房屋開發(fā)建設(shè)過程中各類建筑面積分析

【摘要】本文介紹了房屋開發(fā)建設(shè)過程建筑面積的定義、適用范圍、及對(duì)應(yīng)的計(jì)算規(guī)范，分析了不同規(guī)范之間存在的差異，并對(duì)竣工前后建筑面積的差異提出了解決措施。

【關(guān)鍵詞】建筑面積；規(guī)劃審批面積；房產(chǎn)測繪面積；差異

引言

房屋開發(fā)建設(shè)過程中，不同階段會(huì)遇到名目不同的建筑面積，如：設(shè)計(jì)面積、計(jì)算容積率建筑面積、工程規(guī)劃面積、預(yù)售面積、規(guī)劃核實(shí)面積、產(chǎn)權(quán)登記面積等等。而且，多數(shù)情況下同一幢建筑在不同的階段，每種面積又各不相同，令人產(chǎn)生困惑。為了更深入地理解建設(shè)過程中不同建筑面積的內(nèi)涵，筆者認(rèn)為有必要對(duì)各種建筑面積作一個(gè)詳細(xì)的分析。

1、建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及使用范圍

房屋建筑從設(shè)計(jì)、審批、施工、竣工前后狀態(tài)下的各類建筑面積，在計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及使用范圍上存在差異。

1.1建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

我們現(xiàn)行使用的建筑面積計(jì)算有兩套國標(biāo)規(guī)范，《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（以下簡稱《建筑規(guī)范》）和《房產(chǎn)測量規(guī)范》（以下簡稱《房產(chǎn)規(guī)范》）。設(shè)計(jì)面積依據(jù)《建筑規(guī)范》計(jì)算，適用于工程量的計(jì)算，是計(jì)算工程造價(jià)的依據(jù)，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)和項(xiàng)目報(bào)建、施工結(jié)算之間的一致性考慮，工程規(guī)劃許可面積和規(guī)劃核實(shí)面積依據(jù)《建筑規(guī)范》更為適合。房產(chǎn)測繪依據(jù)的《房產(chǎn)規(guī)范》則更多從產(chǎn)權(quán)角度出發(fā)，側(cè)重于房屋的使用價(jià)值，計(jì)算面積是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)重要依據(jù)。計(jì)算容積率面積暫沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各地為規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目容積率指標(biāo)的計(jì)算、管理工作，在執(zhí)行《建筑規(guī)范》基礎(chǔ)上，一般都制定了地方性標(biāo)準(zhǔn)。例如《遼寧省住宅與公建用地容積率計(jì)算管理規(guī)定》、北京市《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》等。

1.2建筑面積使用范圍

由于各類建筑面積計(jì)算依據(jù)規(guī)范不一樣，其使用范圍也不一樣。

設(shè)計(jì)單位依據(jù)《建筑規(guī)范》計(jì)算房屋設(shè)計(jì)面積，是建筑房屋計(jì)算工程量的主要指標(biāo)，是計(jì)算預(yù)算造價(jià)的主要依據(jù)。設(shè)計(jì)面積經(jīng)過規(guī)劃部門審批確認(rèn)后，變成工程規(guī)劃許可面積。工程規(guī)劃許可面積是規(guī)劃管理、施工許可審批、項(xiàng)目招投標(biāo)管理的基礎(chǔ)。

計(jì)算容積率面積是在設(shè)計(jì)面積的基礎(chǔ)上，依據(jù)計(jì)算容積率標(biāo)準(zhǔn)折算而來，其是規(guī)劃部門審核項(xiàng)目設(shè)計(jì)是否滿足用地規(guī)劃條件、土地出讓合同等重要指標(biāo)。

規(guī)劃核實(shí)面積是指房屋竣工后，由開發(fā)單位委托具有測繪資質(zhì)的測繪單位，依據(jù)《建筑規(guī)范》，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際測量計(jì)算的面積。此面積是規(guī)劃部門辦理工程規(guī)劃竣工核實(shí)的依據(jù)。

預(yù)售面積是指在商品房預(yù)售中，由開發(fā)單位委托具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙上的尺寸，依據(jù)《房產(chǎn)規(guī)范》，并參考開發(fā)部門提供的共用建筑面積使用說明，對(duì)尚未竣工的房屋預(yù)先計(jì)算的面積。此面積可作為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售使用。

產(chǎn)權(quán)登記面積是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開發(fā)單位委托具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙等，對(duì)房屋實(shí)測面積。此面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、房款結(jié)算等的依據(jù)。

按照計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和使用范圍將各類面積歸為兩類，一類是規(guī)劃審批面積，有設(shè)計(jì)面積、計(jì)算容積率面積、工程規(guī)劃面積和規(guī)劃核實(shí)面積。另一類是房產(chǎn)測繪面積，有預(yù)售面積、產(chǎn)權(quán)登記面積。

2、建筑面積差異分析

2.1不同建筑面積計(jì)算規(guī)范引起的建筑面積差異

現(xiàn)行的《建筑規(guī)范》（2013）和《房產(chǎn)規(guī)范》（2000）為對(duì)建筑物應(yīng)計(jì)或不計(jì)面積都有明確的規(guī)定，但仔細(xì)對(duì)照二者，會(huì)發(fā)現(xiàn)有很多不同之處。如前者對(duì)建筑物層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室按一半計(jì)算建筑面積，而后者不計(jì)算面積；有永久性頂蓋的室外樓梯，前者按1/2計(jì)算，而后者全算；等等。這里還沒有分析公攤問題，否則差異更突出?？陀^的認(rèn)識(shí)到兩個(gè)規(guī)范確實(shí)存在的差異，就能理解規(guī)劃和房產(chǎn)兩個(gè)部門的建筑面積為什么不一致的問題。

