A房地產(chǎn)公司財務(wù)現(xiàn)狀分析及對策研究

沈艷麗

（沈陽工程學(xué)院，沈陽 110136）

1引 言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)公司逐年增多，房地產(chǎn)市場的環(huán)境也越來越復(fù)雜，房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，政府和金融機(jī)構(gòu)也逐漸增強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場與國家的總體經(jīng)濟(jì)形勢關(guān)聯(lián)極強(qiáng)，它的繁榮和衰退關(guān)系著整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國的房地產(chǎn)市場更是取得了飛速的發(fā)展，取得了長足的進(jìn)步，商品房的交易量快速提升。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率普遍超過70%，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的可能性非常大。因此，對該行業(yè)內(nèi)具有代表性的公司——A房地產(chǎn)公司的財務(wù)分析具有一定意義，可為我國眾多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)分析提供借鑒。

2 A房地產(chǎn)公司財務(wù)狀況分析

2.1 銷售狀況分析

2.1.1 各年銷售值縱向分析

表1 各年度銷售相關(guān)值

（1）從表1中可以看出，除了銷售額增長率在2010年12月到2011年12月有所增長外，其他數(shù)據(jù)都有所下降。凈利潤增長率在2010年到2011年這段時間內(nèi)下滑幅度比較大。說明雖然2011年的銷售額上升了，但成本的增長率更高，導(dǎo)致凈利潤的減少。

（2）2011年12月末到2012年12月末，A地產(chǎn)的3個增長率都為負(fù)值，說明A地產(chǎn)的銷售額、毛利和凈利潤都是負(fù)增長。這與A地產(chǎn)主席涉嫌“中石化”黑幕調(diào)查，導(dǎo)致A地產(chǎn)股價大跌是

有一定聯(lián)系的。同時因為A地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，需要大量借款用于償還短期債務(wù)，導(dǎo)致其凈利潤持續(xù)減少。

2.1.2 各年銷售值橫向分析

（1）由表2可以看出，A地產(chǎn)和萬科、保利、碧桂園還是有一定差距的。這主要是因為在這4家房地產(chǎn)企業(yè)中萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、碧桂園地產(chǎn)的規(guī)模較大，可以銷售的商品房較多導(dǎo)致的。

（2）從增長率來說，在2010年12月末到2011年12月末，除了A地產(chǎn)，剩下的3家地產(chǎn)企業(yè)的銷售額增長率都是下降的，這是由于2011年國家實行宏觀調(diào)控造成的。而A地產(chǎn)在2011年實現(xiàn)銷售額的增長是因為A在2011年間收入大量借款發(fā)展企業(yè)相關(guān)物業(yè)，打造高端品牌，從而帶來的影響。

表2 各公司銷售相關(guān)數(shù)據(jù)

2.2 現(xiàn)金流量情況分析

從表3可以看出：

表3 A地產(chǎn)現(xiàn)金流量表

3 A房地產(chǎn)公司財務(wù)指標(biāo)分析

3.1 償債能力分析

償債能力是指企業(yè)是否有足夠的資產(chǎn)用于償還企業(yè)的債務(wù)。企業(yè)能否進(jìn)行現(xiàn)金支付并償還債務(wù)是企業(yè)能否平穩(wěn)發(fā)展的重要影響因素。

本文對A公司短期償債能力進(jìn)行分析評價，具體選取流動比率和速動比率兩個指標(biāo)。的速動比率較高，那是因為當(dāng)時A地產(chǎn)應(yīng)付賬款的總額也較少。

表4 短期償債能力指標(biāo)

隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，應(yīng)付賬款的增加，流動比率逐漸降低。2011年下降至1.55；2012年，公司進(jìn)行重整，流動比率反彈至1.77。速動比率從2009年12月末到2011年12月末，都呈現(xiàn)下降趨勢，說明公司存貨在不斷增加。

3.2 盈利能力分析

3.2.1 動態(tài)盈利能力指標(biāo)分析

企業(yè)實現(xiàn)凈利潤與銷售收入的對比關(guān)系可以用銷售凈利率來表示，用以衡量企業(yè)短期獲利的實力。企業(yè)銷售收入的增加必須因此獲得更多的凈利潤，這樣才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。

在企業(yè)的經(jīng)營中經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)，由于銷售成本、財務(wù)成本、管理成本的增加，企業(yè)凈利潤并不一定會同比率增長，有時也可能會出現(xiàn)負(fù)增長。盲目擴(kuò)大生產(chǎn)和銷售規(guī)模未必會為企業(yè)帶來利益。A地產(chǎn)公司動態(tài)盈利能力指標(biāo)見表5。

表5 A地產(chǎn)動態(tài)盈利能力指標(biāo)

對表5分析如下：

（1）銷售毛利率和銷售凈利率整體呈現(xiàn)下降趨勢。一方面，A地產(chǎn)的許多項目目前處于開發(fā)階段，仍需要大量資金的投入，銷售的面積和規(guī)模也不大。另一方面，A走的是高端品牌的路線，導(dǎo)致其存貨處理速度較慢。

