房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對(duì)策分析

左春芳

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)要在變化的市場(chǎng)環(huán)境中求得生存和發(fā)展，成本成為了一個(gè)決定性的因素。從宏觀層面講，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制，對(duì)合理利用多方資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱從而產(chǎn)生危險(xiǎn)泡沫，有效調(diào)控房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，平衡國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有一定作用。從微觀層面講，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本控制為企業(yè)節(jié)省了生產(chǎn)成本，創(chuàng)造更大的利潤(rùn)空間，對(duì)提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，加大市場(chǎng)份額具有重要意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F296 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2014）10-0213-02

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是指房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)，根據(jù)預(yù)先確定的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)耗費(fèi)發(fā)生以前及過(guò)程中，對(duì)成本影響因素或條件采取相應(yīng)的措施和控制方法，以保證目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)的管理行為。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀

（一）決策階段的成本控制得不到重視

許多房地產(chǎn)企業(yè)只重視建設(shè)過(guò)程中的修房子、后期的賣(mài)房子，而忽略策劃階段的重要性。這些房地產(chǎn)企業(yè)做策劃報(bào)告僅僅是為了籌集資金的需要，只想到把策劃包裝得美觀些，正是這樣大大降低了策劃報(bào)告的可操作性，使很多策劃報(bào)告顯得膚淺，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到“指導(dǎo)投資決策”的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在收集材料的廣泛性和代表性，分析計(jì)算過(guò)程的規(guī)范性，指標(biāo)選擇的合理性，邏輯推理的嚴(yán)謹(jǐn)性，計(jì)算結(jié)果的可靠性等方面都有待提高。

（二）設(shè)計(jì)階段的成本控制得不到重視

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往忽視對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制，重視質(zhì)量、工程技術(shù)要求等因素，卻很少對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行“造價(jià)約束”，使設(shè)計(jì)單位缺少成本控制壓力。設(shè)計(jì)單位獲得設(shè)計(jì)費(fèi)與設(shè)計(jì)的工程造價(jià)無(wú)關(guān)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有：一是以項(xiàng)目總投資雙方商定為基數(shù)。二是以建筑面積為基數(shù)。毫無(wú)疑問(wèn)，這兩種方式都不利于加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位成本控制意識(shí)。再加上很多開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)控的能力，往往使施工圖設(shè)計(jì)過(guò)于保守或不合理，從而造成浪費(fèi)。

（三）招標(biāo)投標(biāo)對(duì)成本控制起到的作用不顯著

特別是在現(xiàn)階段，一方面是商品房施工質(zhì)量堪憂；另一方面是建設(shè)項(xiàng)目成本過(guò)高，樓價(jià)高居不下；前者成為消費(fèi)者投訴的主要目標(biāo)之一。通過(guò)實(shí)行招投標(biāo)來(lái)降低造價(jià)，保證質(zhì)量，確實(shí)有其必要性和現(xiàn)實(shí)性。但實(shí)際情況是，很多時(shí)候招投標(biāo)限于形式，并沒(méi)有起到成本控制的作用。

（四）只重視施工階段的成本控制

施工階段可能是成本投入最明顯的一個(gè)階段，應(yīng)該說(shuō)是比較重要的一個(gè)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大體上非常重視項(xiàng)目工程施工階段。這些企業(yè)普遍存在的錯(cuò)誤意識(shí)是，工程成本主要含在施工階段的材料中，項(xiàng)目成本控制主要限定在施工階段，加強(qiáng)這一階段的監(jiān)控，就可最大程度地節(jié)約成本。開(kāi)發(fā)商經(jīng)常嘔心瀝血，實(shí)施多種措施來(lái)做到這一點(diǎn)。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往在清點(diǎn)項(xiàng)目結(jié)束，大廈建成的“戰(zhàn)果”后，才恍悟一番心血并沒(méi)有使成本下降多少。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)存問(wèn)題分析

（一）項(xiàng)目決策階段成本控制存在的問(wèn)題

1.主觀決策導(dǎo)致產(chǎn)品組合定位欠準(zhǔn)確

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味主觀臆斷，缺乏很好的市場(chǎng)調(diào)研和分析能力，不能結(jié)合近年來(lái)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方面所掌握的的情況做出符合企業(yè)特點(diǎn)的科學(xué)合理的可行性報(bào)告，產(chǎn)品定位人群不明確，產(chǎn)品組合方式不落實(shí)，不能做出合理準(zhǔn)確的決策方案。

2.沒(méi)有全面控制成本的意識(shí)

第一，缺乏成本管理意識(shí)。成本管理工作沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的部門(mén)負(fù)責(zé)，而是由財(cái)務(wù)部門(mén)“兼顧”，從組織上和架構(gòu)上難以支撐“項(xiàng)目全面成本”的管理需求，沒(méi)有真正理解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程、全面成本的觀念。第二，“流程”不清晰，“方法”不明確。合理的成本管理流程應(yīng)包含對(duì)目標(biāo)成本的確定，對(duì)已發(fā)生成本的控制，如何獲取動(dòng)態(tài)成本，還有當(dāng)成本出現(xiàn)異常后如何進(jìn)行調(diào)整等環(huán)節(jié)。但由于缺乏必要的成本控制流程規(guī)定、工作內(nèi)容設(shè)定和部門(mén)職責(zé)劃分，因此很難形成成本控制的流程體系。

