樓市的真正拐點(diǎn)會(huì)在20年后

潘國(guó)堯

上海以2400萬(wàn)常住人口雄踞中國(guó)第一大都市，也是全球總?cè)丝谂旁谇傲械膰?guó)際化大都市。國(guó)內(nèi)習(xí)慣把“北上廣深”排在一線城市的第一方陣，長(zhǎng)期以來(lái)，這四個(gè)城市的樓市動(dòng)向一直引人關(guān)注。去年以來(lái)，全國(guó)不少二三線城市房?jī)r(jià)和地價(jià)跌幅很大，而這四個(gè)城市目前新開(kāi)樓盤(pán)依然保持上漲態(tài)勢(shì)，樓市“倒春寒”似乎避開(kāi)了特大城市，這其中有什么玄機(jī)？帶著這個(gè)問(wèn)題，本刊記者日前專(zhuān)訪了上海大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)沈瑤教授。

樓房甩賣(mài)加劇“倒春寒”

關(guān)于樓市往下走的一些負(fù)面消息最近有不少，其中包括亞洲首富李嘉誠(chéng)父子甩賣(mài)大陸房產(chǎn)、大陸富豪大量轉(zhuǎn)投海外富國(guó)房地產(chǎn)、溫州部分市中心樓盤(pán)價(jià)格降至原價(jià)的一半，北京五一樓市成交量創(chuàng)6年來(lái)最低等等，類(lèi)似的消息今后可能會(huì)更多。沈瑤認(rèn)為這些消息是市場(chǎng)釋放的一些信號(hào)，表明房產(chǎn)投資者對(duì)中國(guó)樓市的投資正在變得更加理性。

“關(guān)于住房降價(jià)甩賣(mài)，其中有很多復(fù)雜的原因，其中一些城區(qū)中心房產(chǎn)的低價(jià)出售有很大一部分與即將啟動(dòng)的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》有關(guān)。”沈瑤說(shuō)，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記這個(gè)政策的出臺(tái)實(shí)際上已經(jīng)醞釀了五六年了，他介紹說(shuō)，我國(guó)的住房體制改革是從1994年開(kāi)始的，這也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的最早階段，第一批投身樓市的投資客們充分利用中國(guó)樓市罕見(jiàn)的高回報(bào)率，幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，多次倒騰房子，有的成為手握多處房源的富人。

還有一些人群，可能是利用了手中的權(quán)力，在灰色地帶接受了一些黑色交易，也成為擁有多處房產(chǎn)的隱性豪富。對(duì)于這些人群而言，《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》的實(shí)施將會(huì)對(duì)他們擁有的財(cái)產(chǎn)帶來(lái)巨大的心理恐慌，所以一旦樓市有些風(fēng)吹草動(dòng)，他們就會(huì)選擇甩賣(mài)，這也從客觀上加劇了當(dāng)前樓市“倒春寒”的現(xiàn)象。

政府不出面救市是對(duì)的

沈瑤認(rèn)為，現(xiàn)在部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)量齊跌的狀況，這是與前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)量開(kāi)發(fā)有關(guān)系的，與2009年不同的是，現(xiàn)在中央政府沒(méi)有采取救市的舉措，反而自去年以來(lái)加大了銀行信貸緊縮的力度，貸款利率上浮，這在一定程度上起到了打壓房?jī)r(jià)的作用，同時(shí)也能遏止地方政府的造城運(yùn)動(dòng)，一些資質(zhì)較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在目前這種殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中也會(huì)被擠出。

盡管樓市整體不景氣，但是政府并沒(méi)有出面救市，沈瑤說(shuō)，這是使這個(gè)行業(yè)真正回歸市場(chǎng)的正確做法，之前一些地方政府以“城市開(kāi)發(fā)”的名義干預(yù)城市建設(shè)，推高城市房?jī)r(jià)，拉大房地產(chǎn)在GDP中的比重，造成了泡沫經(jīng)濟(jì)的假象，“那才是違背經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的錯(cuò)誤做法?！鄙颥幗又治稣f(shuō)：自進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的功能被無(wú)限放大，在財(cái)稅政策方面，中央政府和地方政府分灶吃飯，通過(guò)賣(mài)地造城推高房?jī)r(jià)成了地方政府獲取利益的基本途徑，土地財(cái)政的比例過(guò)高，幾乎成了地方政府解決民生問(wèn)題的基本收入來(lái)源。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上政府的強(qiáng)勢(shì)作為和開(kāi)發(fā)商不計(jì)后果的投入違背了市場(chǎng)規(guī)律，也造成了很多的“鬼城”?！斑@種情況在上海也存在，主要的表現(xiàn)是不少住宅小區(qū)入住率低”，沈瑤說(shuō)。

