基于征收物業(yè)稅對房地產(chǎn)供需及價格的影響探究

劉蒙

【摘要】自2007年開始，我國就開始制定物業(yè)稅征收方案，物業(yè)費的征收將改變原有的稅收格局，使稅收更加合理，更能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想。我們必須認識到，物業(yè)稅的征收將對房地產(chǎn)的供需及價格產(chǎn)生很大的影響，為房地產(chǎn)的改革營造全新的環(huán)境。本文將從物業(yè)稅的相關概念、征收物業(yè)稅對房地產(chǎn)供需和價格的影響等方面進行論述，全面解讀物業(yè)稅帶來的影響。

【關鍵詞】物業(yè)稅 供需 價格

長期以來，在傳統(tǒng)的稅收征收政策下，房地產(chǎn)行業(yè)未受到過多的牽制，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展之勢。一方面創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟價值，另一方面也導致市場泡沫的危險初現(xiàn)。若實現(xiàn)全面的物業(yè)稅起征后，將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響，其供需和價格勢必會受到很大影響。對于物業(yè)稅的解讀不能從表面理解，而要深入房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部去進行全面剖析。

一、物業(yè)稅的解讀

一般而言，物業(yè)稅是政府向地產(chǎn)物業(yè)征收的一種財產(chǎn)稅，通常向物業(yè)的業(yè)主或租戶等使用者征收。

物業(yè)稅是處于最末端的稅收，要求具有極高的透明性。長期以來，我國的房地產(chǎn)稅種類繁多，而且存在許多不規(guī)范的地方，房地產(chǎn)商靠著不透明性從中漁利。因此，實行一稅制服務，能夠簡化征稅程序，使房地產(chǎn)征稅工作更好、更有效率地開展。

二、物業(yè)稅實施的必要性

（一）保障政府的長期財政來源

對土地、房屋等征收的稅收是政府的重要收入來源，促進稅收的穩(wěn)定就成了最緊要的任務。目前，政府對土地、房屋等征稅是一次性的，政府為了顯示政績，盲目追求GDP的增長，不惜在短期時間內(nèi)出售大量的土地，即便一次性有大筆資金入賬，政府的可持續(xù)性收入也得不到保障。實施物業(yè)稅征收以后，政府可以在幾十年的時間內(nèi)分次征稅，這使得長期收入有了保障。

（二）抑制房地產(chǎn)的惡性發(fā)展

實行物業(yè)稅后，房地產(chǎn)商所需付的大量稅款轉移到業(yè)主身上，受此影響，人們在購房時更加理性。這就使得房地產(chǎn)商在開發(fā)的同時要考人們的購買力，將更多的精力花在提高住房的質(zhì)量上，這樣將減少各大地產(chǎn)商之間進行惡性競爭，抑制了房地產(chǎn)掠奪式開發(fā)的現(xiàn)象。

（三）調(diào)節(jié)貧富差距的有效手段

在物業(yè)稅起征后，業(yè)主將按照購房金額、住房檔次等繳納不同額度的稅款。富人的住房較高檔，這就要求他們繳納更多的稅款，雖然這些稅款不足以改變貧富差距，但在一定程度上得到了緩解，促進了社會的相對公平。

三、物業(yè)稅征收對房地產(chǎn)供需的影響

物業(yè)稅的征收與政府、房地產(chǎn)公司、公民個人都有著緊密的聯(lián)系，它對房地產(chǎn)的供需關系有著重要的影響。

（一）對供給的影響

1.政府會減少對土地的轉讓。在物業(yè)稅沒有征收之前，地方政府的財政收入有很大一部分來自于土地轉讓，為了獲取更多的利潤，政府將大量土地流轉出去，這種土地轉讓并沒有嚴格的計劃，帶有很大的隨意性，長期下去不利于政府職能的轉變。征收物業(yè)稅以后，政府可以長期征稅，使得財政收入來源更加穩(wěn)定，在土地轉讓方面會變得更理性。

2.房地產(chǎn)商會減少對房產(chǎn)的開發(fā)。征收物業(yè)稅之后，業(yè)主考慮到稅收的壓力，在買房時會更加謹慎。因此，房產(chǎn)商會壓縮建房規(guī)模，防止出現(xiàn)大量空房難以出手的尷尬境地。減少對房產(chǎn)的開發(fā)，在某種程度上節(jié)約了資源，提高了土地的利用率，對房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展帶來了希望。

3.二手房大量出售。在實行物業(yè)稅之后，在原有稅費制度下由房地產(chǎn)商一次性繳納的稅款轉移到業(yè)主身上，這就使得新房本身的交易價格降低，削弱了二手房的價格優(yōu)勢。再者，為了更好地進行物業(yè)稅改革，國家開始對不動產(chǎn)進行登記，擁有多套房的業(yè)主為了少繳納稅費，急于將房產(chǎn)出售，使得二手房市場出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