2.2房屋竣工前后建筑面積產(chǎn)生差異

房屋施工前，設(shè)計(jì)面積、規(guī)劃許可面積、招投標(biāo)面積和施工許可面積前后一致，竣工后，即使依據(jù)同一建筑面積計(jì)算規(guī)范也經(jīng)常得兩個(gè)不同的面積計(jì)算數(shù)據(jù)，通過房屋開發(fā)建設(shè)過程中各類面積關(guān)系圖.我們不難發(fā)現(xiàn)，是在房屋施工到竣工環(huán)節(jié)出了問題，一般由于房屋建設(shè)中不按圖施工、施工過程中局部設(shè)計(jì)變更、竣工后局部改變使用功能等原因?qū)е虑昂竺娣e發(fā)生差異。

2.3正常的施工誤差和測量誤差也可引起差異

3、減少房屋面積差異的措施

通過以上對(duì)房屋建筑面積的差異分析，我們可以通過以下兩方面來有效減少這種差異，從而避免開發(fā)建設(shè)中有可能因建筑面積引起的種種糾紛。

3.1加強(qiáng)建筑工程規(guī)劃管理

（1）把好建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批關(guān)，建筑面積、計(jì)容積率面積計(jì)算依據(jù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，單項(xiàng)建筑中特色空間如避難層、住宅內(nèi)的閣樓、各式陽臺(tái)以及超高建筑、地下室、地下商業(yè)等需要明確標(biāo)注。形成建筑面積計(jì)算明細(xì)表，明確哪些面積全算、哪些面積算一半，哪些部位不算面積，哪些面積計(jì)算容積率。從源頭上防止少算、漏算、錯(cuò)算，確保規(guī)劃審批面積的準(zhǔn)確性。

（2）加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目批后管理，嚴(yán)格執(zhí)行建筑放線驗(yàn)線、驗(yàn)槽制度，通過規(guī)劃執(zhí)法、建筑質(zhì)量監(jiān)督等部門對(duì)施工全過程監(jiān)管，確保建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格按照規(guī)劃審批的設(shè)計(jì)圖紙施工。對(duì)于未嚴(yán)格按照規(guī)劃審批的設(shè)計(jì)圖紙施工的，及時(shí)糾正，產(chǎn)生面積差異的，應(yīng)依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理

（1）做好房屋銷售面積預(yù)測工作，預(yù)測圖紙必須是規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)的圖紙，確保資料的真實(shí)有效。在預(yù)測過程中，應(yīng)該注意將開發(fā)單位提供的建筑施工圖紙與規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙進(jìn)行對(duì)比。遇到不一致的地方，加強(qiáng)與規(guī)劃部門溝通，要求開發(fā)單位及時(shí)改正，提高預(yù)測面積的準(zhǔn)確度，減小預(yù)測面積和實(shí)測面積之間的差異。

（2） 商品房銷售后，開發(fā)單位不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。已預(yù)售的房屋在建筑工程施工過程中，對(duì)影響公攤面積的公共設(shè)施部分不得隨意變更設(shè)計(jì)。如確需變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)征得全體受讓人同意，并報(bào)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)同意后方可實(shí)施。通知測繪單位修改，變更預(yù)售面積。

3.3施工圖設(shè)計(jì)文件審查前置

按照建設(shè)項(xiàng)目審批流程，一般要求建設(shè)單位在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，到施工圖審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)文件審查，合格后再到有關(guān)部門辦理施工許可等建設(shè)手續(xù)。實(shí)際工作中，施工圖審查過程中局部調(diào)整很容積導(dǎo)致建筑面積變化。如果將施工圖設(shè)計(jì)文件審查前置到建設(shè)工程規(guī)劃許可前，能減少由于設(shè)計(jì)缺陷等原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)變更，能有效提高設(shè)計(jì)面積計(jì)算的準(zhǔn)確性。

3.4加強(qiáng)政府部門間的溝通協(xié)調(diào)

當(dāng)房產(chǎn)測繪面積與規(guī)劃許可面積不同時(shí)，房產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門應(yīng)加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)。本著服務(wù)，從解決問題的角度，客觀解決因面積差異出現(xiàn)的問題。

4、結(jié)束語

通過以上分析，房屋開發(fā)建設(shè)過程中各類建筑面積在正確使用計(jì)算規(guī)范的同時(shí)，要客觀承認(rèn)、正確理解建筑面積差異存在。通過加強(qiáng)項(xiàng)目審批、建設(shè)、驗(yàn)收管理，政府各職能部門加強(qiáng)溝通、協(xié)作，最大程度的避免房屋竣工前后的面積差異，從而有效降低因面積差異帶來的各種煩惱和糾紛。

參考文獻(xiàn)

[1]GB/T 17996.1-2000 房產(chǎn)測繪規(guī)范[S]

[2]GB/T 50353-2013 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)則[S]

作者簡介

奚小軍（1979- ），男，工程師，沈陽高新農(nóng)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司。