店鋪雖小，法理俱全

小小店面表面不起眼，但是想做個店家還真需要動動腦子，找項目、找位置、租房子、辦理各種證件，這個過程大有學(xué)問，稍有閃失就會埋下隱患。

1、出讓方要求支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)合法嗎？

問：我在家附近的商業(yè)街上看到有家店鋪轉(zhuǎn)讓，想把這個店盤下來，店主說收3萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，請問這個轉(zhuǎn)讓費(fèi)具體指什么，是合法的嗎？

答：一般的店鋪轉(zhuǎn)讓會涉及到的費(fèi)用包括：租期屆滿前的房租費(fèi)用，店面裝修、店面現(xiàn)存商品、半成品、原材料、設(shè)施設(shè)備等費(fèi)用，以及實踐中俗稱的“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”。關(guān)于前兩部分費(fèi)用一般都有合同約定，或者有實物可以估價，但是轉(zhuǎn)讓費(fèi)卻無客觀標(biāo)準(zhǔn)，一般由雙方協(xié)商確定。賣方會根據(jù)店面的地段、已有客源等方面因素確定轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額，買方也可進(jìn)行討價還價，該轉(zhuǎn)讓費(fèi)不違反法律法規(guī)規(guī)定，也是由雙方協(xié)商一致，系合法有效的。買主需注意的是賣方提出的“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”所包括的范圍，與房租和其他財產(chǎn)費(fèi)用的區(qū)別，同時最好與賣方就各種費(fèi)用的范圍、數(shù)額、支付方式等達(dá)成書面協(xié)議。

2、接手店鋪的房租應(yīng)當(dāng)交給誰？

問：我租了一個店面賣童裝，已經(jīng)向當(dāng)時店主交了一年房租，可是現(xiàn)在又有人來收房租，自稱是房東，說沒收到房租，我給當(dāng)時的出租人打電話卻無法接通，才發(fā)現(xiàn)我可能是受騙了。

答：你確實被騙了。被騙的原因在于你忽略了房租應(yīng)當(dāng)交給真正的房東。承租店面時一定要查清真正的房東也就是房屋所有權(quán)證上登記的人。商業(yè)店面常常涉及到多次轉(zhuǎn)租，承租時需要查清轉(zhuǎn)租關(guān)系，否則就會發(fā)生將房租交給無關(guān)人員手中的風(fēng)險。另外，如果不是從房東手里租房，還要查清承租人依據(jù)租賃合同是否享有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，如果房東禁止承租人轉(zhuǎn)租，那么我們租賃后可能面臨房東主張解除租賃合同的風(fēng)險。所以，我們租賃店面時最好與各轉(zhuǎn)租人共同協(xié)商并經(jīng)房東同意，方能無后顧之憂。

3、提前退租是否違約？

問：本人租了一個商鋪，租期5年。做了快3年，仍經(jīng)營不善。房租已經(jīng)交到8月，還交了保證金20000元。2月份我就跟房東說做不下去了想退房，但房東卻說我違約，要在2013年5月1日收回店鋪，且不退保證金，剩下3個月的房租也不退。我該怎么辦？

答：關(guān)于你提前退租是否違約的問題，還要看你們租賃合同的具體約定。不過按照一般公平合理的條款，你需提前一至三個月向房東提出，以便房東尋找新的租戶，否則房東確實會受到損失。本案中如果你準(zhǔn)備在5月份退租，那么2月份與房東協(xié)商還是屬于公平合理的范圍的，剩余3個月的房租也屬于可退還的范圍。

關(guān)于保證金的問題，一般保證金用于確保租戶按時交納房租、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等各項費(fèi)用，如租戶未繳納，房東可以用保證金進(jìn)行抵扣。只要你沒有未繳費(fèi)的情形，房東不退保證金是不合理的。

但是本案中不論租賃合同如何約定，都建議你與房東協(xié)商解決，雙方僵持下去只能導(dǎo)致?lián)p失進(jìn)一步擴(kuò)大，而不利于解決糾紛。以下方案供參考：從現(xiàn)在開始雙方共同尋找新的租戶，找租戶的期限可不受合同的限制，找到之前的房租等費(fèi)用由你承擔(dān)，找到之后由房東退還你保證金和剩余房租，再與新租戶訂立租賃合同。

4、借用營業(yè)執(zhí)照違法嗎？

問：我準(zhǔn)備開個零食店，但經(jīng)咨詢辦理工商登記的手續(xù)特別復(fù)雜，剛好一個朋友有營業(yè)執(zhí)照，請問我可以借用他的營業(yè)執(zhí)照嗎？

答：首先，借用他人的營業(yè)執(zhí)照確實是違法行為，因為營業(yè)執(zhí)照屬于行政許可的范圍，行政許可指向具體的行政相對人，你借用別人的營業(yè)執(zhí)照，你就不是合法的使用主體，還屬于無證經(jīng)營，所以工商行政管理部門會對你借用資質(zhì)無證經(jīng)營的違法行為進(jìn)行行政處罰。其次，你還可以通過變更股東、負(fù)責(zé)人等方式，經(jīng)過簡單的行政審批程序?qū)⑺说臓I業(yè)執(zhí)照變更到自己名下，既合法又便捷。但是該方法也會面臨一些法律風(fēng)險，比如該營業(yè)執(zhí)照對應(yīng)的法人曾發(fā)生過欠款或其他違法行為，你也有可能被追責(zé)。

如果你準(zhǔn)備開設(shè)的僅是小規(guī)模的零食店，那么辦理個體工商戶的營業(yè)執(zhí)照即可，辦理程序在工商局均有公示，建議你親自辦理合法的工商登記手續(xù)。

5、開辦有特殊要求的店面需注意所租賃房屋是否符合要求。

問：今年我租賃了王女士所有的一個底層商鋪用做美容美發(fā)。后因王女士未能提供污水排放許可證，導(dǎo)致我不能辦理工商登記，無法正常營業(yè)，我能否向王女士主張索賠？

答：初看本案焦點(diǎn)是王女士是否有義務(wù)提供污水排放許可證，如果王女士有義務(wù)提供而不能提供，您有權(quán)解除合同并要求賠償損失；如果王女士沒有義務(wù)提供，則您不能單方面解除合同，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是，各方在商業(yè)交往中都應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，王女士作為出租方只需提供產(chǎn)權(quán)證和身份證證明其對商鋪有權(quán)出租即可；您作為合同的承租方，在簽訂租賃合同之前，應(yīng)當(dāng)將租賃用途以及特殊要求提前告知王女士；否則因此造成的損失應(yīng)當(dāng)由您自行承擔(dān)。

類似對出租房有特殊要求的情況還包括開餐廳應(yīng)具備排煙管道且須經(jīng)環(huán)保部門許可、住宅用房用作商業(yè)經(jīng)營須經(jīng)相鄰業(yè)主及居委會同意等，這些特殊要求均應(yīng)由承租人主動提出，并核實是否能辦理，然后再訂立租賃合同，以避免受到損失。（責(zé)編/詩坤shikun01@163.com）

陳淑琴，河北冀華律師事務(wù)所律師，以熱心接待客戶、耐心分析案件、細(xì)心發(fā)現(xiàn)問題為特長，為客戶提供全面的最佳解決方案，聯(lián)系電話13932123890。

王革，河北冀華律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)經(jīng)驗豐富，擅長以情感溝通方式調(diào)解解決民事糾紛，聯(lián)系電話15831197588。