不動產(chǎn)登記，你的房子如何安放？

沒有哪項財產(chǎn)像房屋一樣，對老百姓來說是如此重要。3月1日，《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》正式“落地”，對于不動產(chǎn)登記，老百姓應(yīng)該了解哪些、做些什么？

喊了10多年的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，終于告別“吆喝喝”而真正落地了。要知道，房子占中國老百姓家庭財富的80%，沒有哪項資產(chǎn)像房屋一樣對咱的生活如此重要。

那么，對于3月1日正式實施的《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》（以下簡稱《條例》），咱應(yīng)該如何應(yīng)對呢？為何“另起爐”？

按《條例》，包括住房在內(nèi)的10類不動產(chǎn)，將進入由國土資源部主導(dǎo)的統(tǒng)一登記信息平臺。與《條例》一同亮相的，還有即將面世的《不動產(chǎn)權(quán)證書》及不動產(chǎn)登記證明樣本。

從3月1日起，10個首批試點城市新發(fā)生的不動產(chǎn)交易，將全部頒發(fā)新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》，到2015年年底，全國將全面換發(fā)新版證書。

這意味著，《不動產(chǎn)權(quán)證書》將取代現(xiàn)在老百姓手中持有的《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書》。

您可能要問了，在不動產(chǎn)登記之前，咱不是有房地產(chǎn)權(quán)登記嘛，為何還要設(shè)立機構(gòu)、建立系統(tǒng)、面向億萬百姓勞民傷財?shù)卦俚怯浤兀?/p>

原因就在于，此前的登記存在多個登記簿、登記證書、多個登記機構(gòu)，有的甚至沒有登記或只登記土地。這就造成在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更中難免出現(xiàn)一房二賣、一地多賣、重復(fù)交易、征地強拆等侵權(quán)行為。老百姓可能“跑斷腿”，“花冤枉錢”。

因此，不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四個統(tǒng)一”，不僅可以避免這些問題，而且明晰和保護產(chǎn)權(quán)、便利和保障交易。

此外，不動產(chǎn)登記摸清了底數(shù)，也就為很多公共政策的制定，如信用體系的建設(shè)、社保政策的制定、住房保障政策、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃等等，奠定了信息基礎(chǔ)。原來這些政策也有，但不掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，往往靠“拍腦袋…‘拍肚皮”。掌握了不動產(chǎn)的情況，看誰還敢惡意逃廢債務(wù)，在離婚時想隱匿房產(chǎn)（如瘋狂英語李陽案）的人就少了，對社會信用體系的建設(shè)意義重大。

房產(chǎn)稅“狼”來了？

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，能用來干什么？

絕大多數(shù)網(wǎng)友認(rèn)為是開征房產(chǎn)稅和反腐。

本質(zhì)上講，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與開征房產(chǎn)稅并無直接關(guān)系。即便沒有開展登記，也可以征收房產(chǎn)稅。比如，對經(jīng)營性住房（租賃），此前就一直在征收房產(chǎn)稅。上海和重慶在2011年也對新建商品住房恢復(fù)征收了房產(chǎn)稅，但并沒有開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

嚴(yán)格來講，若要建立西方式的、旨在解決地方政府財源問題的房產(chǎn)稅，開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記只是前提。

但就目前來講，國家開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，還沒有想未來怎么用這個信息系統(tǒng)，征稅或者是反腐，是大家想多了。

更重要的是，房產(chǎn)稅征收進入實施環(huán)節(jié)，還有很多問題沒有解決。在土地國有和批租的情況下，產(chǎn)權(quán)人僅擁有房屋所有權(quán)，不擁有土地所有權(quán)，而房隨地走，“皮之不存，毛將焉附”。

因此，征收房產(chǎn)稅本身或許就存在法理上的爭論，讓老百姓信服并主動申報房產(chǎn)稅很難。在我國除了工資代扣個人所得稅外，還沒有信用環(huán)境讓這個傳統(tǒng)生存。

而且，從《條例》發(fā)布到開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，再到征收房產(chǎn)稅，需要很長的時間，涉及立法、評估、范圍、稅收豁免等多個環(huán)節(jié)，房產(chǎn)稅開征不是很快就能實現(xiàn)的。

當(dāng)然，還有其他阻力，如對小產(chǎn)權(quán)房是否征稅？若征，法律有瑕疵；若不征，則變相獎勵違法者、懲罰守法者，民怨難平?？傊粍赢a(chǎn)實現(xiàn)統(tǒng)一登記了，房產(chǎn)稅就開始征收了，這樣的邏輯判斷有點簡單和武斷。

反腐與不動產(chǎn)登記更無直接聯(lián)系，更不是不動產(chǎn)登記要考慮的，最多也就是副產(chǎn)品。

70年后怎么辦？

與原來的《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書》相比，新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》最大的特點，就是明確了“使用期限”，即產(chǎn)權(quán)開始于哪一年、終結(jié)于哪一年。原來的證書及證明中，僅僅標(biāo)注有土地70年使用期限的起止時間，而無房屋所有權(quán)的起止時間。這就給老百姓一個隱隱約約的信號，即房子是我的，未來怎么續(xù)期或沒有規(guī)定、或者擱置?，F(xiàn)在好了，《不動產(chǎn)權(quán)證書》明確規(guī)定了起止日期，好像告訴老百姓，你對房子的擁有權(quán)只有70年。

