中國城市土地供給政策對(duì)住房?jī)r(jià)格和城市發(fā)展影響研究

陳治國 李成友 劉志有

（1.新疆農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院，新疆 烏魯木齊830052；2.山東財(cái)經(jīng)大學(xué) 山東金融發(fā)展研究院，山東 濟(jì)南 250014；3.新疆農(nóng)業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院，新疆 烏魯木齊830052）

一、引言

在過去的幾十年中，我國城市經(jīng)濟(jì)取得了顯著增長(zhǎng)，城市人口規(guī)模明顯增加、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施更加完備、城市產(chǎn)業(yè)功能趨于完善、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速（中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前沿課題組，2011；祝憲民，2015；孫德芳等，2013），但是，在其發(fā)展的過程中也產(chǎn)生了一系列城市問題，高企的住房?jī)r(jià)格成為諸多問題中關(guān)注度較高、制約城市健康發(fā)展的焦點(diǎn)問題（Gyourko，2009；高波等，2014）。然而，學(xué)者們普遍認(rèn)為推高房?jī)r(jià)的主要因素是城市土地供給，而城市土地供給越來越受到理論界和實(shí)踐界的高度重視。

當(dāng)前，中央政府已向地方政府下放了投資批準(zhǔn)、企業(yè)入駐、稅收等多方面權(quán)力。地方政府以經(jīng)濟(jì)人角色對(duì)自身發(fā)展有了更多需求，其不僅從縱向角度要求自己逐年快速發(fā)展，而且從橫向祝角以其它地區(qū)為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要求自身必須優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。在雙層激勵(lì)視角的驅(qū)動(dòng)下，在國家允許可行的范圍內(nèi)，地方政府官員作為當(dāng)?shù)氐恼呓?jīng)濟(jì)主體，受制于現(xiàn)實(shí)的晉升規(guī)則，其一直把公共和私人投資作為取得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最重要途徑予以高度重視，尤其在土地供給政策方面，以城市土地經(jīng)營者的角色參與土地交易活動(dòng)（蔣南平、許慧，2015），地方政府優(yōu)先考慮非住房用地的使用而非開發(fā)住房用地。這種城市土地供給政策主要通過如下三種操作表現(xiàn)出來：一是提供大量低價(jià)非住房用地進(jìn)行土地引資。為了吸引國內(nèi)外投資刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，采取土地引資驅(qū)動(dòng)方式獲得投資驅(qū)動(dòng)。地方政府劃撥大量土地以補(bǔ)貼價(jià)格的形式低價(jià)出租給企業(yè)，出租率通常低于土地征用及制備的平均成本，這在工業(yè)用地上體現(xiàn)得更為明顯，甚至以零地價(jià)、負(fù)地價(jià)出讓工業(yè)用地。結(jié)果是工業(yè)用地冗余現(xiàn)象嚴(yán)重，城市土地投入產(chǎn)出效益嚴(yán)重不足（吳得文等，2011）；二是把城市土地制度改革前所劃撥的大量土地以非正當(dāng)手段投入到市場(chǎng)中，給地方政府的部分單位和個(gè)人帶來非法收益，擾亂了正常的土地交易市場(chǎng)秩序；三是提供有限的住房用地。在財(cái)政分權(quán)的體系下，政府偏好利用控制的土地供給獲取可觀的土地出讓金，以較高的拍賣和招標(biāo)價(jià)格出售住房用地意在獲得額外收益（龔麗貞，2011），把住房用地的額外收入作為地方財(cái)政收入，獲取的收入可以投入到當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)上予以發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。甚至利用“餓地”策略對(duì)開發(fā)商發(fā)送土地供給收緊的預(yù)期（鄭思齊、師展，2011），而開發(fā)商在預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的情況下，會(huì)把獲得的土地囤積起來減少住房土地供應(yīng)（趙曼、路暢，2014）。因此，在城市中形成了低價(jià)工業(yè)用地、高價(jià)住房用地的二元低價(jià)模式，一定程度上解釋了我國城市增長(zhǎng)模式和住房?jī)r(jià)格。

