淺談我國(guó)開征物業(yè)稅的必要性和難點(diǎn)

【摘 要】對(duì)于物業(yè)稅，已然成為當(dāng)下政府要員、各界人士、以及百姓生活的熱點(diǎn)話題，全面深入了解物業(yè)稅的內(nèi)涵，探討我國(guó)開征物業(yè)稅的可行性、可操作性的難點(diǎn)并做進(jìn)一步的深入研究與分析，在堅(jiān)持公平公正透明的原則下，結(jié)合正確的科學(xué)發(fā)展觀，著重解決物業(yè)稅開征前后的難點(diǎn)問題是本文內(nèi)容的基本概括。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅；房地產(chǎn)稅；問題；政府

對(duì)于物業(yè)稅這個(gè)名詞已在2003年十六屆三中全會(huì)上被提出，緊接著會(huì)議進(jìn)一步提出并且開展對(duì)于擇機(jī)試點(diǎn)的推行與統(tǒng)一關(guān)于物業(yè)稅的改革方面，這一深入全面的舉措為物業(yè)稅在我國(guó)現(xiàn)階段穩(wěn)步、穩(wěn)定、全面的推行奠定了基礎(chǔ)。

一、物業(yè)稅的內(nèi)涵及性質(zhì)

（一）物業(yè)稅的性質(zhì)。

物業(yè)稅在概念上主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)方面，它的開征要求這些土地、房屋或者不動(dòng)產(chǎn)的承租人或者業(yè)以年為單位定時(shí)定期繳納一定數(shù)額的稅款，并且物業(yè)稅有其本身的特點(diǎn)就是對(duì)于應(yīng)繳納的稅值在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值升高而不斷提高。在我國(guó)“物業(yè)”這兩個(gè)字有著廣泛的含義跟淵源，我國(guó)的物業(yè)稅結(jié)合多方說法概括起來主要有三種觀點(diǎn)：

首先，第一種觀點(diǎn)，是把物業(yè)當(dāng)成財(cái)產(chǎn)稅，這一方面的觀點(diǎn)借鑒了有些西方國(guó)家在關(guān)于對(duì)物業(yè)稅的劃分時(shí)所得到的一些實(shí)際經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)的，同時(shí)有些國(guó)家會(huì)在某些情況下將物業(yè)稅納入財(cái)產(chǎn)稅的行列之中也并不是可見一斑的。

其次，第二種觀點(diǎn)認(rèn)為的是物業(yè)稅等于房地產(chǎn)稅，在本論文中也會(huì)著重分析物業(yè)稅與房地產(chǎn)稅的關(guān)系走向等方面，在本段不做過多解釋。我國(guó)物業(yè)稅的所屬劃分依照當(dāng)今階段的國(guó)際慣例是囊括在地方稅里面的一個(gè)稅種，同時(shí)在作用方面物業(yè)稅保證了我國(guó)在收入方面尤其是財(cái)政方面的稅源穩(wěn)定。各國(guó)房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動(dòng)產(chǎn)稅”；有的稱“財(cái)產(chǎn)稅”；有的稱“地方稅”或“差餉”。

最后第三種觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)稅是指不動(dòng)產(chǎn)，這個(gè)觀點(diǎn)的囊括范圍要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于之前兩種觀點(diǎn)因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的范圍就是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物業(yè)的范圍。

（二）物業(yè)稅的性質(zhì)。

物業(yè)稅是組成我國(guó)財(cái)產(chǎn)體系的一個(gè)重要部分，有著鮮明的特點(diǎn)。

1.物業(yè)稅屬于地方稅

根據(jù)研究，我國(guó)開征物業(yè)稅之前對(duì)稅基進(jìn)行了調(diào)查發(fā)現(xiàn)其情況基本穩(wěn)定，以至于物業(yè)稅為地方政府提供充足的稅收收入，另一方面由于房地產(chǎn)特殊特點(diǎn)，在對(duì)其進(jìn)行管理的同時(shí)方便而且明確，因此物業(yè)稅一旦開征便意味著中國(guó)開始為調(diào)節(jié)貧富差距開始有所作為，物業(yè)稅逐漸成為地方主要稅種。

