房地產(chǎn)公司工程造價的預(yù)算編制分析

焦艷玲

【摘 要】隨著我國國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了越來越大的建設(shè)投資規(guī)模，逐漸提升了工程造價預(yù)算的要求。在工程建設(shè)中不可避免地會受到市場及人為等因素的影響，使預(yù)期的工程造價預(yù)算大大超出投資控制，對工程整體建設(shè)產(chǎn)生不利影響。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；工程造價；預(yù)算編制

一、房地產(chǎn)公司工程造價預(yù)算編制的分析

工程造價管理是對項目工程進(jìn)行多角度、全方位的全過程管理，主要涉及到的內(nèi)容包括：投資管理體制、工程經(jīng)濟(jì)、項目融資、建設(shè)項目管理、工程財務(wù)、工程合同管理以及經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)等。其中不僅是對工程造價的計價依據(jù)和計價行為進(jìn)行管理，而且也是確定和編織工程造價，對單位資質(zhì)進(jìn)行咨詢，管理監(jiān)督從業(yè)資格等。而建筑工程預(yù)算則是在工程建設(shè)程序落實(shí)以后，結(jié)合不同的設(shè)計文件和設(shè)計階段的實(shí)施內(nèi)容，與國家規(guī)定的定額、費(fèi)用、相關(guān)指標(biāo)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素相結(jié)合，提前計算，將每個新建、改擴(kuò)建項目所使用的全部投資額的文件進(jìn)行確定。作為不同建設(shè)時期內(nèi)建筑項目經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)，預(yù)算是預(yù)先對建筑工程價格進(jìn)行計算和研究的主要文件，作為建筑工程項目投資的分配、決策、管理及核算的重要依據(jù)得到應(yīng)用。

二、編制建筑工程預(yù)算的程序

1.相關(guān)資料的收集

（1）對施工圖紙和變更資料進(jìn)行收集，使其作為工程預(yù)結(jié)算編制的重要依據(jù)。

（2）對施工組織方案、現(xiàn)場三通一平情況、主要材料設(shè)備的價格資料、地質(zhì)情況、大宗材料的采購地以及現(xiàn)有已建的類似工程資料進(jìn)行收集。

（3）在編制之前，預(yù)算人員應(yīng)深入工程現(xiàn)場內(nèi)進(jìn)行考察，了解工程現(xiàn)場及施工工序，在工程中有效應(yīng)用新材料、新設(shè)備、新技術(shù)和新工藝，對施工要求和技術(shù)要求進(jìn)行充分了解。

2.施工圖紙的熟悉

作為工程造價編制的重要依據(jù)，施工圖的熟悉是最為重要的一項環(huán)節(jié)，特別是各專業(yè)設(shè)計說明顯得極為必要。一個好的預(yù)算員應(yīng)對設(shè)計人員意圖和圖紙表達(dá)內(nèi)容實(shí)施有效了解，必須對建筑工程設(shè)計做到心中有數(shù)，只有這樣才能胸有成竹，預(yù)算中避免有漏項和少項產(chǎn)生。

3.工程量的準(zhǔn)確計算

（1）預(yù)算工程量計算順序的合理安排。從整體上做到先主體后裝飾，先地下后地上、先內(nèi)部后外部。對于分部工程的施工順序而言，主要包括：先混凝土工程與抽取鋼筋相結(jié)合，后對砌體、屋面、樓地面、裝飾以及零星工程進(jìn)行作業(yè)。

（2）對計算項目進(jìn)行合理確定，對原始數(shù)據(jù)相應(yīng)部位實(shí)施注明。確定計算項目應(yīng)遵循定額項目劃分的規(guī)定，完整地填寫名稱，必須符合定額項目名稱。對于設(shè)計圖在不同部位分布的相同做法，應(yīng)在計算過程中將圖上的相應(yīng)部位或名稱對每個數(shù)據(jù)的來源進(jìn)行標(biāo)注，為工程量的核對產(chǎn)生有利作用。

4.預(yù)算定額的準(zhǔn)確套用

（1）對于定額單價的直接套用而言，應(yīng)先對套用的項目名稱、內(nèi)容是否滿足施工圖紙標(biāo)準(zhǔn)要求，例如：斷面形式、構(gòu)件名稱以及強(qiáng)度等級等。其次，應(yīng)對定額包含的工作內(nèi)容進(jìn)行注意，避免項目費(fèi)用有重復(fù)套用的現(xiàn)象產(chǎn)生。

