在土地評估中計算機系統(tǒng)的運用分析

【摘要】土地評估，作為如今房地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)中一個十分重要的組成部分，其能否在實際的工作中處于一種較高的水平之上顯得尤為重要。因此，為了有效地提高土地評估的整體水平，基于當前先進計算機技術(shù)而提出的計算機系統(tǒng)開始運用到土地評估之中，并且占據(jù)著尤為關(guān)鍵的作用。當然，就這種計算機結(jié)構(gòu)系統(tǒng)而言，其實際上又是由多種子系統(tǒng)組成，這些系統(tǒng)通過分工協(xié)作的方式，一同為土地評估提供有力的支撐。因此，為了將這種系統(tǒng)以一種較為清晰的方式呈現(xiàn)出來，本文將緊緊圍繞著土地評估中計算機系統(tǒng)的運用這一中心主題，對常用的幾個計算機系統(tǒng)進行分析和介紹。

【關(guān)鍵詞】土地評估；計算機系統(tǒng)；運用

前言

當前，在我國社會經(jīng)濟發(fā)展以及相關(guān)建筑行業(yè)建設(shè)進程不斷推進的深刻帶動之下，我國的房地產(chǎn)事業(yè)正在經(jīng)歷著一種喜憂參半式的繁榮。然而，隨著其發(fā)展的不斷壯大，其行業(yè)內(nèi)部涉及到的方方面面。無論是在數(shù)量，還是在范圍上都呈現(xiàn)出一種擴大的態(tài)勢，而為了能否在這種日趨復雜的房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)中進行高效、穩(wěn)定以及協(xié)調(diào)的工作顯得尤為重要。事實上，就房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的一個用于科學合理評估土地價格，并為相關(guān)工作的開展提供有效和可靠信息支撐的土地評估，其自身都已經(jīng)逐漸形成了一個體系，其涉及到為正確核實土地資產(chǎn)價值的依據(jù)生成程序，但是這種工作能否處于一種較高的狀態(tài)實際上又很有必要借助于先進的計算機技術(shù)。

一、土地評估中計算機系統(tǒng)的組成及工作原理

土地評估是房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)發(fā)展中一個十分重要的組成部分，其在整個房地產(chǎn)的估價環(huán)節(jié)中占據(jù)著尤為關(guān)鍵的地位，而也正是在這樣關(guān)鍵地位的要求之下，地價評估的合理性與科學性顯得十分必要。因為就土地評估而言，其需要對土地資產(chǎn)的正確價值進行核實，并為之后包括房地產(chǎn)抵押貸款、土地使用權(quán)處置以及征用土地稅等多方面工作的順利開展奠定有力基礎(chǔ)。因此，為了充分實現(xiàn)這些功能，我們借用現(xiàn)今廣泛使用的計算機技術(shù)以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立起了一個完備的可以用于對土地相關(guān)信息進行管理的系統(tǒng)。

具體而言，這個系統(tǒng)主要包括有數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)、輔助決策系統(tǒng)、客戶服務(wù)系統(tǒng)以及相關(guān)信息系統(tǒng)這四大系統(tǒng)組成，而數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)則負責對市場交易資料以及評估價格資料的管理，輔助決策信息系統(tǒng)則主要用于對各種資料信息的計算和基本參數(shù)選擇，而客戶服務(wù)系統(tǒng)則是包括有委托客戶目錄以及潛在客戶目錄兩類目錄的管理，從而實現(xiàn)與客戶的一種良性的互動溝通。當然，由于整個土地評估實際上又有多家企業(yè)參與競爭，而這種競爭也就必然導致我們需要建立起包括競爭對手信息、相關(guān)地區(qū)土地評估資料以及國家地方政府在內(nèi)的法規(guī)組成的相關(guān)信息系統(tǒng)作為參考，從而最終實現(xiàn)一種兼顧里外、橫向與縱向的系統(tǒng)管理平臺。

二、土地評估中的數(shù)據(jù)管理信息系統(tǒng)

包括市場交易資料以及評估價格資料管理在內(nèi)的數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)是土地評估機構(gòu)計算機系統(tǒng)中一個較為重要的部分，因為就土地評估價格而言，其只是出于某一權(quán)利狀態(tài)下的瞬時價格，而且是不斷波動的。而就這種波動的原因而言，其實際上還包括有市場的動態(tài)、人為因素、土地市場的個別性、區(qū)域性以及不完全性等多方面因素，這時，我們便需要對其內(nèi)部的土地位置、交易類型、交易時間、土地用途、規(guī)劃條件、交易價格；對于房地產(chǎn)交易案例應(yīng)分別記錄房地產(chǎn)位置、交易類型、交易時間、房地產(chǎn)用途、房屋結(jié)構(gòu)、樓層、房屋成新度、交易價格。等信息進行記錄。