（二）對需求的影響

1.客戶對小戶型的住房需求更多。對物業(yè)稅的征收是長期的，很多人在買房之前會經(jīng)過更加理性的思考，面對日益增長的經(jīng)濟消費壓力，很多買主傾向于購買小戶型住房，在不影響正?；顒拥那闆r下，房子面積越小意味著需要繳納的稅費越少，這對于很多經(jīng)濟實力不是很強的買主來說是一個很好的選擇。

2.民眾更能理性對待需求。在物業(yè)稅征收之前，房價的持續(xù)上漲使得房地產(chǎn)價值只增不減，很多人開始囤房，并從事房屋出租生意。彼時，房屋擁有者不必付出大量的稅收，這在一定程度上造成了富人有房不住、窮人沒房可住的現(xiàn)象。當前，面對長期的物業(yè)稅，人們更多地選擇將房產(chǎn)出售，再投資到其他行業(yè)。大家能夠根據(jù)自己的實際情況購買房屋，能更加理性地對待房產(chǎn)問題。

四、物業(yè)稅征收對房地產(chǎn)價格的影響

（一）減少土地使用成本

實行物業(yè)稅之后，土地的流轉費不再一次性高額付清，而是轉化成增值稅費，這使得土地的使用初始費用大大降低。土地使用成本的降低在一定程度上刺激了土地流轉，增加了經(jīng)濟活力。

（二）降低了房產(chǎn)開發(fā)的成本

物業(yè)稅時代的到來，讓土地的開發(fā)成本降低，這對于房產(chǎn)商來說無疑是個好消息。相比于現(xiàn)階段開發(fā)商要在初始階段一次性付清所有稅費而言，實現(xiàn)物業(yè)稅之后，房產(chǎn)商所要付出的資金將要小得多，緩解了壓力，以便能將更多的資金投入到改善房屋質(zhì)量及營銷工作上去。另一方面，資金壓力的減小使得進軍房地產(chǎn)行業(yè)的門檻變低，越來越多的人會進入這一領域，巨大的競爭壓力讓整個市場形成一種良性的競爭氛圍，有利于房地產(chǎn)行業(yè)向更健康的方向發(fā)展。

（三）房價小幅下降

物業(yè)稅征收后房價會有小幅度的下降，一方面，土地使用成本降低后，房產(chǎn)商投入的資金相應減少，不得不適當降低房價。另一方面，物業(yè)費轉移到業(yè)主身上后，業(yè)主面臨的壓力增大，若房價保持不變會讓人難以承受。但是，房價的下降只是小幅度的，不可能出現(xiàn)狂跌現(xiàn)象。

五、避免對物業(yè)稅的幾大誤區(qū)

（一）物業(yè)稅會使房價大幅度下跌

我們有理由相信，物業(yè)費的征收會在一定程度上抑制房價的上漲，但它的抑制作用也是有限的。第一，房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，在稅收制度不完善的時候，牟取暴利是常有的事，在征收后物業(yè)稅之后，房產(chǎn)商盈利的途徑本來就變少，因此，房產(chǎn)商不會再使房價大幅下跌，將自己置于慈善家的地位。第二，我國人口眾多，潛在客戶量龐大，房地產(chǎn)行業(yè)不會出現(xiàn)生意慘淡的景象。第三，政府為了整體經(jīng)濟的穩(wěn)定，也會維持房價的平穩(wěn)。

（二）物業(yè)稅不包括土地轉讓金

很多人對物業(yè)稅的認識不深，導致理解過程中出現(xiàn)偏差。一些人認為物業(yè)稅回收較慢，應該繼續(xù)執(zhí)行土地流轉費，將其獨立于物業(yè)稅系統(tǒng)之外。從表面上來看似乎很合理，但只要深入一點看問題，就會發(fā)現(xiàn)這么多危害不淺。

土地流轉金一日不取消，各種無節(jié)制的土地買賣就不會消停，政府還會通過轉讓土地增加財政收入，導致對土地的開發(fā)沒有節(jié)制，大量占用農(nóng)田等。只有將土地流轉金納入物業(yè)稅之中，才能減少投機倒把的事情發(fā)生，才能更好地約束政府的行為，防止出現(xiàn)官商勾結，從而損害國家利益。

六、結束語

就目前的形勢來看，在大范圍內(nèi)征收物業(yè)稅已經(jīng)成為一種不可阻擋的趨勢。物業(yè)稅的征收使得房地產(chǎn)稅務變得更加簡單明了，在一定程度上遏制了房地產(chǎn)的無序發(fā)展。物業(yè)稅的實施對房地產(chǎn)的需求和價格都產(chǎn)生了一定的影響，但住房作為顧客的一種剛性需求，價格不會產(chǎn)生大的波動。面對物業(yè)稅的到來，房地產(chǎn)商應該抓住改革的機會，轉變企業(yè)發(fā)展模式，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。政府應該加大對物業(yè)稅收繳工作的管理，在順利完成任務的基礎上為政府的財政收入提供保障。作為業(yè)主，應該積極做好心理準備，坦然面對稅收改革。

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