（2）當(dāng)實(shí)際使用材料中，類別、規(guī)格及名稱與定額有一定不同時，即工程內(nèi)容與定額內(nèi)容不一致，且允許換算時，應(yīng)根據(jù)定額的換算方法和范圍實(shí)施換算。當(dāng)工程內(nèi)容與定額不一致且不允許換算時，則必須將定額進(jìn)行執(zhí)行，禁止對定額進(jìn)行任意修改或調(diào)整。

（3）與工程項目的具體情況相結(jié)合，注意有些項目應(yīng)與相應(yīng)的調(diào)整系數(shù)相乘，例如：基礎(chǔ)墊層系數(shù)、斜屋面增加系數(shù)等內(nèi)容。

三、對建筑施工預(yù)算編制結(jié)果的準(zhǔn)確性造成影響的因素

1.滯后性的預(yù)算方法

隨著社會的進(jìn)步，建筑領(lǐng)域內(nèi)越來越多的新材料、新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)和新工藝逐漸產(chǎn)生，在編制預(yù)算的過程中，應(yīng)經(jīng)常開展定額換算工作，但有我國現(xiàn)行的工程預(yù)算的確定方法大多為滯后、靜態(tài)的，通常為3年進(jìn)行一次更新。因此，定額單價一般是將幾年前的材料、人工、機(jī)械臺班價格的統(tǒng)計作為基礎(chǔ)材料，在新增補(bǔ)的定額一般會有一定的代表性存在，導(dǎo)致工程量計算取費(fèi)有一定的差錯產(chǎn)生。

2.漏項和變更的設(shè)計

在工程建設(shè)項目中存在著普遍的設(shè)計漏項和變更問題，在超概算的各種因素中，其引起的費(fèi)用一般在極其靠前的位置。形成該問題的原因主要包括以下兩方面：首先，未能根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施設(shè)計，或在某項具體設(shè)計方案中，由于缺乏對比，引發(fā)設(shè)計變更現(xiàn)象。其次，設(shè)計工作的深度不足，引發(fā)設(shè)計漏項出現(xiàn)。設(shè)計單位在設(shè)計過程中，對細(xì)致的調(diào)查研究有所缺乏，社會水平普遍較低，在審查制度方面有一定的不嚴(yán)格現(xiàn)象。從而引發(fā)在實(shí)施過程中有漏項出現(xiàn)，不得不對建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)列，使得投資問題增加。

3.延長了建設(shè)工期

在建設(shè)期間，作為“投資、工期及質(zhì)量”三大控制目標(biāo)之一，工期控制不能根據(jù)原定的合理工期將建設(shè)任務(wù)完成，不但項目無法按時投產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)效益無法及時發(fā)揮，而且還會導(dǎo)致貸款利息、建設(shè)費(fèi)用增加，從而形成費(fèi)用超概算問題。

4.建筑設(shè)備材料價格誤差的產(chǎn)生

在國內(nèi)，在多家廠商中，各種型號設(shè)備都會有競爭產(chǎn)生，會有混亂的建筑設(shè)備價格出現(xiàn)，導(dǎo)致報價不一，不具備統(tǒng)一的規(guī)范市場，導(dǎo)致同樣的設(shè)備預(yù)算會有較大的預(yù)算價格差距出現(xiàn)。

四、預(yù)算編制工作加強(qiáng)的具體方法

1.設(shè)計圖紙的熟悉，對設(shè)計意圖實(shí)施充分理解，使工程量得到正確計算

預(yù)算編制人員必須對設(shè)計圖紙、設(shè)計說明以及兩者之間的關(guān)系進(jìn)行充分熟悉。應(yīng)從設(shè)計說明和總平面圖開展對圖紙進(jìn)行閱讀，明確工程的性質(zhì)、規(guī)模和類型，對平面圖、立面圖、剖面圖、詳圖以及材料做法進(jìn)行依次閱讀，將各類土質(zhì)所示部位及它們之間的關(guān)系得到充分了解，然后開展工程量計算工作。對定額的各冊說明、章說明、總說明、節(jié)說明以及定額所含工作內(nèi)容進(jìn)行熟悉，定額套用中應(yīng)做到正確合理，確保定額項目與實(shí)際達(dá)到符合。禁止有計算重復(fù)和漏算問題產(chǎn)生。預(yù)算編制人員應(yīng)與設(shè)計圖紙相結(jié)合，使設(shè)計圖紙相對應(yīng)的工程量得到準(zhǔn)確地計算，要求編制人員應(yīng)有較強(qiáng)的專業(yè)知識和豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗。要求編制人員應(yīng)在施工組織設(shè)計和施工工藝的把握上對施工經(jīng)驗實(shí)施充分表現(xiàn)。