既有文獻(xiàn)就城市土地供給政策對(duì)住房?jī)r(jià)格和城市發(fā)展關(guān)系的研究概括起來主要可分為兩個(gè)視角：一是認(rèn)為城市土地供給政策通過影響住房土地供需來影響住房?jī)r(jià)格和城市發(fā)展。Yoshitsugu（1991）認(rèn)為日本土地供給政策使得日本大城市住房土地供給不能滿足城市人口規(guī)模增加所產(chǎn)生的更多住房需求，從而拉升住房?jī)r(jià)格使得城市間接投資不足，結(jié)果不利于城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；Acharya（1998）通過對(duì)印度地區(qū)的城市土地供給政策進(jìn)行細(xì)致研究，認(rèn)為印度干預(yù)式的土地供給政策導(dǎo)致城市地價(jià)上漲，進(jìn)而使得印度城市住房土地供需極不平衡，結(jié)果抬高了房?jī)r(jià)，也使得城市發(fā)展低于預(yù)期；Albert（2010）通過研究西班牙政治競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下形成的城市土地供給政策，認(rèn)為政治競(jìng)爭(zhēng)使得城市住房土地供需的關(guān)系發(fā)生周期性變化，干擾了合理房?jī)r(jià)的形成，也影響了城市發(fā)展的平穩(wěn)性；Du（2011）認(rèn)為中國城市土地供給政策影響了城市土地利用結(jié)構(gòu)，從而使得城市住房土地供需矛盾異常突出，不僅抬高了房?jī)r(jià)，且嚴(yán)重阻滯城市發(fā)展；郭其友和陳婧（2008）指出我國中央政府與地方政府在城市土地資源供給上的非合作博弈使得住房土地市場(chǎng)不能出清，住房土地供給遠(yuǎn)滿足不了需求，結(jié)果房?jī)r(jià)高升，城市發(fā)展受阻；陳斌開和楊汝岱（2013）研究認(rèn)為我國政府主導(dǎo)下的城市土地供給政策造成住房土地需求與土地供給嚴(yán)重偏離，住房土地供需的偏離使得住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于均衡價(jià)格，從而產(chǎn)生的住房負(fù)擔(dān)制約了城市發(fā)展；劉學(xué)良（2014）認(rèn)為政府配置土地資源使得土地資源價(jià)格扭曲，從而傳導(dǎo)使得住房土地供需遠(yuǎn)離均衡，造成住房?jī)r(jià)格高企，降低城市化進(jìn)程；易斌（2015）研究發(fā)現(xiàn)在利益誘導(dǎo)下，地方政府偏好非住房用地的配給使得城市住房供需的匹配性越來越差，住房土地供需的錯(cuò)配帶來了較高住房?jī)r(jià)格，過高的房?jī)r(jià)產(chǎn)生的負(fù)溢出效應(yīng)阻礙了農(nóng)村勞動(dòng)力向城市遷移，進(jìn)而不利于城市發(fā)展。二是認(rèn)為城市土地供給政策通過影響住房供給彈性來影響住房?jī)r(jià)格和城市發(fā)展。Glaeser（2006）認(rèn)為政府調(diào)控下城市土地供給政策降低了住房供給彈性，而缺乏彈性的住房供給提高了房?jī)r(jià)、抑制了城市健康發(fā)展；Saks（2008）以美國地區(qū)的數(shù)據(jù)探討了住房供給彈性對(duì)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力市場(chǎng)的傳遞效果，研究的結(jié)論與Glaeser的觀點(diǎn)相同，認(rèn)為低彈性的住房供給會(huì)帶來低就業(yè)率進(jìn)而不利于城市發(fā)展；Sinai（2010）指出城市土地供給政策影響了住房用地效率，低住房用地效率降低了住房供給彈性，從而提升了房?jī)r(jià)、延緩了城市發(fā)展速度；嚴(yán)思齊和吳群（2013）利用結(jié)構(gòu)測(cè)算我國城市土地供給制度變革前后城市住房供給彈性，結(jié)果表明城市平均住房供給彈性由改革前的3.25下降到了現(xiàn)在的0.51，當(dāng)前城市土地供給彈性明顯低于美國、歐洲等國，認(rèn)為政府壟斷供地使得城市住房供給缺乏彈性，進(jìn)而制約了我國城市發(fā)展；李冀申（2012）用我國省際面板數(shù)據(jù)研究認(rèn)為住房供給彈性存在顯著的區(qū)域差異，與地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相吻合。龍奮杰等（2008）以全國35個(gè)主要城市為樣本，研究發(fā)現(xiàn)住房供給彈性小的城市，住房實(shí)際價(jià)格增長(zhǎng)較快，城市向人口增長(zhǎng)緩慢，城市化進(jìn)程滯后；張小宏和鄭思齊（2010）研究發(fā)現(xiàn)不平衡的城市土地供給政策使得我國住房供給缺乏彈性，而缺乏彈性的住房供給拉高了房?jī)r(jià)，形成的高房?jī)r(jià)導(dǎo)致我國城市化落后于工業(yè)化。

