房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相機抉擇與長效機制構(gòu)建

■ 張 軍（鞍山師范學院商學院 遼寧鞍山 114007）

近年來，老百姓越來越關(guān)注房地產(chǎn)問題，大城市不斷飆升的房價，讓工薪階層終生淪為房奴甚至根本無法擁有自己的房子，面對著房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的大量問題，政府官員、專家學者、普通老百姓眾說紛紜。從目前房價高、買房難的現(xiàn)象來看，房地產(chǎn)行業(yè)所遇到的困境還未得到根本解決，因此國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的探索依然任重道遠。

中國房地產(chǎn)市場調(diào)控中相機抉擇策略的應(yīng)用

中國房地產(chǎn)業(yè)從最初的簡單萌芽，到后來逐漸壯大直至發(fā)展成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，僅僅用了幾十年的時間。在住房市場化和大規(guī)模城市化的進程中，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了很多嚴重的問題。比如：房價飛漲、房地產(chǎn)投機日趨白熱化以及房地產(chǎn)泡沫膨脹等問題。如果這些問題長期得不到有效解決，房地產(chǎn)行業(yè)就不可能健康穩(wěn)定發(fā)展，嚴重的話還可能危及整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。因此，國家必須出臺各種宏觀調(diào)控措施。2002年8月中央文件中首次提出了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的說法，在后來的十多年中，國務(wù)院通過頒布各類房地產(chǎn)市場調(diào)控文件來進行樓市深入調(diào)控，我們把從2002年到2013年左右的房地產(chǎn)調(diào)控稱之為“十年調(diào)控”。

從中國政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的階段劃分來看，政府對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策選擇完全是逆經(jīng)濟風向行事，即采取相機抉擇的方式和手段。相機抉擇政策在房地產(chǎn)市場的主要特點就是臨時性非常強，在這十多年中，國家運用了各種經(jīng)濟手段來調(diào)控樓市，但因效果不佳而未達到預期目的。于是，2010年國家不得不采取了限價、限貸和限購等行政措施。2014年，在樓市交易慘淡、悲觀氣氛彌漫的情況下，全國多座城市取消或松綁限購政策，以期能夠喚醒樓市的春天。

房地產(chǎn)十年調(diào)控取得的成效及需要改進的方面

（一）房地產(chǎn)十年調(diào)控取得的成效

十多年來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得的積極成效十分明顯。反應(yīng)宏觀調(diào)控效果的一個重要表現(xiàn)就是房地產(chǎn)的投資性需求得到了明顯遏制，居民們不再熱衷于通過購買多套房產(chǎn)來進行投資，而是通過股票、期貨及黃金等多元化渠道進行投資，這樣既分散了個人投資的風險，又有利于從整體上緩解房價的上漲。還有一個比較重要的效果就是部分城市房價飛漲的狀況已經(jīng)有所改觀。2014年12月，全國房價前100名的城市中有29個城市的房價是上漲的，另外71個城市的房價是下降的，其中降幅最大的溫州達到4.48%。

（二）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要改進的方面

房地產(chǎn)十年調(diào)控在我國取得了初步的成效，但仍然存在許多需要改進的方面。首先，在每一輪宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)市場先是按政策預期的方向變化，但一段時間后，新的問題又隨之而來。因為采取的是相機抉擇的政策手段，這樣的措施一般都具有時滯性，尤其是非行政手段的市場性調(diào)控，它的效果是不能立竿見影的。在運行了一定的時間之后，當效果剛剛顯現(xiàn)，國家又出臺了新的政策措施。這就導致了居民心理預期隨著國家政策的變動而不斷變動，缺乏穩(wěn)定性，進而市場動蕩也是不可避免的。

其次，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控中占據(jù)主導地位的是行政手段，其效果卻差強人意。如何從根本上采取措施，讓房價回歸理性，回歸到絕大多數(shù)居民可以承受的支付水平是非常重要的，而目前的宏觀調(diào)控手段顯然很難達到這一目的，尤其是在北、上、廣、深這樣的一線大城市。2015年5月，這四大城市房價再次上漲，樓市呈現(xiàn)回暖跡象。

最后，影響房地產(chǎn)調(diào)控成效高低的一個重要問題就是中央與地方的利益博弈，這個問題解決起來十分困難。中央政府為了突出其執(zhí)政的效果，堅持把穩(wěn)定房價作為第一要務(wù)，希望大部分老百姓能買得起房；而地方政府則把房地產(chǎn)當作經(jīng)濟問題，因為房地產(chǎn)行業(yè)在其財政收入中占有非常重要的地位，所以房地產(chǎn)價格大幅度下跌對地方政府是非常不利的。這種中央與地方利益的矛盾，導致中央政府許多調(diào)控政策得不到地方政府的支持，房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)常變成“空調(diào)”，效果不是很理想。

