到1973年是人口出生最多的時(shí)期。第三次是在1985年后，人口增長(zhǎng)率明顯回升，這三次嬰兒潮讓中國(guó)人口總數(shù)急劇增加。人口規(guī)模從1990的11.4億上升至2012年的13.5億，人口規(guī)模的增長(zhǎng)，勢(shì)必將增大住房市場(chǎng)的需求量，與此同時(shí)，住房市場(chǎng)的供應(yīng)量也在伴隨著需求量的增長(zhǎng)而進(jìn)一步的擴(kuò)大。那么現(xiàn)階段房?jī)r(jià)的推升是否是因?yàn)楣?yīng)量不足的原因?qū)е碌哪兀?/p>

如圖1所示，以北京市為例，2012年-2013年，北京市年末新增人口為18.84萬(wàn)人，據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按國(guó)際平均水平，人均住宅面積30平方米計(jì)算，該年新增加的住房需求為565.20萬(wàn)平方米，而北京市在2013年一年間新開(kāi)發(fā)的房屋面積高達(dá)1736.5萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)大于每年新增的住房面積需求，而諸如二三線城市湖南、天津和新疆也存在雷同的情況（當(dāng)然，一線城市情況更為明顯）。即，單從人口增長(zhǎng)這一塊來(lái)看，中國(guó)各大城市每年新增的住房面積是完全可以甚至遠(yuǎn)超額滿足當(dāng)?shù)匦略鋈丝诘膭傂宰》啃枨?。表象上，在供給大于需求的條件下，房地產(chǎn)依舊處于賣(mài)方市場(chǎng)。在這里，經(jīng)濟(jì)學(xué)上簡(jiǎn)單的供需理論已不再適用，故我們需要將焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向其他的影響因子。

（二）寬松的貨幣政策

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2000年，我國(guó)GDP總量為8.9萬(wàn)億元，廣義貨幣供應(yīng)量為13.5萬(wàn)億元，是GDP的1.5倍，多出了4.6萬(wàn)億元，而到了2009，我國(guó)GDP總量為33.5萬(wàn)億元，廣義貨幣供應(yīng)量為60.6萬(wàn)億元是GDP的1.8倍。從目前的趨勢(shì)來(lái)看，廣義貨幣供應(yīng)量與GDP之間的比例在進(jìn)一步加大。2010年9月末，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的前三季度GDP達(dá)26.866萬(wàn)億元計(jì)算，超發(fā)貨幣將近42.774萬(wàn)億元。

張廣群（2006）在細(xì)分資產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，闡述了房地產(chǎn)價(jià)格在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中扮演的角色。

1.單位根檢驗(yàn)

為了避免出現(xiàn)偽回歸問(wèn)題，首先對(duì)兩個(gè)變量對(duì)數(shù)后平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。本文采用ADF檢驗(yàn)，檢驗(yàn)的結(jié)果如表1所示

由表1可知，貨幣供應(yīng)量為非平穩(wěn)單位根序列，但一階差分在5%顯著水平上均通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，是平穩(wěn)序列，但房?jī)r(jià)不是單位根序列，固不對(duì)這兩組數(shù)據(jù)做協(xié)整檢驗(yàn)，采用Granger因果檢驗(yàn)。

2.Granger因果檢驗(yàn)

廣義貨幣發(fā)行量（M2）與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)之間是否存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的因果或數(shù)量關(guān)系，由Granger因果檢驗(yàn)的結(jié)果如表2所示，Granger因果檢驗(yàn)的結(jié)果顯示：在滯后一期，二期，三期的檢驗(yàn)中，5%的顯著水平上拒絕格蘭杰因果關(guān)系不存在的原假設(shè)，廣義貨幣供給量是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的原因。在滯后一期、二期和三期檢驗(yàn)中，5%的顯著性水平上不拒絕格蘭杰因果關(guān)系不存在的假設(shè)，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)不是廣義貨幣供給量波動(dòng)的原因。由此可以肯定，貨幣發(fā)行量是HP波動(dòng)的原因。

從脈沖響應(yīng)的結(jié)果可以看出，貨幣發(fā)行量將在第四期開(kāi)始對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大影響的沖擊。

（三）土地財(cái)政政策

1.分稅制改革后地方財(cái)政收入的基本構(gòu)成

國(guó)務(wù)院于1993年12月25日頒布《關(guān)于實(shí)施分稅制財(cái)政管理體制的決定》，決定指出，根據(jù)黨的十四屆三中全會(huì)精神，自1994年1月1日起改革地方財(cái)政包干體制，對(duì)各省區(qū)以及計(jì)劃單列市實(shí)行分稅制財(cái)政管理體制。

