我國中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題研究

虞巍青

（通和置業(yè)投資有限公司杭州分公司，杭州 310000）

我國中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題研究

虞巍青

（通和置業(yè)投資有限公司杭州分公司，杭州 310000）

近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)市場火熱，部分中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也如雨后春筍般涌現(xiàn)。我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、運轉(zhuǎn)靈活，但由于資金、技術(shù)、文化等因素，在企業(yè)管理，尤其是財務(wù)管理上存在自有資金不足，投資風(fēng)險大，財務(wù)管理水平低，融資方式單一，納稅意識差等問題。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強合作開發(fā)力度，提升自有資金比例，拓展企業(yè)融資渠道，發(fā)揮財務(wù)管理功能，規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算，強化企業(yè)納稅意識，以加強財務(wù)管理，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

財務(wù)管理；房地產(chǎn)開發(fā)；中小企業(yè)

1　我國中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點

進入21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房價隨著市場的火熱一路飆升，豐厚的房地產(chǎn)開發(fā)利潤吸引了大批資金投入，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，充斥于以三、四線城市為主戰(zhàn)場的房地產(chǎn)開發(fā)市場。

我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)是指以一家之力或集合幾家房地產(chǎn)開發(fā)商共同承接小型開發(fā)項目的企業(yè)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)具有項目開發(fā)規(guī)模小、資金規(guī)模及技術(shù)資質(zhì)要求相對較低、項目工期短、資金回籠快等優(yōu)點。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)運轉(zhuǎn)相對于大型房地產(chǎn)開發(fā)集團來說，具有較好的靈活性，能滿足一定市場需求，尤其對剛性需求較大的三四線城市來說，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好地迎合了市場需求。但是，由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身資金實力薄弱、融資方式單一、投資風(fēng)險大、管理理念不足等，因此，其在財務(wù)管理方面還存在較多問題。

2　我國中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理上的問題主要表現(xiàn)在企業(yè)資金不足，融資方式單一，財務(wù)管理混亂，納稅意識差等幾方面，現(xiàn)對這些問題做具體分析。

2.1企業(yè)自有資金不足，投資風(fēng)險大

企業(yè)自有資金不足是我國中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最大問題。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及土地使用權(quán)的受讓、開發(fā)，居民拆遷補償，建筑安裝成本投入及各種稅費的雜項開支，項目開發(fā)程序復(fù)雜、工期長，資金投入量大。但是，我國中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是一些小型房地產(chǎn)開發(fā)商，自有資金嚴(yán)重不足。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金有兩種形式，一是憑借單個房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金進行開發(fā)項目投資，資金自主權(quán)好，但資金規(guī)模小，其持有的自有資金往往只能取得開發(fā)項目批準(zhǔn)及土地使用權(quán)；二是多個開發(fā)商的自有資金聯(lián)合進行開發(fā)項目投資，可有效提高資金實力和開發(fā)商信譽，但資金能否及時到位，存在較多干擾因素。當(dāng)個別開發(fā)商抽逃資金時，會給整個開發(fā)項目帶來嚴(yán)重的資金危機。房地產(chǎn)開發(fā)成本需求和企業(yè)自有資金間的矛盾，導(dǎo)致中小企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險較大。

2.2企業(yè)融資方式單一，資金流緊張

我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源基本上都是“自有資金+銀行抵押借款+房屋預(yù)售款”的三重結(jié)構(gòu)模式，其融資方式單一，主要依靠自身的內(nèi)部積累（自有資金），中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)源融資比例過高，外源融資不足，且外源融資缺乏直接融資渠道，間接融資主要依靠銀行貸款。由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營風(fēng)險大、企業(yè)信譽不足，銀行貸款風(fēng)險大。因此，很少有銀行愿意貸款給中小房地產(chǎn)企業(yè)，部分愿意貸款給中小型房地產(chǎn)企業(yè)的銀行，也是以項目開發(fā)的土地使用權(quán)抵押為前提，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資困難，企業(yè)資金流不足。

2.3企業(yè)財務(wù)管理水平低，賬務(wù)混亂

我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，大多不具備科學(xué)的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和管理模式，在項目決策、項目開發(fā)、竣工驗收、房屋銷售過程中，缺乏科學(xué)的決策機制。中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理理念不足，在開發(fā)過程中，不能系統(tǒng)規(guī)劃各時期的各項成本開支，做出有效的項目資金預(yù)算，資金使用與資金投入不同步，致使資金投入有時過量，有時閑置，有時斷裂、延誤工期，使資金使用效率低、風(fēng)險高，財務(wù)管理水平差。此外，由于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏先進的財務(wù)管理理念，企業(yè)負(fù)責(zé)人對財務(wù)工作的重視程度低，普遍認(rèn)為財務(wù)就是做賬應(yīng)付財政稅務(wù)部門檢查。此外，為少繳稅款，對財務(wù)工作過多干涉，導(dǎo)致“兩套賬”的現(xiàn)象頻發(fā)，虛假財務(wù)信息泛濫，賬務(wù)處理混亂。