（二）設(shè)計(jì)階段成本控制存在的問(wèn)題

1.在設(shè)計(jì)階段對(duì)于方案選擇問(wèn)題上，欠缺從多角度，多方面考慮，沒(méi)有從最適合方案的角度出發(fā)，就往往選擇成本最低的方案，忽略了成本之外的方案實(shí)施可行性分析。

2.對(duì)設(shè)計(jì)成本的控制不夠重視。只重視施工階段成本控制，而忽略設(shè)計(jì)階段的成本控制是建設(shè)單位的一個(gè)通病。大多數(shù)建設(shè)單位認(rèn)為，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完工后，根據(jù)設(shè)計(jì)的圖紙和有關(guān)定額文件收費(fèi)編制預(yù)算就是設(shè)計(jì)階段的成本支出，沒(méi)有考慮到以后的施工階段圖紙變更所作出的影響。

3.目前，我國(guó)主要以投資額或面積為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算，該方法不利于降低設(shè)計(jì)階段的成本，因?yàn)樵O(shè)計(jì)的收費(fèi)與造價(jià)的費(fèi)用成正比，設(shè)計(jì)者往往為了自己的利益而主動(dòng)降低造價(jià)，根本不考慮設(shè)計(jì)階段的成本。

4.人員素質(zhì)參差不齊。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理對(duì)人員的要求很高，它是一項(xiàng)綜合性的工作，要求人員具備多方面的技術(shù)，而有些設(shè)計(jì)人員不考慮建材價(jià)格，把握不好經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的關(guān)系，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成本大大增加。

（三）建設(shè)階段成本控制存在的問(wèn)題

1.是招投標(biāo)對(duì)成本控制沒(méi)有起到真正的作用。招投標(biāo)可以擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位和施工單位，但在招投標(biāo)的實(shí)際操作中，行政的力量對(duì)招投標(biāo)的干預(yù)太多，很難在既公平又合理的環(huán)境中進(jìn)行。

2.施工過(guò)程中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證控制不夠，導(dǎo)致成本控制不力。忽視對(duì)工程變更的控制，對(duì)工程變更責(zé)權(quán)不清，工程的變更具有隨意性，缺乏有效的監(jiān)督和控制，沒(méi)有建立起一套變更申請(qǐng)、測(cè)量和認(rèn)可系統(tǒng)。這些缺陷造成了施工階段成本控制不力。在施工中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，優(yōu)化意識(shí)不夠，缺乏及時(shí)的整改措施。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的對(duì)策分析

（一）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段的成本控制分析

1.做好市場(chǎng)調(diào)研

做好市場(chǎng)調(diào)研，編寫(xiě)投資估算。投資成本估算主要包括以下五個(gè)要點(diǎn)：一是明確市場(chǎng)定位；二是對(duì)投資的成本和費(fèi)用的可行性分析；三是看投資回報(bào)是否符合前期預(yù)計(jì)要求；四是合理科學(xué)的資源配置；五是是否可以能夠有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.進(jìn)行土地測(cè)算

投資估算的準(zhǔn)確性對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)具有控制作用，直接影響可行性研究工作的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果，直接關(guān)聯(lián)到施工圖的編制和下階段設(shè)計(jì)概算，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的資金籌措也有直接影響。

3.做好項(xiàng)目投資的合理決策

一個(gè)合理的投資決策應(yīng)該包括以下四方面的內(nèi)容：一是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果提出既滿足消費(fèi)者需求又可以獲得較高利潤(rùn)的投資方案；二是依據(jù)現(xiàn)有的調(diào)查資料和相關(guān)研究方法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資數(shù)額進(jìn)行準(zhǔn)確的投資估算；三是依據(jù)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟邉潏?bào)告書(shū)，對(duì)擬投資項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、風(fēng)險(xiǎn)分析、設(shè)計(jì)方案、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和成本目標(biāo)等進(jìn)行科學(xué)分析和研究，決定決策的可行性；四是在實(shí)施項(xiàng)目后，系統(tǒng)準(zhǔn)確地估算建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)。

（二）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制

1.擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案

一個(gè)最佳的設(shè)計(jì)方案，應(yīng)該具有以下特征：第一，規(guī)模必須恰當(dāng)合理；第二，應(yīng)該選擇既經(jīng)濟(jì)適用又科學(xué)合理的生產(chǎn)工藝和機(jī)器設(shè)備，以提高生產(chǎn)效率，達(dá)到控制成本的目的；第三，既要符合國(guó)家工業(yè)布局總體規(guī)劃和地方規(guī)劃，還要符合靠近原料、燃料和消費(fèi)地的布局原則；第四，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平除符合我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，還要根據(jù)不同地區(qū)、不同等級(jí)、不同規(guī)模和不同功能進(jìn)行具體地合理確定。