1994年分稅制改革確定了各級(jí)地方政府的現(xiàn)有收入構(gòu)成。地方政府的現(xiàn)有收入構(gòu)成主要分為預(yù)算內(nèi)收入，預(yù)算外收入和制度外收入三部分，其中，預(yù)算外收入與制度外收入統(tǒng)稱(chēng)為非稅收收入。在非稅收收入中，土地財(cái)政占有著非常重要的地位。依據(jù)涵蓋范圍的不同，土地財(cái)政的外延有大、小之分。小口徑的土地財(cái)政只包括土地出讓收入；地方政府利用土地收益的杠桿化所生成的“土地金融”收入（ 主要是地方政府投融資平臺(tái)借款等） 即為大口徑土地收入

2.預(yù)算內(nèi)收入

圖表中分析省域地方政府的數(shù)據(jù)包括全國(guó)33個(gè)省市。總體來(lái)講，各省域政府預(yù)算內(nèi)收入的增長(zhǎng)率較為平穩(wěn)，大部分年限的增長(zhǎng)率保持在百分之二十以上，各項(xiàng)地方稅收與中央稅收返還，一般性轉(zhuǎn)移支付收入保持著相對(duì)平衡、互相補(bǔ)充的關(guān)系，使得地方政府預(yù)算內(nèi)保持著良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

3.非稅收收入

地方政府的非稅收收入是地方政府收入的重要組成部分，是政府參與國(guó)民收入分配和再分配的一種重要形式。

土地財(cái)政中的非稅收收入主要包括兩大塊，一部分是政府從農(nóng)民手里征得土地再轉(zhuǎn)手賣(mài)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從而賺取巨額收入的的土地出讓金，另一部分是地方政府利用土地收益的杠桿化所生成的土地金融收入，即地方政府以土地為抵押而獲取的土地抵押貸款。2001-2012年，土地出讓收入平均增速達(dá)到21.29%，個(gè)別年份甚至高達(dá)124%，2012年雖然在增速上有所下降，但總金額仍舊維持在高位水平，就單指土地出讓金這一塊，其收入的價(jià)值持續(xù)上升，2010年開(kāi)始其價(jià)值基本與政府預(yù)算內(nèi)收入持平，占了財(cái)政收入的半壁江山。

根據(jù)wind資訊金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)城市的的土地抵押貸款就已經(jīng)超過(guò)了全國(guó)土地成交價(jià)款的總額，以高達(dá)30%左右的增速在增長(zhǎng)。詳細(xì)情況5表所示。

4.財(cái)政支出

分稅制改革搭建了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下中央與地方財(cái)政分配關(guān)系的基本制度框架，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的重要一步。通過(guò)此次分稅制改革，增強(qiáng)了中央政府可調(diào)控財(cái)力和財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的能力，中央財(cái)政稅收體系得到了加強(qiáng)，同時(shí)也

但是分稅制改變并不徹底，一個(gè)突出的問(wèn)題是基層財(cái)政的困難，表現(xiàn)為財(cái)權(quán)重心上移而事權(quán)重心下移。1994年稅制改革以來(lái)，地方財(cái)政收入占比從1993年的78%穩(wěn)步下降到2011年52.1%的水平，而地方財(cái)政支出從1993年的72%上升到2011年的84.8%，中央和地方政府的“財(cái)政收支倒掛”現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

中央集中了全國(guó)財(cái)政收入的一半左右，但是財(cái)政支出只占全國(guó)的20%。財(cái)權(quán)與事權(quán)的不匹配以及地方稅缺乏主體稅種、稅收渠道狹窄，必然導(dǎo)致地方財(cái)政捉襟見(jiàn)肘。如圖4所示，政府預(yù)計(jì)內(nèi)收入遠(yuǎn)不足以支付其每年的財(cái)政支出，為平衡支出，土地財(cái)政和債務(wù)性融資成為地方財(cái)政的普遍模式。

在這樣對(duì)土地高度依賴(lài)的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控就難以得到有效的推進(jìn)，土地財(cái)政成為國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的最大阻力。

（四）國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的系列調(diào)控政策

3.5.1 18號(hào)文件。2003年8月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，核心內(nèi)容上實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)和承租普通商品住房

3.5.2國(guó)八條。2005年3月國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（被稱(chēng)為國(guó)八條），核心內(nèi)容是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展.

3.5.3國(guó)六條。2006年5月國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（被稱(chēng)為國(guó)六條），核心內(nèi)容是重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房

3.5.4 24號(hào)文件。2007年8月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，指出住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題，核心是解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題.

