淺議管理會計在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應用

冷兆華(中國城鄉(xiāng)建設發(fā)展有限公司，北京 100191)

現(xiàn)代會計已逐步形成財務會計和管理會計兩個子系統(tǒng)，財務會計具有反映和監(jiān)督兩項基本職能，而新派生出來的管理會計則是對財務會計職能的延伸與擴展，把傳統(tǒng)職能擴大到三個方面，即規(guī)劃、控制和評價。管理會計不僅是現(xiàn)代管理科學滲透到會計領域所取得的成果，也是會計學科發(fā)展的必然趨勢。它旨在通過控制企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動來提升企業(yè)的價值創(chuàng)造能力和價值管理能力。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有項目建設周期長、投資數(shù)額大、經(jīng)營風險大、業(yè)務復雜、協(xié)調(diào)面廣、計劃性強等特點，這就要求企業(yè)管理者審慎做出決策、合理配置資源，實行精細化管理;我國的房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，已逐步形成標準的成本管理體系?；谏鲜鰞蓚€條件，管理會計在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中得到廣泛應用，并通過“全面預算管理”在項目管理和企業(yè)戰(zhàn)略兩個層面發(fā)揮著重要作用。

一、項目管理層面

預算管理就是事前規(guī)劃、事中控制、事后評價。規(guī)劃離不開“算賬”。算賬就是通過數(shù)字看結果，為決策提供支持。房地產(chǎn)開發(fā)全過程都離不開算賬，從獲取土地、方案設計、工程施工、開盤銷售、竣工驗收到交付使用，企業(yè)經(jīng)營管理者心里都要有本“賬”。

(一)啟動前規(guī)劃

預算管理在項目啟動前發(fā)揮決策支持作用。房地產(chǎn)項目在啟動之前通常需要經(jīng)歷項目可研分析和經(jīng)營定位兩個階段，先后審議通過項目可行性研究報告和經(jīng)營定位報告。可行性研究報告決定項目是否上馬，經(jīng)營定位報告明確產(chǎn)品設計方案。經(jīng)營定位階段十分關鍵，不僅是對項目可行性研究的深化，更是創(chuàng)造產(chǎn)品價值的關鍵時期。在此期間，企業(yè)規(guī)劃設計部門需要結合銷售部門意見出具多個產(chǎn)品設計方案，企業(yè)管理者根據(jù)每個方案的經(jīng)濟效益測算值(項目全周期測算結果)進行比較甄選，確定最優(yōu)方案。房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平較高，其附加值主要源于三個方面:一是項目地段、二是產(chǎn)品設計、三是物業(yè)服務。產(chǎn)品設計體現(xiàn)了企業(yè)對市場的判斷和專業(yè)開發(fā)能力，直接影響到產(chǎn)品的銷售前景、成本高低和盈利水平。經(jīng)營定位報告經(jīng)審議通過后，原則上方案不再做大的調(diào)整。優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般擁有較強的產(chǎn)品設計研發(fā)能力，具備成熟豐富的產(chǎn)品線，因此在產(chǎn)品經(jīng)營定位階段，能夠較快明確設計方案，并且較好地執(zhí)行經(jīng)營定位報告。

(二)過程中控制

預算管理在開發(fā)過程中發(fā)揮約束監(jiān)督作用。項目經(jīng)營定位確定之后就進入啟動階段，需要將經(jīng)營定位報告中的項目全周期測算按年分解，編制年度預算報表，即資產(chǎn)負債預算表、利潤預算表、現(xiàn)金流量預算表，并且與年度開發(fā)計劃相匹配。企業(yè)的現(xiàn)金流量如同人體之血液，需要保持正常循環(huán)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)通過年度資金預算來確定融資規(guī)模，控制成本費用，實現(xiàn)年度指標，并在年度預算的基礎上，細分至季度、月度進行收支控制。預算執(zhí)行強調(diào)剛性，在經(jīng)企業(yè)權力機關審批后，資金預算輕易不能調(diào)整。預算執(zhí)行率可以強調(diào)，但不應刻意追求，可以通過設置審批流程障礙，降低預算外支出概率。

項目在完成施工圖設計之后，目標成本控制體系將更加細化。此時，項目全周期、年度、季度、月度預算也隨之細化完善，但均應在經(jīng)營定位報告的框架之內(nèi)。預算指標細化分解之后，通過每個月的運營考評會，總結分析上月的預算執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題、尋找差異、進行糾偏和風險提示，除了保證項目按既定方案開發(fā)建設，還能達到提高資金利用率、增收減支的目的。

(三)階段性評價

預算管理可以定期定量地發(fā)揮總結評價作用。總結評價與考核激勵相結合，形成項目管理的閉環(huán)。階段性評價發(fā)生在月度運營考評會上、年中和年末考核時、開發(fā)周期結束后。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有項目開發(fā)計劃性強的特點，因此，財務預算執(zhí)行與開發(fā)計劃執(zhí)行緊密結合。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過月度運營考評會對上月的工程進度、銷售情況、預算執(zhí)行、成本動態(tài)、風險控制進行點評，提出指導性意見，提供服務支持。在年中考核與年末考核時，通過與年初經(jīng)營責任指標比較，尋找工作差距，制定獎懲措施，明確努力方向。項目開發(fā)建設通常采取分期滾動開發(fā)，在每期結案后，通過與期初目標比較，可以總結經(jīng)驗教訓，判斷整體盈利狀況，為后續(xù)開發(fā)建設提供參考。