三、土地評估中的輔助決策信息系統(tǒng)

與數(shù)據(jù)管理信息系統(tǒng)一樣，為土地評估所提出的那種輔助決策系統(tǒng)也是尤為重要的，其需要嚴格地依據(jù)土地評估工作的特點，實現(xiàn)相應(yīng)包括基本參數(shù)選取功能以及輔助計算機功能在內(nèi)的輔助功能。土地評估的地域性特點，決定了評估工作在嚴格執(zhí)行國家、省市有關(guān)部門制定的法律法規(guī)的同時，針對土地及其區(qū)域各有不同的特點，也決定了評估中各項參數(shù)的確定是土地評估工作成敗與否的關(guān)鍵。由于土地評估涉及用地類型、所處區(qū)域等各種條件千差萬別，工作十分復雜，建立在充分調(diào)查基礎(chǔ)上的參數(shù)選取輔助系統(tǒng)能夠大大減輕評估人員的工作強度。同時，也能較好地保證評估參數(shù)選取的可靠性，減少由于人為疏忽所造成的錯誤，真正將精力投入到鉆研評估業(yè)務(wù)、改進服務(wù)質(zhì)量上去。

四、土地評估中的客戶服務(wù)系統(tǒng)及相關(guān)系統(tǒng)

當然，就這種土地評估系統(tǒng)中的客戶系統(tǒng)來說，其實際上又具體包括有潛在和發(fā)生委托關(guān)系在內(nèi)的客戶群，而其系統(tǒng)的目的便是對這些系統(tǒng)進行管理。通過建立完善的客戶計算機檔案，與客戶保持良好的關(guān)系；通過對走訪客戶得到的反饋意見，可以改進服務(wù)水平，提高服務(wù)質(zhì)量；同時，對客戶的走訪，也可以尋求到新的機遇。我國目前處于市場經(jīng)濟時代，作為服務(wù)行業(yè)一員的土地評估工作已經(jīng)完全走向市場。建立競爭對手信息檔案，通過對競爭對手成功經(jīng)驗與失敗教訓的掌握和分忻，可以不斷改進服務(wù)，提高競爭力。同時，對競爭對手狀況的了解，也可以為自己挑選合適的合作伙伴。

土地評估的一個基本原則就是合法原則，即在地價測算過程中，各種參數(shù)的選取必須依據(jù)各級政府有關(guān)法律文件，這些文件是評估工作中必不可少的。同時，這些文件會隨著時間的推移而發(fā)生變化。查詢大量的法律文件耗費了評估人員的大量精力，建立政策法規(guī)的計算機查詢系統(tǒng)勢在必行。而且，隨著土地評估機構(gòu)不斷發(fā)展壯大，許多評估機構(gòu)具備了在全國范圍內(nèi)從業(yè)的資格，也將涉及全國各地的相關(guān)資料，因此，應(yīng)建立相關(guān)地區(qū)評估資料計算機系統(tǒng)。事實上，隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的廣泛使用，許多土地評估機構(gòu)都設(shè)立了本機構(gòu)網(wǎng)站，來宣傳自己，尋找機遇。

結(jié)語

經(jīng)過上文的分析和介紹，我們對土地評估中計算機系統(tǒng)的組成、各個子系統(tǒng)運行等各個方面的內(nèi)容有了一定的了解，從中我們可以深刻地認識到，如何將這種土地評估中計算機系統(tǒng)所表現(xiàn)出來的那種作用發(fā)揮到最大就有著十分重要的現(xiàn)實意義。事實上，就土地評估中所使用的計算系統(tǒng)而言，其實際上是一個復雜子系統(tǒng)的集合體，而只有這些子系統(tǒng)均處于一種高效、穩(wěn)定的運行狀態(tài)，其才可能從根本上將各個部分所生成的信息進行合理的交換、共享以及傳遞。例如數(shù)據(jù)管理信息系統(tǒng)，其對土地各個方面的信息進行整合、存儲和分析，并以一種較為直觀的方式為輔助決策系統(tǒng)的進行奠定基礎(chǔ)，并在最終聯(lián)合其它系統(tǒng)進行運作，因此，我們應(yīng)該給予其足夠重視。

參考文獻

[1]耿檳，朱道林，梁穎.基于特征價格模型的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格影響因素研究[J].生態(tài)經(jīng)濟，2013（01）