國外房地產(chǎn)調(diào)控成功經(jīng)驗對中國的啟示

世界上各個國家房地產(chǎn)發(fā)展的狀況都不相同，但是成功的經(jīng)驗卻驚人的相似，那就是一定要擁有一套完善的與房地產(chǎn)相關(guān)的制度體系。同時，這些國家善于利用政府和市場這兩只“看得見的手”和“看不見的手”，來保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行。

（一）法律先行保駕護航

在房地產(chǎn)調(diào)控成功的發(fā)達國家中，各項法律制度健全而有力地保障了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。其中，最典型的國家就是美國、日本。美國的住房保障法律體系非常完善，包括公共住房補貼、房租補貼、消除貧民窟等各個方面。日本二戰(zhàn)后先后制定實施了40多部有關(guān)住房的法律，并頒布了數(shù)以百計的政令、告示等行政規(guī)范，這些法律和規(guī)范對保證住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展起到了巨大的促進作用。

（二）財政補貼調(diào)節(jié)供求

在財政補貼促進房地產(chǎn)發(fā)展方面，美國是典范。美國的住房補貼分為租金補貼和購房補貼，無論是租房的還是購房的，只要是符合條件，政府就提供補貼。在過去30多年中，在幫助低收入住戶解決住房問題上，美國政府大約花費了1萬億美元，這些補貼的注入，極大地促進了低收入群體住房條件的改善。

（三）巧用稅收適度調(diào)控

稅收在政府房地產(chǎn)調(diào)控中的積極作用不可小覷。利用稅收抑制房地產(chǎn)投機的國家主要有法國、韓國和美國。其中，美國的征稅是最高的，稅率高達80%，這大大增加了投機者的風險，使他們不敢輕易冒險。韓國則是區(qū)別對待，逐級征稅。在法國，購房者需要繳納的相關(guān)房地產(chǎn)稅種就更多了，基本上使普通居民無法承受，這就從根本上抑制了法國人在房地產(chǎn)上的投資需求。

（四）保障住房最穩(wěn)利器

在幫助僅僅依靠市場解決住房有困難的弱勢群體這一方面，許多國家和地區(qū)利用保障性住房這一公共政策。發(fā)達國家基本上都經(jīng)歷了30年左右的大規(guī)模興建公房的歷程。保障性住房既可以盤活一些爛尾工程，又能為低收入群體改善住房條件，可謂是一舉兩得的最優(yōu)舉措。

（五）完善金融助推發(fā)展

完善的房地產(chǎn)金融體系是推動、促進和保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展的最重要的支柱。房地產(chǎn)的金融體系主要包括抵押式體系、合同儲蓄式體系和強制性儲蓄體系。不同國家可以依據(jù)自身的國情和房地產(chǎn)行業(yè)特點，來選擇適合自己國家的房地產(chǎn)金融體系。抵押式體系是主要模式，在許多發(fā)達國家中得到了很好的應(yīng)用。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機制構(gòu)建的策略與建議

發(fā)達國家在房地產(chǎn)市場建設(shè)和管理方面，有著幾十年甚至上百年的經(jīng)驗。盡管各國在發(fā)展過程中背景不同、經(jīng)濟發(fā)展水平不同、市場化程度不同，但無一例外地都建立起了調(diào)控和發(fā)展的長效機制。我國在十多年的宏觀調(diào)控中，主要采取的是“逆經(jīng)濟風向”行事的相機抉擇的手段和措施，但房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制尚未有效建立，因此調(diào)控效果并不明顯。一直以來我們的慣性思維與做法就是:房價一有上漲勢頭，就用“靴子”砸它一下，而房價比較平穩(wěn)時，則可以聽之任之。

我國政府關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策及文件多如牛毛，但是能夠起到實際作用的完善的理念和措施卻沒有真正建立起來。我們調(diào)控的思路局限于一個“限”字，比如說：限貸、限購或者限價。這些政策手段，都是在強化政府的權(quán)力，而減弱了市場經(jīng)濟配置資源的天然作用。在這種情況下，“看得見的手”的作用被過分強化，“看不見的手”的作用則被大幅度弱化。政策只是短期的、即時的決策，解決不了長遠的問題；長效機制是制度建設(shè)，是保證行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。長效機制是應(yīng)該能夠管上幾十年甚至上百年的。由此可見，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機制的構(gòu)建迫在眉睫，而政府的相關(guān)制度也在呼之欲出。