2.4企業(yè)操控利潤現(xiàn)象多，納稅意識差

企業(yè)是以盈利為目標(biāo)的經(jīng)濟實體，我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)多是受房地產(chǎn)市場火熱及高回報的吸引轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)開發(fā)市場。房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間大，但是，包括土地增值稅、所得稅在內(nèi)的各種稅負(fù)相對較重，再加上中小房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差、法制觀念較弱，導(dǎo)致人為操縱企業(yè)利潤、逃避稅收的情況頻發(fā)。一方面，在收入確認(rèn)上，中小房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常采用將商品房銷售收入長期掛在個人往來賬面上以隱藏收入的方式，或以房屋樓層戶型等因素為理由，肆意調(diào)整隱瞞房屋真實銷售收入。另一方面，在開發(fā)成本費用確認(rèn)上，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中的往來單位涉及企業(yè)單位、事業(yè)單位、行政單位及拆遷戶個人等，涉及費用種類繁多，在費用確認(rèn)上經(jīng)常出現(xiàn)以虛假票據(jù)列支成本，減少利潤，以達(dá)到少繳稅款的目的。

3　中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理對策

3.1加強合作開發(fā)力度，提升自有資金比例

提升中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例，可有效抵御在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中存在的資金風(fēng)險，還可提高開發(fā)項目的質(zhì)量和信賴程度。在當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)自身自有資金有限的情況下，可通過加強企業(yè)合作，提升自有資金比例。加強企業(yè)合作，需要各開發(fā)商企業(yè)按照合同約定，及時足額地提供自有資金，尤其要預(yù)防個別開發(fā)商違約給開發(fā)項目帶來的資金風(fēng)險，可通過第三方擔(dān)保的方式或以商業(yè)保險的方式避免這種信用危機給項目帶來的資金風(fēng)險，有效提升項目開發(fā)的自有資金比例。

3.2探索民間融資途徑，拓展企業(yè)融資渠道

目前，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，僅靠銀行抵押貸款的途徑融資，效率低、金額有限，從申請到取得貸款資金往往要經(jīng)歷一系列的復(fù)雜程序和較長時間，不能及時獲取項目資金。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)可利用我國民間金融市場，積極探索民間融資途徑，使企業(yè)更加及時有效地獲取建設(shè)資金，以解燃眉之急。但是，由于民間融資取得資金量有限，且融資門檻低，資金使用成本也明顯高于銀行同期貸款利率，致使資金使用成本高。因此，在實際融資過程中，要將民間融資與銀行融資相結(jié)合，并積極探索新的融資模式。

3.3發(fā)揮財務(wù)管理功能，提高資金使用效益

解決我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，除有效開拓外部資金來源渠道外，還可以充分發(fā)揮財務(wù)管理的專業(yè)功能，全局統(tǒng)籌規(guī)劃資金的保障和使用，節(jié)約資金的相對使用價值，嚴(yán)把財務(wù)審核關(guān)，避免不必要的成本費用開支，從內(nèi)部探索“節(jié)流”的資金渠道。強化企業(yè)財務(wù)管理功能，尤其要做好、做細(xì)資金的需求保障預(yù)算，及時提供項目建設(shè)資金需要，最大限度地減少各個環(huán)節(jié)的閑置資金量，提高資金使用效率。

3.4規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算，強化企業(yè)納稅意識

財務(wù)核算資料不全、賬簿記錄混亂、偷稅漏稅現(xiàn)象頻發(fā)是我國當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財務(wù)管理問題。若中小房地產(chǎn)企業(yè)不能及時繳納稅款，將會受到稅務(wù)等相關(guān)部門的嚴(yán)厲處罰，影響企業(yè)形象和聲譽。因此，企業(yè)管理人員必須要強化納稅意識，自覺納稅、主動納稅。規(guī)范企業(yè)納稅行為，前提是規(guī)范企業(yè)的財務(wù)核算工作，嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)房地產(chǎn)財經(jīng)制度進行財務(wù)核算，及時提供真實、準(zhǔn)確的財務(wù)資料，以保障企業(yè)稅款的準(zhǔn)確繳納及相關(guān)部門的稅務(wù)檢查。

4　結(jié) 語

我國中小房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、資金弱、抵御風(fēng)險的能力低，加上我國房地產(chǎn)市場波動較大，房地產(chǎn)行業(yè)又涉及民生問題，給中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營投資帶來極大財務(wù)風(fēng)險。因此，必須妥善應(yīng)對和處理財務(wù)風(fēng)險，使中小房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

10.3969/j.issn.1673-0194.2015.16.034

F275

A

1673-0194（2015）16-0053-02

2015-05-22