綜合以上文獻(xiàn)，對(duì)城市土地供給政策、住房?jī)r(jià)格、城市發(fā)展的關(guān)系不是單純從實(shí)證量化方法進(jìn)行探討，就是以經(jīng)驗(yàn)性的理論假說為主觀基礎(chǔ)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，沒有通過理論分析和實(shí)證分析相結(jié)合的系統(tǒng)性研究，且現(xiàn)有的研究基本屬于城市土地供給政策影響下的住房?jī)r(jià)格變化對(duì)城市發(fā)展的影響，沒有單獨(dú)深入研究城市土地供給政策如何從工資、人均經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出、人口規(guī)模等方面具體影響城市發(fā)展。因此，為了深入具體地研究我國城市土地供給政策對(duì)住房?jī)r(jià)格和城市發(fā)展的影響，文章用城市非住房用地份額來反映城市土地供給政策，且本文有兩方面的創(chuàng)新：一是建立理論模型，從理論視角研究城市土地供給政策對(duì)房?jī)r(jià)和城市發(fā)展的影響，然后用實(shí)證計(jì)量模型驗(yàn)證理論模型結(jié)論。通過建立兩部門城市經(jīng)濟(jì)理論模型，預(yù)測(cè)城市非住房用地份額對(duì)住房?jī)r(jià)格和城市發(fā)展產(chǎn)生的影響，然后通過實(shí)證計(jì)量模型驗(yàn)證理論模型預(yù)測(cè)的有效性，進(jìn)而探析出城市土地供給政策對(duì)城市發(fā)展和住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生怎樣的影響，進(jìn)而提出發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)控房?jī)r(jià)的政策啟示。二是把城市發(fā)展細(xì)化到工資、人均經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出、人口規(guī)模等變量上。通過研究非住房用地份額對(duì)工資、人均經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出、人口規(guī)模等方面分別產(chǎn)生怎樣的影響，來清晰認(rèn)識(shí)土地供給政策對(duì)城市發(fā)展產(chǎn)生的具體效應(yīng)。

二、理論模型構(gòu)建

本文把城市土地供給分為兩種用途，即住房土地和非住房土地。其中住房土地屬于住房生產(chǎn)函數(shù)的生產(chǎn)要素，非住房土地屬于企業(yè)生產(chǎn)函數(shù)的生產(chǎn)要素。在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的城市體中有政府、企業(yè)和市民三個(gè)活動(dòng)主體，在三者相互作用下會(huì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出、人口規(guī)模、工資和住房?jī)r(jià)格等因素產(chǎn)生一定影響。由于城市土地供給是由地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政治壓力、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的驅(qū)動(dòng)以及地方政府通過操縱土地供應(yīng)等因素決定的。因此，對(duì)于企業(yè)和勞動(dòng)者來說，城市土地供給，尤其是住宅土地和非住宅土地的比率在模型中屬于外生變量。

