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    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)效應(yīng)及其協(xié)調(diào)發(fā)展

    2014-12-13 18:16:23曾燁
    商場(chǎng)現(xiàn)代化 2014年27期

    曾燁

    摘 要:隨著全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國(guó)在國(guó)際背景下開始實(shí)施改革開放,在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程中,我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也開始呈現(xiàn)出高速發(fā)展模式,并逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分。從宏觀角度來講,房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在非常緊密的互動(dòng)關(guān)系,這主要集中表現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的良性互動(dòng)發(fā)展模式,還包括房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)與整體國(guó)家經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)周期之間的互動(dòng)發(fā)展規(guī)律。因此,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)效益之間的關(guān)系探析不能從一個(gè)角度進(jìn)行分析,需要從多個(gè)角度。本文利用多種理論知識(shí)進(jìn)行分析,以期真正把握我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)之間的運(yùn)行邏輯。

    關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)業(yè);經(jīng)濟(jì)互動(dòng)效應(yīng);互動(dòng)發(fā)展規(guī)律;運(yùn)轉(zhuǎn)周期

    隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也在快速的發(fā)展,它成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,其中,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)成為了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的核心。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,它是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的“導(dǎo)航”,而且,隨著我國(guó)進(jìn)入世界貿(mào)易組織以來,國(guó)家經(jīng)濟(jì)與國(guó)際經(jīng)濟(jì)逐漸接軌,我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)正式成為了整體國(guó)家經(jīng)濟(jì)中的新型增長(zhǎng)點(diǎn),并對(duì)拉動(dòng)整體國(guó)家經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有顯著作用。相反,國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化進(jìn)程加速,推動(dòng)了我國(guó)城鄉(xiāng)一體化,有力的促進(jìn)了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)從發(fā)達(dá)城市逐漸轉(zhuǎn)向二線、三線以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村,以此形成循環(huán)模式,促進(jìn)了我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步。

    一、相關(guān)理論概述

    1.房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容概述

    房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱,在法律意義上稱之為不動(dòng)產(chǎn)。房產(chǎn)是指在國(guó)家規(guī)定的建筑土地上,所建筑的各種民用、商用的住宅、廠房、文化、教育等房屋建筑;地產(chǎn)則是指在建筑土地之下的土地,包括地下的各項(xiàng)基本基礎(chǔ)設(shè)施,以及在建筑輻射范圍之內(nèi)的地面道路燈,因此,從物質(zhì)角度來講,房產(chǎn)與地產(chǎn)是統(tǒng)一整體,而從經(jīng)濟(jì)角度角度來講,房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)了房屋建筑的經(jīng)濟(jì)屬性與交易化。其中商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)品。

    2.房地產(chǎn)業(yè)

    房地產(chǎn)業(yè)是在房地產(chǎn)基礎(chǔ)之上形成的概念體系,主要是指將土地以及建筑物作為基礎(chǔ),進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),從事新建筑項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)以及經(jīng)營(yíng)等的綜合性產(chǎn)業(yè)活動(dòng),它是在第二產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上形成的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品,其具有非常明顯的先導(dǎo)性與基礎(chǔ)性,但也蘊(yùn)含著其他產(chǎn)業(yè)所不具備的高風(fēng)險(xiǎn)。

    二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)

    1.二者的一般關(guān)系分析

    房地產(chǎn)是當(dāng)代中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成成分,對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有核心推動(dòng)作用。利用整體角度來講,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系之中具有基礎(chǔ)性,它是其他經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的支柱,其他服務(wù)性以及支撐性的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容都是圍繞商業(yè)地產(chǎn)業(yè)展開的,因此,它是我國(guó)城市建設(shè)以及城市人民生活水平提高的基礎(chǔ)。

    從哲學(xué)角度來講,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)家經(jīng)濟(jì)存在一定程度的相互制約性與促進(jìn)性,從整體與局部角度來講,它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成部分,而從內(nèi)在聯(lián)系來看,國(guó)民經(jīng)濟(jì)是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ),更是制約商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的因素,此外,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供了支柱性的支持,其發(fā)展的規(guī)模與速度在一定程度上影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此,處理好二者之間的關(guān)系,可以最大程度的促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,以及宏觀調(diào)控的效應(yīng)。

