電力企業(yè)物業(yè)管理核心問題探索

張然軍國(guó)網(wǎng)四川省電力公司樂山供電公司 四川樂山 614000

電力企業(yè)物業(yè)管理核心問題探索

張然軍
國(guó)網(wǎng)四川省電力公司樂山供電公司 四川樂山 614000

近年來，電力物業(yè)公司是新近發(fā)展的行業(yè)，隸屬于電力企業(yè)，因此，在電力企業(yè)的改革中，對(duì)電力物業(yè)管理進(jìn)行改革是比不可少的。在我國(guó)電力物業(yè)公司起步較晚，在物業(yè)管理方面存在的問題較多。本文主要對(duì)電力企業(yè)物業(yè)管理的意義及現(xiàn)狀給予分析，并對(duì)電力企業(yè)物業(yè)管理核心問題進(jìn)行探討，最后提出了幾點(diǎn)加強(qiáng)電力企業(yè)物業(yè)核心問題管理的建議。

電力企業(yè)；物業(yè)管理；體制創(chuàng)新

隨著電力行業(yè)的快速發(fā)展，電力行業(yè)的各項(xiàng)制度改革不斷深入，電力物業(yè)公司的出現(xiàn)為富余人員提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)于電力企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升具有非常重要的作用，有利于電力企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、電力企業(yè)物業(yè)管理的意義

與其他行業(yè)相比電力行業(yè)是一個(gè)非常特殊的行業(yè)，電力企業(yè)需要為全社會(huì)服務(wù)，其所覆蓋的范圍非常的廣，規(guī)模大，物業(yè)管理工作是電力企業(yè)管理工作中一項(xiàng)非常重要的組成部分，其不僅僅是電力企業(yè)后勤保障部門的工作職責(zé)，在電力企業(yè)發(fā)展到一定階段之后，其物業(yè)管理工作不僅具備了后勤社會(huì)化的特點(diǎn)，還具有市場(chǎng)化的特點(diǎn)，在開展電力企業(yè)物業(yè)管理工作的過程中，不僅會(huì)影響到本行業(yè)職工的工作與生活，另一方面，其與全社會(huì)的發(fā)展與穩(wěn)定還具有直接的關(guān)系，所以說，在實(shí)際的工作中，不斷加強(qiáng)電力物業(yè)管理，提升電力物業(yè)管理質(zhì)量是非常必要的。

二、電力企業(yè)物業(yè)管理核心問題分析

1、物業(yè)管理模式滯后

電力企業(yè)是關(guān)系老百姓日常生活和國(guó)民、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高科技技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，在電力企業(yè)的發(fā)展中電力企業(yè)物業(yè)管理發(fā)揮著重要的作用，現(xiàn)階段，電力行業(yè)在物業(yè)管理方面沒有給予足夠的重視，只是采用的傳統(tǒng)模式，使物業(yè)管理依附于電力企業(yè)而發(fā)展，致使物業(yè)管理缺乏改革創(chuàng)新的能力，對(duì)電力企業(yè)具有很強(qiáng)的依賴性，總是拘泥在傳統(tǒng)的管理模式中，比較安于現(xiàn)狀。在傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式中，業(yè)主占有一定的主導(dǎo)作用，對(duì)于日常生活中發(fā)生的任何問題，業(yè)主還存在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代思維，一點(diǎn)小問題都找企業(yè)找物管解決，雞毛蒜皮的事都要找物業(yè)解決，這種情況在國(guó)企尤其存在，致使物業(yè)部門比較忙；另一方面，物業(yè)管理上級(jí)單位和部門因?yàn)樾姓芾淼男枰?，有時(shí)會(huì)有干預(yù)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理的行為，使得物業(yè)公司缺乏自主管理的能力。

2、管理觀念過于老舊

在電力企業(yè)的依附下，從事物業(yè)的工作人員，長(zhǎng)期以來都會(huì)享受到福利待遇，造成物業(yè)部門對(duì)單位具有較強(qiáng)的依賴性，養(yǎng)成工作人員比較安于現(xiàn)狀的工作狀態(tài)，嚴(yán)重缺乏創(chuàng)新和拓展的意識(shí)。長(zhǎng)期以來，物業(yè)工作人員都已經(jīng)習(xí)慣了這種工作模式，難以適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理模式要求，舊的管理觀念深入人心。也不會(huì)主動(dòng)爭(zhēng)取一些投資項(xiàng)目，只是按部就班的重復(fù)工作，更多考慮的是為職工服務(wù)務(wù)，而不是想著在服務(wù)務(wù)的同時(shí)進(jìn)一步提升公司的經(jīng)濟(jì)效益，與現(xiàn)代化的管理模式存在脫軌，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3、經(jīng)營(yíng)管理模式比較單一

