基于產(chǎn)權(quán)視角和宏觀調(diào)控需求的房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)方案

姬瑩鈺

一、我國房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)及現(xiàn)狀分析

（一）我國房地產(chǎn)稅制體系構(gòu)成

我國稅制中與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、營業(yè)稅，間接相關(guān)的有企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。進(jìn)一步又可按是在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)還是保有環(huán)節(jié)進(jìn)行劃分，具體分類如表1所示。本文主要研究的是包含多個稅種的房地產(chǎn)稅制體系。

其中，保有環(huán)節(jié)征收的稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅;流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的稅種有土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。

（二）現(xiàn)狀分析

1.房地產(chǎn)稅收入比重低

根據(jù)對我國1994到2012年房地產(chǎn)稅收收入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的五個稅種—房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅的總稅收收入從1994年的129.27億元增長到2012年的10088.26億元，占稅收總收入的比重由1994年的2.55%上升到8.6%。盡管房地產(chǎn)稅收逐年增長，其占稅收總收入的比重也逐年增加，但是其比重仍然偏低（如表2所示）。2006年到2012年房地產(chǎn)稅收占地方稅收總收入的比重逐漸增加，但2012年其僅占地方稅收總收入的21.32%，在地方稅中的地位并不顯著。而且與其他國家相比，這一比率也明顯偏低。由此可見我國房地產(chǎn)稅收收入規(guī)模偏小，目前還難以滿足成為地方稅主體稅種的需要。

2.存在重復(fù)課征現(xiàn)象

我國對保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，其中從租計(jì)征的房產(chǎn)稅與營業(yè)稅類似，存在重復(fù)課征，這使得房產(chǎn)稅既有財(cái)產(chǎn)稅的特種，又兼有行為稅的特征。從租計(jì)征的房地產(chǎn)不僅要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還要繳納個人所得稅、企業(yè)所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、城鎮(zhèn)土地使用稅等，綜合稅負(fù)較高，不僅拉高了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征稅成本，而且催生了偷逃稅現(xiàn)象，房產(chǎn)租賃的地下交易滋生。另外，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的契稅與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的印花稅存在重復(fù)課征，有失公平。

3.“重流轉(zhuǎn)、輕保有”問題嚴(yán)重

我國房地產(chǎn)稅收體系中，涉及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅種較多、稅負(fù)較重，而涉及房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種僅有房產(chǎn)稅一種，而且僅涉及經(jīng)營性住房，上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革方案的效果也差強(qiáng)人意。根據(jù)李波、張誠彬（2012）對我國2001到2011年房地產(chǎn)稅收收入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，我國房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)率從2001年的12.90%增長到2011年的20.70%，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)率由2001年的0.10%增長到2011年的0.40%[1]。

流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過重、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕帶來的問題是：一方面，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅負(fù)較高，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)成本，拉升房地產(chǎn)價(jià)格，加重消費(fèi)者的購房負(fù)擔(dān);另一方面，房地產(chǎn)保有成本低，房產(chǎn)閑置現(xiàn)象明顯，流轉(zhuǎn)率低，空閑房產(chǎn)得不到有效利用，還催生了投機(jī)性購房現(xiàn)象。

二、產(chǎn)權(quán)視角的房地產(chǎn)稅制缺陷分析

我國學(xué)者在產(chǎn)權(quán)對房地產(chǎn)稅的影響上基本達(dá)成一個共識，即我國的產(chǎn)權(quán)制度不明晰對房地產(chǎn)稅的征管產(chǎn)生了阻礙作用。因此應(yīng)當(dāng)改革、完善現(xiàn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，為開征房地產(chǎn)稅創(chuàng)造先決條件。[2]

