探析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中的問(wèn)題與建議

馬靜

摘 要：近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與完善，人民生活水平的不斷提升，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)了一次又一次的發(fā)展高潮。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身能否實(shí)現(xiàn)高效管理，內(nèi)部控制顯得尤為重要。本文將就目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并針對(duì)這些問(wèn)題找出相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問(wèn)題；建議

近年來(lái)，隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位的凸顯，人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來(lái)越關(guān)注。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)必將對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響?？v觀我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，它作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分，是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的標(biāo)志與載體。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)顯示：目前我國(guó)從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)已經(jīng)超過(guò)了8萬(wàn)家。它所直接拉動(dòng)的就業(yè)人數(shù)為200萬(wàn)人以上，如果再將物業(yè)管理、房屋中介等相關(guān)產(chǎn)業(yè)也視為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的范疇，那么商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)正拉動(dòng)作用更是不可忽視。而內(nèi)部控制作為有效防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，不僅影響到我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身的健康和可持續(xù)發(fā)展，甚至影響到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展水平。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)仍面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，面對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更好的發(fā)展就必須做好內(nèi)部控制管理。雖然在社會(huì)各方面的監(jiān)督提醒下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作取得了一定的成績(jī)，但是仍存在一些問(wèn)題。

1.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

針對(duì)我國(guó)目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制現(xiàn)狀來(lái)看，還存在內(nèi)部控制環(huán)境薄弱的局面。首先，企業(yè)的管理層缺乏對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)基本都是以民營(yíng)企業(yè)為主的。而這些民營(yíng)企業(yè)的管理者、領(lǐng)導(dǎo)者、決策者都是從包工頭、泥瓦匠的角色中蛻變出來(lái)的，他們的管理方式憑借的都是自身的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于內(nèi)部控制的重要作用認(rèn)識(shí)不足。其次，內(nèi)部人員素質(zhì)不高。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)逐漸意識(shí)到人力資源才是現(xiàn)代企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要保障。但是，由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的人員素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行能力差，內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督的力度不夠等問(wèn)題。如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層或員工出現(xiàn)貪污舞弊等行為將給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)人為的風(fēng)險(xiǎn)。

2.缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)資料顯示，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的平均壽命只有3.5年。究其原因，主要是由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)、缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效評(píng)估而造成的。其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資本身就是一種對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)而進(jìn)行的產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程。但是，在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中未來(lái)是不確定的，這也就決定了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)來(lái)自各方面的風(fēng)險(xiǎn)。再加之商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資數(shù)額一般都比較高，資金的變現(xiàn)能力差、資金周轉(zhuǎn)周期慢等行業(yè)特點(diǎn)的存在更使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)充滿(mǎn)了變數(shù)。例如，金融危機(jī)的爆發(fā)、中央政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的宏觀調(diào)控等都增加了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。就目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀來(lái)看，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估能力較為薄弱，沒(méi)有將商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行細(xì)化、對(duì)現(xiàn)金流的控制也存在不到位的問(wèn)題，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面還是以對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的防錯(cuò)、財(cái)務(wù)舞弊現(xiàn)象的糾正作為主要目的，目光短淺未能將企業(yè)的內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理有機(jī)的融合在一起。

3.內(nèi)部控制缺乏執(zhí)行力

在實(shí)際生活中，我們經(jīng)常在新聞、網(wǎng)絡(luò)等媒體中聽(tīng)到一些關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在為客戶(hù)辦理業(yè)務(wù)、采購(gòu)工程物資、銷(xiāo)售商品房、承包工程項(xiàng)目等業(yè)務(wù)時(shí)經(jīng)常舞弊、貪污、損公肥私、撈取回扣等，還有的工作人員利用職務(wù)之便挪用公款，這些經(jīng)濟(jì)案件的發(fā)生都是由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行不到位導(dǎo)致的。雖然我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制定了內(nèi)部控制制度，但是，大部分都是為了應(yīng)付上級(jí)部門(mén)或者相關(guān)部門(mén)的檢查，制度上墻但是執(zhí)行力度較差。對(duì)于企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行力度的不足使得很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在遇到具體問(wèn)題時(shí)，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者總是將很多制度性問(wèn)題靈活化，將內(nèi)部控制的嚴(yán)肅性、剛性拋于腦后、置之不理。例如：有的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的員工獎(jiǎng)懲制度經(jīng)常出現(xiàn)由于人情因素的而改變現(xiàn)象，最終引起其他員工的不滿(mǎn)、怨聲四起，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)容易出現(xiàn)無(wú)章可循的無(wú)序狀態(tài)。