2.物業(yè)稅屬于直接稅

由于物業(yè)稅不發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，其原因是因?yàn)槲飿I(yè)稅是直接對(duì)房產(chǎn)和土地所征收的一種稅，是對(duì)財(cái)產(chǎn)累計(jì)環(huán)節(jié)的納稅，因此對(duì)于物業(yè)稅來說納稅人就是負(fù)稅人。這種直接發(fā)生在指定對(duì)象指定環(huán)節(jié)的性質(zhì)也是物業(yè)稅的一大特點(diǎn)。

3.長(zhǎng)期性與穩(wěn)定性

在21世紀(jì)浪潮下，在社會(huì)發(fā)展、人口增加迅速的社會(huì)因素背景下，人們對(duì)房屋的需求導(dǎo)致了房屋等不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的不斷攀升，社會(huì)發(fā)展迅速，人們生湖水平的提高，現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，是房?jī)r(jià)不斷升高的原因，由于物業(yè)稅長(zhǎng)期存在穩(wěn)定的發(fā)展，與生活密不可分的條件使得其作為一項(xiàng)政府收入得以穩(wěn)定。

二、開征物業(yè)稅的必要性

（一）公共財(cái)政與我國(guó)稅制的完善需要物業(yè)稅的出臺(tái)

對(duì)于我國(guó)目前來看，經(jīng)過了幾十年的發(fā)展與不斷的完善，我國(guó)目前商品稅制和所得稅制基本上已經(jīng)取得了穩(wěn)定的進(jìn)展，然而與此同時(shí)，財(cái)產(chǎn)稅的稅制建設(shè)確實(shí)有些落后，相對(duì)來說長(zhǎng)期的滯后狀態(tài)，是與我國(guó)目前財(cái)產(chǎn)稅特別是對(duì)于私有財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)的維護(hù)與明確的說明不到位有著直接的關(guān)系，因此，我國(guó)目前已經(jīng)完善并修改了憲法，并對(duì)私人財(cái)產(chǎn)保護(hù)領(lǐng)域的開展研究與保護(hù)項(xiàng)目也逐漸啟動(dòng)。

（二）土地制度的完善需要物業(yè)稅的出臺(tái)

政府很多情況下是無法參與到房地產(chǎn)增值收益的分配中的，這使政府作為一個(gè)投資主體卻得不到應(yīng)有的收益，并且由于現(xiàn)行制度的不完善，自然會(huì)引起政府投資積極性的缺失，所以在這種情況下，出臺(tái)開征物業(yè)稅在一定程度上解決這種現(xiàn)象的發(fā)生，使得地方政府擁有管理建設(shè)的積極性，更加精心建設(shè)良好的居住環(huán)境，這樣一來，物業(yè)稅也會(huì)不斷攀升，地方政府收入也提高又能反過來接著開發(fā)建設(shè)，環(huán)環(huán)相扣，這種互補(bǔ)互惠的行為促使了政府加大環(huán)境方面的管理建設(shè)并且能夠積極主動(dòng)的完善設(shè)施等等。

（三）抑制投機(jī)行為凈化房地產(chǎn)環(huán)境

物業(yè)稅的事實(shí)很大程度上對(duì)于解決市場(chǎng)尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)里面的這種過度投機(jī)行為、解決低收入人群買房難的問題、對(duì)大環(huán)境下維持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定有著極其重要的意義。開征物業(yè)稅以后，在很大程度上抑制了這種不規(guī)范的行為，因?yàn)槲飿I(yè)稅的保有階段增加了成本，嚴(yán)重打擊了他們的積極性。

（四）調(diào)價(jià)收入分配、維護(hù)公平

對(duì)于國(guó)家來說，稅收不僅僅是一種直接掌握的分配工具而且在社會(huì)再生產(chǎn)環(huán)節(jié)對(duì)于調(diào)節(jié)貧富差距分配收入等方面也有著很大作用，另一方面，由于中國(guó)人口的不斷增多，各類資源包括土地資源、水資源、能源等都發(fā)生了嚴(yán)重短缺的現(xiàn)象，這樣大量消耗能源的情況在物業(yè)稅開征以后會(huì)相應(yīng)的得到緩解，有效地抑制過度消費(fèi)。

