中國(guó)新房需求重心向中西部轉(zhuǎn)移

楊紅旭+劉衛(wèi)衛(wèi)

進(jìn)入2014年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入降溫通道，部分城市頻見樓盤促銷現(xiàn)象，全國(guó)房?jī)r(jià)也趨于止?jié)q。與此同時(shí)，崩盤論甚囂塵上。我們一直認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的并非大泡沫，也不會(huì)崩盤。但是，房地產(chǎn)存在短周期波動(dòng)規(guī)律，2013年是夏天，2014年上半年進(jìn)入秋天，下半年還將進(jìn)入冬天。在這一變化過程中，全國(guó)市場(chǎng)趨于分化，部分城市住宅庫(kù)存積壓嚴(yán)重，而需求不旺；部分城市供求基本平衡，房?jī)r(jià)下跌的空間不大。

研究房?jī)r(jià)走勢(shì)，必須首先研究供求關(guān)系。一般而言，商品住宅供應(yīng)量會(huì)隨著市場(chǎng)需求的變化而變化，所以，研究需求是掌握供求關(guān)系以及房?jī)r(jià)變化的關(guān)鍵。我們主要從全國(guó)35個(gè)大中城市（4個(gè)直轄市、5個(gè)計(jì)劃單列市、26個(gè)省會(huì)城市）的歷史成交水平、常住人口規(guī)模及變化、結(jié)婚人數(shù)規(guī)模及變化、未來動(dòng)遷規(guī)模、城市的購(gòu)買力等因素，對(duì)各城未來住宅需求情況進(jìn)行對(duì)比研究。

35城商品房成交狀況

商品房及商品住宅成交量，代表著已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)需求，從中可知?dú)v史變化軌跡，也可在一定程度上窺察未來走勢(shì)。

1.35城近十年商品房銷售面積。從2003-2013年全國(guó)35個(gè)大中城市商品房銷售總面積排名情況看，主要與城市規(guī)模相匹配。呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是東部城市表現(xiàn)突出，上海、北京、沈陽(yáng)、天津和廣州五城市進(jìn)入前十，其中上海、北京、廣州等一線城市分別排在第二、第三和第七位；二是中部城市整體表現(xiàn)平穩(wěn)，武漢、長(zhǎng)沙和鄭州進(jìn)入前十，其余城市也處于中游位置；三是西部城市兩級(jí)分化嚴(yán)重，重慶和成都分別排名第一和第四，蘭州和西寧處于最末位置。作為直轄市和全國(guó)最大的城市，重慶近年來城市建設(shè)不斷升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也不斷提升，導(dǎo)致商品房銷售量高居首位。

2.35城2013年商品房銷售面積增幅。2013年全國(guó)35個(gè)大中城市商品房銷售面積平均增幅約為18%，從增幅排名看，西寧、福州、烏魯木齊分列前三位。呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是東部城市整體表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，除了福州增幅較高處于第二以外，其余城市大多處于中游位置，沈陽(yáng)和?？谏踔撂幱谀┪?；二是中部城市合肥、太原增幅明顯，也進(jìn)入前十排名；三是西部城市西寧、烏魯木齊、銀川、蘭州增幅較快，均進(jìn)入前五排名。

近十年，各區(qū)域商品房市場(chǎng)整體均呈現(xiàn)了先振蕩、后逐步企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)，2008年受金融危機(jī)影響，商品房銷售跌入谷底，2009年樓市重新繁榮，商品房銷售增幅快速上行。2010年以來，樓市調(diào)控政策始終堅(jiān)持從嚴(yán)基調(diào)，商品房銷售增幅也逐步趨于平穩(wěn)，但整體依舊呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)。分區(qū)域看，東部城市增幅振蕩最明顯，在2012年快速上升后，2013年增幅基本平穩(wěn)；西部城市整體增幅領(lǐng)先，但近兩年下降明顯；中部城市在2010年后的增幅呈現(xiàn)逐步平緩向上的走勢(shì)。

3.35城近五年商品住宅銷售面積。從近五年全國(guó)35個(gè)大中城市商品住宅銷售總面積排名情況看，主要與城市規(guī)模相匹配。重慶、北京、上海位列前三位。呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)和青島六城市均進(jìn)入前十；二是西部城市差異化明顯，重慶居排行榜第一位，但呼和浩特和蘭州居榜末位置；三是中部城市整體表現(xiàn)穩(wěn)定，長(zhǎng)沙和武漢進(jìn)入前十，在中部城市中表現(xiàn)較為突出。

