房貸新政：“看上去很美”

郁風(fēng)

限貸松綁的傳聞在國(guó)慶前一天終于塵埃落定。

9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下稱(chēng)《通知》）稱(chēng)，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，新政取消了三套限貸令、二套房貸大放松、針對(duì)外地人的限貸令也取消，中央層面“救市”力度之大，超乎預(yù)期，將帶動(dòng)樓市復(fù)蘇與回暖，房?jī)r(jià)甚至由此可能重新進(jìn)入上漲預(yù)期通道。

不過(guò)，多數(shù)專(zhuān)家在接受《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者采訪時(shí)則認(rèn)為，新政本質(zhì)上仍屬對(duì)于此前行政性政策的糾偏而非救市，在當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存壓力較大，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期加重，而貨幣政策總量依舊穩(wěn)健的背景下，其只能起到托底作用，并不能扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的下行趨勢(shì)。

7折利率無(wú)處覓

明確首套房最低首付3成、貸款利率7折，被認(rèn)為將有助于減輕剛需首次置業(yè)資金壓力，“首套房認(rèn)貸不認(rèn)房”，也將釋放改善性住房需求。但銀行對(duì)于政策的執(zhí)行力度如何還有待觀察。

從目前政策落地的情況看，多數(shù)銀行均執(zhí)行新政中對(duì)首套房認(rèn)定的松動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)，但在利率優(yōu)惠方面與政策頒布前并無(wú)明顯變化。全國(guó)沒(méi)有銀行可以提供7折的利率優(yōu)惠，高于9折都存在難度。

《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者從貸款平臺(tái)融360了解到，一線城市中，有13家銀行可以提供基準(zhǔn)以下折扣利率。其中9折以下優(yōu)惠利率形同虛設(shè)，購(gòu)房者基本無(wú)法獲得。

如上海民生銀行提供最低8.5折優(yōu)惠利率，規(guī)定客戶(hù)近三個(gè)月內(nèi)日均金融資產(chǎn)超過(guò)500萬(wàn)元。且該500萬(wàn)元金融資產(chǎn)須持續(xù)持有6個(gè)月以上，否則銀行有權(quán)調(diào)整客戶(hù)貸款利率。

有11家銀行提供首套房9至9.5折優(yōu)惠利率，其中國(guó)有銀行條件較為嚴(yán)格。如上海農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定，享9.5折優(yōu)惠利率要求貸款額在200萬(wàn)元以上。上海中國(guó)銀行9.5折利率則要求購(gòu)房者滿(mǎn)足以下任一條件：6個(gè)月內(nèi)日均存款30萬(wàn)；或3個(gè)月內(nèi)日均存款60萬(wàn)；或1個(gè)月內(nèi)日均存款90萬(wàn)。北京交通銀行9.5折利率要求辦理交行沃德卡（卡內(nèi)日均資產(chǎn)在50萬(wàn)元以上）、購(gòu)買(mǎi)5萬(wàn)元理財(cái)并開(kāi)通手機(jī)銀行。

光大證券研究報(bào)告認(rèn)為，目前銀行資金成本在4%左右（參考銀行間利率），再加上業(yè)務(wù)費(fèi)用、撥備費(fèi)用等，按6%左右發(fā)放信貸才有利可圖（也就是9折左右），因此房貸大打折扣的可能性不大。

也正因此，新政真正影響市場(chǎng)的更多是改善性需求，而對(duì)剛需的支持力度有限?！般y行也更愿意貸款給已經(jīng)結(jié)清貸款的擁有一套房業(yè)主，這種業(yè)主還款能力強(qiáng)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

不過(guò)，改善性需求亦可能遭遇難題。據(jù)此前媒體報(bào)道，上海新政執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)可能對(duì)已有一套還清貸款后新增一套算首套有附加條件：新增的一套必須是上海普通住宅（總價(jià)內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)330萬(wàn)元，內(nèi)外環(huán)間200萬(wàn)元，外環(huán)以外160萬(wàn)元）。如按2012年3月1日起執(zhí)行的該標(biāo)準(zhǔn)，將導(dǎo)致相當(dāng)部分改善性需求無(wú)法因?yàn)榉抠J新政獲益。據(jù)上海中原物業(yè)研究總監(jiān)宋會(huì)雍的統(tǒng)計(jì)，在上海的新房住宅市場(chǎng)上，符合普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)的房屋不到5%，而在二手房市場(chǎng)上也有25%的房屋屬于非普通住宅。

相較之下，北京剛剛從10月8日起執(zhí)行最新的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)39600元/平方米或總價(jià)468萬(wàn)元；五環(huán)至六環(huán)31680元/平方米或總價(jià)374.4萬(wàn)元；六環(huán)外23760元/平方米或總價(jià)280.8萬(wàn)元。業(yè)界為此呼吁上海應(yīng)適時(shí)調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

