基于公選課的《房地產(chǎn)估價(jià)》課程教學(xué)研究

劉蓬川/石河子大學(xué)

基于公選課的《房地產(chǎn)估價(jià)》課程教學(xué)研究

劉蓬川/石河子大學(xué)

《房地產(chǎn)估價(jià)》是一門專業(yè)性和應(yīng)用性很強(qiáng)的課程，作為公選課，其教學(xué)對(duì)象及教學(xué)基礎(chǔ)完全不同于房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)，因此，必須合理設(shè)計(jì)其教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)內(nèi)容及教學(xué)方法，以提高教學(xué)效率及效果。

教學(xué)目標(biāo)；教學(xué)內(nèi)容；教學(xué)方法

引言

房地產(chǎn)作為商品已經(jīng)成了當(dāng)今社會(huì)不可或缺產(chǎn)品，是人們賴于生活及生產(chǎn)的必需品，尤其是近些年來房地產(chǎn)市場價(jià)格的過度上漲已成為社會(huì)大眾所關(guān)注的焦點(diǎn)，也是國內(nèi)各界普遍關(guān)注但也最難解決的嚴(yán)峻問題之一。

房地產(chǎn)價(jià)格與人們生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)估價(jià)更是市場經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人們財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，越來越離不開房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要體現(xiàn)在建設(shè)用地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)損害賠償、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定及拍賣底價(jià)評(píng)估、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償以及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)等等方面，可見其存在的普遍性和重要性。

眾所周知，《房地產(chǎn)估價(jià)》課程是房地產(chǎn)管理尤其是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的重要必修課，但是，正是由于上述的房地產(chǎn)及其估價(jià)與人們的生活、生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的運(yùn)行都息息相關(guān)的原因，所以，在高校開設(shè)《房地產(chǎn)估價(jià)》公選課非常有必要，事實(shí)上它也是多數(shù)學(xué)生爭先選取的選修課之一。

與作為房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的必修課相比，公選課的教學(xué)對(duì)象、教學(xué)基礎(chǔ)及教學(xué)課時(shí)都有所不同，所以其教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法等都有所不同，筆者通過教學(xué)實(shí)踐，總結(jié)出以下幾個(gè)方面的內(nèi)容以供商討。

一、關(guān)于教學(xué)目標(biāo)的確定

作為公選課的《房地產(chǎn)估價(jià)》教學(xué)，旨在使學(xué)生了解房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)、基本理論與基本方法，拓寬學(xué)生的知識(shí)面，為其工作及生活中涉及房地產(chǎn)及其價(jià)值認(rèn)知并做出相關(guān)決策奠定專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，培養(yǎng)學(xué)生樹立科學(xué)的價(jià)值觀及探索精神，鍛煉客觀、綜合、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬎季S方式，增強(qiáng)學(xué)生分析問題、解決問題的能力，提高學(xué)生的專業(yè)素質(zhì)和科學(xué)素養(yǎng)。

（一）知識(shí)目標(biāo)

通過課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)該達(dá)到以下知識(shí)目標(biāo)體系：掌握房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本理論和方法，了解幾種常見的派生方法，理解房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的理論基礎(chǔ)、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素，熟悉房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)、房地產(chǎn)估價(jià)基本流程、不同評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估方法的選擇和運(yùn)用，熟悉和正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法等房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法。

（二）技能目標(biāo)

在技能方面，學(xué)生應(yīng)該具有以下技能：具有房地產(chǎn)市場價(jià)格信息的搜集和整理分析的能力；熟練運(yùn)用房地產(chǎn)法律法規(guī)分析實(shí)際問題的能力；完成現(xiàn)場踏勘的能力；能根據(jù)實(shí)際狀況選用正確的估價(jià)理論和方法的能力；熟練地運(yùn)用各種估價(jià)方法的能力；初步具備從事房地產(chǎn)評(píng)估工作的能力。

二、關(guān)于教學(xué)內(nèi)容的設(shè)計(jì)

基于公選課教學(xué)對(duì)象來自于不同的專業(yè)、不同的年級(jí)，所以專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)參差不齊，加之公選課課時(shí)較少，因此課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)必須緊湊精煉，以估價(jià)方法為中心。

