關(guān)于如何加強房地產(chǎn)項目工程造價管理的探討

【摘要】近年來，隨著市場經(jīng)濟體制的不斷完善，在市場經(jīng)濟體制背景下各個房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭變得越發(fā)的激烈。眾所周知，經(jīng)濟效益最大化是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)追求的理想目標，如果有效地不斷提升產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展，必須要抓好工程造價管理工作，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡可能地降低工程造價是當(dāng)今房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所要研究探討的重要課題。本文就如何加強房地產(chǎn)項目工程造價管理進行了膚淺的探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；工程造價；管理；探討

就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，其工程造價包括以下幾個方面：地價、招標費、建筑工程造價費、廣告費、工程管理費以及其它稅費等。各項費用開支較大，如果沒有科學(xué)合理的工程造價管理措施，將會嚴重影響房地產(chǎn)開發(fā)商的總體經(jīng)濟效益。不利于房地產(chǎn)開發(fā)商在激烈的市場競爭中以資本競爭優(yōu)勢，獲得長足發(fā)展。所以，作為房地產(chǎn)開發(fā)商而言要認清市場發(fā)展的總體態(tài)勢，結(jié)合自身發(fā)展的實際情況，積極采取有關(guān)的工程造價管理措施和手段，盡可能地在保證工程質(zhì)量的前提條件下降低工程總造價，獲得經(jīng)濟效益最大化。這是現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)商所要高度關(guān)注和研究的重要問題。本文就如何加強房地產(chǎn)項目工程造價管理進行了淺顯的探討，提出了幾點益于提高工程造價管理水平的方法和措施，望能對有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)商在建筑工程造價管理中提供理論參考。

一、房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的工程造價管理

房地產(chǎn)開發(fā)商工程造價的高低關(guān)鍵在于工程項目的設(shè)計階段設(shè)計方案的可行性。對開發(fā)商的受益有著直接性的影響；工程項目的設(shè)計階段其實也就是開發(fā)商對工程項目投資建設(shè)的估算階段；合理化的概算可以使工程項目實施更具經(jīng)濟性，大大地降低工程成本投入；從技術(shù)層面上分析，采用先進的施工工藝技術(shù)可大大地縮減工期，提高經(jīng)濟效益和工程質(zhì)量。使整個工程項目建設(shè)的工程造價在一定程度上更為合理，提高資金的利用率和達到良好的投資管控。所以，作為房地產(chǎn)開發(fā)商在工程項目的決策階段要對同類項目的經(jīng)濟技術(shù)指標進行調(diào)查研究，根據(jù)建筑工程項目所在區(qū)域的人口密度以及經(jīng)濟發(fā)展水平探究項目投資的可行性。進而確定開發(fā)項目相關(guān)目標，如檔次和標準等；可有效地控制和規(guī)避投資項目的市場風(fēng)險；比如，如果沒有深入地對開發(fā)投資項目周邊人口密度及經(jīng)濟發(fā)展水平進行調(diào)查研究，而是盲目地進行投資，很可能會出現(xiàn)樓盤開盤時，因工程項目所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平有限，制約樓盤的售出，影響經(jīng)濟效益；此外，在建筑工程項目的設(shè)計階段，開發(fā)商應(yīng)選擇具備資質(zhì)的設(shè)計單位，可有效地避免因設(shè)計能力問題造成工程項目設(shè)計中出現(xiàn)錯漏現(xiàn)象及頻繁的設(shè)計變更，額外地增加工程成本；在工程項目開發(fā)設(shè)計中，應(yīng)加強設(shè)計管理控制，做到科學(xué)合理析分配投資額，提高原材料和設(shè)備的利用率。避免因材料購置量和設(shè)備投入不合理造成浪費或者窩工現(xiàn)象。完善設(shè)計方案階段，應(yīng)對項目的功能定位進行透徹分析，最大限度地減少工程設(shè)計方案投入工程項目中引起變更；對于設(shè)計方案中存在紕漏的地方，應(yīng)及時采取方案措施給以修正、改進，達到設(shè)計方案經(jīng)濟性和技術(shù)性都能滿足工程項目工程造價最優(yōu)化。