那么，70年以后是不是土地使用權(quán)就由政府無償收回，老百姓只剩下一堆不知道附著在哪里的房子呢？

據(jù)查閱，70年產(chǎn)權(quán)的規(guī)定是從香港學(xué)來的，并無嚴(yán)格法律追溯，事實上是20世紀(jì)80年代市場化需要出讓土地的“急就章”，與改革開放前“土地不能轉(zhuǎn)讓”這一誰都不敢碰的意識形態(tài)發(fā)生沖突后，產(chǎn)生出來的一個“怪胎”，問題都留給后人來解決。

從這個角度看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也應(yīng)該是這一改革歷程中濃墨重彩的一筆，暫先不管70年后怎么處理，優(yōu)先保護產(chǎn)權(quán)者的利益、尊重產(chǎn)權(quán)者的訴求無疑將深入人心。土地，房產(chǎn)和不動產(chǎn)等領(lǐng)域的市場化改革、制度創(chuàng)新，都是奔著“居者有其屋”、實現(xiàn)老百姓財產(chǎn)性收入等角度去的。

公共政策一貫堅持便利群眾、低成本執(zhí)行和不擾民的原則。用國土資源部不動產(chǎn)登記局常務(wù)副局長冷宏志的話來說，“新證問世，舊證依舊有效，不變更、不交易的，則不用換領(lǐng)新證”。因此，老百姓坐在家里就行了，其他的什么也不用做。（資料來源：《新民周刊》、《新京報》）

不動產(chǎn)登記來了，房產(chǎn)怎么“倒騰”？

作為一項長期實施的政策，不動產(chǎn)登記將會影響到我們所有人。那么，不動產(chǎn)登記下，如何合理配置手中房產(chǎn)？

住宅/公寓

中小城市只留兩三套中心區(qū)住宅

問：我在中部地區(qū)的‘座三線城市?；?，在過去5年中買了多套房投資，已經(jīng)有了很人的升值。考慮到以后少交稅，應(yīng)該怎么處理這些房產(chǎn)？

答：征收房產(chǎn)稅現(xiàn)在還言時尚早，未來征收房產(chǎn)稅，很大可能是按套征收。三線城市，目前人口基本上是凈流出的，沒有那么多人需要那么多房子。可以考慮出租，如果租金不抵物業(yè)、取暖、交稅的金額，持有就會成為一種負擔(dān)，應(yīng)考慮出售?？傮w上看，中小城市的業(yè)主最多保留兩三套中心區(qū)的普通住宅，新區(qū)、郊區(qū)的房子配套落后，會使得投資價值比較低。

一線城市中心可以考慮入手

問：我們一家在北京生活多年，現(xiàn)在有了一定的積蓄。為了孩子教育考慮，想要在海淀區(qū)某重點中學(xué)附近買一套房，也方便日后升值之后再出售。究竟該不該入手？

答：一線城市樓市本身的問題就不是很大，中心城區(qū)更是借各種優(yōu)質(zhì)的配套而保值。北京很多住宅能夠賣出“天價”，一個主要原因是有名校在旁邊。所以，問題的關(guān)鍵還要看房子有沒有市場，就算征收房產(chǎn)稅，這些價值最終還是會轉(zhuǎn)嫁到買家頭上。

旅游地產(chǎn)小公寓建議出售

問：我在山東某沿海旅游城巾購入了一套40平力‘米的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。算上這套，我家已有4套房產(chǎn)，這套是否應(yīng)該出售？

答：產(chǎn)權(quán)酒店的使用率非常低，一年去幾次，住酒店完全可以解決。從投資的角度出發(fā)，升值很慢，建議出售。同時，對于一些城市規(guī)模小、本地居民消費力弱的城市，其旅游和養(yǎng)老項目也缺乏盈利空間。

辦公/商鋪

市中心高價商鋪并非“碰不得”

問：我一直想在北京國貿(mào)附近投資一處商鋪，但由于價格很高，遲遲未能入手。近日有朋友說，不動產(chǎn)登記后房產(chǎn)稅呼之欲出，傳統(tǒng)市巾心的天價商鋪最好別碰。這種說法有道理嗎？

答：這一說法值得商榷。商鋪受這一政策的影響比較有限。高價的核心區(qū)商鋪是否值得投資，主要還是看經(jīng)濟環(huán)境、商圈氛圍和投資空間等。

郊區(qū)商鋪投資要謹(jǐn)慎

問：我在重慶的新區(qū)購買了，多套商鋪，都是新樓盤的臨街商鋪。不動產(chǎn)登記下，未來商業(yè)是否還有投資價值？

答：受電商沖擊，商鋪的出租、出售難度加大，而商鋪的價格又比普通住宅要高，因此投資回報率并不理想。特別是城市的郊區(qū)、新區(qū)的商業(yè)物業(yè)，由于居住人群較少，養(yǎng)鋪時間較長，投資風(fēng)險較大，要謹(jǐn)慎投資。