4.35城2013年商品住宅銷售面積增幅。2013年全國(guó)35個(gè)大中城市商品住宅銷售面積平均增幅約為30.6%，從增幅排名看，烏魯木齊、銀川、蘭州分居前三位，其中11個(gè)城市商品住宅成交面積增幅位于均值線以上，24個(gè)城市位于均值線以下。從城市看，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是東部城市增幅普遍位于中游位置，廣州、北京兩個(gè)東部一線城市同比則小幅回落；二是中部城市增幅相對(duì)穩(wěn)定，僅有哈爾濱呈現(xiàn)較大跌幅；三是西部城市增幅明顯，烏魯木齊、銀川和蘭州排行前三。說明西部市場(chǎng)發(fā)育滯后于東部。

35城市人口狀況

商品房和住宅需求，主要與人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)有關(guān)，人口總量的變化，是決定一個(gè)城市房屋需求規(guī)模變化的核心因素。

1.35城常住人口數(shù)量和增長(zhǎng)率分析。 從2012年35個(gè)重點(diǎn)城市的常住人口看，按人口規(guī)?？傮w上可分為四個(gè)層級(jí)：

第一層級(jí)：2000萬(wàn)人口以上，包括重慶、上海和北京三個(gè)直轄市；

第二層級(jí)：1000萬(wàn)—2000萬(wàn)人口，包括成都、天津、廣州、深圳、石家莊、武漢和哈爾濱等七個(gè)城市；

第三層級(jí)：500萬(wàn)-1000萬(wàn)人口，包括鄭州、青島、杭州、西安、沈陽(yáng)、南京、長(zhǎng)春、寧波、合肥、福州、大連、長(zhǎng)沙、南寧、濟(jì)南、昆明和南昌16個(gè)城市；

第四層級(jí)：500萬(wàn)人以下，包括貴陽(yáng)、太原、蘭州、廈門、烏魯木齊、呼和浩特、西寧、?？诤豌y川等九個(gè)城市。這類城市主要集中在中西部或者城市區(qū)劃面積較小的東部地區(qū)。

從2008-2012年35個(gè)城市常住人口的變化看，各城市常住人口都有不同程度的增加，35個(gè)城市五年復(fù)合增長(zhǎng)率的均值約為2.96%。根據(jù)各城市五年復(fù)合平均增長(zhǎng)率水平高低可分為五類：

第一類：增速6%以上，包括廈門（10.18%）和合肥（6.34%）兩個(gè)城市。廈門常住人口增速名列前茅，主要是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速，廈門外來常住人口增長(zhǎng)顯著，幾乎快趕上戶籍人口規(guī)模；合肥常住人口增速之所以這么快，一方面原因是2011年合肥行政區(qū)劃面積擴(kuò)大，將原巢湖市的兩個(gè)區(qū)縣并入，另外一方面是因?yàn)楹戏适薪?jīng)濟(jì)近五年發(fā)展較快，吸引大批務(wù)工人員集聚。

第二類：增速4%-6%之間，包括銀川、太原、烏魯木齊、北京、鄭州、天津等6個(gè)城市。其中北京、鄭州、天津、太原等城市主要是因外來人口顯著增加所致，銀川和烏魯木齊是因戶籍人口和外來人口均出現(xiàn)較快增長(zhǎng)。

第三類：增速2%-4%之間，包括大連、?？?、深圳、廣州、貴陽(yáng)、武漢、蘭州、成都、上海、南昌、長(zhǎng)沙、杭州等12個(gè)城市。這類城市主要是因外來人口顯著增加所致。

第四類：增速1%-2%之間，包括寧波、哈爾濱、南京、呼和浩特、福州、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、昆明和長(zhǎng)春等10個(gè)城市，這類城市主要是因外來人口逐步增加所致，外來人口的增幅快于戶籍人口的增速。endprint

第五類：增速在1%以內(nèi)，包括重慶、西寧、西安和南寧四個(gè)城市。其中西安和南寧主要是以戶籍人口增長(zhǎng)為主，外來人口增速慢于戶籍人口增長(zhǎng)，重慶、西寧常住人口增長(zhǎng)相對(duì)穩(wěn)定。