設(shè)定城市經(jīng)濟(jì)體中有兩個(gè)生產(chǎn)部門，一是生產(chǎn)最終消費(fèi)品Y的生產(chǎn)部門，二是房地產(chǎn)部門。假定1單位城市土地資源，其中θ單位屬于非住房用途，1-θ單位屬于住房用途，非住房土地和住房土地價(jià)格分別為R1和R2。為了簡(jiǎn)化分析，我們把生產(chǎn)部門和房地產(chǎn)部門的資本投入抽象掉，只考察土地和勞動(dòng)力兩種生產(chǎn)要素，且只把土地投入作為房地產(chǎn)部門的生產(chǎn)要素，把土地和勞動(dòng)力作為生產(chǎn)最終消費(fèi)品的生產(chǎn)部門的生產(chǎn)要素。假定生產(chǎn)函數(shù)遵從柯布—道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)，得出

其中，Y是最終消費(fèi)品的產(chǎn)出量，A1代表廣義技術(shù)進(jìn)步，L1為土地投入，N為勞動(dòng)力投入，α和β分別為勞動(dòng)力和土地的產(chǎn)出彈性系數(shù)，設(shè)定生產(chǎn)函數(shù)存在規(guī)模報(bào)酬遞減，則α＋β＜1。

同時(shí)，房地產(chǎn)部門的生產(chǎn)函數(shù)為

其中，F(xiàn)為住房產(chǎn)出量，A2代表廣義技術(shù)進(jìn)步，L2為房地產(chǎn)部門土地投入，μ為房地產(chǎn)部門土地的產(chǎn)出彈性。由于住房密度增加使得住房土地越來越貴，進(jìn)而帶來房地產(chǎn)部門收益遞減，則μ＜1。

令Z代表城市的總經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，其包括生產(chǎn)最終商品的生產(chǎn)部門產(chǎn)出和住房部門產(chǎn)出，P1和P2分別為統(tǒng)一的最終商品的價(jià)格和房屋價(jià)格。則城市總經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出為

考慮到勞動(dòng)力市場(chǎng)和勞動(dòng)者效用函數(shù)，對(duì)于大的城市經(jīng)濟(jì)體來說，勞動(dòng)力可自由進(jìn)入城市，且勞動(dòng)力可在城鄉(xiāng)間自由流動(dòng)，勞動(dòng)力供給具有完全彈性，勞動(dòng)力需求可滿足勞動(dòng)者的保留效用水平。由于勞動(dòng)力可自由流動(dòng)，勞動(dòng)力市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)自我出清。假定房屋需求缺乏彈性，且單位勞動(dòng)者消費(fèi)固定數(shù)量的房屋，勞動(dòng)者工資為w，勞動(dòng)者付出成本為c，則勞動(dòng)者效用可表示為

對(duì)于生產(chǎn)部門生產(chǎn)最終商品的企業(yè)，根據(jù)廠商追求利潤最大化原則，得到如下方程

一階條件分別得到勞動(dòng)力需求函數(shù)和非住房用地需求函數(shù)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的代表性企業(yè)，其追求利潤最大化原則可得如下方程

一階條件得到住房用地需求函數(shù)

現(xiàn)在我們由條件方程（4）得到

由于假定1單位城市土地資源，其中θ單位屬于非住房用途，1-θ單位屬于住房用途，當(dāng)非住房市場(chǎng)和住房市場(chǎng)出清時(shí)，因此有

由房地產(chǎn)生產(chǎn)出清可以得到：F＝εN，由式（2）和式（6）進(jìn)而得到

假定一攬子可交易的最終商品的價(jià)格作為外生變量統(tǒng)一處理為1時(shí)，由式（7）、式（9）、式（10）、式（11）和式（12）可以得到價(jià)格向量（R1，R2，P2，w）

進(jìn)而可以得到人口規(guī)模N和城市經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出Z

定義人均產(chǎn)出f（θ）＝Z/N，則有

從式（13）至式（16）可以得出：?R1/?θ＜0，?R2/?θ＞0，?w/?θ＞0，?P2/?θ＞0?；诖送茖?dǎo)可得：

命題1 增加城市非住房用地的份額會(huì)降低非住房用地價(jià)格，但會(huì)增加城市住房用地價(jià)格；非住房用地比重與工資率和城市房屋價(jià)格正相關(guān)。

