2014年房產(chǎn)新政背景、效果與前景分析

史偉

摘 要：央行、銀監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》的出臺有望刺激首次購房、改善性住房，對于樓市低迷態(tài)勢的改變是有明顯的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)新政；背景；效果；前景

2014年9月30日下午，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會出臺了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。其中引人注目的有以下三點內(nèi)容：（一）對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。（二）對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。（三）在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。本文試從新政實施的背景、效果、前景等三個方面做一簡要分析。

一、新政背景分析

此次新政的出臺的背景是：百城房價下跌，財政收入下降，存款流失，美元指數(shù)暴漲，企業(yè)結(jié)匯意愿下降，居民購匯增多，7月份8月份難看的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，微刺激和定向降準(zhǔn)的失敗。此次央行發(fā)布的房貸新政明確顯示出中央提振樓市的意圖，救市不再僅僅是地方政府“一頭熱”的行為。與過去幾年相比，中國樓市政策再次出現(xiàn)由“壓”到“?！钡淖兓?，政策風(fēng)向出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

這是本輪房地產(chǎn)調(diào)整以來，第一次以中央層面發(fā)布救市政策，取消困擾市場已久的限貸政策，彌補(bǔ)單一限購政策取消的不足。從力度上來看，不但首套房貸款利率下限被大幅下調(diào)，其認(rèn)定方式也以改變，之前規(guī)則已被全部取消，而且對于已擁有二、三套及以上住房的家庭，也放開口子，可以享受貸款，因此這次救市是非常徹底、全面地，剛需型、改善型、投資投機(jī)型群體都將受益。

二、新政效果分析

如今房貸新政推行月余，隨著銀行逐步落實新政要求，10月房貸環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，房貸環(huán)境大幅寬松。其中，優(yōu)惠利率主要集中在北上廣深一線城市，二三線城市首套房貸款利率多數(shù)在基準(zhǔn)或以上。北京、深圳、南京等十余城市利率水平重回年初水平。在房貸新政及地方政府不同程度松綁政策的推動下，樓市的成交量也有所回暖。據(jù)中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)， 10月主要城市成交普遍回升，42個城市成交總量環(huán)比增長12.6%，創(chuàng)年內(nèi)新高。從價格來看，全國主要城市樓市價格仍有所下降。據(jù)統(tǒng)計，10月份全國100個城市新建住宅平均價格為1.06萬元/平方米，環(huán)比下跌0.4%，連續(xù)第6個月下跌。

（一）房貸環(huán)境大幅寬松

根據(jù)人民銀行、銀監(jiān)會調(diào)整后的房貸政策，多家大行已出臺了具體措施，并已按照新的房貸政策開始執(zhí)行。

工商銀行表示，關(guān)于住房貸款的政策，人民銀行、銀監(jiān)會在《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中已有明確要求，工行將認(rèn)真貫徹執(zhí)行。目前，根據(jù)新的房貸政策要求，對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

建設(shè)銀行表示，對無個人住房貸款記錄或者已結(jié)清購房貸款，名下無住房的家庭，申請貸款購買住房，執(zhí)行首套房貸款政策。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執(zhí)行首套房貸款政策。具體操作由各地分行掌握。

農(nóng)業(yè)銀行也明確了支持重點，在優(yōu)先滿足居民家庭首次購買普通商品房貸款需求的基礎(chǔ)上，積極支持改善型住房信貸需求，對合理的購房需求，將努力提供更加優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。提高服務(wù)效率，逐步推廣個人住房貸款自動審批?？茖W(xué)合理定價，將貸款利率控制在合理水平。

（二）成交創(chuàng)年內(nèi)新高

從成交方面看，10月42城市主要城市成交量達(dá)2416萬平方米，環(huán)比上月增長12.6%，創(chuàng)年內(nèi)最高水平，但較去年同期仍有所下降。

分城市來看，一線城市成交量全線上漲，廣州成交面積增幅最大，為58%，深圳次之，環(huán)比上漲47%，此外北京、上海也有超過20%的增幅。25個二線代表城市中17個城市環(huán)比回升，南京、杭州等地增幅顯著。13個三線代表城市中10個城市成交上漲，韶關(guān)增幅超七成，揚(yáng)州超五成。

三、新政前景分析

央行此次救市，意義積極，對于樓市低迷態(tài)勢的改變是有明顯的促進(jìn)作用的。而這可能為今年第四季度的成交量反彈注入一劑強(qiáng)心劑。央行此次救市，力度非常大，說明救市的動作已經(jīng)是動真格了。這對于未來市場回暖和市場預(yù)期改變，都有一個直接的效果。

此前被抑制的首次改善需求將迎來購房成本尤其是首付比例的大幅降低，這部分人群可能抓緊機(jī)會入市購房。央行對于改善型需求的扶持力度在加大。此前關(guān)于二套房貸的傳言成為現(xiàn)實，如果一個資信狀況好，首套債務(wù)償付完畢，且有強(qiáng)烈改善型需求的購房者希望在第四季度入市，能發(fā)現(xiàn)未來入市的門檻非常低。當(dāng)然，此類群體入市，對于緩解庫存壓力是有一個直接的利好。

同時，此次調(diào)整在未限購城市放開多套房貸，對中高端改善需求也將起到推動作用，投資需求或?qū)⒃俣热胧小６鴮τ诟纳菩唾彿空叨?，按照央行的政策?dǎo)向，如果此前住房信貸償還完畢，未來可以積極進(jìn)行改善型需求的釋放。此類群體數(shù)量盡管不大，但可以扮演領(lǐng)頭羊的角色，對于市場回暖是有利好的。

盡管多重利好措施促使市場逐步回暖，但由于樓市庫存仍處高位、商業(yè)銀行對降低房貸熱情不高，多數(shù)項目入市仍以跑量作為定價主導(dǎo)。此外，前三季度財報數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)房企營收和利潤同比下降明顯，經(jīng)營壓力持續(xù)顯現(xiàn)。預(yù)計后市銷售數(shù)據(jù)隨著政策疊加效應(yīng)的釋放將繼續(xù)改觀，因此樓市大幅度反彈現(xiàn)象不會出現(xiàn)，“量增價穩(wěn)”將是年底樓市的主要趨勢。

另一方面，近期各方救市政策頻出，短期內(nèi)可以迅速提升市場信心，降低購房者觀望情緒，但無力改變長期市場格局。房地產(chǎn)市場目前供大于求的基本面已經(jīng)形成，僅僅靠幾則刺激政策很難改變目前整體格局。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會.關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知.2014年9月30日

[2]國有大行執(zhí)行房貸新政 紛紛出臺新舉措. 新華網(wǎng).2014年10月10日

[3]房貸新政滿月：去庫存仍是主旋律 政策放松刺激需求.經(jīng)濟(jì)參考報.2014年10月30日