整個(gè)課程內(nèi)容分為三個(gè)組成部分：第一部分是房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價(jià)的基本知識(shí)，介紹房地產(chǎn)價(jià)格類型及影響因素、房地產(chǎn)估價(jià)原則、房地產(chǎn)估價(jià)程序和報(bào)告等基礎(chǔ)性的理論和知識(shí)；第二部分是估價(jià)方法的介紹，包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法等基本的評(píng)估方法；第三部分是估價(jià)方法的應(yīng)用，針對(duì)特定的評(píng)估對(duì)象選擇合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。

三、關(guān)于教學(xué)方法的設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)估價(jià)是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的課程，依據(jù)本課程作為公選課的教學(xué)內(nèi)容設(shè)計(jì)——以估價(jià)方法為中心，課程的教學(xué)方法必須重點(diǎn)突出理論聯(lián)系實(shí)際的特點(diǎn)。課程的教學(xué)環(huán)節(jié)包括理論講授、研討課、課外作業(yè)等，教學(xué)手段采用多媒體技術(shù)；教學(xué)方式采用教師講解、案例引導(dǎo)、學(xué)生研討相結(jié)合；教學(xué)方法采用啟發(fā)式、案例式、研討式、項(xiàng)目式等多種方法相結(jié)合。要求學(xué)生除了掌握課堂介紹的知識(shí)和完成課后練習(xí)之外，還要求學(xué)生完成一個(gè)對(duì)某一具體房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的研究項(xiàng)目，從而真正體驗(yàn)房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際操作過程與研究方法。

（一）基于問題式教學(xué)法

使用目的在于激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，使學(xué)生帶著問題去學(xué)習(xí)，調(diào)動(dòng)學(xué)生們的學(xué)習(xí)積極性。使學(xué)生掌握研究問題的過程和方法。實(shí)施過程：先提出實(shí)際工作中遇到的問題，吸引學(xué)生的好奇心；再指出解決該問題需要掌握的知識(shí)點(diǎn)，提出要求學(xué)生思考的問題；讓學(xué)生帶著問題去思考，去研究，去學(xué)習(xí)理論知識(shí)，然后再用理論知識(shí)解決實(shí)際問題。

（二）案例教學(xué)法

房地產(chǎn)估價(jià)案例教學(xué)法就是在房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)中，通過案例講解使學(xué)生掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論知識(shí)，培養(yǎng)學(xué)生通過分析案例解決實(shí)際問題的能力，從而促進(jìn)學(xué)生更好地掌握理論知識(shí)，了解房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)的一種教學(xué)方法。

房地產(chǎn)估價(jià)是應(yīng)用型的課程，采用案例教學(xué)法，一是更容易激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣，二是告別枯燥無味的課堂純理論講授模式，讓學(xué)生在學(xué)習(xí)理論知識(shí)的同時(shí)還可以結(jié)合實(shí)踐應(yīng)用。

