房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理策略研究

摘 要：預(yù)算管理是對(duì)企業(yè)中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃和年度計(jì)劃不斷分解與量化的過(guò)程，是將企業(yè)績(jī)效管理和戰(zhàn)略執(zhí)行力有效結(jié)合的一種系統(tǒng)和全面的管理工具，預(yù)算管理作為整合資源、加強(qiáng)內(nèi)控的一種有效工具，是房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平和管理能力的一個(gè)有效手段；如何提升房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更有效的運(yùn)轉(zhuǎn)是值得深入剖析；本文重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問(wèn)題、并就這些問(wèn)題如何加強(qiáng)預(yù)算管控提出了相關(guān)的政策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；預(yù)算管理；問(wèn)題；對(duì)策；

文章編號(hào)：1674-3520（2015）-04-00-01

一、引言

改革開放這幾十年，各個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速猛，預(yù)算管理作為合理調(diào)配企業(yè)資源的主要管理手段和工具，越來(lái)越多的企業(yè)家積極運(yùn)用預(yù)算管理這一工具來(lái)提升企業(yè)的管理水準(zhǔn)，這期間對(duì)預(yù)算管理的理論研究取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但在企業(yè)實(shí)際運(yùn)用過(guò)程重還是出現(xiàn)了很多需要待解決的問(wèn)題。

房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)、具有較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和較強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，但是房地產(chǎn)行業(yè)本身具有較大的資金投入、較高的資產(chǎn)負(fù)債率、較大的投資風(fēng)險(xiǎn)、受宏觀因素影響較大等特點(diǎn)。筆者長(zhǎng)期在三四線城市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，我國(guó)大部分地區(qū)處于城鎮(zhèn)化中后期，土地供應(yīng)量大，成本增長(zhǎng)率高于銷售價(jià)格增長(zhǎng)率，利潤(rùn)率逐年下降，成本管理壓力巨大。因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理很有必要、對(duì)提升房地產(chǎn)水準(zhǔn)具有重大意義。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在的主要問(wèn)題

（一）無(wú)完善的預(yù)算管理體系

一個(gè)完善的預(yù)算管理體系應(yīng)包括預(yù)算組織、預(yù)算管理、預(yù)算技術(shù)支持、預(yù)算考核等方方面面，就目前來(lái)講一些企業(yè)重在預(yù)算編制，對(duì)于預(yù)算考核體系過(guò)于形式化，同時(shí)對(duì)于預(yù)算不夠重視、沒(méi)有形成預(yù)算管理委員會(huì)，而是交給某一部門來(lái)主導(dǎo)、這影響了預(yù)算的推進(jìn)。

在組織機(jī)構(gòu)方面沒(méi)有設(shè)置預(yù)算管理的專屬機(jī)構(gòu)，只是在現(xiàn)有各個(gè)業(yè)務(wù)部門之間，按照各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、把預(yù)算管理的各職能分配到各部門之中、缺乏責(zé)任主體和機(jī)動(dòng)性、責(zé)任主體不明確；沒(méi)有形成有效的預(yù)算管理體系和框架，取得的一些相關(guān)的預(yù)算數(shù)據(jù)資料不能及時(shí)有效的進(jìn)行溝通聯(lián)系、同時(shí)也不能對(duì)預(yù)算進(jìn)行有效的監(jiān)督和考評(píng)。

（二）對(duì)預(yù)算管理不重視、同時(shí)導(dǎo)致測(cè)算的預(yù)算數(shù)據(jù)不充分

預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略密切相關(guān)，與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)密切相關(guān)，是關(guān)系企業(yè)全局的事情、應(yīng)該積極負(fù)責(zé)預(yù)算進(jìn)程的監(jiān)控。

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算數(shù)據(jù)沒(méi)有客觀性、隨意性很強(qiáng)，其量化指標(biāo)不科學(xué)。目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠取得優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)地位，經(jīng)常是趕進(jìn)度、不擇時(shí)機(jī)的去開發(fā)、有些單位或當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在缺圖紙的情況下便開始進(jìn)行施工或者隨意變更簽證，沒(méi)有事先預(yù)算，結(jié)果導(dǎo)致施工圖的預(yù)算超過(guò)設(shè)計(jì)預(yù)算等、同時(shí)竣工決算大大超過(guò)施工圖預(yù)算。一些部門報(bào)送數(shù)據(jù)沒(méi)有按照實(shí)際應(yīng)該開發(fā)的數(shù)量來(lái)測(cè)算、而是為了應(yīng)付預(yù)算工作、草率的完成、這樣的數(shù)據(jù)缺乏合理性。

（三）考評(píng)與激勵(lì)制度不夠完善、分析機(jī)制缺乏

房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在沒(méi)有制定考評(píng)機(jī)制、一般考評(píng)參雜著很多感情因素。同時(shí)沒(méi)有做好考評(píng)量化的指標(biāo)、動(dòng)態(tài)管理不夠；在已經(jīng)施行預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，同時(shí)還存在考評(píng)力度不夠的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為考評(píng)部門的職責(zé)不明確、考評(píng)內(nèi)容不細(xì)化、考評(píng)工作沒(méi)有形成規(guī)范性條文等，這些都阻礙了考評(píng)制度的形成、也進(jìn)一步的影響了預(yù)算的順利實(shí)施。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)算管理的對(duì)策