（一）我國產(chǎn)權(quán)法律基礎(chǔ)薄弱

現(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納”。而我國土地歸政府和集體所有，不屬于購房者，因此房地產(chǎn)稅的征收缺乏法理基礎(chǔ)。目前我國的城鎮(zhèn)居民住房的形式多樣，分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房、集資建房、房改房等形式。在農(nóng)村地區(qū)，土地的集體所有還是一個模糊的概念，農(nóng)村宅基地和農(nóng)用地權(quán)屬關(guān)系也是混亂不清。除此之外，我國很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房，均存在著產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況。有大量房屋只有使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán)。在實(shí)際的征收管理過程中，按照房屋產(chǎn)權(quán)人征稅的困難很大，相當(dāng)一部分稅款是由使用人在繳納。作為一種財(cái)產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅從理論上講應(yīng)當(dāng)向房屋的產(chǎn)權(quán)人征收，但就目前來看，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難，更不用說向產(chǎn)權(quán)人征稅。但我國的基本國情是處于并將長期處于社會主義初級階段，對土地所有制進(jìn)行改革不僅不切實(shí)際，而且有悖社會主義性質(zhì)，還可能會導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會動蕩，因此不能從土地所有制開始改革，應(yīng)當(dāng)將稅收制度作為切入點(diǎn)，以適應(yīng)現(xiàn)階段的社會制度。

（二）納稅人界定不清晰

房地產(chǎn)稅制改革的另一個重點(diǎn)是納稅人的界定問題，即應(yīng)向使用人還是所有人征稅。如果分析一些主要國家的土地制度，就會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的納稅人與該國的土地所有制有非常密切的關(guān)系。土地私有制國家一般規(guī)定房地產(chǎn)的所有人為納稅人，而實(shí)現(xiàn)土地公有制的國家中，房地產(chǎn)的使用人為納稅人，而處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的國家（如波蘭、捷克和愛沙尼亞），兩者兼而有之。[3]我國在未來開征房地產(chǎn)稅時，可以考慮借鑒經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌國家的做法，分別對實(shí)際使用人和房產(chǎn)所有人征稅，使征稅橫向公平。

（三）房產(chǎn)稅與土地出讓金、城鎮(zhèn)土地使用稅重復(fù)

而就房地產(chǎn)稅與土地出讓金是否重復(fù)，是否應(yīng)取消土地出讓金這一問題上，學(xué)界存在不同看法。一部分學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅開征后，土地出讓金應(yīng)被取消，改在每年的房地產(chǎn)稅中征收，使房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地的成本降低，進(jìn)而降低房地產(chǎn)價(jià)格。而也有人認(rèn)為征收房地產(chǎn)稅是政府行使管理職能的行為，而土地出讓金是土地的價(jià)格，獲得土地出讓金是政府作為土地所有者的權(quán)利，因此二者是完全不同的經(jīng)濟(jì)范疇。房地產(chǎn)稅是公共分配范疇，土地出讓金是市場范疇，二者不能相互替代，也沒有包含與被包含的關(guān)系，不能夠簡單地將土地出讓金歸入房地產(chǎn)稅中。

城鎮(zhèn)土地使用稅從某種意義上說，它不是稅而是地租。我國已建立了國有土地有償使用制度，土地出讓金是使用者向國家一次性繳納的地租，所以在其使用環(huán)節(jié)不應(yīng)再次繳納土地使用稅，城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)予以取消。[4]endprint

三、宏觀調(diào)控需求與房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)要求

通過歸納國內(nèi)學(xué)者現(xiàn)有研究成果，筆者認(rèn)為，基于宏觀調(diào)控需求，房地產(chǎn)稅應(yīng)至少滿足以下功能定位。

（一）穩(wěn)定物價(jià)，抑制通貨膨脹

房地產(chǎn)價(jià)格對通貨膨脹有顯著地解釋能力，調(diào)控房價(jià)已成為宏觀調(diào)控中最主要的內(nèi)容。應(yīng)當(dāng)保持房地產(chǎn)發(fā)展同國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)關(guān)系，從供給和需求兩方面調(diào)劑房地產(chǎn)市場。供給方面是調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，需求方面是調(diào)節(jié)新舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓機(jī)制。因此需要對房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)、稅種、稅率和對土地使用租金（或出讓金）做出調(diào)整。[5]但同時，房地產(chǎn)市場并不是統(tǒng)一的市場，房地產(chǎn)作為商品具有產(chǎn)品差異性，該差異性意味著供給相對需求的短缺性，因此容易在局部范圍內(nèi)推動價(jià)格上漲出現(xiàn)泡沫。針對該差異性，應(yīng)當(dāng)通過不同地區(qū)、不同城市間的土地供應(yīng)政策和稅收政策加以解決。[6]