二、完善我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制對(duì)策

面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如何才能在這種內(nèi)外壓力的環(huán)境中立于不敗之地，就必須克服目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制方面的各種問(wèn)題，不斷創(chuàng)新、與時(shí)俱進(jìn)，更好的適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提出的要求，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

1.創(chuàng)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境

良好的內(nèi)部控制環(huán)境是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)建立并實(shí)施內(nèi)部控制的基本前提條件，因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，必須構(gòu)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境。首先在企業(yè)管理層與普通員工中樹(shù)立現(xiàn)代企業(yè)的控制管理理念，強(qiáng)化他們的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，無(wú)論是企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者，還是企業(yè)的管理人員，人人都必須樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，防止盲目的擴(kuò)張，避免為了追求業(yè)績(jī)而忽視風(fēng)險(xiǎn)的行為發(fā)生；其次加強(qiáng)對(duì)本企業(yè)員工專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)與提升。可以結(jié)合目前我國(guó)正在開(kāi)展的反腐倡廉等活動(dòng)，對(duì)于企業(yè)的管理層及決策層員工進(jìn)行廉潔自律、依法辦事的職業(yè)道德素養(yǎng)的培訓(xùn)；對(duì)普通員工定期對(duì)其進(jìn)行內(nèi)部控制專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。

2.不斷完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在很多風(fēng)險(xiǎn)，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須從自身所處的實(shí)際環(huán)境出發(fā)，在企業(yè)內(nèi)部不斷構(gòu)建并完善全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系，并將風(fēng)險(xiǎn)管理體系視為企業(yè)內(nèi)部控制的主要內(nèi)容。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，要對(duì)每一項(xiàng)投資項(xiàng)目都進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，在關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，要注意對(duì)企業(yè)的資金實(shí)行預(yù)算與集中管理。例如，由于目前我國(guó)各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來(lái)自銀行，據(jù)統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)90%的資金來(lái)源于銀行，這種單一的融資方式不僅大大增加了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，更是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)企業(yè)由于對(duì)銀行的過(guò)分依賴(lài)而增加了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以拓展其他融資渠道，如上市、信托融資等。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目較為復(fù)雜，并存在較多的應(yīng)付款項(xiàng)目，管理者很難真正實(shí)現(xiàn)對(duì)每一個(gè)合同的全面監(jiān)控。因此，這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)已經(jīng)審批的業(yè)務(wù)流程來(lái)申請(qǐng)資金計(jì)劃，對(duì)各項(xiàng)目設(shè)立禁止的條件與預(yù)警機(jī)制，當(dāng)合同的付款金額達(dá)到了80%～90%，那么預(yù)警機(jī)制將自動(dòng)提醒企業(yè)的管理者，同時(shí)加強(qiáng)審批制度的完善，力爭(zhēng)把風(fēng)險(xiǎn)控制在安全范圍。

3.不斷強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)與監(jiān)督管理職能

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)是強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制的一項(xiàng)最有效的策略，也是企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制漏洞并予以改進(jìn)的最佳選擇。因此，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督與管理，充分發(fā)揮其職能。這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須注意在企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部審計(jì)的重視，保證其權(quán)威性與地位獨(dú)立性。特別是作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目施工招標(biāo)環(huán)節(jié)，是一個(gè)極易發(fā)生舞弊事件的環(huán)節(jié)，這就要求企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員在平時(shí)的工作中熟悉對(duì)照招標(biāo)條款，看是否在施工中嚴(yán)格遵照招標(biāo)流程進(jìn)行，是否存在不合理的改動(dòng)或者未經(jīng)授權(quán)，其書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)是否與最終中標(biāo)結(jié)果一致等，如果存在不一致的情況一定要分析其真正的原因。

總之，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，需要長(zhǎng)期的實(shí)踐與完善。面對(duì)來(lái)自各方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力與生存壓力，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一定要穩(wěn)扎穩(wěn)打地完善內(nèi)部控制，從觀念上轉(zhuǎn)變、在營(yíng)造內(nèi)部控制管理環(huán)境的同時(shí)提高內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的監(jiān)管職能，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，從而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用。

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