基于多項(xiàng)目視角下的房地產(chǎn)預(yù)算管理模式分析

張雁

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，建筑企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，這為建筑企業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)實(shí)施預(yù)算管理有利于企業(yè)進(jìn)行周密的布局和策劃，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用預(yù)算和管理，并且對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用控制起到非常重要的作用，此外，做好房地產(chǎn)管理還能加強(qiáng)對(duì)施工成本的預(yù)見(jiàn)性，有效規(guī)避一些不必要的投入。本文主要以預(yù)算管理的理論為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，從多項(xiàng)目預(yù)算管理出發(fā)，探討一套完整并符合行業(yè)特點(diǎn)的多項(xiàng)目預(yù)算管理理論和應(yīng)用體系，并提出改進(jìn)措施，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中的預(yù)算管理進(jìn)行分析和討論，以便加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算管理模式提升，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，為社會(huì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：多項(xiàng)目視角 房地產(chǎn) 預(yù)算管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本預(yù)算，能夠使企業(yè)以最快的時(shí)間對(duì)項(xiàng)目以后資金運(yùn)轉(zhuǎn)和需求上盡早計(jì)劃和安排。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度越來(lái)越高，無(wú)論是從完善內(nèi)部管理還是適應(yīng)外部環(huán)境上，都要求房地產(chǎn)對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)行全面的預(yù)算管理。且隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的增加，為了協(xié)調(diào)多個(gè)項(xiàng)目和諧運(yùn)作，企業(yè)實(shí)行以相互協(xié)作的方式進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)價(jià)值互補(bǔ)，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得單項(xiàng)目管理不能獲得的附加收益。預(yù)算管理對(duì)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展起著大的推動(dòng)作用，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中的預(yù)算管理進(jìn)行分析和討論，以此來(lái)加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算管理模式，并提升企業(yè)管理水平，這對(duì)增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力方面有著十分重要的意義。

一、多項(xiàng)目管理的含義

多項(xiàng)目管理是美國(guó)學(xué)者M(jìn)ichael Tobis與Iren PTobis為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高效生產(chǎn)，提高項(xiàng)目完成的滿意度，培養(yǎng)員工項(xiàng)目管理技術(shù)，通過(guò)使用系統(tǒng)工程理論，以心理學(xué)為輔助的方法與理論，從不同的背景下提出的項(xiàng)目管理理論。多項(xiàng)目管理就一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理同時(shí)管理和協(xié)調(diào)多個(gè)項(xiàng)目的過(guò)程，從建筑企業(yè)的整體出發(fā)，整合所有項(xiàng)目，統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)項(xiàng)目資源，主要有計(jì)劃、執(zhí)行、收尾、評(píng)估等各項(xiàng)工作，使所有的項(xiàng)目綜合執(zhí)行效果達(dá)到最優(yōu)化的方式。多項(xiàng)目管理也是尋求與他人有效合作以及分擔(dān)任務(wù)的方法，以及有效的進(jìn)行資源配置，然后通過(guò)項(xiàng)目群與項(xiàng)目組合管理，完善企業(yè)管理與項(xiàng)目管理的過(guò)度，使多個(gè)項(xiàng)目同步平穩(wěn)進(jìn)行，高效率低成本的完成項(xiàng)目目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

二、多項(xiàng)目視角下房地產(chǎn)預(yù)算管理的有效價(jià)值

房地產(chǎn)企業(yè)為提高經(jīng)濟(jì)收益，降低運(yùn)營(yíng)成本，需要在單個(gè)項(xiàng)目資源的基礎(chǔ)上，以多項(xiàng)目視角為重點(diǎn)，使多項(xiàng)目管理在不同項(xiàng)目之間進(jìn)行合理的資源配置，并對(duì)項(xiàng)目的管理要素、管理組織等相關(guān)程序進(jìn)行協(xié)調(diào)。多項(xiàng)目管理在建筑企業(yè)內(nèi)部實(shí)行的意義重點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾方面：

（1）多項(xiàng)目視角下房地產(chǎn)預(yù)算是一種戰(zhàn)略方式，為企業(yè)下一步能夠更好運(yùn)營(yíng)制定一套成功的戰(zhàn)略方案，降低企業(yè)成本費(fèi)用，提高項(xiàng)目施工進(jìn)度，加強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（2）通過(guò)多項(xiàng)目視角下的預(yù)算管理，能夠使企業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理的項(xiàng)目資源協(xié)調(diào)，解決資源沖突問(wèn)題，實(shí)施資源合理分配與共享，提高資源利用率。以良好的資源配置保障項(xiàng)目進(jìn)度，確保項(xiàng)目施工順利進(jìn)行，以此來(lái)提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（3）多項(xiàng)目視角下的運(yùn)算，能夠使項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)一步的協(xié)調(diào)與平衡；并且企業(yè)的整體預(yù)算可以根據(jù)多項(xiàng)目預(yù)算結(jié)果進(jìn)行規(guī)劃和落實(shí)，使企業(yè)的工程項(xiàng)目進(jìn)行最優(yōu)組合，這樣，不僅可以降低企業(yè)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，還能充分發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)。