新型城鎮(zhèn)化或能止“倒春寒”

沈瑤指出，面對(duì)樓市持續(xù)下行的趨勢(shì)，政府不出面不救市不等于永遠(yuǎn)不救，“畢竟房地產(chǎn)是一條很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，如果長(zhǎng)期對(duì)這一行業(yè)保持高壓態(tài)勢(shì)，會(huì)給就業(yè)和民生問(wèn)題帶來(lái)嚴(yán)重的影響。治大國(guó)如烹小鮮，房地產(chǎn)調(diào)控，一方面政府要采取高壓政策在投資和價(jià)格層面形成‘下行的態(tài)勢(shì)，但是另一方面也要采用市場(chǎng)化的手段力促樓市的健康成長(zhǎng)，防止樓市的全面崩盤(pán)，防止出現(xiàn)像美國(guó)次貸危機(jī)那樣不可收拾的局面?！鄙颥幷J(rèn)為，要做到這一點(diǎn)，中央正在推動(dòng)的新型城鎮(zhèn)化做法值得期待。他認(rèn)為中國(guó)在改革開(kāi)放以前的幾千年中基本就是一個(gè)農(nóng)業(yè)社會(huì)，農(nóng)民是中國(guó)社會(huì)的主要階層，廣大的農(nóng)村是支撐中國(guó)成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體的堅(jiān)實(shí)后盾。只有理順了農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民和城鎮(zhèn)的關(guān)系，才能真正起到拉動(dòng)內(nèi)需的作用。

“我舉個(gè)例子，上海像我們這樣的普通家庭請(qǐng)鐘點(diǎn)工幫助打掃家里的衛(wèi)生，常來(lái)我家的阿姨是重慶萬(wàn)縣人，她和幾個(gè)老鄉(xiāng)從重慶農(nóng)村來(lái)上海打工好幾年了。因?yàn)榈貐^(qū)差別的原因，她們?cè)谏虾５氖杖敫哌^(guò)家鄉(xiāng)，但是家里目前的積蓄不足以支持她們?cè)谏虾＿@樣的一線城市買(mǎi)房。去年，她們幾個(gè)老鄉(xiāng)回老家過(guò)年，了解到老家的縣城也在開(kāi)發(fā)商品房，且價(jià)格在她們能承受的范圍之內(nèi)，幾個(gè)人一合計(jì)，就分別在縣城買(mǎi)了一套房子。據(jù)阿姨說(shuō)，這種情況在她們那很普遍?！鄙颥幏治稣f(shuō)，從這些進(jìn)城務(wù)工者自身看，她們分流了農(nóng)村富余的勞動(dòng)力，同時(shí)老家的土地還在，老房子還在，她們還是可以回去的，她們的孩子如果需要在縣城里謀生，至少有了自己的不動(dòng)產(chǎn)；從地方政府看，開(kāi)發(fā)縣城的房地產(chǎn)有實(shí)實(shí)在在的需求支撐，同時(shí)可以拉動(dòng)本地的消費(fèi)和就業(yè)；從上海這樣的一線城市看，又能保證相對(duì)低廉的勞動(dòng)力資源。

“所以，所謂的新型城鎮(zhèn)化，就是農(nóng)民離家不離地，她們不但有農(nóng)村的固定資產(chǎn)，同時(shí)又有增值的城鎮(zhèn)資產(chǎn)，還能在大城市自由地就業(yè)，可以說(shuō)這也是新型城鎮(zhèn)化很有代表性的一種基本模式?！鄙颥幗又忉屨f(shuō)，出現(xiàn)這種局面的前提是地方政府在這個(gè)戰(zhàn)略推進(jìn)過(guò)程中要做科學(xué)的論證，新型城鎮(zhèn)化必須以市場(chǎng)化為目標(biāo)展開(kāi)，切忌政府這只手伸得過(guò)長(zhǎng)。只有這樣才能抑制房產(chǎn)泡沫的再生，同時(shí)又能滿足市場(chǎng)真正的需求。

