房貸新政之購房有道：提前還貸未必劃算

蔡穎

距離央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合松綁樓市“限貸”的新政策出臺(tái)已有一段時(shí)間，期間，一、二線城市的樓市成交量回暖，二手房簽約量也開始激增。日前，搜房網(wǎng)一項(xiàng)關(guān)于“限貸”松綁的調(diào)查顯示，有46%的人表示“首套房貸結(jié)清再貸算首套”對其影響最大；還有50%的人認(rèn)為后期房價(jià)會(huì)上漲；39%的人則表示“近期會(huì)加緊出手賣房”。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，樓市新政促使改善性需求在一定程度上得到釋放，首套房提前還貸的現(xiàn)象也有增加的趨勢。那么，提前還貸究竟需要注意什么？購房首付和利率的現(xiàn)實(shí)狀況如何？組合貸是否劃算？記者就此進(jìn)行了深入采訪。

提前還貸未必劃算

按照“認(rèn)貸不認(rèn)房”的按揭貸款新政，若要享受首套房30%首付比例和可能申請到的折扣利率，那么必須先結(jié)清原有的首套房貸款。為此，記者從北京多家商業(yè)銀行了解到，這段時(shí)間考慮或已在辦理提前還貸的客戶的確不少?！拔覀儙缀趺刻於寄芙拥阶稍兲崆斑€貸需要辦理什么手續(xù)的電話，這些客戶普遍想重新申請貸款購買新房?！苯ㄐ心持锌蛻艚?jīng)理表示。

通常，大多數(shù)借款人會(huì)選擇等額本息的還款方式，即每月還款一樣多；少部分采取等額本金還款方式，也就是初期還款較多，以后每月按一定比例遞減，前期還款壓力大，后期相對輕松。

那么，提前申請還貸需要些什么手續(xù)呢？記者咨詢獲悉，貸款客戶可與之前經(jīng)辦貸款的網(wǎng)點(diǎn)先電話聯(lián)系，預(yù)約辦理時(shí)間；辦理時(shí)需帶身份證、貸款合同、存折等材料，一般兩個(gè)星期左右就可以辦完。

據(jù)了解，違約金收取規(guī)則通常以“貸款是否滿一年而提前還款”為界，貸款不滿一年的提前還貸通常要收取一定比例違約金；貸款滿一年的提前還貸，工、農(nóng)、中、廣發(fā)、光大、浦發(fā)等銀行不收取違約金。

另外，民生證券分析師邢華秀指出，如果提前還貸再重新貸款購房是為了投資，那么目前來看不一定劃算。以首付30萬元、貸款10年期70萬元為例，月供7966元，10年利息總額高達(dá)25.6萬元，加上3%的契稅等費(fèi)用，100萬元的房子購房總成本接近130萬元。而最新發(fā)布的9月百城價(jià)格指數(shù)顯示，百城住宅均價(jià)同比僅漲了1.12%。按這一漲幅計(jì)算，10年后房價(jià)不到112萬元，投資10年甚至還虧損10多萬元，如此一來，還不如選擇購買一些收益較好的理財(cái)產(chǎn)品作為投資。

7折利率僅是傳說 欲享優(yōu)惠條件多

盡管監(jiān)管層提出首套房貸款利率下限可為基準(zhǔn)利率的7折，但事實(shí)上，7折利率目前僅是傳說。據(jù)記者了解，大多數(shù)銀行對首套房按揭貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率，給予優(yōu)質(zhì)客戶最多8.5折至9折的優(yōu)惠。數(shù)據(jù)顯示，共有13家銀行可以給出利率優(yōu)惠，其中有11家銀行可提供首套房9折至9.5折優(yōu)惠利率，但條件都較為嚴(yán)格。

何謂有資格享受折扣的優(yōu)質(zhì)客戶呢？除了信用記錄良好和達(dá)到資質(zhì)評估要求外，須在貸款銀行有一定量的存款，或購買理財(cái)產(chǎn)品。比如，民生銀行上海分行給首套房貸款客戶提供最低8.5折優(yōu)惠，但需要客戶近三個(gè)月內(nèi)日均金融資產(chǎn)超過500萬元，且該500萬元金融資產(chǎn)須持續(xù)持有6個(gè)月以上。交通銀行北京分行給出的條件是，應(yīng)辦理交行沃德卡、客戶卡內(nèi)日均資產(chǎn)在50萬元以上（含），方可享受9.5折房貸利率。

在二套房按揭貸款方面，前不久，建設(shè)銀行房貸新政細(xì)則出臺(tái)，規(guī)定“對擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，符合當(dāng)?shù)刭彿空?，又申請貸款購買住房，貸款最低首付款比例60%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍”。同時(shí)，建行表示，對擁有兩套及以上住房并有一筆及以上未結(jié)清購房貸款的家庭，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

記者了解到，在不少城市，二套房首付比例由過去的70%下調(diào)為60%，不過，貸款利率依然保持上浮，一般上浮10%，幾乎沒有獲得基準(zhǔn)利率的情況。

“組合貸”模式受困 放款時(shí)間長

為了促進(jìn)改善性需求帶動(dòng)樓市成交量提升，推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，10月中旬，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和人民銀行聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，規(guī)定貸款申請最低公積金繳存期從原來的12個(gè)月降到6個(gè)月、貸款發(fā)放率低于85%的城市提高公積金貸款額度、高于85%的要做好“組合貸款”等。

實(shí)際上，一線城市公積金利用率普遍較高，二線城市其次，三、四線城市利用率普遍低。

目前，武漢公積金中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整第二套房公積金貸款首付款比例的通知》，規(guī)定第二套房公積金貸款的最低首付款比例調(diào)整為房屋總價(jià)的30%。也就是說，如果利用公積金貸款，二套房首付比例和首套房相同。此外，江西等省市也在研究降低二套房首付比例的辦法，廣州也將實(shí)行公積金貸款降低二套房首付比例等政策。

不過，據(jù)了解，在北京地區(qū)，“公積金+商貸”這種組合貸模式并不吃香。“主要原因在于開發(fā)商在協(xié)調(diào)銀行的同時(shí)，還要與公積金管理中心接觸，增加了不少麻煩的手續(xù)?！睋?jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)人士透露，“一般組合貸款的放款周期較長，今年有所加快，但基本上還是需要4個(gè)多月，在二手房交易市場中，急于出手的業(yè)務(wù)不愿等這么長時(shí)間，因此，以組合貸的方式來購買新房或許比較合適。”