在實(shí)施案例教學(xué)過程中要把握好各個(gè)環(huán)節(jié)，包括：課前案例準(zhǔn)備；課堂組織案例研討、分析；課后完善、提交案例作業(yè)。需要尤其注意的是，案例教學(xué)法組織實(shí)施的關(guān)鍵在于案例的選擇和設(shè)計(jì)，選擇合適的案例是保證案例教學(xué)成功的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)評(píng)估的教學(xué)案例主要有四種類型：（1）問題評(píng)審型。問題評(píng)審型案例是指由教師在給出案例材料后提出問題，然后讓學(xué)生參與討論、分析，評(píng)價(jià)各種解決方案，使之通過分析從各種備選方案中選擇最佳方案。這種案例強(qiáng)調(diào)對(duì)各種解決方法的分析比較，以達(dá)到培養(yǎng)學(xué)生分析、判斷能力的目的。如城市高層建筑的不斷聳立帶來了高層建筑地價(jià)的分?jǐn)倖栴}，按照國外地價(jià)分?jǐn)偟慕?jīng)驗(yàn)，主要有三種地價(jià)分?jǐn)偡椒?，即建筑面積分?jǐn)偡?、房地產(chǎn)價(jià)值分?jǐn)偡ā⑼恋貎r(jià)值分?jǐn)偡?。?duì)于這種知識(shí)的講授，教師可以先簡單介紹每種方法的原理，然后以某一宗高層建筑作為案例，提出問題：哪種分?jǐn)偡椒ǖ贸龅慕Y(jié)果最合理？為什么？讓學(xué)生們自己去分析比較各種方法的結(jié)果，進(jìn)而得出每種分?jǐn)偡椒ǖ膬?yōu)缺點(diǎn)，給出最后的答案。（2）分析決策型。分析決策型案例是指在案例的內(nèi)容中只描述事件本身而不給出具體的解決方案，由學(xué)生通過對(duì)案例的分析、討論和思考后得出結(jié)論；或者根本就沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，具體的問題要依不同環(huán)境具體分析。所以，對(duì)此類案例，設(shè)計(jì)時(shí)不應(yīng)給出固定的答案，否則會(huì)約束和限制學(xué)生的思考空間，影響其思維的發(fā)散性。比如在講述房地產(chǎn)評(píng)估的收益還原法內(nèi)容時(shí)，可以讓學(xué)生進(jìn)行課外實(shí)地調(diào)查，對(duì)學(xué)校周圍的房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況進(jìn)行資料的收集與整理，在此基礎(chǔ)上提出如下問題：假如你是一個(gè)擁有500萬資本的房地產(chǎn)開發(fā)商，就目前學(xué)校周圍的房地產(chǎn)市場狀況，你愿意做何投資？為什么？為了得到一個(gè)比較理想的答案，學(xué)生會(huì)自覺地利用各種手段查找資料，并運(yùn)用所學(xué)的概念、原理和知識(shí)來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識(shí)。（3）理論說明型。理論說明型案例主要是選擇一些可以用來說明某種概念和理論的事件作為案例內(nèi)容，其側(cè)重點(diǎn)在于讓學(xué)生通過分析討論最后達(dá)到揭示案例當(dāng)中所隱含的理論問題和基本原理的目的。比如，某公司擁有某一商業(yè)大廈中的1層商場的房屋所有權(quán)，該商業(yè)大廈的土地屬于行政劃撥用地，由于經(jīng)營管理不善，商場處于虧損狀態(tài)，該公司欲出售該商場，擬購方委托某估價(jià)事務(wù)所對(duì)其價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。請(qǐng)同學(xué)們分析應(yīng)該選擇的評(píng)估技術(shù)路線，通過分析可以讓學(xué)生們對(duì)于補(bǔ)地價(jià)的內(nèi)容有更深刻的掌握。（4）實(shí)踐演練型。這類案例來源于真實(shí)的社會(huì)工作場景，通過對(duì)真實(shí)環(huán)境的模擬或多媒體手段，向?qū)W生展示真實(shí)的實(shí)務(wù)操作場景。這類案例要求學(xué)生首先進(jìn)行戶外的實(shí)地調(diào)查，然后以當(dāng)事人的身份作出決策，寫出方案。比如，要求學(xué)生就××城市的某一住宅樓的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估并撰寫評(píng)估報(bào)告，這就要求學(xué)生必須實(shí)地調(diào)查該類住宅樓的經(jīng)營收益資料以及市場交易資料，并了解該區(qū)域住宅價(jià)格的主要影響因素，才能給出較合理的評(píng)估結(jié)果。實(shí)踐演練型案例有助于提高學(xué)生實(shí)際操作能力和動(dòng)手能力。

（三）模擬教學(xué)法

（1）通過多媒體模擬教學(xué)法

運(yùn)用多媒體工具建立房地產(chǎn)估價(jià)教學(xué)網(wǎng)站，建立現(xiàn)場勘察模塊，運(yùn)用收集到的文字資料、表格資料、圖像資料、視頻資料，模擬學(xué)生去現(xiàn)場勘察，在課堂中實(shí)現(xiàn)理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)的結(jié)合。

（2）模擬辦公場所教學(xué)法

從房地產(chǎn)概念來理解，學(xué)校本身也是一個(gè)大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，具有超市、圖書館、學(xué)生公寓、教師公寓、食堂、教學(xué)樓等。所以可以利用這些現(xiàn)成的條件，比如成本法，可以以教學(xué)樓及圖書館為評(píng)估對(duì)象；收益法可以以超市、食堂為評(píng)估對(duì)像；市場法可以以教師公寓為評(píng)估對(duì)象。模擬辦公場所設(shè)計(jì)估價(jià)技術(shù)路線完成估價(jià)任務(wù)，由此掌握房地產(chǎn)估價(jià)的各種基本方法。

