“限購(gòu)?fù)顺?央行新政”樓市將呈現(xiàn)怎樣的“新常態(tài)”？

郭文婧

隨著三亞放開限購(gòu)，此前46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北、上、廣、深四個(gè)一線城市尚在執(zhí)行限購(gòu)。經(jīng)過(guò)近5個(gè)月的博弈，9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文修改首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款已結(jié)清，再購(gòu)房視為首套房，對(duì)于未限購(gòu)地區(qū)的多套房政策也同樣放開，已經(jīng)結(jié)清可以享受首套房政策。同時(shí)，央行重申了房貸利率最低7折的政策。

然而，市場(chǎng)并未“聞雞起舞”，“金九”落空已有定論，今年依然可能落空。中國(guó)指數(shù)研究院10月1日發(fā)布報(bào)告，2014年9月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平方米10672元，環(huán)比上月下跌0.92%，連續(xù)第5個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn)。旺季“銀十”看國(guó)慶，兆頭恐怕也不妙，中國(guó)之聲《全國(guó)新聞聯(lián)播》10月7日?qǐng)?bào)道，國(guó)慶期間，各地樓市成交量波瀾不驚，購(gòu)房者大多仍持幣觀望。

跟漲不跟跌，限購(gòu)松綁，購(gòu)房者因害怕房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)，所以有微刺激作用，但同時(shí)，限購(gòu)松綁也進(jìn)一步確認(rèn)了目前樓市疲軟的態(tài)勢(shì)，增加了觀望情緒，所以暫時(shí)回升后又開始下降。房?jī)r(jià)看信貸，“央行新政”大大超出此前市場(chǎng)預(yù)期，是否會(huì)帶來(lái)質(zhì)的變化呢？盡管業(yè)內(nèi)人士將國(guó)慶期間的表現(xiàn)平淡，歸于房貸新規(guī)還未落地;實(shí)際上，即使落地又如何，房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)的可能性也微乎其微。

房?jī)r(jià)將向何處去？首先得弄清楚中國(guó)房?jī)r(jià)的真正支持力量是什么。目前各種解釋，都強(qiáng)調(diào)價(jià)格虛高、供給過(guò)剩是這輪房?jī)r(jià)下行的原因，但這恐怕只是表面現(xiàn)象，一來(lái)供給過(guò)剩是相對(duì)之前的平均成交量而言的，而之前的成交量在限購(gòu)政策之下，主要是剛需，所以真實(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系可能仍是一個(gè)謎;二來(lái)，價(jià)格虛高總是用國(guó)際慣例的居民收入與房?jī)r(jià)比來(lái)衡量的，而過(guò)去的歷史已經(jīng)證明這一標(biāo)準(zhǔn)在中國(guó)失效，因?yàn)橹袊?guó)計(jì)劃生育的政策已經(jīng)房?jī)r(jià)不再是由一個(gè)家庭支撐，往往是兩個(gè)，甚至是三個(gè)、四個(gè)家庭來(lái)支撐，再加上城市化趨勢(shì)下的未來(lái)走勢(shì)與寬松貨幣政策。

房地產(chǎn)作為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)的多年貫性，已讓房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)互為晴雨表。但是，房地產(chǎn)總是滯后半拍的，房?jī)r(jià)正式的上漲趨勢(shì)要晚于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，正式的下行趨勢(shì)也要晚于宏觀經(jīng)濟(jì)的困境。10月5日，央行貨幣政策委員會(huì)三季度例會(huì)強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策的同時(shí)，卻刪除了“經(jīng)濟(jì)金融結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)積極變化”的表述，更加強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)雜程度。與此同時(shí)，世界銀行10月6日在新加坡發(fā)布《東亞經(jīng)濟(jì)半年報(bào)》，將中國(guó)2014年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期由之前的7.6%調(diào)低至7.4%，并將中國(guó)明后兩年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期從7.5%下調(diào)至7.2%和和7.1%。

可見，基于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)在短期內(nèi)幾乎沒有可能。房?jī)r(jià)看信貸沒有錯(cuò)，但要看對(duì)誰(shuí)的信貸。如果是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商放寬信貸，開發(fā)商就可以犧牲成交量來(lái)拉抬房?jī)r(jià)，制造趨勢(shì);但很遺憾，“央行新政”的信貸對(duì)象，是購(gòu)房者，而不是開發(fā)商。16家上市銀行半年報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，上半年新增的涉房貸款盡管高達(dá)1.09萬(wàn)億元，但其中住房按揭的增長(zhǎng)超過(guò)了8000億元。相比去年，針對(duì)開發(fā)商的貸款，實(shí)際上是不升反降，銀行內(nèi)部人士也說(shuō)針對(duì)開發(fā)商“早已經(jīng)實(shí)施了名單制管理”。

因此，理解未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，還得看我國(guó)的經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”，那就不是不通過(guò)“強(qiáng)刺激”，以讓經(jīng)濟(jì)走上更可持續(xù)的發(fā)展軌道。在不“強(qiáng)刺激”的“新常態(tài)”下，房?jī)r(jià)下跌并不意外，開發(fā)商資金斷裂跑路也不意外，但是，開發(fā)商留下的巨額民間借貸，既威脅我國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定，也威脅我國(guó)的金融安全。正是基于此，“央行新政”出臺(tái)了，給了開發(fā)商保命續(xù)命的機(jī)會(huì)，但前提依然是抓住時(shí)機(jī)“以價(jià)換量”，回籠資金。如果期望“央行新政”帶來(lái)樓市反轉(zhuǎn)，注定是要落空的。

理解中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“新常態(tài)”，還必須回到十八屆三中全會(huì)“讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的決定上，行政色彩鮮明的限購(gòu)?fù)顺比绱耍笆滋追抠J款已結(jié)清，再購(gòu)房視為首套房貸”，也是回歸市場(chǎng)本身。盡管“央行新政”有可能帶來(lái)投機(jī)需求的抬頭，但這是“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的天然附屬物。投機(jī)需求向來(lái)比剛需精明，不會(huì)主動(dòng)選擇當(dāng)“冤大頭”，所以不值得太過(guò)憂慮。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”，樓市未來(lái)也必將步入“新常態(tài)”。隨著住房保有量的增加、房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度進(jìn)一步提高、老齡化社會(huì)程度的加深、人口出生率的降低、移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)的發(fā)展、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施和完善、官員財(cái)產(chǎn)公示制度的形成、房產(chǎn)稅的推出，市場(chǎng)在樓市資源配置中的決定性作用將更加明顯?？梢灶A(yù)見，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)必將來(lái)臨，未來(lái)房地產(chǎn)投資方向?qū)l(fā)生巨大變化，住宅地產(chǎn)可能將不再是最重要的產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)的熱度也會(huì)隨之降溫，文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等的機(jī)會(huì)可能更大。