2.設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

設(shè)計(jì)階段，可以通過(guò)采用設(shè)計(jì)監(jiān)理、推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和控制設(shè)計(jì)變更等三方面措施來(lái)實(shí)行造價(jià)控制，其工作主要是在施工圖設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)監(jiān)理工作的重點(diǎn)是檢查施工圖是否符合國(guó)家的相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備的選擇、新材料和新技術(shù)的應(yīng)用是否科學(xué)合理以及是否按照初步設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行設(shè)計(jì)等等。其次，推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，保證工程質(zhì)量。再次，設(shè)計(jì)變更直接影響工程建設(shè)的成本，變更發(fā)生在早期，就只需要修改圖紙，但發(fā)生在施工過(guò)程中，因變更產(chǎn)生的成本就會(huì)很大。因此，應(yīng)在影響較小的設(shè)計(jì)階段盡量將變更控制。

3.建立設(shè)計(jì)激勵(lì)機(jī)制

一方面，對(duì)于既保證建筑質(zhì)量又有效降低建造成本的設(shè)計(jì)單位，應(yīng)該給予獎(jiǎng)勵(lì)；另一方面，對(duì)于因設(shè)計(jì)失誤產(chǎn)生的誤工現(xiàn)象和經(jīng)濟(jì)損失，設(shè)計(jì)單位和人員應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這樣可以主動(dòng)控制項(xiàng)目成本，提高設(shè)計(jì)單位工作人員的積極性，從而更好對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制。

（三）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)階段進(jìn)行成本控制

1.合理選擇招標(biāo)方式

招標(biāo)過(guò)程中應(yīng)注意以下四點(diǎn)：第一，在招標(biāo)前，應(yīng)對(duì)施工單位進(jìn)行實(shí)地考察，嚴(yán)格審查其資質(zhì)；第二，造價(jià)管理人員應(yīng)在收集和分析各類(lèi)有關(guān)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)和資料的基礎(chǔ)上，對(duì)影響項(xiàng)目的因素進(jìn)行鑒別、分析和評(píng)價(jià)，進(jìn)而編制科學(xué)合理的招標(biāo)文件；第三，在施工單位選擇上，要找合適的，選擇適當(dāng)級(jí)別的施工單位既可以勝任施工工作，又可以節(jié)約相應(yīng)的成本；第四，采用合理低價(jià)者中標(biāo)的方法選擇中標(biāo)者，但低于成本者除外。

2.招標(biāo)階段的造價(jià)控制

承包商可以在綜合考慮自身的成本和預(yù)算基礎(chǔ)上，進(jìn)行自主投標(biāo)報(bào)價(jià)，這里的報(bào)價(jià)一定要規(guī)范，盡量避免不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，招標(biāo)單位可以選擇性價(jià)比最高的投標(biāo)單位，以達(dá)到控制項(xiàng)目成本的目的，這也體現(xiàn)了施工單位自主定價(jià)權(quán)。

（四）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段進(jìn)行成本控制

1.施工階段造價(jià)控制

第一，建立建設(shè)監(jiān)理制度。完善職責(zé)分工，并且落實(shí)相關(guān)責(zé)任，進(jìn)而從項(xiàng)目管理機(jī)制上建立投資控制系統(tǒng)。第二，從經(jīng)濟(jì)措施上對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行有效控制。要嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)和銷(xiāo)售代理費(fèi)等，最大限度地減少銷(xiāo)售成本。第三，從技術(shù)措施上對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行有效控制。企業(yè)應(yīng)該廣泛應(yīng)用新材料和新工藝，不斷探索適合項(xiàng)目施工的新方法，進(jìn)而提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，以達(dá)到控制成本的目的。

2.建立目標(biāo)成本考核機(jī)制

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要形成正確的經(jīng)營(yíng)理念，成本控制人員要熟悉項(xiàng)目每個(gè)業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)的工作內(nèi)容以及相關(guān)業(yè)務(wù)之間的邏輯關(guān)系，在制定任務(wù)書(shū)時(shí)，將成本控制指標(biāo)和質(zhì)量、工期、安全等控制指標(biāo)一并寫(xiě)入其中，對(duì)按規(guī)范并準(zhǔn)時(shí)完成項(xiàng)目任務(wù)的部門(mén)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)；反之，對(duì)于未完成任務(wù)部門(mén)，在查明原因的情況下要給予一定的處罰。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段的成本控制

一方面，要把握合同條款的內(nèi)涵，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費(fèi)用。在合同履行過(guò)程中，嚴(yán)格控制合同變更，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率，從而有效控制工程造價(jià)。另一方面，加強(qiáng)單位現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員、工程技術(shù)人員的素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，充分認(rèn)識(shí)節(jié)約投資的重要性。

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