二、房地產(chǎn)項目招投標階段的工程造價管理

在房地產(chǎn)項目的招投標階段應(yīng)采用市場競爭機制擇優(yōu)選取承包商，可有效地降低工程成本投入，并利于工程的順利實施。所以有關(guān)的房地產(chǎn)開放商工程造價管理人員應(yīng)在平時工作過程中關(guān)注有關(guān)具有價值的招標文件，對招標文件內(nèi)容仔細研讀和推敲，分析影響工程造價的因素，并進行總結(jié)，積累大量的經(jīng)驗可有效地在招投標階段或者工程的實施階段控制工程造價。在工程項目的招投標階段，要嚴格按照有關(guān)的法律法規(guī)程序進行招投標，包括招標文件的內(nèi)容要確保真實性，不能弄虛作假；招標過程中應(yīng)本著公開、公正、公平的原則，挖掘具備資質(zhì)的投標方作為工程項目的承包方；避面在招標過程中存在暗箱操作現(xiàn)象，即一些不具備承建資質(zhì)的投標單位或者掛靠其它單位的投標單位中標。在選定中標單位后，為了盡可能地降低投資風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)在簽訂工程合同前，對工程項目的復(fù)雜程度及可能存在的風(fēng)險進行量化評估，對合同中的條款進行細化，將其作為降低工程項目投資風(fēng)險和有效控制工程項目工程造價的重要手段和措施。

三、房地產(chǎn)項目施工階段的工程造價管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的施工順序的調(diào)整，施工方案的優(yōu)化和控制施工階段施工變更是實現(xiàn)工程項目順利實施的關(guān)鍵；從多層次，多方位了解施工技術(shù)方案的可行性和工程造價的科學(xué)性，避免施工方案因設(shè)計上的失誤造成經(jīng)濟損失；比如施工階段的施工變更問題，有關(guān)的施工單位要積極征求有關(guān)部門的審查和技術(shù)鑒定后方可進行下一施工環(huán)節(jié)施工；其次，有關(guān)的工程造價管理人員應(yīng)依據(jù)工程合同條款嚴格施工階段的監(jiān)督管理；建立責(zé)任機制，做到責(zé)任分工，更具工程造價相關(guān)的管理制度加大對工程進度款的審核力度；確保工程各個施工環(huán)節(jié)的款項落實到位；第三，施工方在購買施工機具和原材料時應(yīng)征得房地產(chǎn)開發(fā)商的同意，施工方并以書面形式列舉購買的項目，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)商有關(guān)負責(zé)人簽字確認后方可購買，避免因施工單位私自購買施工原材料或設(shè)備問題影響房地產(chǎn)項目的工程造價控制管理。

四、房地產(chǎn)項目竣工階段的工程造價管理

房地產(chǎn)項目竣工后的結(jié)算是工程造價管理的最終階段。工程結(jié)算階段的主要工作內(nèi)容是對工程竣工后的質(zhì)量驗收。工程驗收時應(yīng)嚴格按照有關(guān)的驗收標準和規(guī)定進行驗收，對于那些存在質(zhì)量問題工程應(yīng)按照合同規(guī)定內(nèi)容要求施工單位返工。返工后重新驗收，直到符合工程驗收標準后方可給施工單位結(jié)算。這樣可避免工程項目投入使用后因質(zhì)量問題引起雙方的責(zé)任、經(jīng)濟糾紛。

參考文獻

[1]曲溪.新時期房地產(chǎn)工程造價的管理創(chuàng)新及模式[J].中國住宅設(shè)施，2010（12）.

[2]吳虹.房地產(chǎn)工程造價的全過程控制初探[J].合肥工業(yè)大學(xué)學(xué)報，2004（5）.

[3]陳簫.房地產(chǎn)工程造價全過程控制[J].中華建設(shè)，2013（3）.

[4]孫明利.房地產(chǎn)工程造價控制分析[J].價值工程，2012（14）.