雖然房地產(chǎn)可以起到穩(wěn)定物價(jià)、抑制通脹的作用，但房地產(chǎn)價(jià)格受到房產(chǎn)供求關(guān)系、市場預(yù)期、土地需求、金融政策以及各種稅費(fèi)等多種因素影響，稅收只是其中的一個因素。我國正處于高速城市化進(jìn)程中，在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)為賣方市場，房地產(chǎn)稅對供給和需求的影響不足以左右房價(jià)的大幅升降，所以依靠開征房地產(chǎn)稅來抑制高房價(jià)是不太現(xiàn)實(shí)的。[7]

（二）調(diào)節(jié)收入分配，緩解貧富差距

從理論上看，房地產(chǎn)稅能夠?qū)κ杖敕峙淦鸬街苯诱{(diào)節(jié)作用，同時，政府可以用房地產(chǎn)業(yè)主繳納的稅收提高公共服務(wù)水平，使全社會成員受益，間接起到了調(diào)節(jié)社會分配、提高社會公平的作用。但現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收入比重低，稅種功能重疊，且存在“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的問題，難以發(fā)揮收入分配功能。[8]

（三）作為地方主體稅種，提供穩(wěn)定的地方財(cái)政收入來源

籌集財(cái)政收入是稅收的主要功能之一，而我國房產(chǎn)稅制存在的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理、制度不規(guī)范等問題，限制了其籌集財(cái)政收入的功能。[9]表2的數(shù)據(jù)顯示，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的五個稅種占地方稅收收入的比重不足1/5，顯然不能為地方財(cái)政提供充足的收入來源。因此需要在下一步的房地產(chǎn)稅制改革中擴(kuò)大稅基、提高稅率、加強(qiáng)征管。

四、國外房地產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）法制健全并賦予地方政府適當(dāng)立法權(quán)

目前國際上房地產(chǎn)稅制比較完善的國家都有相應(yīng)的針對房地產(chǎn)稅的立法，如美國的《財(cái)產(chǎn)法》，英國的《不動產(chǎn)法》以及《房地產(chǎn)稅法》《不動產(chǎn)法》等。這些國家法制健全，為房地產(chǎn)稅的征收提供有力的法律保證。

另外，美國、日本等國家都賦予了地方政府適當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)稅立法權(quán)，允許其適當(dāng)調(diào)整開、停征稅種以及稅率、稅收規(guī)模等。這使得地方政府可以因地制宜地調(diào)整稅收負(fù)擔(dān)，根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況靈活發(fā)揮稅收功能。

（二）重視保有環(huán)節(jié)課稅

發(fā)達(dá)國家基本都對房地產(chǎn)保有課以重稅，而對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課以輕稅。如英國來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收收入僅占稅收總收入的1%～2%，而對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅款占到了稅收總收入的30%。這可以促進(jìn)不動產(chǎn)的流動，并提高土地供給。而保有環(huán)節(jié)較高的稅率可以有效避免房地產(chǎn)囤積和空置，促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易。

（三）以市場評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)

各國為了征收房產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅，都設(shè)立了較為公正公平的房地產(chǎn)登記制度和評估機(jī)構(gòu)，以市場價(jià)值作為征收房地產(chǎn)稅的直接計(jì)稅依據(jù)。如日本政府花費(fèi)16年的時間建立了本國的財(cái)產(chǎn)登記制度，能有效獲取物產(chǎn)資料和征管信息，而且大部分國家也都有完整的房地產(chǎn)評估制度，設(shè)立專門機(jī)構(gòu)、培養(yǎng)專門人才并出臺了相應(yīng)法律，將計(jì)算機(jī)技術(shù)運(yùn)用其中，從而保障了房地產(chǎn)稅收的客觀公平性。