三、淺析我國(guó)開征物業(yè)稅的存在的難點(diǎn)

物業(yè)稅在目前我國(guó)來說是一個(gè)新的稅種，即使物業(yè)稅在很多方面的表現(xiàn)和積極作用比我國(guó)現(xiàn)行稅制要良好，但不得不忽視的一個(gè)問題是物業(yè)稅的開征從根本上在很大程度上波及到了我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的根基，這樣一個(gè)沖擊使得物業(yè)稅的開征必然會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，下面對(duì)這些難點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)分析。

（一）納稅人權(quán)利保護(hù)問題

納稅人作為一個(gè)整體對(duì)我國(guó)稅源收入的穩(wěn)定和發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，在我國(guó)開征物業(yè)稅之前，中央政府必須明確要建立一個(gè)限度和一個(gè)保障來維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，其目的是保證居民納稅人的基本生活的財(cái)產(chǎn)穩(wěn)定不被征稅，21世紀(jì)的中國(guó)，以目前的狀況來看，不管是城市還是農(nóng)村，房屋是對(duì)于廣大民生來說是跟生活、學(xué)習(xí)、工作等密切分不開的，從這一基本需求來看也是物業(yè)稅應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，就是一旦出臺(tái)物業(yè)稅不可為我國(guó)廣大居民以及消費(fèi)者帶來額外的負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)時(shí)刻把民生考慮在前，時(shí)時(shí)刻刻心細(xì)民生。然而開征物業(yè)稅雖然可能會(huì)降低買房的價(jià)格，但與此同時(shí)也增加了保有房產(chǎn)的成本，就是人們常說買得起房卻養(yǎng)不起房的艱難現(xiàn)狀。

（二）對(duì)于不同類型房屋的處理問題

我國(guó)住宅建設(shè)的形式繁多，由于土地使用形式的多樣化，如何確定每種類型房產(chǎn)的價(jià)值也是一個(gè)需要解決的焦點(diǎn)問題。不過這些問題要解決的唯一共同原則是，開征物業(yè)稅以后不加重納稅人的整體稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

（三）物業(yè)稅與在稅種之中的地位和關(guān)系

上述提到我國(guó)要開征的物業(yè)稅是囊括在財(cái)產(chǎn)稅之中的，在眾多稅種之中，物業(yè)稅的開征要保證必須與中國(guó)現(xiàn)行以及將來準(zhǔn)備開征的財(cái)產(chǎn)稅不得發(fā)生沖突，不得對(duì)其稅種產(chǎn)生波及作用，以我國(guó)現(xiàn)有的稅制以及將要改革的體質(zhì)來說，物業(yè)稅在開征出臺(tái)之前必須要衡量是否擁有完整健全的設(shè)計(jì)格式跟搭配物業(yè)稅玩唄的管理體制和征收模式等等眾多繁雜的問題，要想把物業(yè)稅的改革達(dá)到一個(gè)與我國(guó)國(guó)情相符、與各類稅種不沖突、與民生為己任、做到科學(xué)健全，做到時(shí)刻保持我國(guó)的可持續(xù)發(fā)展。

（四）如何確定何時(shí)是開征物業(yè)稅的最優(yōu)時(shí)期

我國(guó)在理論與稅制方面還存在著很多不足之處，比如不夠完善的物業(yè)稅征稅理論與不夠先進(jìn)的稅制設(shè)計(jì)這都是嚴(yán)重的需要完善的問題，盡管我國(guó)可以多方面借鑒外國(guó)對(duì)于開征物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)，但是我國(guó)本土特有的土地制度以及許多與西方國(guó)家的種種不同之處，是無法照搬經(jīng)驗(yàn)的。我國(guó)開征物業(yè)稅在我國(guó)經(jīng)濟(jì)層面發(fā)展道路上來看是一項(xiàng)很重要的舉措，需要謹(jǐn)慎不能輕視。

（五）物業(yè)稅的不良作用

由于物業(yè)稅是一個(gè)新稅種，在各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)背景下，斷然會(huì)引起很多方面的一系列復(fù)雜的連鎖反應(yīng)，這些反應(yīng)中，有積極的有消極的。