雖然短期內(nèi)利率大幅折扣不可能，但有銀行人士也指出，中長(zhǎng)期看，比如6個(gè)月到一年左右，7折利率還是可期的?！耙?yàn)閭€(gè)人按揭貸款還是屬于低風(fēng)險(xiǎn)、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行將貸款規(guī)模向個(gè)人房貸傾斜不是不可能。明年銀行也可以重新修訂經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。兩方面原因?qū)⑻嵘J款供給，降低價(jià)格?！?/p>

MBS短期難受歡迎

限貸松綁之外，“公共租賃住房和棚戶(hù)區(qū)改造的貸款期限可延長(zhǎng)至不超過(guò)25年”，將使得保障房建設(shè)獲得低成本的長(zhǎng)期負(fù)債資金，進(jìn)一步推動(dòng)保障房項(xiàng)目建設(shè)，完善住房供應(yīng)體系。

在一份民族證券研究報(bào)告中，其研究所所長(zhǎng)高謙提醒稱(chēng)，對(duì)此次新政中關(guān)于“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金”，以及“支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具，積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）試點(diǎn)”等內(nèi)容，更值得關(guān)注。

高謙表示，MBS的發(fā)行，意味著商業(yè)銀行可以通過(guò)相關(guān)資產(chǎn)的表外化騰挪信貸空間，降低資產(chǎn)和負(fù)債的久期失衡，將淤積在銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)分散到整個(gè)金融體系，有助于降低金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，MBS和專(zhuān)項(xiàng)金融債的發(fā)行，也有助于穩(wěn)定和降低銀行負(fù)債端成本，進(jìn)而對(duì)社會(huì)融資成本起到降低作用。

據(jù)悉，目前中國(guó)個(gè)人房屋貸款的余額已達(dá)10萬(wàn)億元左右，這都是MBS潛在的存量資產(chǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)銀行間市場(chǎng)發(fā)債的放開(kāi)，以及REITS試點(diǎn)則明顯有助于緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的壓力，同時(shí)也使得央行可以通過(guò)銀行間市場(chǎng)利率影響整體利率。此外，上述措施將有助于緩和房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于高成本的影子銀行資金來(lái)源的需求，進(jìn)而對(duì)降低社會(huì)融資成本起到一定作用。

但目前由于市場(chǎng)短久期、高收益的替代性資產(chǎn)較多，在投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好較高時(shí)，MBS資產(chǎn)可能缺乏吸引力。要提升居民端購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的意愿，一方面需要銀行間利率的下降，帶動(dòng)理財(cái)利率下行；另一方面貸款利率不能下降太快，因?yàn)檫@將直接決定資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的收益率。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任尹晨副教授還告訴《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者，房貸資產(chǎn)證券化從中長(zhǎng)期看應(yīng)該是不錯(cuò)的，但在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的情況下，短期內(nèi)可能并不會(huì)受歡迎。

一二線城市數(shù)據(jù)向好

而繼央行和銀監(jiān)會(huì)松綁限貸之后，10月9日，住建部、財(cái)政部、央行又發(fā)文要求各地放松住房公積金貸款條件。今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，用于購(gòu)買(mǎi)首套自住住房或第二套改善型普通自住住房，公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)，并取消公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目。

在房貸新政、公積金貸款新政等利好刺激下，有消息稱(chēng)，10月份一二線城市的成交量已明顯好轉(zhuǎn)。

中信建投數(shù)據(jù)顯示，10月13日-19日，一線城市商品住宅成交量環(huán)比上升79.87%。其中，北京商品住宅成交面積24.51萬(wàn)平方米，環(huán)比上升133.95%；上海商品住宅成交面積49.85萬(wàn)平方米，環(huán)比上升78.46%；深圳商品住宅成交9.98萬(wàn)平方米，環(huán)比上升69.06%；廣州商品住宅成交24.02萬(wàn)平方米，環(huán)比上升50.77%。

上海主要是中高端和改善需求房的增長(zhǎng)迅速?！吨袊?guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者走訪上海多家中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，看房量明顯較之前有所增加，部分觀望者因新政開(kāi)始選擇入市，少數(shù)二手房掛牌價(jià)還出現(xiàn)了上漲。銀行方面，盡管房貸利率仍未見(jiàn)明顯變化，但最近咨詢(xún)和提前還貸，以便再次購(gòu)房按首套認(rèn)定的客戶(hù)也增多。