上海房?jī)r(jià)還有上漲空間

關(guān)于樓市“倒春寒”的說(shuō)法，沈瑤結(jié)合上海的情況提出了不同的看法，他認(rèn)為像上海這樣的國(guó)際大都市，目前新房每平米三萬(wàn)元的樓盤(pán)比比皆是。以香港為例，香港樓市自亞洲金融危機(jī)以來(lái)總體一直走低，但是核心區(qū)維多利亞灣一帶的房?jī)r(jià)一直在漲，現(xiàn)在就是最便宜的“牙簽樓”房子都到了每平方米30萬(wàn)元以上的天價(jià)。上海作為中國(guó)沿海最發(fā)達(dá)地區(qū)的特大城市，目前尚處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的黃金時(shí)期，上海樓市的均價(jià)遠(yuǎn)沒(méi)有封頂，不存在房?jī)r(jià)下行的可能?！霸谶@樣的形勢(shì)下，我鼓勵(lì)學(xué)院里年輕教師：你們不要觀望和等待，該買(mǎi)的時(shí)候還是要抓緊買(mǎi)房子?！鄙颥幷f(shuō)，雖然上海本地居民的住房需求已基本滿足，但是上海的人口“虹吸效應(yīng)”依舊，每年平均有30萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生落戶上海就業(yè)，加上其它的外地就職者，“新上海人”在不斷增加，今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，習(xí)近平總書(shū)記在參加上海代表團(tuán)討論時(shí)說(shuō)，他2007年在上海工作期間，上海的常住人口是1700多萬(wàn)，現(xiàn)在上海已經(jīng)有2400萬(wàn)人口，5年中增加了好幾百萬(wàn)人口。預(yù)計(jì)這樣的人口增長(zhǎng)速度還會(huì)持續(xù)幾年。

人口增長(zhǎng)的一個(gè)必然后果是城市建設(shè)“攤大餅”，向西是昆山，向南是嘉善，加上上海本地的閔行、青浦、松江等郊縣，上海已然是一個(gè)大上海了。好在這些年上海地鐵發(fā)展很快，很多“新上海人”還是能買(mǎi)得起價(jià)格相對(duì)低廉的郊縣房產(chǎn)，也不會(huì)影響他們?cè)谏虾＞蜆I(yè)，“至少目前上海還不存在樓房過(guò)量的問(wèn)題，房子造得再多還是會(huì)有人買(mǎi)，甚至按照現(xiàn)在的人口增長(zhǎng)速度，上海周邊的房產(chǎn)再過(guò)5年可能無(wú)法滿足市場(chǎng)的需求?！鄙颥幷f(shuō)。

沈瑤認(rèn)為上海樓市的持續(xù)火爆是與上海的發(fā)展同步的，無(wú)論是哪個(gè)階層的外地人到上海，首要的肯定是解決住的問(wèn)題，安居才能樂(lè)業(yè)，如果是自住房，這些“新上海人”就有購(gòu)房的沖動(dòng)和需求；如果是租房，另一撥投資客就有購(gòu)房出租的理由和盈利空間。

當(dāng)然上海的發(fā)展也不可能是無(wú)限制的，如果人口總是處于增長(zhǎng)之中，交通擁堵、環(huán)境變差這些現(xiàn)象就會(huì)進(jìn)一步加劇。所以從這個(gè)角度看，像上海這樣的特大城市，根本就不是擔(dān)心樓市的“倒春寒”問(wèn)題，而是如何進(jìn)一步控制城市的發(fā)展速度，抑制房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，因?yàn)?，一個(gè)大餅是不能無(wú)限制地?cái)傞_(kāi)去的。

那么上海樓市什么時(shí)候才能停止上漲呢？沈瑤認(rèn)為關(guān)鍵取決于家庭結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的剛性需求降低，據(jù)他的分析，上海改革開(kāi)放以來(lái)開(kāi)始奮斗的這一代人，目前剛好是50至60歲這一年齡段，這個(gè)年齡段的上海人現(xiàn)在基本上擁有一至兩套的住房，因?yàn)榛旧鲜仟?dú)生子女，他們的孩子成婚后雙方加起來(lái)至少有3至4套房子，等到孫輩長(zhǎng)大后，他們就基本沒(méi)有住房的需求了，“這種情況可能會(huì)在20年以后出現(xiàn)，到那時(shí)，城市居民對(duì)住房的需求就沒(méi)有今天強(qiáng)烈了，而那時(shí)上海的發(fā)展速度也會(huì)放緩，所以我認(rèn)為上海房?jī)r(jià)真正的拐點(diǎn)會(huì)是在2030年左右出現(xiàn)?！鄙颥幾詈笳f(shuō)。endprint