對(duì)于物業(yè)公司來說，主要經(jīng)濟(jì)來源比較單一，主要為：一是主業(yè)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)，包括公共配套設(shè)施的保養(yǎng)費(fèi)用、聘用管理人員的薪金、公用水電費(fèi)、物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、垃圾清理、公共區(qū)域種草、植花及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等；二是小區(qū)業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)，這部分費(fèi)用很低廉，比如維修費(fèi)用、衛(wèi)生費(fèi)用、用水承包管理費(fèi)用、房屋租賃管理費(fèi)用等，這些都是一些項(xiàng)目包干費(fèi)用，還有其他的一些收入，比如某些工程項(xiàng)目的管理及施工費(fèi)用。在物業(yè)公司成立初期，只是通過承包項(xiàng)目來彌補(bǔ)管理上的費(fèi)用，管理模式相對(duì)單一，造成這種現(xiàn)象的原因：（1）業(yè)主思想觀念比較落后，物業(yè)公司只是扮演物業(yè)委托管理的身份，業(yè)主并沒有充分認(rèn)識(shí)和發(fā)揮項(xiàng)目對(duì)物業(yè)公司的真正作用，致使業(yè)主與物業(yè)公司之間合作關(guān)系比較單一；（2）物業(yè)公司自身的限制條件，雖然，物業(yè)公司管理方式比較單一，但是瑣碎的事情比較多，致使工作人員沒有充足的時(shí)間，對(duì)自己的管理方式進(jìn)行改變，另一方面，物業(yè)公司對(duì)對(duì)外承包項(xiàng)目抱有懷疑的態(tài)度，害怕項(xiàng)目失敗，沒有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，正是這些落后觀念的存在，使得物業(yè)公司缺乏創(chuàng)新意識(shí)，造成了現(xiàn)在管理方式比較單一的現(xiàn)狀。

4、工作人員的綜合素質(zhì)較低，缺少專業(yè)的維修服務(wù)人員

當(dāng)前的物業(yè)公司對(duì)自己的定位沒有完成到位，沒有充分發(fā)揮自己的真正的職能，把自己等同于后勤部門，員工的特點(diǎn)表現(xiàn)為文化程度相對(duì)較低、年齡偏大、缺乏活力。在物業(yè)公司，通?？梢钥吹睫k公室都是一些年紀(jì)較大的阿姨，在外巡視的都是大叔，這種現(xiàn)象比較普遍；大多數(shù)人都是為了有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的工作，從來不考慮公司的經(jīng)濟(jì)效益，不能為公司分憂解難；工作人員的學(xué)歷情況比較低，就連大專生都比較少，大多數(shù)人知識(shí)面比較狹窄，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表方面的專業(yè)知識(shí)了解的比較少，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的能力比較差。

在物業(yè)管理中，工作比較瑣碎、復(fù)雜，牽扯的范圍比較廣。不只是人們表象觀察到的，不僅要對(duì)人們生活的各個(gè)方面做好管理工作，還要進(jìn)行公用設(shè)施管理、保護(hù)環(huán)境、設(shè)計(jì)和規(guī)劃房屋等，所以需要專業(yè)的工作人員從事工作，具有一定的法律專業(yè)知識(shí)、經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)和建筑方面的知識(shí)等，總之，需要一批綜合素質(zhì)比較強(qiáng)的專業(yè)性人才，從事物業(yè)管理工作。如果工作人員的知識(shí)面比較缺乏，將會(huì)阻礙物業(yè)公司的發(fā)展，進(jìn)而影響電力企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。由于電力企業(yè)自身的特殊性，對(duì)主業(yè)人員素質(zhì)的要求越來越高，缺乏專業(yè)化的管理人才，多數(shù)員工都不愿到物業(yè)公司來工作，覺得電力物業(yè)公司的發(fā)展前景太窄導(dǎo)致物業(yè)公司整體的管理水平比較低。

5、物業(yè)費(fèi)缺乏規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)

電力企業(yè)物業(yè)在收費(fèi)管理方面，沒有統(tǒng)一的、透明化的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)階段，房屋業(yè)主可以分為兩類：（1）實(shí)實(shí)在在通過市場(chǎng)購買的業(yè)主，為體質(zhì)外業(yè)主；（2）電力企業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)部員工，為體制內(nèi)業(yè)主；國(guó)家雖然對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)有相關(guān)規(guī)定，但是一些員工在繳交費(fèi)用的過程中，由于長(zhǎng)期的慣性思維和習(xí)慣，總會(huì)有部分人會(huì)以各種方式推諉、拖欠，很難按照國(guó)家和市場(chǎng)化的相關(guān)規(guī)定來執(zhí)行，這直接導(dǎo)致收費(fèi)率很難達(dá)到100％；另一方面，部分小區(qū)沒有建立業(yè)主委員會(huì)，即使建立了業(yè)主委員會(huì)，管理工作比較松散，監(jiān)督管理工作不到位，最重要的是多數(shù)業(yè)主屬于體制內(nèi)，電力企業(yè)物管收費(fèi)，特別是對(duì)職工業(yè)主的收費(fèi)，在現(xiàn)在物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化運(yùn)作的情況下，交繳的費(fèi)用是非常低廉的，開發(fā)商修建的房子一般都是6-8角每平米，多的1至2元的都有，電力企業(yè)收費(fèi)很低，入不敷出，如果沒有主業(yè)的支持，連保安人工費(fèi)都不夠，更不要談實(shí)施專業(yè)化、星際化的物業(yè)管理。

