實(shí)訓(xùn)中心教學(xué)樓物業(yè)管理社會(huì)化探析

林日華

（玉林市衛(wèi)生學(xué)校，廣西 玉林 537000）

醫(yī)學(xué)院校實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓因其獨(dú)特的造型、先進(jìn)的設(shè)施、一流的硬件、齊全的功能成為學(xué)校標(biāo)志性的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和進(jìn)行科學(xué)研究的實(shí)踐基地。最近幾年是高職與中職學(xué)校合并和實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓建設(shè)的高峰期，要長(zhǎng)期有效地管理好龐大的實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)，必須采取市場(chǎng)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)和社會(huì)化的管理模式來(lái)實(shí)現(xiàn)，逐步走出原有的行政管理思路，在物業(yè)管理方面進(jìn)行轉(zhuǎn)軌，以現(xiàn)代物業(yè)管理的理念來(lái)提高實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的使用效率。然而,物業(yè)管理在實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的管理上還是一個(gè)新名詞,在現(xiàn)實(shí)中很少把物業(yè)管理與實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的管理制度密切聯(lián)系起來(lái)。

隨著我國(guó)醫(yī)學(xué)教育辦學(xué)規(guī)模不斷擴(kuò)大，大量學(xué)校都在擴(kuò)建或新建實(shí)訓(xùn)大樓。新大樓、新環(huán)境增加了很多管理項(xiàng)目，如中央空調(diào)、自動(dòng)滅火噴灑消防系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)防盜系統(tǒng)、電源設(shè)備、電梯運(yùn)行、通風(fēng)排污系統(tǒng)、自動(dòng)存包業(yè)務(wù)等，都需要有各方面的專業(yè)人員來(lái)管理。因此，就需要現(xiàn)代化的物業(yè)管理，這將沖擊傳統(tǒng)的實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓行政后勤管理體制，如何滿足教學(xué)科研工作者和學(xué)生多樣化、多層次、不斷變化的環(huán)境需求，物業(yè)工作是實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓管理工作鏈上的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

1 物業(yè)管理與實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)管理

物業(yè)管理是指物業(yè)經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù)，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)已投入使用的各類物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方便的居住或工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值[1]。

實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受學(xué)校的委托，按照國(guó)家法律和《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的規(guī)定，依照物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、合同和契約，對(duì)已投入使用的學(xué)校實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的配套設(shè)備設(shè)施、樓宇內(nèi)外環(huán)境等行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，對(duì)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理，并為實(shí)訓(xùn)中心的工作人員及學(xué)生提供多方面的綜合服務(wù)，使物業(yè)體現(xiàn)最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

2 實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)

醫(yī)學(xué)院校實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)管理的主要目的是為師生創(chuàng)造一個(gè)良好的教學(xué)和學(xué)習(xí)環(huán)境，從而在一定程度上提升學(xué)校的社會(huì)形象[2]。這就要求學(xué)校的物業(yè)管理發(fā)展方向需與社會(huì)物業(yè)管理相一致，以適應(yīng)現(xiàn)代醫(yī)學(xué)教育事業(yè)發(fā)展的要求。實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)管理相對(duì)于一般的物業(yè)管理內(nèi)容有所不同，它是現(xiàn)代教育事業(yè)的進(jìn)步以及硬件設(shè)施逐漸改善而形成的一個(gè)嶄新的管理模式，是學(xué)校實(shí)訓(xùn)教學(xué)工作的重要組成部分。努力營(yíng)造寧?kù)o、優(yōu)雅、舒適的學(xué)習(xí)環(huán)境，促進(jìn)學(xué)校改革的發(fā)展，就必須有一支高效的管理隊(duì)伍來(lái)支撐。實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)管理是在一般物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，并且在管理機(jī)制、方式及工作涵蓋面和所涉及的內(nèi)容等方面做出全新的變革[3]，滿足師生對(duì)科學(xué)研究、教學(xué)實(shí)踐、知識(shí)信息等方面需求的物業(yè)管理，從而保障實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓各項(xiàng)工作的正常運(yùn)行。因此，醫(yī)學(xué)院校實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)管理交由物業(yè)公司完成非常必要。一是能讓教學(xué)人員從繁雜瑣碎的后勤事務(wù)中解脫出來(lái)，把時(shí)間和精力用于教學(xué)工作和科學(xué)研究中；二是利用物業(yè)公司專業(yè)對(duì)口的技術(shù)人才資源解決實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓缺乏物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)人員的困難，利于物業(yè)服務(wù)的需要；三是有了專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍對(duì)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)進(jìn)行科學(xué)管理，使實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的現(xiàn)代化設(shè)備得到了有效的綜合性管理，利于延長(zhǎng)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓財(cái)產(chǎn)的使用壽命，從而為學(xué)校節(jié)省了維修和建設(shè)費(fèi)用。