（4）多項(xiàng)目預(yù)算視角下的預(yù)算編制、協(xié)調(diào)、平衡過(guò)程也是一個(gè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)，可以?xún)?yōu)化企業(yè)的資源配置和業(yè)務(wù)流程。

三、多項(xiàng)目視角下房地產(chǎn)預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏戰(zhàn)略統(tǒng)籌

房地產(chǎn)預(yù)算管理是一套比較科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾眢w系，以大量的數(shù)據(jù)和資料為戰(zhàn)略目標(biāo)，推動(dòng)預(yù)算效果的高效實(shí)施，并指引企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的方向和節(jié)奏。但是，從我國(guó)目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目預(yù)算的狀況和效果來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)政策容易多變，存在大量隨機(jī)應(yīng)變的權(quán)變策略，再加上周期調(diào)整，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)很難制定出適合其多項(xiàng)目預(yù)算管理的發(fā)展戰(zhàn)略，使多項(xiàng)目視角下的房地產(chǎn)預(yù)算管理難以有效進(jìn)行，造成房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長(zhǎng)、中、短期的戰(zhàn)略統(tǒng)籌。

（二）預(yù)算管理與技術(shù)管理沒(méi)有緊密結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)的管理方案分為兩部分，一部分是技術(shù)管理；另一部分是財(cái)務(wù)管理，這兩個(gè)部分由兩個(gè)部門(mén)進(jìn)行管理。而這種管理方式，使兩個(gè)部門(mén)彼此之間缺少有效的溝通交流，以至于造成財(cái)務(wù)人員不了解項(xiàng)目的工程進(jìn)度，技術(shù)管理人員不了解多項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行情況，導(dǎo)致多項(xiàng)目預(yù)算管理難以順利進(jìn)行，使房地產(chǎn)企業(yè)難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)多項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行與項(xiàng)目進(jìn)度之間不匹配的問(wèn)題，造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策失誤。

（三）沒(méi)有與多項(xiàng)目預(yù)算配套的企業(yè)文化

由于房地產(chǎn)多項(xiàng)目預(yù)算管理是一個(gè)新管理體系，員工和管理人員對(duì)多項(xiàng)目預(yù)算沒(méi)有明確的概念，加上傳統(tǒng)預(yù)算方式的長(zhǎng)期影響，使員工們一時(shí)間難以接受這個(gè)新體系，而大多數(shù)企業(yè)往往都是“重編制，輕貫徹”，企業(yè)在編制階段時(shí)進(jìn)行全面預(yù)算，而預(yù)算目標(biāo)一旦確定，預(yù)算的相關(guān)事情都由預(yù)算管理部門(mén)或財(cái)務(wù)部門(mén)處理，預(yù)算考核也只是走走形式，缺少相互間的分析與反饋，總結(jié)與創(chuàng)新，使多項(xiàng)目預(yù)算管理體系不能深入員工的工作中，以及工作理念中，造成員工對(duì)多項(xiàng)目管理沒(méi)有學(xué)習(xí)興趣和探索精神，以至于企業(yè)沒(méi)有形成與預(yù)算配套的企業(yè)文化。

四、多項(xiàng)目視角下預(yù)算管理的改進(jìn)對(duì)策

（一）做好房地產(chǎn)戰(zhàn)略統(tǒng)籌工作

在房地產(chǎn)多項(xiàng)目預(yù)算管理中，公司應(yīng)建立成本管理小組和成本控制小組，使他們分別對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的預(yù)算管理實(shí)施考核和監(jiān)督，以此建立起嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾眢w系，加強(qiáng)戰(zhàn)略統(tǒng)籌。企業(yè)在接到項(xiàng)目后的當(dāng)務(wù)之急就是調(diào)整其戰(zhàn)略思想，讓商業(yè)運(yùn)營(yíng)成為整盤(pán)的操作綱要，一切的策略都應(yīng)圍繞商業(yè)運(yùn)作的工作開(kāi)展，包括開(kāi)發(fā)、工程、設(shè)計(jì)、招商等工作事項(xiàng)，都應(yīng)圍繞著商業(yè)的主題展開(kāi)推進(jìn)。房地產(chǎn)應(yīng)保持中心平衡，并在開(kāi)展多項(xiàng)目數(shù)據(jù)預(yù)算時(shí)采用科學(xué)管理的方法，對(duì)涉及到的相關(guān)費(fèi)用要進(jìn)行詳細(xì)準(zhǔn)確的核對(duì)，保證數(shù)據(jù)的客觀真實(shí)性，真正做到實(shí)事求是。endprint