（一）重視房地產(chǎn)市場法律機制構(gòu)建

房地產(chǎn)長效機制構(gòu)建的基礎(chǔ)在于立法，國家應(yīng)該把涉及房地產(chǎn)改革的方方面面都通過法律的形式固定下來。因此，必須將房產(chǎn)稅試點與全面實行、不動產(chǎn)登記制度、土地制度改革以及保障性住房建設(shè)等與房地產(chǎn)市場發(fā)展密切相關(guān)的事項納入國家的規(guī)劃與法律體系當中，從根本上保障房地產(chǎn)市場的發(fā)展能夠有法可依，這也符合我國當前依法治國的策略和思想。

（二）促進房地產(chǎn)市場稅收機制構(gòu)建

在構(gòu)建房地產(chǎn)稅收機制方面，應(yīng)該從我國的實際國情出發(fā)，因地制宜、因人而異。具體來說，可以根據(jù)社會中的不同群體，分層次來進行征稅。有些人擁有多套住房、占據(jù)了大量資源，更有甚者利用這些多占的資源謀取了巨額暴利，對于這些人國家就應(yīng)該多征稅。而對于那些辛辛苦苦積攢多年卻僅僅購買供居住的第一套房子的普通老百姓，就應(yīng)該少征稅，在稅收上給予政策的優(yōu)惠支持。有了完善的稅收體系，還要在征收階段采取有力措施，堵塞稅收漏洞，達到稅負公平。最后，國家要將房地產(chǎn)各稅種、各環(huán)節(jié)進行統(tǒng)籌設(shè)計，使其相互配套，能夠有機聯(lián)系起來。

（三）確保房地產(chǎn)市場保障機制構(gòu)建

在房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制構(gòu)建的過程中，兩條腿走路是十分必要的。所謂兩條腿指的就是商品房體系和保障房體系。商品房體系是以市場為主體，政府根據(jù)房地產(chǎn)市場的熱度審時度勢，做出適當?shù)恼{(diào)控即可，可以說是“看不見的手”在發(fā)揮主導作用。而保障房體系是以政府為核心，同時有機構(gòu)和企業(yè)的參與，可以說是“看得見的手”在起主導作用。房地產(chǎn)市場發(fā)展的實踐證明，若是完全由政府來保障或是完全由市場來調(diào)節(jié)，都會相應(yīng)地出現(xiàn)政府失靈或市場失靈，充分暴露單軌制的制度缺陷。只有跳出單一思維，讓兩只手都充分發(fā)揮作用，才能真正實現(xiàn)“住者有其屋”的理想。

（四）加強房地產(chǎn)市場金融機制構(gòu)建

金融機制對于房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)相當有效，我國已充分認識到這一點。目前我國的住房金融制度既實行了住房抵押貸款制度，還主要學習了新加坡的住房公積金制度。今后我國還要以中央政府的名義建立住房儲蓄制度。這樣就可以三條腿走路逐漸形成完善的多元化房地產(chǎn)金融體系。還要進一步細化分類，采取靈活多樣的居民住房信貸政策。這就要求政府在信貸額度、信貸投向、信貸定價、信貸期限和信貸監(jiān)管等方面下足功夫，制定嚴格而具有時效的政策措施，并在實施過程中嚴格遵守各項規(guī)定，以保證信貸體系對房地產(chǎn)市場發(fā)展的積極促進作用能夠有效發(fā)揮。

房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的構(gòu)建對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要的積極意義。首先，長效機制的構(gòu)建能夠充分發(fā)揮市場配置資源的主導作用，讓供求關(guān)系形成自我調(diào)節(jié)能力，使優(yōu)勝劣汰充分實現(xiàn)，還能克服壟斷等因素帶來的效率損失。其次，長效機制的構(gòu)建能夠大力促進社會公平的實現(xiàn)，滿足人們多元化、多層次的住房需求，實現(xiàn)居者有其屋。再次，長效機制的構(gòu)建能夠使多方面的社會利益矛盾得到及時調(diào)整，讓中央和地方之間由于過去的利益分歧而造成的矛盾關(guān)系得到改善和協(xié)調(diào)。最后，長效機制的構(gòu)建能促進科學技術(shù)成果在房地產(chǎn)領(lǐng)域的充分應(yīng)用，節(jié)約資源、改善環(huán)境，使人與自然的關(guān)系日益和諧。

房地產(chǎn)長效機制的構(gòu)建是一項任重道遠的工作。這項工作需要在完成住房信息網(wǎng)絡(luò)化和不動產(chǎn)登記等基礎(chǔ)工作的前提下深入開展。在長效機制構(gòu)建的過程中，需要進行土地、財稅及金融和法律等多方面的改革。改革要在以市場為主導的前提下輔以國家和政府相應(yīng)的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)市場形成自住需求為主而投資需求逐漸弱化的局面，并且要讓限價、限貸和限購等行政手段逐漸退出市場。

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