（三）占地方政府財(cái)政收入比重大

房地產(chǎn)稅在很多國家都是地方稅種，為地方財(cái)政提供了主要收入來源。如加拿大的不動產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入比重為53.3%，日本的固定不動產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入比重為45.3%，澳大利亞的土地稅和市政稅占地方財(cái)政收入的比重為60.0%。[10]

五、中國特色的房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)

（一）總體思路：有增有減的稅種整合與調(diào)整

本著“重保有、輕流轉(zhuǎn)”“提高地方財(cái)政收入”“調(diào)節(jié)收入分配”的目的，對房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)應(yīng)做到有增有減，即增加保有環(huán)節(jié)稅種、提高稅率、擴(kuò)大稅基，合并重復(fù)征稅稅種。具體調(diào)整思路如下：

1.保留土地出讓金

在我國，國家對土地享有所有權(quán)，而土地出讓金作為土地使用者向所有者繳納的租金，有必要保留下來。另外，我國特殊的社會制度使得國家有必要對土地通過地租的形式宣告所有權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)保留土地出讓金。

2.取消土地增值稅

土地增值稅開征20年來，對抑制房地產(chǎn)企業(yè)暴利行為、增加財(cái)政收入起到了重要作用。但同時，由于企業(yè)所得稅已具有調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)利潤的作用，而且超率累進(jìn)稅率的存在驅(qū)使很多房地產(chǎn)企業(yè)利用種種手段做多利潤，實(shí)際調(diào)控效果并不理想。因此建議取消土地增值稅，將其功能設(shè)計(jì)在個人所得稅和企業(yè)所得稅中。

3.完善耕地占用稅

現(xiàn)行耕地占用稅是在占用耕地的行為環(huán)節(jié)進(jìn)行定額征收的，力度不夠其行使調(diào)節(jié)功能。因此建議將耕地占用稅改為在耕地占用期間內(nèi)以比例稅率按年征收，加大調(diào)控力度，切實(shí)起到保護(hù)耕地的作用。

4.取消轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)營業(yè)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，并入增值稅

營業(yè)稅是流轉(zhuǎn)稅，易于轉(zhuǎn)嫁，設(shè)計(jì)具有累退性，不符合稅收的公平性原則。實(shí)務(wù)中，營業(yè)稅和增值稅的征稅范圍又存在交叉。目前，交通運(yùn)輸業(yè)、物流輔助業(yè)、服務(wù)業(yè)等均已開展?fàn)I改增試點(diǎn)，本著完善增值稅抵扣鏈條、簡化房地產(chǎn)稅制的原則，可以將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅并入增值稅加以征收，購房價(jià)款根據(jù)發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，針對房產(chǎn)增值額征收增值稅。

5.取消租賃不動產(chǎn)營業(yè)稅和從租計(jì)征房產(chǎn)稅，由個稅調(diào)節(jié)征收

在現(xiàn)行稅制中，出租房產(chǎn)的租金收入既要繳納5%的營業(yè)稅和12%的房產(chǎn)稅，還要繳納20%的個人所得稅，重復(fù)征稅現(xiàn)象極為嚴(yán)重。因此建議將前兩項(xiàng)取消，將出租房屋租金收入一并由個人所得稅繳納，并適當(dāng)提高稅率（如25%），以保證財(cái)政收入。endprint

6.取消契稅，由印花稅對應(yīng)稅目征收

現(xiàn)行稅制中的契稅和印花稅都對轉(zhuǎn)移房產(chǎn)行為進(jìn)行課稅，存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。因此建議取消契稅，由印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，一并征收，以達(dá)到簡化稅制和便利征收的目的。

（二）房產(chǎn)稅稅制要素設(shè)計(jì)