從式（17）可得?N/?θ＜0，從式（19）可得?F（θ）/?θ＞0，且當(dāng)θ＜θ＊時(shí)，非住房用地的增加會(huì)提高經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出、縮小人口規(guī)模；當(dāng)θ＜θ＊時(shí)，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出下降率-（?Z/?θ）/Z低于人口規(guī)模下降率-（?N/?θ）/n?；诖送茖?dǎo)可得：

命題2 非住房用地份額與城市人口規(guī)模負(fù)相關(guān)，與城市經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出存在倒U型關(guān)系，但與城市人均產(chǎn)出總是正相關(guān)。

三、數(shù)據(jù)來源及描述

由于2003年我國城市土地市場(chǎng)開始以公開拍賣方式進(jìn)行土地交易，且當(dāng)年共有284個(gè)地級(jí)及以上城市（除去隴南、中衛(wèi)和拉薩等3城市）。為了保持?jǐn)?shù)據(jù)選取的一致性，加上2014年數(shù)據(jù)無法獲取，本文選取中國284個(gè)地級(jí)及以上城市2003—2013年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)性描述見表1，數(shù)據(jù)來源于中國國土資源年鑒、中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒和中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒。

表1 城市數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)性描述（2003-2013年）

四、計(jì)量模型構(gòu)建

根據(jù)理論模型分析得出的命題1，城市非住房用地份額對(duì)工資率和房?jī)r(jià)都產(chǎn)生積極的正向效應(yīng)。檢驗(yàn)理論分析結(jié)果構(gòu)建的實(shí)證模型為

其中，Wage表示工資，Nonresidland表示城市非住房用地份額，Houseprice表示房?jī)r(jià)。α1和α2為自變量Nonresidland的系數(shù)。K1和K2為控制變量，β1和β2為控制變量系數(shù)，v1和v2為隨機(jī)誤差項(xiàng)，i和j分別為年份和城市。

根據(jù)命題2，非住房用地份額與城市地均產(chǎn)出存在倒“U”型關(guān)系；非住房用地份額的增加會(huì)降低地均人口，但會(huì)增加人均產(chǎn)出。檢驗(yàn)理論分析結(jié)果構(gòu)建的實(shí)證模型為

其中，GDPperarea為城市地均產(chǎn)出，Popperarea為單位城市面積人口，GDPperpop為城市人均產(chǎn)出。α3和ψ3分別為自變量Nonresidland和Nonresidland平方的系數(shù)。α4和α5為非住房用地的份額分別對(duì)地均人口和人均產(chǎn)出的估計(jì)效應(yīng)。K3、K4和K5為控制變量，β3、β4和β5為控制變量的系數(shù)，v3、v4和v5為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

控制變量主要有4類。第一類：資本投資。用固定資產(chǎn)投資代表資金總額，在于人均固定資產(chǎn)投資可以影響地均產(chǎn)出和人口密度。第二類：影響工資和房?jī)r(jià)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。工業(yè)部門和服務(wù)業(yè)部門的份額用各自的產(chǎn)出份額來表示。第三類：年份設(shè)定。用于控制時(shí)變差異。第四類：區(qū)域虛擬變量。一是以省會(huì)城市、直轄市為界設(shè)置虛擬變量，二是以東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度為界設(shè)置虛擬變量。