三、加強(qiáng)電力企業(yè)物業(yè)核心問題管理的措施

1、通過電力企業(yè)物業(yè)相關(guān)計(jì)劃確立核心問題管理的指標(biāo)

在電力企業(yè)中，物業(yè)管理公司是由后勤部門發(fā)展而來的，管理模式上比較滯后。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)下，必須對(duì)電力物業(yè)公司的傳統(tǒng)管理模式進(jìn)行改革和創(chuàng)新。首先，電力物業(yè)公司應(yīng)該獨(dú)立起來，不再依賴于電力企業(yè)，養(yǎng)成自主經(jīng)營(yíng)的習(xí)慣，建立獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)體制，充分與現(xiàn)代化市場(chǎng)融合，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，打破部門之間的界線，為融入社會(huì)做好服務(wù)工作。

2、強(qiáng)化電力企業(yè)物業(yè)核心問題管理的相關(guān)制度建立

在對(duì)相關(guān)制度不斷完善的過程中，始終堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)、方便、快捷、高效的服務(wù)理念，這才是電力企業(yè)物業(yè)管理的真諦。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力比較大，電力物業(yè)公司只有具有一定的優(yōu)勢(shì)，才不會(huì)被社會(huì)所淘汰。為了適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求，電力物業(yè)公司要充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，對(duì)一切優(yōu)質(zhì)資源給予合理的利用，不斷創(chuàng)新和改變服務(wù)方式，

＞＞＜＜建立專業(yè)化的物業(yè)管理模式，不斷優(yōu)化內(nèi)部管理。為了建立專業(yè)化的物業(yè)管理模式，首先要對(duì)物業(yè)公司內(nèi)部進(jìn)行大變革：（1）調(diào)整管理機(jī)制，建立專業(yè)化的管理機(jī)構(gòu)，制定專業(yè)化、科學(xué)化的管理機(jī)制；（2）培養(yǎng)管理人才，采用鼓勵(lì)政策，大量引進(jìn)專業(yè)化人才、技術(shù)型人才，使物業(yè)工作人員趨向?qū)I(yè)化發(fā)展；（3）提高工作人員的綜合能力，制定相應(yīng)的培訓(xùn)制度，定期組織員工進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，全面提升物業(yè)管理水平。摒棄以往比較陳舊的管理模式，不斷強(qiáng)化獨(dú)立發(fā)展能力，建立健全專業(yè)化的服務(wù)模式。

3、電力企業(yè)物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)責(zé)任到人

首先，電力物業(yè)公司要對(duì)自己定位明確，不斷強(qiáng)化服務(wù)行為，提升服務(wù)質(zhì)量。對(duì)于傳統(tǒng)的管理模式，不合理的地方要進(jìn)行改變。因此，物業(yè)管理人員要不斷更新管理觀念，樹立現(xiàn)代化的管理思想，要以服務(wù)業(yè)主為目的。對(duì)于不同的業(yè)主服務(wù)需求也不一樣，工作人員要充分和業(yè)主進(jìn)行溝通，真正了解業(yè)主的需求，要提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的原則，不能出現(xiàn)情緒化，對(duì)業(yè)主服務(wù)一定要周到、熱情、細(xì)致，另外，對(duì)于業(yè)主的需求，不能拖拖拉拉，要不斷提高服務(wù)的速度和質(zhì)量，為業(yè)主留下一個(gè)好的印象，通過自身良好的服務(wù)態(tài)度，不斷提升電力物業(yè)公司的聲譽(yù)，得到業(yè)主的支持和認(rèn)可，真正落實(shí)物業(yè)管理工作。

結(jié)束語

電力企業(yè)物業(yè)管理作為電力企業(yè)后勤管理工作中非常重要的組成部分，對(duì)于電力企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，協(xié)調(diào)發(fā)展具有非常重要的意義，本文就主要對(duì)電力企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的核心問題進(jìn)行了簡(jiǎn)單分析，并提出了相應(yīng)的加強(qiáng)管理的措施，對(duì)于電力企業(yè)物業(yè)管理水平的提升具有積極的作用。

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