經(jīng)過上述稅種整合和調(diào)整，保留下來的與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種為房產(chǎn)稅和耕地占用稅和營改增后的增值稅，其中，針對房產(chǎn)稅的具體稅制要素設(shè)計(jì)如下：

1.納稅人

對于一般商品房，以房屋所有人為納稅人;對于經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房等產(chǎn)權(quán)不完整的房產(chǎn)，以實(shí)際使用人為納稅人，并規(guī)定扣繳義務(wù)人。

2.征稅對象

征稅對象為居民境內(nèi)保有的房產(chǎn)。以家庭為單位，對該家庭實(shí)際擁有的房產(chǎn)課稅，同時設(shè)置免征額，免征額按家庭實(shí)際持有房屋套數(shù)增加而遞減（若持有一套房屋的免征額是20萬，若持有兩套房屋則每套免征額不超過15萬，若持有三套房屋則每套免征額不超過10萬），以打擊囤積房屋哄抬房價(jià)行為。

3.計(jì)稅依據(jù)

按房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定的市場價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。評估部門應(yīng)為政府出資設(shè)立的專業(yè)獨(dú)立評估機(jī)構(gòu)，評估人員應(yīng)具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格，同時還應(yīng)設(shè)立房屋產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)，對每個納稅人（或家庭）持有的房屋情況進(jìn)行詳細(xì)登記，以配合評估納稅。

4.稅率

為方便征收，建議將房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)成比例稅率。但我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，房地產(chǎn)市場供求情況差別較大，因此建議中央立法機(jī)構(gòu)先設(shè)定比例稅率區(qū)間（如1%～3%），然后將稅率具體設(shè)定的權(quán)力下放給各地方政府，由其根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行確定。

5.稅收優(yōu)惠

雖然房產(chǎn)稅具有提高財(cái)政收入、抑制囤積房產(chǎn)作用，但也要遵從保障民生的要求。因此對于居民基本住房，應(yīng)給予稅收優(yōu)惠政策，如，對低于標(biāo)準(zhǔn)家庭人均住房面積（如30平方米）的住房給予減半征收等。

作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院

注：

[1] 李波、張成彬.實(shí)現(xiàn)分配正義的我國房地產(chǎn)稅制改革.稅收經(jīng)濟(jì)研究.2012年第6期

[2] 溫來成. 物業(yè)稅開征的先決條件之一： 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的改革與完善[J]. 涉外稅務(wù)， 2008 （7）： 15-18.

[3] 王廣鑫. 我國物業(yè)稅實(shí)施難點(diǎn)及稅制要素設(shè)計(jì)[D]. 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)， 2011.

[4] 安體富， 王海勇. 重構(gòu)我國的房地產(chǎn)稅制： 理論分析與政策探討[J]. 公共經(jīng)濟(jì)評論， 2004， 6.

[5] 張泓銘. 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控原理的基本思考[J]. 社會科學(xué)， 2004 （9）： 5-13.

[6] 李云山. 房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性特征及其宏觀調(diào)控需求[J]. 金融發(fā)展研究， 2008 （1）： 40-42.

[7] 王廣鑫. 我國物業(yè)稅實(shí)施難點(diǎn)及稅制要素設(shè)計(jì)[D]. 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)， 2011.

[8] 李波， 張誠彬. 實(shí)現(xiàn)分配正義的我國房地產(chǎn)稅制改革[J]. 稅收經(jīng)濟(jì)研究， 2013 （6）： 1-7.

[9] 魯劍. 功能優(yōu)化視角下的我國房地產(chǎn)稅制改革[D]. 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)， 2007.