五、實(shí)證結(jié)果分析

本文利用帶有聚類效應(yīng)（clustereffect）的混合最小二乘法（PooledOLS）對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量分析。針對(duì)面板數(shù)據(jù)，在控制城市特有的異質(zhì)性因素影響下，把2000年的非住房用地份額和工業(yè)用地份額引入到回歸模型中，采用帶有聚類效應(yīng)的混合最小二乘法顯著優(yōu)于固定效應(yīng)模型。從實(shí)證分析得出的表2可以看出，模型（1）表明更高的非住房用地份額會(huì)有較高的工資。當(dāng)我們用工業(yè)城市的工業(yè)用地份額進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)，模型（4）充分證明了該結(jié)論，且當(dāng)用非住房用地份額和工業(yè)用地份額的初始值進(jìn)行分析時(shí)，也同樣驗(yàn)證了非住房用地與工資正相關(guān)。資本投資像預(yù)期中那樣增加了工資。結(jié)果表明，工業(yè)部門和服務(wù)業(yè)部門的產(chǎn)出份額都對(duì)工資有積極的促進(jìn)作用，省會(huì)城市、直轄市和東部城市有較高的工資且隨時(shí)間推移會(huì)不斷上升（表2中予以省略，下同）。

表2 城市土地供給政策對(duì)工資的影響效果

注：＊、＊＊、＊＊＊ 分別表示顯著性水平為10%、5%和1%。，模型（2）是對(duì)模型（1）的穩(wěn)健性檢驗(yàn)，模型（4）是對(duì)（3）的穩(wěn)健性檢驗(yàn)（下同）。

從表3可以看出，城市土地供給對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的和一致性的影響。較高的非住房用地份額提高了房?jī)r(jià)，較高的工業(yè)用地份額推高了工業(yè)城市房?jī)r(jià)，且從模型（1）至模型（4）的非住房用地和工業(yè)用地的正系數(shù)證明了該結(jié)論。資本投資與房?jī)r(jià)存在正向關(guān)系，而工業(yè)比重較高的城市使得房?jī)r(jià)顯著降低，發(fā)展服務(wù)業(yè)的城市帶來了較高房?jī)r(jià)，省會(huì)城市、直轄市和東部城市有較高的房?jī)r(jià)且隨時(shí)間推移在不斷上升。

表3 城市土地供給政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果

表4的結(jié)果顯示了城市土地供給政策對(duì)單位土地面積GDP的影響，這種影響存在兩種情況：一是有無異質(zhì)性控制的情況下，非住房用地份額都與地均GDP存在倒U型關(guān)系，支持理論預(yù)測(cè)。隨著非住房用地份額的增加，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出先上升然后下降，而用工業(yè)城市的工業(yè)用地份額驗(yàn)證時(shí)卻出現(xiàn)了相反的情況。二是工業(yè)部門土地產(chǎn)出效率高于服務(wù)業(yè)部門，這符合我國GDP指標(biāo)考核的現(xiàn)實(shí)。同時(shí)也得出勞動(dòng)力投入密度和資本投資密度與地均產(chǎn)出正相關(guān)，省會(huì)城市、東部城市甚至西部城市對(duì)單位城市開發(fā)土地面積的GDP存在負(fù)效應(yīng)，原因可能是增長(zhǎng)受制于空間的限制。

表4 城市土地供給政策對(duì)地均GDP的影響效果

從實(shí)證分析城市土地供給政策對(duì)人口規(guī)模和人均產(chǎn)出影響的結(jié)論可知。由于城市人口存在路徑依賴，用2000年地均人口作為控制變量，發(fā)現(xiàn)城市非住房用地份額與地均人口顯著負(fù)相關(guān)。雖然在工業(yè)城市該負(fù)相關(guān)系數(shù)的顯著性不明顯，但仍存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。資本投資與人口規(guī)模正相關(guān)，表明勞動(dòng)力與資本投入存在互補(bǔ)關(guān)系。地均人口與地理位置無顯著關(guān)系。自2008年以來，地均人口隨著時(shí)間推移而降低。且發(fā)現(xiàn)非住房用地份額與人均GDP顯著正相關(guān)，工業(yè)城市中該關(guān)系更明顯。人均GDP隨工業(yè)和服務(wù)業(yè)產(chǎn)出的增加而增加，且人均GDP在省會(huì)城市、直轄市和東部城市有更高的水平。

