論房地產(chǎn)貨幣與信用貨幣的優(yōu)劣

鄭 冀 馬國普 辛 倩 劉奇韜(后勤工程學(xué)院，重慶 401311)

一、貨幣發(fā)展簡史

貨幣，顧名思義它是用于商品交易的載體，貨幣的發(fā)展走過了漫長的歷程。

第一階段:商品貨幣階段

從最早的以物易物的實(shí)物貨幣到價(jià)值較高的玉、貴金屬(金銀)，再到準(zhǔn)信用貨幣——銅幣，這一階段的貨幣都有個(gè)共同特點(diǎn)，那就是貨幣本身就是一種商品，貨物的價(jià)格是商品貨幣與其它商品之間的比例決定的，即當(dāng)年糧食欠收，而貨幣數(shù)量沒有變化，糧價(jià)就上漲，反之就下跌。商品貨幣因其本身就是一種商品，即便貨幣數(shù)量大幅增加，也是社會(huì)實(shí)際財(cái)富增長的結(jié)果，所以，這個(gè)階段物價(jià)大幅上漲多出現(xiàn)在災(zāi)年，回到豐年物價(jià)又會(huì)回落，物價(jià)不會(huì)出現(xiàn)長期趨勢性的上漲，長期來看，物價(jià)是相對穩(wěn)定的。

第二階段:金銀匯兌本位制階段

歷史進(jìn)入近代后，世界貿(mào)易開始頻繁，實(shí)物貨幣(主要指金銀銅)在運(yùn)輸上顯得非常的不便，不利于頻繁和長途的貿(mào)易發(fā)展，于是，金銀票出現(xiàn)了——把金銀存入銀行或錢莊獲得存據(jù)，金銀票便于攜帶，促進(jìn)了貿(mào)易的發(fā)展。而人們拿著金銀票可以到開票行兌換等額的金銀，并且還可以獲得一定比例的利息。但銀行和錢莊開具的金銀票有個(gè)弊端，也就是兌換必須到開票的銀行或錢莊的分號才能兌換，或者到愿意為其兌換的其它銀行或錢莊那里兌現(xiàn)，通常其它銀行或錢莊都會(huì)收取一定的貼現(xiàn)費(fèi)用，就如同承兌匯票。這使得銀行和錢莊的金銀票流通性并不理想，而且銀行和錢莊有倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，所以，由私人銀行和錢莊來作為貨幣發(fā)行的主體顯然是不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。

1694年，英格蘭銀行創(chuàng)立，開始發(fā)行銀單。銀單最初是手寫的，后來才改為印刷品。英國是世界上最早實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的國家，也是一戰(zhàn)之前的世界霸主、金融中心，它的黃金儲備也是位居世界前列，英鎊以擁有黃金作為兌換保證成為黃金代用券。二戰(zhàn)之后，英國衰落，美國崛起成為全球經(jīng)濟(jì)第一強(qiáng)國、黃金儲備最多的國家。在二戰(zhàn)即將結(jié)束時(shí)，美國與主要盟國建立了布雷頓森林體系——美元與黃金掛鉤，規(guī)定了35美元兌換一盎司黃金的官價(jià)，各國可按此比例用美元向美國兌換黃金。而各國貨幣與美元掛鉤，以不同的含金量確定與美元的兌換比例。

貨幣的發(fā)行實(shí)際上包含了兩個(gè)層面，一個(gè)是中央銀行層面，一個(gè)是商業(yè)銀行層面，中央銀行發(fā)行的貨幣成為基礎(chǔ)貨幣(銀根)，商業(yè)銀行通過放貸產(chǎn)生存款，客觀上就產(chǎn)生了更多的可以用于流通的貨幣，即派生貨幣。20世紀(jì)60年代開始，美國對外貿(mào)易逆差不斷擴(kuò)大，國內(nèi)美元不斷外流，并且由于商業(yè)銀行的無節(jié)制放貸，美元泛濫，美元廣義貨幣量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國的黃金儲備，美國政府再無力維系美元與黃金的兌換體系，不得不宣布美元與黃金脫鉤，布雷頓森林體系崩潰。