[10] 鐘際平. 我國開征房地產(chǎn)稅研究[D]. 河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)， 2012.endprint

6.取消契稅，由印花稅對應(yīng)稅目征收

現(xiàn)行稅制中的契稅和印花稅都對轉(zhuǎn)移房產(chǎn)行為進(jìn)行課稅，存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。因此建議取消契稅，由印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，一并征收，以達(dá)到簡化稅制和便利征收的目的。

（二）房產(chǎn)稅稅制要素設(shè)計(jì)

經(jīng)過上述稅種整合和調(diào)整，保留下來的與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種為房產(chǎn)稅和耕地占用稅和營改增后的增值稅，其中，針對房產(chǎn)稅的具體稅制要素設(shè)計(jì)如下：

1.納稅人

對于一般商品房，以房屋所有人為納稅人;對于經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房等產(chǎn)權(quán)不完整的房產(chǎn)，以實(shí)際使用人為納稅人，并規(guī)定扣繳義務(wù)人。

2.征稅對象

征稅對象為居民境內(nèi)保有的房產(chǎn)。以家庭為單位，對該家庭實(shí)際擁有的房產(chǎn)課稅，同時設(shè)置免征額，免征額按家庭實(shí)際持有房屋套數(shù)增加而遞減（若持有一套房屋的免征額是20萬，若持有兩套房屋則每套免征額不超過15萬，若持有三套房屋則每套免征額不超過10萬），以打擊囤積房屋哄抬房價(jià)行為。

3.計(jì)稅依據(jù)

按房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定的市場價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。評估部門應(yīng)為政府出資設(shè)立的專業(yè)獨(dú)立評估機(jī)構(gòu)，評估人員應(yīng)具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格，同時還應(yīng)設(shè)立房屋產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)，對每個納稅人（或家庭）持有的房屋情況進(jìn)行詳細(xì)登記，以配合評估納稅。

4.稅率

為方便征收，建議將房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)成比例稅率。但我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，房地產(chǎn)市場供求情況差別較大，因此建議中央立法機(jī)構(gòu)先設(shè)定比例稅率區(qū)間（如1%～3%），然后將稅率具體設(shè)定的權(quán)力下放給各地方政府，由其根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行確定。

5.稅收優(yōu)惠

雖然房產(chǎn)稅具有提高財(cái)政收入、抑制囤積房產(chǎn)作用，但也要遵從保障民生的要求。因此對于居民基本住房，應(yīng)給予稅收優(yōu)惠政策，如，對低于標(biāo)準(zhǔn)家庭人均住房面積（如30平方米）的住房給予減半征收等。

作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院

注：

[1] 李波、張成彬.實(shí)現(xiàn)分配正義的我國房地產(chǎn)稅制改革.稅收經(jīng)濟(jì)研究.2012年第6期

[2] 溫來成. 物業(yè)稅開征的先決條件之一： 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的改革與完善[J]. 涉外稅務(wù)， 2008 （7）： 15-18.

[3] 王廣鑫. 我國物業(yè)稅實(shí)施難點(diǎn)及稅制要素設(shè)計(jì)[D]. 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)， 2011.

[4] 安體富， 王海勇. 重構(gòu)我國的房地產(chǎn)稅制： 理論分析與政策探討[J]. 公共經(jīng)濟(jì)評論， 2004， 6.

[5] 張泓銘. 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控原理的基本思考[J]. 社會科學(xué)， 2004 （9）： 5-13.

[6] 李云山. 房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性特征及其宏觀調(diào)控需求[J]. 金融發(fā)展研究， 2008 （1）： 40-42.

[7] 王廣鑫. 我國物業(yè)稅實(shí)施難點(diǎn)及稅制要素設(shè)計(jì)[D]. 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)， 2011.

[8] 李波， 張誠彬. 實(shí)現(xiàn)分配正義的我國房地產(chǎn)稅制改革[J]. 稅收經(jīng)濟(jì)研究， 2013 （6）： 1-7.

[9] 魯劍. 功能優(yōu)化視角下的我國房地產(chǎn)稅制改革[D]. 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)， 2007.