（四）項(xiàng)目教學(xué)法

項(xiàng)目教學(xué)法是以項(xiàng)目主題為中，以教師引導(dǎo)，學(xué)生自主與合作學(xué)習(xí)，使理論知識(shí)與實(shí)踐技能并行的一種現(xiàn)代教學(xué)模式，適用于實(shí)踐性和操作性較強(qiáng)的課程教學(xué)。

運(yùn)用這個(gè)教學(xué)方法的時(shí)候采用漸進(jìn)教學(xué)法，在學(xué)習(xí)每一個(gè)方法時(shí)給學(xué)生確定一個(gè)估價(jià)對(duì)象，學(xué)生自己去找相關(guān)的資料，選擇合適的公式，確定參數(shù)，最終完成一個(gè)完整的評(píng)估報(bào)告，即有技術(shù)報(bào)告、結(jié)果報(bào)告、附件等。待學(xué)生全部方法學(xué)完后，再提供一個(gè)估價(jià)對(duì)象，要求學(xué)生自己選擇兩種以上的方法來完成，培養(yǎng)和挖掘?qū)W生分析能力、判斷能力和決策能力。讓學(xué)生根據(jù)所學(xué)的知識(shí)，從接受項(xiàng)目委托開始，包括如何擬定方案、如何收集資料、如何勘察現(xiàn)場、如何進(jìn)行價(jià)格測算等，一直到撰寫并提交報(bào)告從頭到尾全過程自主決定如何開展估價(jià)工作，使學(xué)生把理論知識(shí)與實(shí)踐很好地結(jié)合起來，培養(yǎng)學(xué)生從事房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際工作能力。

四、關(guān)于教學(xué)評(píng)價(jià)的設(shè)計(jì)

（一）基本原則

建立形成性考核與終結(jié)性考核相結(jié)合、知識(shí)性內(nèi)容與能力性內(nèi)容并重的成績考核模式， 教學(xué)全程化能力考核，改變“期末一張卷”的考試模式，實(shí)行以能力訓(xùn)練為中心的開放式、全程化考核。

（二）基本思路

在考核基礎(chǔ)知識(shí)和基本理論的同時(shí)，注重學(xué)生對(duì)知識(shí)的積累和實(shí)際應(yīng)用能力地提高。改革計(jì)分方式。課程考試采用對(duì)學(xué)習(xí)過程的表現(xiàn)的考核為主，期末考試為輔的原則，平時(shí)成績占60％，期末考試占40％，平時(shí)成績以小組討論及發(fā)言的表現(xiàn)、小組作業(yè)的質(zhì)量、考勤、個(gè)人作業(yè)等為依據(jù)；期末考試既考核基本概念和基礎(chǔ)理論，又考核基本原理的運(yùn)用能力，試題形式以客觀題為主，主觀題為輔，考核內(nèi)容比重為：房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)知識(shí)占20％，房地產(chǎn)估價(jià)方法占80％。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)估價(jià)是一門專業(yè)性很強(qiáng)的課程，作為公選課而言，其教學(xué)對(duì)象通常不都具備該課程相關(guān)的前期專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，因此，因材施教合理設(shè)計(jì)課程教學(xué)模式是必須要考慮的問題，同時(shí)考慮該課程應(yīng)用型、實(shí)踐性都很強(qiáng)的特性，合理的設(shè)計(jì)其教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)內(nèi)容與教學(xué)方法，才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)教學(xué)、高效率教學(xué)的教育理念。

[1]田曉紅 提高房地產(chǎn)估價(jià)課程教學(xué)質(zhì)量的探索[J] 山西農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào) 2013.4.

[2]周為吉 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)的實(shí)踐與思考[J] 廣東工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào) 2012.7.

[3]趙瑞霞 胡黎明 我國管理學(xué)課程中案例教學(xué)法的應(yīng)用分析[J] 當(dāng)代教育理論與實(shí)踐 2011.1.

劉蓬川 四川南充 1963.11 女 石河子大學(xué)商學(xué)院 副教授 研究方向：公司財(cái)務(wù) 資產(chǎn)評(píng)估。