3.5.5 國(guó)十條。2010年4月 國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)十條，重在堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題

3.5.6新國(guó)八條。2011年1月，在溫家寶主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常委會(huì)議中，頒布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)八條”. 主要是為了鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，政府先后出臺(tái)了多項(xiàng)政策。但即便在這些政策出臺(tái)之后，房地產(chǎn)價(jià)格依舊不斷高漲。本文認(rèn)為之所以會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)況，地方政府的執(zhí)行不利和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的抗拒是主要原因。

如，2005年國(guó)八條出臺(tái)，中央政府意在抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，但地方政府陽(yáng)奉陰違，繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則繼續(xù)拉高房?jī)r(jià)，并通過(guò)媒體大肆宣傳房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的理由，鼓動(dòng)老板姓買(mǎi)房。對(duì)目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，商業(yè)銀行，地方政府，房地產(chǎn)投機(jī)者組成了一個(gè)大的利益團(tuán)伙，他們都分享了房?jī)r(jià)上漲帶給他們的收益，固中央制定的政策要想在真正意義上落到實(shí)處，還必須從根本上斷開(kāi)利益集團(tuán)的抱團(tuán)，創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（五）中國(guó)的傳統(tǒng)觀念

1.“居者有其屋”思想根生地固

根據(jù)住房建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)，我國(guó)城市居民住房自有率已接近82%，而在歐美國(guó)家，城市居民擁有產(chǎn)權(quán)房比率最高的是美國(guó)68%，英國(guó)56%，而歐洲的其他國(guó)家為30%-50%

中國(guó)之所以有如此之高的住房自有率，究其原因，并非由于中國(guó)本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高于歐美等發(fā)達(dá)高價(jià)，而是由于中國(guó)的消費(fèi)者受其傳統(tǒng)觀念影響極深。一方面“耕者有其田，居者有其屋”是兩千多年以來(lái)中國(guó)老百姓所追求的目標(biāo)；另一方面，在近現(xiàn)代，房子轉(zhuǎn)變成了財(cái)富、地位和身份的象征，在城鄉(xiāng)差別如此之大的中國(guó)，若想實(shí)現(xiàn)從農(nóng)民到都市人的蛻變，首要門(mén)檻便是買(mǎi)房入戶，這就催生的很多新婚夫婦購(gòu)房才愿意結(jié)婚的局面，即便房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了很多剛畢業(yè)應(yīng)屆生所能承受的經(jīng)濟(jì)范疇，但也要全家舉債貸款，買(mǎi)上一套屬于自己的房子。

2.風(fēng)水學(xué)

風(fēng)水學(xué)是中國(guó)傳統(tǒng)文化中的一個(gè)重要組成部分，猶如哲學(xué)、數(shù)學(xué)在西方文化中的位置一樣。她是中國(guó)歷代統(tǒng)治者、政治家、謀略家的必修課。在中國(guó)的歷史中無(wú)論上高高在上的帝王、君主，還是下層階級(jí)社會(huì)中的小民百姓，對(duì)風(fēng)水學(xué)的認(rèn)識(shí)，可以說(shuō)是家喻戶曉，是任何一種文化現(xiàn)場(chǎng)難以比擬的。

陰陽(yáng)宅是中國(guó)民間風(fēng)水學(xué)的核心，且不論室內(nèi)的布局結(jié)構(gòu)及周?chē)h(huán)境是如何對(duì) 人產(chǎn)生有利或不利因素的的勘測(cè)方法。由于中國(guó)風(fēng)水學(xué)的影響，致使中國(guó)大部分的消費(fèi)者在潛在意識(shí)里面認(rèn)為，二手房因?yàn)槠浔蝗耸褂眠^(guò)，是過(guò)舊的被人遺棄的物件，因而在風(fēng)水學(xué)里面被定義為不吉利的物件，是不能給人帶來(lái)好運(yùn)的，至此，造成很多消費(fèi)者對(duì)二手房持一種排斥的態(tài)度。