[10] 鐘際平. 我國開征房地產(chǎn)稅研究[D]. 河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)， 2012.endprint

6.取消契稅，由印花稅對應(yīng)稅目征收

現(xiàn)行稅制中的契稅和印花稅都對轉(zhuǎn)移房產(chǎn)行為進(jìn)行課稅，存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。因此建議取消契稅，由印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，一并征收，以達(dá)到簡化稅制和便利征收的目的。

（二）房產(chǎn)稅稅制要素設(shè)計(jì)

經(jīng)過上述稅種整合和調(diào)整，保留下來的與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種為房產(chǎn)稅和耕地占用稅和營改增后的增值稅，其中，針對房產(chǎn)稅的具體稅制要素設(shè)計(jì)如下：

1.納稅人

對于一般商品房，以房屋所有人為納稅人;對于經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房等產(chǎn)權(quán)不完整的房產(chǎn)，以實(shí)際使用人為納稅人，并規(guī)定扣繳義務(wù)人。

2.征稅對象

征稅對象為居民境內(nèi)保有的房產(chǎn)。以家庭為單位，對該家庭實(shí)際擁有的房產(chǎn)課稅，同時設(shè)置免征額，免征額按家庭實(shí)際持有房屋套數(shù)增加而遞減（若持有一套房屋的免征額是20萬，若持有兩套房屋則每套免征額不超過15萬，若持有三套房屋則每套免征額不超過10萬），以打擊囤積房屋哄抬房價(jià)行為。

3.計(jì)稅依據(jù)

按房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定的市場價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。評估部門應(yīng)為政府出資設(shè)立的專業(yè)獨(dú)立評估機(jī)構(gòu)，評估人員應(yīng)具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格，同時還應(yīng)設(shè)立房屋產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)，對每個納稅人（或家庭）持有的房屋情況進(jìn)行詳細(xì)登記，以配合評估納稅。

4.稅率

為方便征收，建議將房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)成比例稅率。但我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，房地產(chǎn)市場供求情況差別較大，因此建議中央立法機(jī)構(gòu)先設(shè)定比例稅率區(qū)間（如1%～3%），然后將稅率具體設(shè)定的權(quán)力下放給各地方政府，由其根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行確定。

5.稅收優(yōu)惠

雖然房產(chǎn)稅具有提高財(cái)政收入、抑制囤積房產(chǎn)作用，但也要遵從保障民生的要求。因此對于居民基本住房，應(yīng)給予稅收優(yōu)惠政策，如，對低于標(biāo)準(zhǔn)家庭人均住房面積（如30平方米）的住房給予減半征收等。

作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院

注：

[1] 李波、張成彬.實(shí)現(xiàn)分配正義的我國房地產(chǎn)稅制改革.稅收經(jīng)濟(jì)研究.2012年第6期

[2] 溫來成. 物業(yè)稅開征的先決條件之一： 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的改革與完善[J]. 涉外稅務(wù)， 2008 （7）： 15-18.

[3] 王廣鑫. 我國物業(yè)稅實(shí)施難點(diǎn)及稅制要素設(shè)計(jì)[D]. 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)， 2011.

[4] 安體富， 王海勇. 重構(gòu)我國的房地產(chǎn)稅制： 理論分析與政策探討[J]. 公共經(jīng)濟(jì)評論， 2004， 6.

[5] 張泓銘. 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控原理的基本思考[J]. 社會科學(xué)， 2004 （9）： 5-13.

[6] 李云山. 房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性特征及其宏觀調(diào)控需求[J]. 金融發(fā)展研究， 2008 （1）： 40-42.

[7] 王廣鑫. 我國物業(yè)稅實(shí)施難點(diǎn)及稅制要素設(shè)計(jì)[D]. 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)， 2011.

[8] 李波， 張誠彬. 實(shí)現(xiàn)分配正義的我國房地產(chǎn)稅制改革[J]. 稅收經(jīng)濟(jì)研究， 2013 （6）： 1-7.

[9] 魯劍. 功能優(yōu)化視角下的我國房地產(chǎn)稅制改革[D]. 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)， 2007.

[10] 鐘際平. 我國開征房地產(chǎn)稅研究[D]. 河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)， 2012.endprint