開征物業(yè)稅從房地產(chǎn)改革預(yù)期效果來看，排除房?jī)r(jià)是否會(huì)下降這個(gè)因素，對(duì)于消費(fèi)者而言，負(fù)擔(dān)增加，就會(huì)在購房者是否能夠承擔(dān)得起；是否影響他們的購買意愿跟去向、是否會(huì)增加二娃的稅負(fù)負(fù)擔(dān)；甚至是否會(huì)引發(fā)潛在的未知的金融風(fēng)險(xiǎn)等方面無法確認(rèn)；另一方面出現(xiàn)有失公正公平的現(xiàn)象。對(duì)于物業(yè)稅開征在新舊住房方面的征收方面是不公平的。

（六）對(duì)已有住房的征收問題

對(duì)于我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅制來說，極大一部分消費(fèi)者所購房的房?jī)r(jià)里面已經(jīng)包含有現(xiàn)行稅法規(guī)定的土地稅費(fèi)，這樣一來繼續(xù)二次征收勢(shì)必會(huì)造成重復(fù)征稅的問題，這樣一來，解決這個(gè)問題是開征物業(yè)稅的一個(gè)重要步驟，因?yàn)椴还苁菑牟焕谖覈?guó)稅制改革還是房地產(chǎn)環(huán)境的發(fā)展，都是不利的；另一方面這一現(xiàn)象存在不公平的問題，不僅使得納稅人負(fù)擔(dān)加重也使得對(duì)于這種稅制推廣的抵觸，在很大程度上不利于社會(huì)的穩(wěn)定。

（七）調(diào)動(dòng)各方參與的主動(dòng)性

物業(yè)稅的開征不僅需要中央政府的參與，同時(shí)也需要相關(guān)部門以及地方政府的積極參與與配合，所以如何調(diào)動(dòng)他們的積極性也是一個(gè)棘手大問題。一方面，開征物業(yè)稅并且發(fā)揮積極作用是存在很多正能量的，因?yàn)槲覈?guó)物業(yè)稅制改革能夠減輕多方面的壓力與負(fù)擔(dān)；另一方面也能使其保持穩(wěn)定的收入來源，但是從短期發(fā)展的角度上來說，調(diào)動(dòng)地方政府的積極性關(guān)系到彌補(bǔ)地方政府的財(cái)政赤字。最后，物業(yè)稅的改革也需要調(diào)動(dòng)納稅人的積極性，這個(gè)是毋庸置疑的，從發(fā)展我國(guó)經(jīng)濟(jì)和與世界接軌來看，對(duì)于物業(yè)稅的健全改革與優(yōu)良設(shè)計(jì)、對(duì)于我國(guó)現(xiàn)行稅制以及未來改革的目標(biāo)在基層的宣傳是極其必要的。

對(duì)于開征物業(yè)稅的分析從各個(gè)角度闡述實(shí)行的意義及其存在問題，縱觀全世界的經(jīng)驗(yàn)來看，對(duì)于我國(guó)是否應(yīng)該開征物業(yè)稅存在著諸多不確定因素已經(jīng)不得不面臨的待解決的問題。物業(yè)稅的一旦出臺(tái)勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來重大波動(dòng)和影響，牽一發(fā)動(dòng)全身，物業(yè)稅的開征必然波及到很多領(lǐng)域，因此物業(yè)稅的出臺(tái)需要慎重對(duì)待。物業(yè)稅從構(gòu)想到設(shè)計(jì)，到開征到最后的實(shí)行，是一個(gè)艱辛、漫長(zhǎng)而又復(fù)雜的過程，需要各個(gè)部門的緊密配合，需要不斷完善等諸多方面的努力。因此物業(yè)稅的開征應(yīng)當(dāng)在結(jié)合我國(guó)國(guó)情的基礎(chǔ)上，來做正確的進(jìn)行，并且對(duì)于存在的問題以及未來會(huì)出現(xiàn)需要解決的問題也應(yīng)做好及時(shí)應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備以來保證物業(yè)稅的成功開征。

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作者簡(jiǎn)介：

張楓葉，1973年生，中級(jí)職稱，單位：長(zhǎng)春城投建設(shè)投資有限公司.