    此外,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展之間存在著協(xié)調(diào)動(dòng)態(tài)模式,二者的發(fā)展必須依靠科學(xué)知識(shí)與經(jīng)濟(jì)學(xué)體系,從而客觀的掌握二者之間內(nèi)在規(guī)律與內(nèi)涵。在我國(guó)商業(yè)的地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中,存在一定認(rèn)知偏差,主要變現(xiàn)在主觀與客觀兩個(gè)方面,首先表現(xiàn)在區(qū)域投資中商業(yè)地產(chǎn)業(yè)所占比重過大,導(dǎo)致供過于求,經(jīng)濟(jì)縮水出現(xiàn)泡沫增長(zhǎng),甚至嚴(yán)重的擾亂了區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)秩序與經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,從而引發(fā)了一系列激烈的矛盾。目前社會(huì)對(duì)二者的關(guān)系的良性互動(dòng)非常關(guān)注。

    因此,我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)也與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系是異常復(fù)雜的,其復(fù)雜性首要表現(xiàn)在二者是雙向作用的存在,即互為動(dòng)力的存在,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng),從而帶動(dòng)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,而反之,國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,尤其是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增加為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了優(yōu)勢(shì)條件,二者是一種互為增長(zhǎng)的關(guān)系模式。

    2.互動(dòng)效應(yīng)分析

    二者之間的關(guān)系是一個(gè)動(dòng)態(tài)性的存在,其表現(xiàn)在多個(gè)方面:

    (1)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展階段與國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在明顯的互動(dòng)效應(yīng)模式。因商業(yè)的地產(chǎn)本身的特質(zhì),其工程量較大,生產(chǎn)周期又太長(zhǎng),這就要求在發(fā)展階段就需要對(duì)其進(jìn)行很大的投資,其發(fā)展對(duì)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的要求也隨之增加,它需要社會(huì)具備充足的資本與資源才能發(fā)展,并隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的前進(jìn)步伐不斷發(fā)展。因此,在此過程中,應(yīng)該防止出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)過熱現(xiàn)象,這不僅不會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),反而會(huì)嚴(yán)重的影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    (2)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度與國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度之間存在比較明顯的互動(dòng)效應(yīng)。我國(guó)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的投資可以獲得可觀的回報(bào),它為社會(huì)提供較多的就業(yè)機(jī)會(huì),并在其基礎(chǔ)上為人民提供更多的基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)尤其是建筑房屋,建筑業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)鋼鐵、化工等其他行業(yè)的發(fā)展,而且建筑業(yè)內(nèi)部管理又帶動(dòng)了我國(guó)現(xiàn)代管理技術(shù)的進(jìn)步,因此,國(guó)家內(nèi)部的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度可以在一定程度上認(rèn)為是與國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是相同的,或高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。

    (3)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展波動(dòng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行周期之間具有非常明顯的互動(dòng)效應(yīng)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)本身含有非常明顯的運(yùn)行周期,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部也有著非常明顯的周期循環(huán)與波動(dòng),這主要表現(xiàn)在高峰與低谷,是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在價(jià)值規(guī)律,而影響這一價(jià)值規(guī)律的核心則是國(guó)家整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)。

    三、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)與經(jīng)濟(jì)互動(dòng)及協(xié)調(diào)發(fā)展的舉措

    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)只有與國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持良好的互動(dòng)并且相互協(xié)調(diào)發(fā)展,才能更加有利于我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)保持可持續(xù)增長(zhǎng)的狀態(tài),這也是為了響應(yīng)黨中央貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,為建設(shè)和諧社會(huì)做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著一定的關(guān)聯(lián)性,只有相互保持協(xié)調(diào)發(fā)展,才能滿足我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的整體增長(zhǎng)?;谝陨纤U述的種種現(xiàn)狀,可以總結(jié)出,若要使中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)良好的互動(dòng)并相互協(xié)調(diào)發(fā)展,只有在對(duì)二者之間有著充分認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)之上,全面提升解決問題的能力,并以實(shí)際的角度為出發(fā)點(diǎn),將國(guó)民經(jīng)濟(jì)與部門經(jīng)濟(jì)二者保持平衡,具體需要依靠相關(guān)行業(yè)的積極發(fā)展觀念,適當(dāng)降低商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的“熱度”,開發(fā)的規(guī)模也要保持適度,出臺(tái)并完善相關(guān)的一系列市場(chǎng)機(jī)制等的重要關(guān)系。具體可以從以下幾方面來開展。