二、企業(yè)戰(zhàn)略層面

企業(yè)不僅要制定短期的發(fā)展目標，也要制定中長期的戰(zhàn)略目標。所謂戰(zhàn)略，是指重大的、全局性、長遠性的謀劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略目標通常包括銷售額、銷售面積、行業(yè)排名、總資產(chǎn)規(guī)模等各種指標。全面預算管理在企業(yè)戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略實施和戰(zhàn)略評價三個階段均發(fā)揮重要作用。

(一)戰(zhàn)略制定階段

企業(yè)制定戰(zhàn)略目標是項系統(tǒng)工程，要著眼未來、立足現(xiàn)實。因此企業(yè)首先要在對已有資源進行盤整的基礎上，提出戰(zhàn)略目標和實現(xiàn)路徑。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，項目就是利潤點。它首先要對在手項目進行梳理和測算，評價各個項目的利潤貢獻度，然后分別設定激進、正常、保守三個中長期發(fā)展目標，并據(jù)此制定三種方案，系統(tǒng)考慮需要獲取的項目類型、區(qū)域位置、開發(fā)速度、銷售方案等等。通過論證方案的可行性，最終設定企業(yè)合理的戰(zhàn)略目標。預算管理所使用的信息必須注意三點:一是相關性，信息必須是與企業(yè)戰(zhàn)略密切相關;二是可靠性，信息不必100%準確，允許在誤差范圍內(nèi);三是重要性，信息必須是對企業(yè)前途和長遠利益有重大影響的，那些僅僅影響企業(yè)管理當局局部或戰(zhàn)術決策的信息可以不去反映。

(二)戰(zhàn)略實施階段

預算管理在推動企業(yè)戰(zhàn)略落地方面發(fā)揮著不可替代的作用。有的企業(yè)推出“一體兩翼三基石”的財務管控體系，發(fā)揮財務管理在企業(yè)管理中的核心作用。“一體兩翼三基石”即以預算管理為主體、以核算管理和資金管理為兩翼、以會計基礎工作、稅務籌劃工作、內(nèi)部稽核工作為基石。預算管理是通過將戰(zhàn)略目標逐年分解，結合年度開發(fā)計劃配置人力、財力、物力，敦促銷售部門實現(xiàn)銷售指標;核算管理主要指企業(yè)集團合并層面的報表管理;資金管理主要是企業(yè)集團統(tǒng)籌安排融資規(guī)模，確保資金安全，控制資金使用方向，提高資金使用效率;會計基礎工作要求認真扎實、內(nèi)控到位;稅務籌劃工作要求依法納稅、合理避稅;內(nèi)部稽核工作要求互相監(jiān)督、互相學習。這樣“一體兩翼三基石”就形成一套層次分明、職責清晰的立體財務管控體系。

(三)戰(zhàn)略評價階段

戰(zhàn)略目標包含了企業(yè)對未來一個時期內(nèi)競爭環(huán)境的判斷。因此，在經(jīng)濟全球一體化、互聯(lián)網(wǎng)平臺推動商業(yè)模式不斷創(chuàng)新的今天，企業(yè)面臨的經(jīng)濟環(huán)境更加復雜多變，要制定較為合理的戰(zhàn)略目標并努力去實現(xiàn)，也就存在更多的不確定性。管理會計作為價值管理工具，旨在提升企業(yè)的核心競爭力，因此需要定期或不定期的對企業(yè)戰(zhàn)略進行評估，并在適當時點進行調(diào)整。

上述分析可以看出，管理會計在企業(yè)經(jīng)營管理中發(fā)揮了財務會計不可替代的作用，同時也向企業(yè)經(jīng)營管理者提出了更高要求:管理會計不再局限于短期獲利能力，而是把重點擴展到企業(yè)核心競爭力的培植上，并從長期競爭地位的變化中把握企業(yè)未來的發(fā)展方向;不再拘泥于單一會計期間，而是將著眼點放在企業(yè)的長遠發(fā)展上，通過產(chǎn)品全周期分析、價值分析、競爭對手分析、產(chǎn)品獲利能力分析等具有整體性、全局性和長期性的研究方法來對企業(yè)的經(jīng)濟效益作出判斷;要求企業(yè)財務管理者參與經(jīng)營決策，財務管理人員不僅具有財務管理知識，還要有豐富的行業(yè)經(jīng)驗和對信息的歸納總結能力，能夠將視角更多地投向影響企業(yè)經(jīng)營的外部環(huán)境，包括國家宏觀經(jīng)濟政策、市場供求、消費者偏好等有助于決策的信息，特別是重點考慮一些影響決策的非財務信息。新信息時代下，企業(yè)業(yè)務流、資金流、信息流日趨一體化。企業(yè)內(nèi)部信息的快速共享促進企業(yè)組織架構日趨扁平化。這為管理會計的廣泛、便捷、高效的應用提供了技術支持和組織保證。但是，目前管理會計在國內(nèi)的發(fā)展水平尚待提高，還需進一步加強研究和實踐工作，使其真正形成切實有效的管理體系，幫助企業(yè)經(jīng)營管理者進一步改進戰(zhàn)略決策，使企業(yè)在劇烈市場競爭中出奇制勝、興旺發(fā)達。同時，企業(yè)經(jīng)營管理者也應高度重視管理會計的積極作用，加強高端復合型管理人才的培養(yǎng)，充分發(fā)揮管理會計的戰(zhàn)略支撐和管理作用。