第三階段:信用貨幣階段

美元與黃金脫鉤后，美元的發(fā)行不再以黃金儲備作為依據(jù)，其它各國貨幣也紛紛和美元脫鉤，各國貨幣和美元實(shí)行浮動(dòng)匯率制。根據(jù)美聯(lián)儲公開數(shù)據(jù)顯示，1959年1月，美聯(lián)儲發(fā)行的基礎(chǔ)貨幣為505億美元，1970年底約800億美元，2008年9月約9000億美元，2015年3月約4萬億美元。貨幣和商品脫鉤之后，發(fā)行規(guī)模就如脫韁的野馬，45年翻了50倍。通過研究美聯(lián)儲資產(chǎn)負(fù)債表，筆者發(fā)現(xiàn)，美聯(lián)儲發(fā)行貨幣的質(zhì)押物是以債券為主，而這些債券更多的是美國政府的債務(wù)，永遠(yuǎn)都無法清償?shù)膫鶆?wù)，也就是說美元背后是一堆白條。美國的商業(yè)銀行層面發(fā)行的派生貨幣，也大多以信用貸款為主，有部分質(zhì)押貸款背后也是以信用背書的債券。美元作為多數(shù)國家的儲備貨幣，這些國家的基礎(chǔ)貨幣發(fā)行也主要是通過購入美元實(shí)現(xiàn)。而美元的超發(fā)也引發(fā)了全球多數(shù)國家的貨幣超發(fā)，全球信用貨幣體系走到了崩潰的邊緣，因?yàn)槿蜇泿疟澈蠡径际且欢寻讞l。信用貨幣的濫發(fā)不斷的在洗劫民眾的財(cái)富，2014年11月，瑞士發(fā)起了黃金公投，民眾期望回到金本位時(shí)代。

二、房地產(chǎn)貨幣的含義

在信用體系不完備的國家，銀行放貸是需要借款人提供抵押品的。抵押品通常是某種商品，而銀行一般都會(huì)給用來抵押的商品設(shè)定一個(gè)抵押的比例，比如市場價(jià)值為100萬的商品，銀行設(shè)定70%的抵押比例，那么借款人拿這個(gè)商品到銀行就只能拿到70萬的貸款。但很多商品具有不耐儲存、折舊率高、沒有估值標(biāo)準(zhǔn)等特點(diǎn)，所以，銀行更青睞房地產(chǎn)這種有完備的估值體系、不易損壞、折舊率低、有增值空間的抵押品。筆者把銀行通過房地產(chǎn)作為抵押品放貸產(chǎn)生的貨幣稱作房地產(chǎn)貨幣或房產(chǎn)券。貨幣產(chǎn)生和回收的過程都是通過房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)——借款者把房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行獲得貨幣，還款的時(shí)候銀行回籠貨幣交還房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。

房地產(chǎn)貨幣本質(zhì)上是一種商品本位的貨幣。首先，貨幣發(fā)行的基礎(chǔ)是已存在的社會(huì)實(shí)體財(cái)富——房地產(chǎn);其次，銀行處于自身利益和風(fēng)險(xiǎn)考慮設(shè)定的抵押率限制了貨幣發(fā)行的擴(kuò)張速度;第三，由于借款人獲得的貸款往往少于抵押品的實(shí)際價(jià)值，這在客觀上保證了借款人按時(shí)贖回抵押品，完成貨幣回籠。(貨幣回籠銀行，市場上可流通的貨幣減少，放貸是增加貨幣的過程，還貸是減少貨幣的過程。)

三、房地產(chǎn)與貨幣發(fā)行的正向反饋和反向反饋

由于銀行更認(rèn)可房地產(chǎn)作為抵押品，所以，在客觀上增加了房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，市場更愿意持有房地產(chǎn)，這促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮和房地產(chǎn)價(jià)格的走高;而房地產(chǎn)價(jià)格的走高，又使得用房地產(chǎn)抵押可以從銀行獲得更多的貸款，銀行也更愿意把貸款投向房地產(chǎn)行業(yè)，這就是房地產(chǎn)與貨幣的正向反饋體系，但正向反饋體系缺乏糾錯(cuò)機(jī)制，最后會(huì)導(dǎo)致整個(gè)體系的崩潰。