    1.確保產(chǎn)業(yè)定位的準(zhǔn)確性

    中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和規(guī)模方面看似矛盾,只有確保商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著準(zhǔn)確的定位,才是使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展的重要問題。

    首先,優(yōu)化國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),正確協(xié)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系,考慮到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí),也要加大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)力。要做到這一點(diǎn),就要強(qiáng)化地方政府的職責(zé),抑制過分的“土地投資”,做到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展“因地制宜”。避免商業(yè)地產(chǎn)業(yè)急功近利的混亂現(xiàn)象。

    其次,確保商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模適度。只有充分做好對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的限制,才能斬?cái)嘤善湟l(fā)的經(jīng)濟(jì)泡沫。近幾年來,諸多地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商均有著大規(guī)模投資,使得整個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)過分白熱化,已經(jīng)對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成了不小的影響,并且受金融領(lǐng)域的大力扶持,大有鋪天蓋地的趨勢(shì)。因此,相關(guān)部門要大力加強(qiáng)監(jiān)管,限制貸款,拓寬商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的融資渠道,盡量降低房地產(chǎn)投資所帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

    最后,轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形式。當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)業(yè),往往以粗放型的發(fā)展方式占據(jù)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng),高投入、高耗能、大量資源浪費(fèi),諸多情況均使得行業(yè)的粗放型發(fā)展痕跡凸顯,明顯有悖于國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。因此,必須大力加強(qiáng)相關(guān)制度的建設(shè),并使其轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)理念,做到以人為本、“節(jié)能省地”。

    2.強(qiáng)化地方政府職能

    商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主要負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn),地方政府對(duì)此有著較大的控制權(quán),但是宏觀調(diào)控的決策權(quán)仍歸屬中央。這種情況勢(shì)必會(huì)造成信心不對(duì)稱,產(chǎn)生一定的差異。要解決這樣的問題,就要平衡當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,強(qiáng)化地方政府職能并且提升政府的行為能力。

    首先,降低地方發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度。最近十多年,各地的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)成了整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱,尤其是以北京、上海等“大城市”為代表的城市中這種情況尤其明顯。由此就使得地方政府過度依賴房地產(chǎn)業(yè)來促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)建設(shè),對(duì)于這種現(xiàn)象,多數(shù)不成熟的地區(qū)也開始紛紛效仿,因此,必須轉(zhuǎn)變地方政府的這種不良的思維觀念。提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì),完全不必僅僅依靠房地產(chǎn),可以結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣贫▊€(gè)性化的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

    其次,規(guī)范地方政府的行為。因地方政府與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商和銀行都有著較為密切的聯(lián)系,因此存在由地方政府擔(dān)保房地產(chǎn)企業(yè)信貸的情況,一旦出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),則必然會(huì)給政府帶來不小的沖擊。所以,地方政府必須樹立良好的政績(jī)觀念,杜絕類似情況的發(fā)生。

    3.完善商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策

    首先,防止商業(yè)地產(chǎn)業(yè)升溫的同時(shí),也要維持其適度的發(fā)展規(guī)模。以現(xiàn)狀來看,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)過熱的狀態(tài),“降溫”勢(shì)在必行,但也要適度。以全球的經(jīng)濟(jì)視角來看,國(guó)家的發(fā)展,必然離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)擁有一定的規(guī)模,也是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展所必需。

    其次就是要完善我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的整體運(yùn)作體系,并完善宏觀調(diào)控機(jī)制。從宏觀調(diào)控的政策上使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)由原來的管理機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)榍袑?shí)有效的自我控制機(jī)制。

    四、結(jié)論

    綜上所述,中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)代中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要特征,不僅影響著我國(guó)的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整,更影響著我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)形成良好互動(dòng)進(jìn)而取得協(xié)調(diào)發(fā)展,是進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要戰(zhàn)略舉措。

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