市民黃先生2007年在寶山區(qū)買(mǎi)了首套房，70多平方米的兩居室，貸了30萬(wàn)元貸款，現(xiàn)在只剩下10來(lái)萬(wàn)的公積金貸款?！案改溉缃襁^(guò)來(lái)幫忙帶小孩，房子就顯得特別擁擠，我看中了臨近小區(qū)一套100多平米的三居室，但之前限貸，二套房要首付7成，手頭積蓄根本不夠，現(xiàn)在如果將剩余房貸結(jié)清，再買(mǎi)房可以算首套首付3成，雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了好幾倍，但積蓄勉強(qiáng)還夠用?！秉S先生說(shuō)。不過(guò)，他又碰到了新問(wèn)題，“因?yàn)榭們r(jià)已經(jīng)超過(guò)中外環(huán)200萬(wàn)元的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，我正在打聽(tīng)哪家銀行可以按3成首付來(lái)呢?！?/p>

興業(yè)證券甚至預(yù)計(jì)，新政后樓市基本面大概率會(huì)發(fā)生反轉(zhuǎn)，時(shí)間點(diǎn)可能在今年年底或者明年上半年。

不能從根本扭轉(zhuǎn)預(yù)期

多數(shù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家顯然沒(méi)有這般樂(lè)觀。

民族證券高謙分析稱(chēng)，從房地產(chǎn)供給端而言，從商品房待售面積與月銷(xiāo)售面積之比看，2014年以來(lái)，商品房庫(kù)存壓力明顯上升。2012年，商品房待售面積/月銷(xiāo)售面積的均值為3.43，2013年已升至3.91，2014年截至8月升至5.92。在房地產(chǎn)庫(kù)存壓力依然沉重，而貨幣政策總量仍維持穩(wěn)健的背景下，市場(chǎng)供需格局短期內(nèi)難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改變。

就住房需求本身而言，據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查中心（CHFS）的微觀調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年三季度，在各地政府已經(jīng)陸續(xù)放開(kāi)限購(gòu)的背景下，城鎮(zhèn)家庭對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期依然進(jìn)一步悲觀，房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)由二季度的102.6下降到100.6（100代表預(yù)期價(jià)格持平，越高表明越樂(lè)觀）。其中，多套房家庭以及計(jì)劃購(gòu)房的家庭對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期的悲觀程度更為明顯，其房?jī)r(jià)預(yù)期指數(shù)分別由二季度的100.8和100.5降至三季度的93.3和97.4。而這些家庭正是房貸新政所覆蓋的對(duì)象。

綜合上述供給與需求端的數(shù)據(jù)，高謙認(rèn)為，本次托底政策的出臺(tái)雖可改善市場(chǎng)觀望情緒，但實(shí)質(zhì)上仍屬“糾偏”，托底意味甚于“救市”，并不能從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

10月18日，在復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心2014年學(xué)術(shù)年會(huì)上，住建部政策研究中心主任秦虹也對(duì)《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者稱(chēng)，新政不能簡(jiǎn)單看成是“救市”，而是政策優(yōu)化和表達(dá)了改革取向。她認(rèn)為，政策的優(yōu)化其實(shí)還有空間?！皩?duì)保障性住房和首次置業(yè)家庭的支持，更多還應(yīng)體現(xiàn)在財(cái)政政策上，而不應(yīng)僅僅依靠商業(yè)銀行。下一步我認(rèn)為政策性住房金融體系的建立非常重要?！?/p>

“總體而言，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎、樂(lè)觀的態(tài)度?！鼻睾绫硎?，中國(guó)商品房供求關(guān)系已從總體偏緊進(jìn)入到結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的新階段。按目前供給和銷(xiāo)售增速計(jì)算，全國(guó)商品房庫(kù)存消化的平均周期大概在2年。不同城市差異較大，有的不到兩年，有的“是兩年的幾倍”。在庫(kù)存增大、銷(xiāo)售放緩、信貸收緊多重因素下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力增大。她提醒房地產(chǎn)企業(yè)：“實(shí)事求是的價(jià)格策略才是正確的，而不能寄托于相反的市場(chǎng)操縱。”

“政府既不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，也不愿意看到房?jī)r(jià)大幅回調(diào)泡沫破滅?！睆?fù)旦大學(xué)尹晨則表示，房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整，但由下跌預(yù)期推動(dòng)進(jìn)入一個(gè)更大的回調(diào)過(guò)程，恰恰是政府所不愿意看到的。日本是非常典型的教訓(xùn)——1985年廣場(chǎng)協(xié)議之后，到上世紀(jì)90年代開(kāi)始陷入長(zhǎng)達(dá)20年的衰退，非常重要的原因就是，日本央行有意識(shí)地戳破了資產(chǎn)泡沫，日經(jīng)指數(shù)和五大都市圈的土地指數(shù)泡沫急劇破裂?！按舜涡抡皇菫榱司仁校菫榱藢⑵渚S持在一個(gè)政府可控的狀態(tài)里，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，化解泡沫和崩盤(pán)的雙向風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>