2.對項目工程現(xiàn)場情況和施工組織的特點(diǎn)進(jìn)行熟悉掌握

將工程建設(shè)項目現(xiàn)場的第一手資料得到充分掌握，并對可能運(yùn)用的施工方法和措施進(jìn)行考慮，作為預(yù)算編制的一項必要環(huán)節(jié)得到應(yīng)用。例如：在土建工程中存在著較大的砂石料需求量，其價格對工程造價會有較大影響產(chǎn)生，因此應(yīng)深入現(xiàn)場對施工場地布置情況、砂石料開采條件以及場內(nèi)交通運(yùn)輸條件和運(yùn)輸方式實(shí)施充分了解。與現(xiàn)場布局相結(jié)合，使材料構(gòu)件和設(shè)備存放點(diǎn)得到有效確定，以此將是否需要開展二次搬運(yùn)和運(yùn)距等進(jìn)行計算。

3.價格因素的客觀分析，應(yīng)留有余地地調(diào)整價差

預(yù)算定額表匯總的設(shè)備材料價格將編制年的價格水平得到反映，對預(yù)算使用定額進(jìn)行編制時，應(yīng)根據(jù)市場價格使價格水平得到確定，需要開展調(diào)整價差，也就是動態(tài)管理問題。一項工程從開工到竣工的整個過程往往需要數(shù)年時間。在該過程中，設(shè)備材料價格通常會有較大變動產(chǎn)生，為了使預(yù)算發(fā)揮投資控制的作用，必須對工程造價價差預(yù)測系統(tǒng)進(jìn)行建立。首先應(yīng)對未來設(shè)備材料價格的演變情況進(jìn)行預(yù)測，然后對相關(guān)的各項工程造價指標(biāo)的變化趨勢得到預(yù)測出來，使價差得到合理確定，實(shí)時調(diào)整價差，確保在動態(tài)中開展估算和預(yù)算編制工作。

4.對計算機(jī)實(shí)施充分利用，從而使預(yù)算編制工作得到有效開展

由于在編制工程預(yù)算時存在著任務(wù)急、時間緊的特點(diǎn)，因此難免會有多算、漏算或重復(fù)計算的狀況產(chǎn)生。另外，在大量的定額條目和各種項目計算表之間，預(yù)算編制人員不得不反復(fù)及細(xì)致抄錄和校對，因此在大量的重復(fù)計算中會造成過多時間的浪費(fèi)，使計算機(jī)的優(yōu)勢得到有效體現(xiàn)。目前在預(yù)算編制過程中，較多計算機(jī)軟件所產(chǎn)生的作用不可忽略，使工程預(yù)算工作人員的工作強(qiáng)度得到大量減輕，使預(yù)算編制的工作效率得以提高，作為預(yù)算編制工作效率及質(zhì)量的提升的根本保障得到有效應(yīng)用。

5.工程預(yù)算管理人員素質(zhì)的提升

對科學(xué)合理的建筑工程預(yù)算進(jìn)行編制，使其作為控制工程造價的基礎(chǔ)得到應(yīng)用。所以，對預(yù)算管理人員有較高的要求存在。預(yù)算管理人員應(yīng)對工程預(yù)算的專業(yè)知識、相關(guān)法律法規(guī)政策進(jìn)行充分掌握，熟悉設(shè)計、材料、設(shè)備采購、工程整體結(jié)構(gòu)、現(xiàn)場工藝以及投資分析控制等方面的知識，充分了解工程建設(shè)過程中項目的可行性研究、初步設(shè)計、全面設(shè)計、工程施工以及設(shè)備安裝等工藝，因此，要求預(yù)算管理人員應(yīng)有過硬的專業(yè)基礎(chǔ)存在，且具備良好的職業(yè)道德。

五、結(jié)語

綜上所述，在建筑行業(yè)內(nèi)普遍存在著概算超估算、預(yù)算超概算以及決算超預(yù)算等問題，工程預(yù)算編制質(zhì)量水平對房地產(chǎn)公司工程造價水平造成影響。所以，在建設(shè)過程中應(yīng)開展造價的管理和控制工作，從經(jīng)濟(jì)角度上做到設(shè)計的影響和優(yōu)化，使工程整體的順利施工得到有效保障。

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