3 實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)管理的基本內(nèi)容

隨著我國(guó)教育事業(yè)的快速發(fā)展，國(guó)家對(duì)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的建設(shè)投入大幅度增加，并配合各學(xué)科的實(shí)訓(xùn)室增加了許多現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備。因此，實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)管理亦有其自身的特點(diǎn)，涵蓋了以下方面：（1）對(duì)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓管理系統(tǒng)的維護(hù)、調(diào)試與管理，如BA——樓宇自動(dòng)化，CA——通訊自動(dòng)化，OA——辦公自動(dòng)化[4]。（2）對(duì)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)和附屬配套設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地的維護(hù)、修繕等的管理，如HO——空調(diào)自動(dòng)化，F(xiàn)A——消防自動(dòng)化，SA——保安自動(dòng)化等[4]。（3）對(duì)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓環(huán)境的管理，如清潔衛(wèi)生、廢棄物的清理、綠化修剪養(yǎng)護(hù)等。（4）對(duì)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓實(shí)驗(yàn)儀器、藥品、實(shí)驗(yàn)動(dòng)物等的配合管理。

物業(yè)管理可分為有形管理和無(wú)形管理，有形管理包括對(duì)房產(chǎn)、設(shè)備的管理；無(wú)形管理則指規(guī)章制度、運(yùn)行程序的制訂和執(zhí)行[3]。因此，醫(yī)學(xué)院校實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)管理大致可分為：（1）有形管理，是指對(duì)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓房產(chǎn)、設(shè)備的日常使用和保養(yǎng)進(jìn)行直接管理，并配合對(duì)實(shí)驗(yàn)儀器、藥品、動(dòng)物、實(shí)驗(yàn)資料的管理，是實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)管理的主要工作；（2）無(wú)形管理，是為參與學(xué)校實(shí)訓(xùn)教學(xué)工作的整體運(yùn)作，提高實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的文明程度的規(guī)章制度、運(yùn)行程序的制訂和執(zhí)行。將物業(yè)工作融于這兩種管理之中，能使常用機(jī)電設(shè)備得到專業(yè)維護(hù)，使之科學(xué)運(yùn)行。通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理，能使實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)得到嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、規(guī)范的管理和精心的養(yǎng)護(hù)，常年保持良好的整體形象，綠化帶能夠得到專業(yè)培育和修剪。

4 實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)管理工作思路和社會(huì)化服務(wù)運(yùn)作方式

物業(yè)管理是教育管理體制改革和后勤社會(huì)化改革的產(chǎn)物[5]。學(xué)校物業(yè)管理的發(fā)展方向要與社會(huì)化物業(yè)管理模式接軌。以社會(huì)效益和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律為準(zhǔn)則，把學(xué)校的物業(yè)管理模式并入社會(huì)化發(fā)展的行列，管理也要融入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念[5]。因此，采取引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和實(shí)行對(duì)外承包的方式招標(biāo)物業(yè)公司對(duì)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)進(jìn)行管理，使之適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要，提高學(xué)校的管理效率。

4.1 依據(jù)市場(chǎng)社會(huì)化趨勢(shì)的原則

隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和體制的不斷調(diào)整，管理模式也應(yīng)隨之進(jìn)一步完善和發(fā)展。學(xué)校的物業(yè)管理必須從社會(huì)獲取信息并得到社會(huì)的支持，不斷完善自己的管理體系，根據(jù)自身的特殊性，綜合實(shí)訓(xùn)教學(xué)的改革需要，走社會(huì)化的物業(yè)管理道路。在立足為教學(xué)和科研服務(wù)的基礎(chǔ)上，從有推廣價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)中學(xué)習(xí)方法，以此適應(yīng)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓后勤服務(wù)管理社會(huì)化的趨勢(shì)。