四、建議

近十年來(lái)，中國(guó)住房市場(chǎng)供需不平衡導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格快速上漲，其根本驅(qū)動(dòng)力在于中國(guó)仍處于人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)展和人口快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程當(dāng)中。我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率已經(jīng)大幅下降，但依然穩(wěn)定于在0.47%的水平，每年人口增量仍然維持在600萬(wàn)的較高增量。2011年中國(guó)城鎮(zhèn)人口6.9億，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到51.27%，而1996中國(guó)城鎮(zhèn)化水平僅29.04%，16年累積升幅22.23%，年均升幅1.39%。城鎮(zhèn)人口累積新增3.39億人，年均凈增加2119萬(wàn)人。城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的供需矛盾長(zhǎng)期存在，特別是在流動(dòng)人口集中的東部沿海地區(qū)和中西部重點(diǎn)城市區(qū)域表現(xiàn)更為突出。在這一歷史進(jìn)程當(dāng)中，由于中國(guó)住房體系和政策約束相對(duì)不完善，缺乏應(yīng)對(duì)如此大規(guī)模人口持續(xù)遷往城市的應(yīng)對(duì)措施，再加上大量熱錢(qián)的涌入，住房市場(chǎng)的供需關(guān)系持續(xù)失衡。

根據(jù)以上的分析與研究，中國(guó)住房政策制定應(yīng)該從以下幾個(gè)方面展開(kāi)：

一是持續(xù)增強(qiáng)住房供給支持力度。基于中國(guó)人口規(guī)模增長(zhǎng)和人口城市化轉(zhuǎn)移、國(guó)民收入保持較快增長(zhǎng)，使得我國(guó)居民住房需求相對(duì)強(qiáng)勁，應(yīng)制定面向各收入階層的住房需求解決方案及相關(guān)的配套政策措施。特別是針對(duì)人口流入較為集中的一二線大城市住房供應(yīng)相對(duì)不足的特點(diǎn)，應(yīng)始終圍繞加大住房供應(yīng)為核心，增加住宅用地供應(yīng)，以加快商品房建設(shè)；同時(shí)加快“公租房”建設(shè)，著力解決中低收入人群中無(wú)力支付合理房租人群的居住問(wèn)題。

二是大力推動(dòng)租房市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。從制度上嚴(yán)格約束承租雙方的權(quán)利義務(wù)并適當(dāng)偏向承租人權(quán)益保障，建立有利于執(zhí)行的配套措施，如根據(jù)區(qū)域地段、物業(yè)品質(zhì)等參數(shù)建立區(qū)域房租指導(dǎo)價(jià)并定期更新，解決“房租”和“租房契約”以及“承租人權(quán)益增強(qiáng)”這一核心爭(zhēng)議問(wèn)題，使得”租房”成為解決居住問(wèn)題的主要途徑。轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)社會(huì)觀念，提倡“租房”文化的必須條件是提高承租人的安全感盲從法律層面約束和懲處隨意解約和驅(qū)逐、隨意漲價(jià)等損害承租人損益的現(xiàn)象。

三是制定合理的財(cái)政稅收政策。目前的稅制體系地方拿小頭，中央拿大頭，再加上轉(zhuǎn)移支付不到位，常常導(dǎo)致地方政府通過(guò)稅務(wù)部門(mén)征得的稅費(fèi)不夠其開(kāi)銷(xiāo)，客觀上導(dǎo)致了地方政府倚重土地出讓金推動(dòng)了房?jī)r(jià)。故國(guó)家應(yīng)加快改革財(cái)稅體制，健全中央和地方財(cái)力事權(quán)相匹配的體制，完善促進(jìn)基本公共服務(wù)均等化和主體功能區(qū)建設(shè)的公共財(cái)政體系，構(gòu)建地方稅體系，形成有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化、社會(huì)公平的稅收制度。

四是完成中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型。我國(guó)自改革開(kāi)放之后，利用廉價(jià)的勞動(dòng)力資源以大力發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)成為了全球制造業(yè)大國(guó)之一。隨著環(huán)境污染的加劇，原材料價(jià)格的上升及勞動(dòng)力成本的提高，中國(guó)的制造業(yè)開(kāi)始面臨的新一輪的困境。一方面，低端制造業(yè)流向東南亞、南亞等地，原有的產(chǎn)業(yè)鏈條被打斷；另一方面智能時(shí)代某些可用機(jī)器的制造業(yè)回流到美國(guó)。中國(guó)必須借全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移契機(jī)，盡快完成產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型，在中端制造領(lǐng)域占據(jù)一席之地，嵌入全球產(chǎn)業(yè)鏈中，這是未來(lái)中國(guó)制造的生路。

五是重視穩(wěn)健的貨幣政策，且嚴(yán)格的實(shí)施通脹目標(biāo)制。收益于穩(wěn)健的貨幣政策與通脹水平，穩(wěn)定的貨幣政策和較低的通脹預(yù)期有效降低了資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性。

五、展望

轉(zhuǎn)眼，已步入2014年，很多因素在潛移默化中發(fā)生著變化，那今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)是否還會(huì)追隨之前的走勢(shì)？這也是本文所關(guān)注的的焦點(diǎn)