以日本為例，在20世紀(jì)80年代中后期，日元已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了自由兌換和國際化，日元也成了主要的國際結(jié)算貨幣之一。這個(gè)時(shí)期，日本的房價(jià)不斷上漲，日本的企業(yè)和個(gè)人用房地產(chǎn)抵押在銀行很容易獲得貸款，再投入到房地產(chǎn)市場持續(xù)的拉高了房價(jià)，持續(xù)增長的房價(jià)和房地產(chǎn)的生產(chǎn)又使得銀行貸款的基礎(chǔ)不斷變大，也即是貨幣發(fā)行的基礎(chǔ)不斷變大。這個(gè)正向反饋體系讓日本國民的賬面財(cái)富迅速增長，而國民又通過房地產(chǎn)賬面價(jià)值的增長從銀行獲得更多的貨幣，并且全球的投機(jī)資本也紛紛涌入日本買入房地產(chǎn)，這在客觀上對沖了日元超發(fā)而會(huì)引起的日元貶值幅度，保證了日元的國際購買力。所以，這一時(shí)期的日本開始了海外收購狂潮，最具代表性的是三菱公司購買了美國國家象征——洛克菲勒中心。

房地產(chǎn)的價(jià)格不斷上漲，使其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了其實(shí)際價(jià)值，泡沫不斷放大的結(jié)果讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)不斷上升，并且由于房地產(chǎn)價(jià)格的上升使得這個(gè)行業(yè)所需要的資金量成倍的增加。一方面銀行擔(dān)心房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大，會(huì)采取更加謹(jǐn)慎的貸款態(tài)度;一方面房地產(chǎn)市場對資金的渴求有增無減。兩個(gè)因素疊加，市場流動(dòng)性出現(xiàn)了緊缺，從而也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場價(jià)格失去支撐。而又因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格失去支撐，銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)以及用房地產(chǎn)作為抵押的貸款更加謹(jǐn)慎，從而加速了市場流動(dòng)性緊缺的局面。銀行放貸減少，就抑制了貨幣發(fā)行的無序擴(kuò)張，這就是房地產(chǎn)與貨幣的反向反饋體系。

最后，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)貨幣本身是有自我修正功能的。

四、房地產(chǎn)貨幣比信用貨幣更有信用

信用貨幣的發(fā)行沒有抵押物，也就是說，貨幣的發(fā)行沒有基礎(chǔ)的依據(jù)，貨幣發(fā)行的杠桿是無限倍，信用貨幣背后是一堆政府和企業(yè)打的白條，信用貨幣發(fā)行為主流的國家，國民的財(cái)富以所謂的金融資產(chǎn)(金融資產(chǎn)主要是白條和信用貨幣，而信用貨幣本身就是白條)為主。而房地產(chǎn)貨幣因?yàn)樽陨碛凶晕倚拚δ?，抑制了貨幣的無序發(fā)行，并且，房地產(chǎn)貨幣背后是實(shí)物——房地產(chǎn)，房地產(chǎn)貨幣發(fā)行為主流的國家，國民財(cái)富以實(shí)物資產(chǎn)為主。

因此，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)貨幣比信用貨幣更有信用，用白條堆砌起來的所謂金融資產(chǎn)、信用貨幣只是一個(gè)美麗的謊言。以房地產(chǎn)抵押背書發(fā)行的貨幣，至少為國民積累了實(shí)物資產(chǎn)，而以信用背書發(fā)行的貨幣，剩下的只是一堆永遠(yuǎn)無法清償?shù)陌讞l。

［1］約翰·梅納德·凱恩斯.就業(yè)利息和貨幣通論［M］.北京:中國社會(huì)科學(xué)出版社，2009.

［2］易綱、吳有昌.貨幣銀行學(xué)［M］.上海:上海人民出版社，1999.

［3］喬治·索羅斯.超越金融［M］.北京:中信出版股份有限公司，2010.

［4］林依志.信用貨幣制度下如何保持貨幣購買力的穩(wěn)定［J］.現(xiàn)代商業(yè)，2012 年第2期:22-23.