此外，要想從根本上做好戰(zhàn)略統(tǒng)籌工作，除了做好以上所述的操作層面工作外，還需國(guó)家有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)政策研究，進(jìn)一步完善預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，要充分考慮地質(zhì)工作的復(fù)雜性，適當(dāng)增加標(biāo)準(zhǔn)的靈活性。再就是協(xié)調(diào)政府有關(guān)部門(mén)爭(zhēng)取盡早下達(dá)年度項(xiàng)目預(yù)算，使多項(xiàng)目預(yù)算管理能從根本上做好戰(zhàn)略統(tǒng)籌工作，

（二）加強(qiáng)預(yù)算與技術(shù)管理的相互配合

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從兩方面加強(qiáng)預(yù)算管理與技術(shù)管理的相互配合；一方面是加強(qiáng)預(yù)算工作與財(cái)務(wù)工作的結(jié)合，預(yù)算人員與財(cái)務(wù)人員的溝通，以及做好交接工作，使財(cái)務(wù)人員了解多項(xiàng)目的預(yù)算組成情況及特點(diǎn)，同時(shí)根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的要求，結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況，制定統(tǒng)一的多項(xiàng)目成本費(fèi)用科目，明確各科目的適用范圍和內(nèi)容，并建立財(cái)務(wù)科目與多項(xiàng)目預(yù)算的統(tǒng)計(jì)表，使財(cái)務(wù)人員入賬時(shí)能夠做到心中有數(shù)。

另一方面應(yīng)做好多項(xiàng)目預(yù)算管理與技術(shù)管理的結(jié)合；從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，預(yù)算人員就必須介入，深入了解多項(xiàng)目的工作內(nèi)容，工作量等相關(guān)情況，協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人做好預(yù)算，并且企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)，提高項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的預(yù)算編制水平，是搞好多項(xiàng)目預(yù)算工作的重要環(huán)節(jié)。在設(shè)計(jì)審查過(guò)程中，預(yù)算審查專(zhuān)家要充分聽(tīng)取技術(shù)審查專(zhuān)家的意見(jiàn)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要不定期的對(duì)技術(shù)技術(shù)與預(yù)算管理進(jìn)行嚴(yán)格檢查，使項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中存在的問(wèn)題能夠及時(shí)解決，必要時(shí)也可以調(diào)整預(yù)算。使多項(xiàng)目預(yù)算向科學(xué)化、精細(xì)化方向發(fā)展。

（三）積極創(chuàng)造與多項(xiàng)目預(yù)算配合的企業(yè)文化

房地產(chǎn)多項(xiàng)目預(yù)算是一個(gè)新得管理體系，因此企業(yè)應(yīng)讓多項(xiàng)目預(yù)算管理體系深入到每個(gè)員工的工作理念中，企業(yè)可以進(jìn)行職能分工，讓員工明確哪些事情由上級(jí)決定，哪些事由項(xiàng)目部決定，以此來(lái)讓管理人員和工作人員明確企業(yè)目標(biāo)和項(xiàng)目目標(biāo)。此外，企業(yè)還可以建立完整的預(yù)算編制體系，讓員工明白項(xiàng)目預(yù)算怎么做，多項(xiàng)目預(yù)算管理的增值是什么，以確保項(xiàng)目預(yù)算有效執(zhí)行。同時(shí)，還需要從行政管理上采取措施，將項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況作為相關(guān)部門(mén)和人員也即考核的依據(jù)之一，對(duì)做得好的部門(mén)和人員給予獎(jiǎng)勵(lì)，以調(diào)動(dòng)員工的積極性，努力形成人人重視預(yù)算的良好局面。還可以將多項(xiàng)目預(yù)算管理融入到企業(yè)文化中，使其成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)中的一種經(jīng)營(yíng)理念，并深入到每位員工的工作理念中，成為與多項(xiàng)目預(yù)算配套的企業(yè)文化。

總之，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)算管理已經(jīng)形成一套比較成熟的管理系統(tǒng)，從最初的成本控制，到后來(lái)的參與預(yù)算，再到現(xiàn)在的重視，并且在“人”因素對(duì)其作用的總結(jié)和反思，使預(yù)算在企業(yè)管理中起著至關(guān)重要的作用。企業(yè)應(yīng)把多項(xiàng)目預(yù)算管理納入項(xiàng)目管理體系，并配備相應(yīng)的管理制度，組織架構(gòu)和實(shí)施方法，其主要以項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，資金流控制為核心，項(xiàng)目成本控制為重點(diǎn)，做好內(nèi)外部的溝通和協(xié)調(diào)，從多維角度進(jìn)行管理，以此來(lái)獲得項(xiàng)目的增值。此外，企業(yè)還應(yīng)從整合角度出發(fā)，確保企業(yè)的效益和資金收支平衡，使企業(yè)獲得更多的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

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