首先，從人口的增長(zhǎng)規(guī)模和趨勢(shì)來(lái)看，目前，我國(guó)正處于人口的轉(zhuǎn)型期，呈現(xiàn)出典型的幾大特征：第一，我國(guó)人口增長(zhǎng)的地區(qū)差異大。中國(guó)地域遼闊，各地區(qū)發(fā)展很不平衡。東部地區(qū)和沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，發(fā)展經(jīng)濟(jì)主要依靠科技進(jìn)步而不是人的體力，人文環(huán)境好，生活品質(zhì)高，勞動(dòng)力成本高，人口控制難度小，效果好，人口轉(zhuǎn)型徹底性強(qiáng)；中西部地區(qū)自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)弱，生產(chǎn)力水平低，勞動(dòng)力成本低，一些地方水土流失、自然災(zāi)害頻繁，面臨人口與發(fā)展的雙重壓力，人口控制難度大。第二，我國(guó)正處于高度發(fā)展的城市化進(jìn)程中，人口流動(dòng)較大，主要體現(xiàn)為由農(nóng)村流向城市，由中西部地區(qū)流向東南部沿海地區(qū)。居于以上原因，使我國(guó)呈現(xiàn)出了一線城市人口密集，三線城市及城鎮(zhèn)地區(qū)人口相對(duì)稀少的局面。針對(duì)這種人口情況分布的特點(diǎn)，一旦出現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)泡沫的擠壓，最先受到?jīng)_擊的必定的人口相對(duì)稀少的三線城市及城鎮(zhèn)地區(qū)，因?yàn)閷?duì)于一線城市來(lái)講，即便是面對(duì)熱錢(qián)的退出，仍舊有很大的剛需市場(chǎng)做支撐

其次，從廣義貨幣的供給來(lái)看，中國(guó)在近期內(nèi)不可能再大規(guī)模發(fā)行貨幣，中國(guó)廣義貨幣發(fā)行量全球第一，幾乎兩倍于GDP的規(guī)模。以往銀行發(fā)行貨幣主要靠外匯占款，以及政策性再貸款，現(xiàn)在人民幣匯率忽高忽低、出口大幅下降，外匯占款直線下降，央行增加基礎(chǔ)貨幣的主要通道被封堵，增加債券購(gòu)買(mǎi)稱(chēng)為主要渠道，而中國(guó)的債券市場(chǎng)基本上上銀行系統(tǒng)內(nèi)部循環(huán)的封閉市場(chǎng)，定價(jià)不準(zhǔn)確，信用體制不全，讓央行與美聯(lián)儲(chǔ)一樣通過(guò)購(gòu)買(mǎi)國(guó)債發(fā)放基礎(chǔ)貨幣，很有可能是財(cái)政與央行稱(chēng)為政府的大出納與小出納，債務(wù)在體制內(nèi)積累，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法釋放，無(wú)法為信用市場(chǎng)定價(jià)。2013年6月份央行不向銀行間市場(chǎng)注入流動(dòng)性，多貨幣下的錢(qián)荒悖論，顯示出大量的資金催生出惡性高負(fù)債，債券背后缺乏收益支撐，形同垃圾債。大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激，大規(guī)模發(fā)放貨幣在中國(guó)已經(jīng)是過(guò)去式，大幅度增長(zhǎng)的十年不會(huì)再現(xiàn)。而貨幣發(fā)行的放緩，也勢(shì)必為降低房地產(chǎn)整體上升的熱度。

再次，80后開(kāi)始陸續(xù)走進(jìn)社會(huì)，成為市場(chǎng)的主力軍，從整體上來(lái)講，80后是國(guó)家改革開(kāi)放以來(lái)，受中西文化影響較深的一代人，相對(duì)于前輩而言，傳統(tǒng)文化對(duì)他們的影響并沒(méi)有之前那么深，所以對(duì)于房子的購(gòu)買(mǎi)更能回歸到一種理性層面，第一，他們不會(huì)因?yàn)轱L(fēng)水的影響而對(duì)二手房抱有一種抵觸的態(tài)度，第二，在衡量自己經(jīng)濟(jì)承受能力的前提下，很多年輕人也愿意選擇以租房來(lái)代替買(mǎi)房。這勢(shì)必就分散了一部分對(duì)房地產(chǎn)非理性的狂熱。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳洪波、蔡喜洋（2013）：“德國(guó)住房?jī)r(jià)格影響因素研究”，《金融評(píng)論》，第6期.經(jīng)濟(jì)論壇