4.2 完整的工程檔案資料

按學(xué)校制度規(guī)定，實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓工程竣工后，各類工程圖紙、設(shè)備技術(shù)資料檔案歸入學(xué)校檔案館保存，而實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓建筑工程圖紙、設(shè)備技術(shù)資料又是工程技術(shù)人員進(jìn)行設(shè)備維護(hù)的重要依據(jù)。因此，為確保實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓設(shè)備的正常運(yùn)作，要制訂各項(xiàng)設(shè)備的安全操作規(guī)程，并嚴(yán)加管理，要有專人負(fù)責(zé)對(duì)各類資料進(jìn)行收集、整理、歸檔等。復(fù)印件由實(shí)訓(xùn)中心和物業(yè)公司各自保存一份，以備日后所需。各類工程圖紙等資料要裝訂成冊(cè)，對(duì)主要設(shè)備使用情況做詳細(xì)記錄，實(shí)訓(xùn)中心和物業(yè)公司經(jīng)過(guò)共同商討后，制訂各類設(shè)備日常維護(hù)及每年的保養(yǎng)計(jì)劃。

4.3 實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)（見(jiàn)圖1）

4.4 職責(zé)要明確

由于實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)服務(wù)的特殊性，物業(yè)公司除了要對(duì)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)和附屬設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地環(huán)境進(jìn)行管理外，還要對(duì)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的教學(xué)用品、實(shí)驗(yàn)儀器、藥品、試劑、信息系統(tǒng)、實(shí)訓(xùn)資料等進(jìn)行配合管理（如防蟲(chóng)、防鼠、防盜、防潮、防火、防災(zāi)、通風(fēng)等）。因此，在選擇物業(yè)公司時(shí)，要選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的公司來(lái)承包學(xué)校實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)管理工作。合同條款要細(xì)化，職責(zé)要明確，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和信譽(yù)。

（1）學(xué)校作為業(yè)主，要履行自己的職能，要了解實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)詳細(xì)情況，參照市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)物業(yè)服務(wù)社會(huì)化經(jīng)費(fèi)做充分預(yù)算,做到以最小的投資獲得物業(yè)公司優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)[6]。在招標(biāo)物業(yè)公司的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持專業(yè)資質(zhì)的特殊要求，如企業(yè)信譽(yù)、以往業(yè)績(jī)、社會(huì)影響、技術(shù)力量、工作效率、物業(yè)管理人員職責(zé)分工等方面都要進(jìn)行充分了解，擇優(yōu)選用。選擇物業(yè)公司經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)對(duì)口，能滿足實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)服務(wù)需求的技術(shù)隊(duì)伍。隨著物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，電子眼、智能安全管理系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)消防與報(bào)警設(shè)備等現(xiàn)代化高科技產(chǎn)品在物業(yè)管理中的應(yīng)用，對(duì)物業(yè)管理人員提出了更高的要求。因此，實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)管理工作要具備一定的計(jì)算機(jī)操作能力和物業(yè)管理軟件的應(yīng)用能力的人員才能勝任。

（2）物業(yè)公司作為服務(wù)企業(yè)，對(duì)于物業(yè)管理工作必須從思想上給予高度重視。管理工作的好壞直接關(guān)系到實(shí)驗(yàn)教學(xué)工作的正常開(kāi)展及物業(yè)公司在教師和學(xué)生心中的形象。因此，物業(yè)公司要明確自己的責(zé)任，保證運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能對(duì)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修繕和管理，延長(zhǎng)不動(dòng)產(chǎn)的使用年限，并為實(shí)訓(xùn)教學(xué)工作提供全方位的服務(wù)，讓學(xué)校的教師與學(xué)生擁有一個(gè)舒適、優(yōu)雅、安全的教學(xué)和學(xué)習(xí)場(chǎng)所。

（3）學(xué)校實(shí)訓(xùn)教學(xué)中心與物業(yè)服務(wù)公司兩者之間是平等的民事主體關(guān)系，雙方都有各自法定的權(quán)利與義務(wù)。在具體操作上，合作雙方應(yīng)當(dāng)建立專門(mén)的業(yè)務(wù)聯(lián)系渠道，正確處理關(guān)系，解決問(wèn)題，雙方還應(yīng)定期召開(kāi)工作例會(huì)，隨時(shí)糾正工作中的偏差。實(shí)訓(xùn)教學(xué)中心有對(duì)物業(yè)公司管理工作的監(jiān)督、建議權(quán)，有對(duì)實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓、機(jī)電設(shè)備安排檢修等工作及重大事情的決策權(quán)等，也有向物業(yè)公司按時(shí)支付管理費(fèi)、配合物業(yè)公司開(kāi)展工作等義務(wù)。