同時(shí)，用東部、中部和西部地區(qū)城市土地供給對(duì)房?jī)r(jià)和城市發(fā)展的影響效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證比較后發(fā)現(xiàn)，三個(gè)地區(qū)非住房用地的增加都提升了房?jī)r(jià)、工資和人均產(chǎn)出，降低了城市人口規(guī)模，非住房用地與城市經(jīng)濟(jì)總量存在倒“U”型關(guān)系。且在2009年之前，東部地區(qū)非住房用地比重對(duì)房?jī)r(jià)、工資和人均產(chǎn)出的推動(dòng)效應(yīng)較高，中部和西部地區(qū)差異不大，而自2009年以來，三個(gè)地區(qū)非住房用地比重對(duì)房?jī)r(jià)、工資和人均產(chǎn)出推動(dòng)效應(yīng)的增幅有所減緩且差異化不顯著，這與三個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度密切相關(guān)。

綜上所述，實(shí)證結(jié)果驗(yàn)證了理論預(yù)測(cè)，城市非住房用地供給的增加帶來了更高的工資、房?jī)r(jià)和人均產(chǎn)出。隨著非住房用地比重的增加，城市經(jīng)濟(jì)總量先增加后減少，而人口規(guī)模與非住房用地比重負(fù)相關(guān)。同時(shí)，采用工業(yè)城市數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析得出了相同結(jié)論，且用東部、中部和西部地區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析后也得出了同樣結(jié)果。

六、結(jié)論與政策啟示

本文應(yīng)用理論模型構(gòu)建預(yù)測(cè)了城市土地供給政策對(duì)城市房?jī)r(jià)和能夠反映城市發(fā)展的工資、人均經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出及人口規(guī)模等變量的影響效果，同時(shí)又采用全國面板數(shù)據(jù)和東中西部地區(qū)數(shù)據(jù)，通過實(shí)證計(jì)量模型對(duì)理論模型進(jìn)行了有效驗(yàn)證，理論預(yù)測(cè)與實(shí)證分析結(jié)果基本吻合。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)城市非住房部門獲得更多土地配給時(shí)，房?jī)r(jià)、工資和人均產(chǎn)出會(huì)增加，人口規(guī)模反而下降，城市經(jīng)濟(jì)總量會(huì)先增加后減小。研究結(jié)果表明，我國城市土地供給政策與城市發(fā)展關(guān)系密切，不合理的城市土地供給制度導(dǎo)致的土地供需錯(cuò)配降低了匹配城市發(fā)展的人口容量、阻礙了城市經(jīng)濟(jì)的持久增長(zhǎng)，抑制了潛在的城市發(fā)展速度，以往優(yōu)先考慮非住房用地的城市土地供給政策催生的工業(yè)化發(fā)展模式推動(dòng)了我國房屋價(jià)格，帶來了城市化的滯后。因此，合理有效的城市土地供給政策有利于把房?jī)r(jià)控制在合理的區(qū)間，有利于城市化發(fā)展。

為了確保我國城市化進(jìn)程的健康發(fā)展，政府應(yīng)該合理配置土地資源、集約利用土地資源。首先，要把中央與地方、地方與微觀主體間的關(guān)系優(yōu)化到位，合理定位地方政府在城市土地供給中的管理者身份，避免地方政府以經(jīng)營者的角色參與城市土地交易。其次，城市土地供給政策必須考慮如何有效平衡城市發(fā)展與房?jī)r(jià)穩(wěn)定，住房建設(shè)應(yīng)該把城市房?jī)r(jià)和房屋有效需求合理匹配起來，避免房?jī)r(jià)過高阻礙城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展；完善土地儲(chǔ)備交易制度，降低政府對(duì)城市用地的壟斷勢(shì)力，健全城市土地利用規(guī)劃的公眾參與機(jī)制。第三，要及時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，讓城市土地在各產(chǎn)業(yè)部門間有效配置，最大化城市土地效益。同時(shí)要采取區(qū)域差別化土地供給政策，欠發(fā)達(dá)區(qū)域要有效利用發(fā)達(dá)區(qū)域土地供給政策的溢出效應(yīng)。

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