（2）A地產(chǎn)的銷售毛利率要普遍高于A地產(chǎn)的銷售凈利率，說明A地產(chǎn)的產(chǎn)品成本較高，拉低了銷售凈利率的水平。

3.2.2 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)分析

靜態(tài)盈利能力指標(biāo)分析包括資產(chǎn)凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。資產(chǎn)收益率是企業(yè)在一定時期內(nèi)的凈利潤和資產(chǎn)平均總額的比，是判斷企業(yè)獲利能力的重要指標(biāo)。

凈資產(chǎn)收益率是凈利潤與平均股東權(quán)益的比，該指標(biāo)反映所有者權(quán)益的收益水平，是衡量企業(yè)運(yùn)用自有資本的效率的指標(biāo)。

從表6可以看出：

（1）2009年12月末到2010年12月末，資產(chǎn)凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率都有所提升，2010年12月末到2012年12月末，資產(chǎn)凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率都呈現(xiàn)下降趨勢。

（2）資產(chǎn)凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率趨勢基本保持一致，說明該企業(yè)可以在隨后幾年適度增加負(fù)債的規(guī)模，利用財務(wù)杠桿，增加盈利能力。

3.3 杜邦分析

杜邦分析系統(tǒng)，也稱為杜邦財務(wù)分析系統(tǒng)，是一種財務(wù)比率分析系統(tǒng)?？梢越Y(jié)合相關(guān)財務(wù)指標(biāo)和財務(wù)報表，使用適當(dāng)?shù)姆椒▽ζ髽I(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行全面的分析和評價，可以充分反映企業(yè)整體財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，也可以指出指標(biāo)之間的內(nèi)在聯(lián)系。杜邦分析以凈資產(chǎn)收益率為核心的財務(wù)指標(biāo)，揭示了企業(yè)的獲利能力。

表6 資產(chǎn)凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率

表7 凈資產(chǎn)收益率因素分析

表7分析如下：

（1）凈資產(chǎn)收益率變動最大的兩個會計期間分別是2012年和2011年，在2010年度，變化很小。2011年間，該公司的銷售額和凈利潤下降，2012年稍有好轉(zhuǎn)，但仍然呈下降的趨勢。

（2）從表7中可以看出，對凈資產(chǎn)收益率影響最小的是權(quán)益乘數(shù)，說明企業(yè)的資產(chǎn)管理能力良好。

4 A房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險分析

通過上述各財務(wù)指標(biāo)的分析，盡管A地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率較低，但財務(wù)狀況仍存在著一定的風(fēng)險。表現(xiàn)在：資產(chǎn)周轉(zhuǎn)緩慢，盈利能力不強(qiáng)，資金鏈要求較高，房地產(chǎn)行業(yè)屬于風(fēng)險較高的行業(yè)，因此，A地產(chǎn)必須進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險控制。具體風(fēng)險分析如下：

（1）資產(chǎn)負(fù)債率水平低，償債能力較強(qiáng)。A地產(chǎn)的總資產(chǎn)負(fù)債率維持在50%以下，長期償債能力較強(qiáng)，因此公司可以在未來幾年通過貸款補(bǔ)充資金，擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模。

（2）開發(fā)周期較長，資金鏈風(fēng)險較大。A地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率逐年降低，說明企業(yè)存貨的變現(xiàn)能力在下降，未來可能帶來資金鏈緊張的風(fēng)險。

（3）盈利能力不高，毛利率下降。A地產(chǎn)的許多項目目前正處于開發(fā)階段，需要大量資金支持，而且存貨的變現(xiàn)能力減弱，成本較高，說明公司盈利的風(fēng)險在增加。

5 結(jié)論及建議

本文通過對A房地產(chǎn)公司財務(wù)狀況及財務(wù)指標(biāo)的分析，發(fā)現(xiàn)該公司財務(wù)方面狀況如下：首先，A房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率不高，這說明A房地產(chǎn)公司可以通過繼續(xù)舉債來擴(kuò)大自己的規(guī)模，并謀取更多的利潤，其次，我們可以看出A房地產(chǎn)的盈利能力并不是很強(qiáng)，財務(wù)風(fēng)險較高，這些分析結(jié)果對A房地產(chǎn)公司來說非常重要。

首先，A房地產(chǎn)公司需要對自身的財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈利潤率等的變化，通過指標(biāo)的變化分析出現(xiàn)這種情況的原因，發(fā)現(xiàn)企業(yè)可能存在的風(fēng)險，使企業(yè)的管理人員可以采取適當(dāng)?shù)拇胧┮?guī)避風(fēng)險，減少風(fēng)險可能帶來的損失。其次，A房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)以幫助公司規(guī)避風(fēng)險，獲取更高的利潤。

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