4.5 強(qiáng)化實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓廢棄物的處理

實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓是師生進(jìn)行教學(xué)和科研的基地。在實(shí)訓(xùn)教學(xué)中會(huì)使用各種藥品、試劑和動(dòng)物，每天都會(huì)產(chǎn)生大量的廢氣、廢液、廢渣等，如處理不及時(shí)、不合理，將對(duì)教師和學(xué)生的身體健康造成不可估量的影響，因此，對(duì)廢棄物的清潔和處理工作是物業(yè)管理工作的重要組成部分。物業(yè)公司要著重做好廢棄物的處理工作，并配備有排污技能的專業(yè)管理人才，制訂嚴(yán)格的管理制度，做到科學(xué)化、規(guī)范化、制度化的管理。廢棄物應(yīng)在專門(mén)的放置點(diǎn)、專門(mén)的容器中存放，有專人管理，嚴(yán)格區(qū)分，切不可隨意丟棄[7]。每天對(duì)有實(shí)驗(yàn)課的實(shí)訓(xùn)室進(jìn)行清掃，對(duì)有污染源的區(qū)域進(jìn)行消毒，把實(shí)訓(xùn)過(guò)程中產(chǎn)生的廢棄物統(tǒng)一收集，分類進(jìn)行處理，并統(tǒng)一送至廢棄物集中處理站焚燒或進(jìn)行深埋處理，以防廢棄物外泄造成污染，避免實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的污染外排造成疾病傳播或環(huán)境污染。

4.6 強(qiáng)化安全第一、責(zé)任重于泰山的意識(shí)

實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)管理工作看似簡(jiǎn)單，實(shí)際上較為瑣碎，涵蓋的工作范圍廣、難度大、責(zé)任重，除具有一般的物業(yè)管理的共性外，還有其特殊性要求。實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓有大量的易燃、易爆、易腐蝕物品和貴重的教學(xué)儀器設(shè)備，是消防安全的重點(diǎn)保護(hù)單位。實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓作為學(xué)生學(xué)習(xí)技能和進(jìn)行實(shí)訓(xùn)操作的重要場(chǎng)所，人員流動(dòng)量很大，因此，實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓中人員的人身安全和物品的財(cái)產(chǎn)安全是學(xué)校管理工作的重中之重。物業(yè)公司要高度重視實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的安全管理工作，加強(qiáng)管理人員防火、防盜以及突發(fā)事件應(yīng)變能力的培訓(xùn)，并掌握現(xiàn)代化高科技設(shè)備的使用方法，如電子眼、監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)消防報(bào)警噴灑系統(tǒng)、智能安全管理系統(tǒng)等。

4.7 開(kāi)展節(jié)能降耗工作

實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)管理工作已非傳統(tǒng)意義實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的簡(jiǎn)單管理，工作人員要不定時(shí)巡視，積極宣傳，對(duì)各實(shí)訓(xùn)室、研究室、多媒體室進(jìn)行“節(jié)約一度電”的教育和開(kāi)展“節(jié)約一滴水”的宣傳工作，時(shí)刻提醒廣大師生及工作人員節(jié)約用水、用電，從而最大限度地發(fā)揮后勤工作的保障作用。

4.8 提高物業(yè)人員的素質(zhì)

社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理可給實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓注入新的活力，成為學(xué)校為教職工和學(xué)生服務(wù)的有機(jī)組成部分。因此，物業(yè)公司要對(duì)員工加強(qiáng)服務(wù)技能、專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，如樓宇內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備的正確使用與維護(hù)技能、服務(wù)態(tài)度、溝通與協(xié)調(diào)技巧、突發(fā)事件應(yīng)變與處理能力、判斷與果斷決策能力、服務(wù)禮儀、儀表、言行舉止等。提高實(shí)訓(xùn)教學(xué)中心物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)，使之為師生提供標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化、科學(xué)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

綜上所述，通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理，能使實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)得到嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、規(guī)范的管理。實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓的物業(yè)管理通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，優(yōu)化配置，使資源得到了更充分的利用，更主動(dòng)、更有效地服務(wù)于教師和學(xué)生，服務(wù)于學(xué)校的實(shí)驗(yàn)教學(xué)和科研工作。

圖1 實(shí)訓(xùn)教學(xué)樓物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)

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