針對(duì)上述問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)作為投資性較強(qiáng)的行業(yè)，應(yīng)該加強(qiáng)預(yù)算管控、這樣對(duì)提升經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展都有舉足輕重的意義。

（一）建立健全預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)

應(yīng)該建立預(yù)算管理的基本框架。需要建立預(yù)算管理委員會(huì)、預(yù)算管理工作小組等、這樣才有可能推進(jìn)預(yù)算管理的工作、提升預(yù)算管理水平、從而能夠提升經(jīng)濟(jì)效益。預(yù)算管理委員會(huì)是在董事會(huì)下邊的一個(gè)組織、是在董事會(huì)授權(quán)批準(zhǔn)下做出日常決策的組織，成員應(yīng)有公司總部的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師、副總（主管工程）以及各職能部門負(fù)責(zé)人等，其處于預(yù)算組織體系的中心。包括：預(yù)算文件的下達(dá)、預(yù)算管理的調(diào)整、預(yù)算工作的具體安排、預(yù)算手冊(cè)的制定、平衡預(yù)算方案、協(xié)調(diào)解決預(yù)算實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題、組織審查實(shí)際完成的執(zhí)行情況，一方面對(duì)預(yù)算進(jìn)行部分調(diào)整、另一方面對(duì)預(yù)算進(jìn)行考評(píng)等。特別是銷售管理的價(jià)格調(diào)整，財(cái)務(wù)的賬務(wù)處理和納稅籌劃，行政管理的精細(xì)化都要配套銜接。

（二）強(qiáng)化預(yù)算管理意識(shí)、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、科學(xué)有效地編制預(yù)算

1、樹立正確的預(yù)算管理觀念、增強(qiáng)預(yù)算管理意識(shí)。地產(chǎn)公司中高層管理者應(yīng)強(qiáng)化各項(xiàng)目公司的經(jīng)濟(jì)責(zé)任、充分意識(shí)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的必然工具是預(yù)算管理這一手段，樹立全局意識(shí)，同時(shí)保證預(yù)算管理與總體目標(biāo)一致，用會(huì)計(jì)利潤(rùn)觀念去衡量工作作風(fēng)和能力、秉承“凡事預(yù)則立、不預(yù)則廢”的理念、思想上重視預(yù)算。

2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、提升業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，應(yīng)對(duì)編制預(yù)算數(shù)據(jù)的科學(xué)和合理性。中高層管理者要通過(guò)自身能力的提升，結(jié)合相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，及時(shí)使員工關(guān)于預(yù)算管理方面的觀念及做法不發(fā)生偏離；要對(duì)員工相關(guān)預(yù)算知識(shí)培訓(xùn)及時(shí)舉行，使其真正意識(shí)到預(yù)算對(duì)于企業(yè)的重大意義，充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用?？梢圆捎妹鲌@等房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本管理軟件，實(shí)時(shí)監(jiān)控成本，平時(shí)加強(qiáng)成本管理意識(shí)，由于營(yíng)改增的實(shí)行，稅務(wù)成本也要在預(yù)算管理中實(shí)行新內(nèi)容。

（三）完善預(yù)算績(jī)效考核和分析制度

預(yù)算考評(píng)的是預(yù)算執(zhí)行結(jié)果評(píng)估的重要環(huán)節(jié)、建立合理的預(yù)算績(jī)效考核制度，確保預(yù)算的嚴(yán)肅性，是提高預(yù)算管理控制和約束力的可靠保證。地產(chǎn)公司的決策層和管理層應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理考評(píng)的重要性，同時(shí)制定完善的預(yù)算考評(píng)的方法及程序。在客觀評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行嚴(yán)格獎(jiǎng)懲，形成恰當(dāng)?shù)募?lì)和反饋。

四、結(jié)論與展望

預(yù)算管理作為企業(yè)加強(qiáng)管理一個(gè)重要手段和配置資源的工具，同時(shí)作為一種重要的現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制，兼具計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制、激勵(lì)和評(píng)價(jià)等功能。其理論研究和實(shí)踐應(yīng)用在國(guó)內(nèi)外很多企業(yè)中已得到廣泛的運(yùn)用，但目前預(yù)算管理水平對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)依然相當(dāng)落后。本文對(duì)房地產(chǎn)預(yù)算管理過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行了剖析，并提出了預(yù)算管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施和建議、這對(duì)提升房地產(chǎn)預(yù)算管理水平奠定了一定的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)改革政策需要和要求，不斷加強(qiáng)自身的預(yù)算管理、更新預(yù)算管理觀念、細(xì)化預(yù)算管理，科學(xué)編制預(yù)算、嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算、規(guī)范調(diào)整預(yù)算、加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)督機(jī)制、完善預(yù)算分析及考核機(jī)制，逐步形成一套科學(xué)完善的預(yù)算管理管控體系，不斷提升資金利用率，提升財(cái)務(wù)管理水準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康有效發(fā)展。