從2012年35個(gè)城市常住人口增長(zhǎng)率的變化看，35城增速的均值約為1.29%。排名靠前的主要是外來常住人口增長(zhǎng)較快的城市。如增速在2%以上的有天津、烏魯木齊、大連、蘭州、北京、?？诘?個(gè)城市；增速在1%-2%之間的有鄭州、廈門、貴陽(yáng)、上海、呼和浩特、長(zhǎng)春、石家莊、銀川、武漢等9個(gè)城市。廣州、深圳、合肥等在五年復(fù)合增長(zhǎng)率排名靠前的城市，單個(gè)年度的增速排名相對(duì)靠后。

2.35城外來人口數(shù)量（常住人口-戶籍人口）分析。以2012年35個(gè)城市的數(shù)據(jù)看，外來人口規(guī)模排名靠前城市主要集中在東部沿海發(fā)達(dá)城市，中西部和東北的省會(huì)城市外來人口規(guī)模也呈現(xiàn)逐年增加態(tài)勢(shì)，但個(gè)別城市仍處于人口凈流出狀態(tài)，如重慶、南寧等。

其中外來人口超過100萬(wàn)的城市有15個(gè)，分別是上海、北京、深圳、廣州、天津、成都、鄭州、武漢、寧波、杭州、南京、廈門、大連、青島、昆明。

外來人口規(guī)模在50-100萬(wàn)之間的城市有12個(gè)，分別是沈陽(yáng)、濟(jì)南、烏魯木齊、哈爾濱、福州、貴陽(yáng)、呼和浩特、太原、西安、長(zhǎng)沙、?？凇⑻m州。

通過分析35個(gè)城市近五年來的外來人口變化可以看出，大部分城市隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外來常住人口的規(guī)模逐年增加。部分原來以人口流出為主的省會(huì)城市，也出現(xiàn)了外來人口的凈流入，如合肥、太原、南昌、哈爾濱、長(zhǎng)春等城市。但是仍有極個(gè)別城市處于人口凈流出狀態(tài)，如重慶和南寧。

從2012年35城外來人口占常住人口的比重看，35城的平均占比約為17.9%。從具體城市看，可以分為四類：

第一類：外來人口比重超過30%。這類城市共有5個(gè)，從高到低分別為深圳（72.7%）、廈門（48%）、上海（40%）、北京（37.3%）和廣州（36%）。這凸顯出國(guó)內(nèi)一線城市對(duì)外來人口的強(qiáng)大吸引力。

第二類：外來人口比重在20%-30%之間。這類城市共有7個(gè)，從高到低分別為天津（29.7%）、?？冢?4.5%）、寧波（24.4%）、烏魯木齊（23%）、呼和浩特（21.9%）、南京（21.8%）和杭州（20.4%）。這類城市也以東部沿海城市居多，輔以西部省會(huì)城市。

第三類：外來人口比重在10%-20%之間。這類城市共有13個(gè)，從高到低分別為武漢、銀川、大連、成都、昆明、貴陽(yáng)、鄭州、太原、蘭州、青島、濟(jì)南、沈陽(yáng)和西寧。

第四類：外來人口比重在10%以下。這類城市共有10個(gè)，從高到低分別為福州、長(zhǎng)沙、西安、哈爾濱、合肥、長(zhǎng)春、石家莊、南昌、南寧和重慶。其中南寧和重慶為人口凈流出城市。

3.35城城鎮(zhèn)常住人口和市區(qū)常住人口分析。根據(jù)全國(guó)“六普”和“五普”數(shù)據(jù)，重點(diǎn)分析35個(gè)城市城鎮(zhèn)常住人口和市區(qū)常住人口的變化特征。

10年間35個(gè)城市城鎮(zhèn)常住人口和市區(qū)常住人口在增速上變化基本一致，均值分別為3.88%和3.8%，但個(gè)別城市市區(qū)常住人口增長(zhǎng)表現(xiàn)更為突出。如武漢、?？?、烏魯木齊、福州等城，市區(qū)常住人口的增幅要快于城鎮(zhèn)常住人口的增幅。

35城人均GDP和人均可支配收入增長(zhǎng)狀況

人均GDP和人均收入水平及增長(zhǎng)率，可以反映一個(gè)城市居民的房屋購(gòu)買能力及變化。

1.2012年35城人均GDP增速。從2012年人均GDP增速看，35個(gè)城市人均GDP增速的均值約為12%。按照人均GDP增速的大小，35個(gè)城市可以分為四類。

第一類：人均GDP增速在15%以上，包括貴陽(yáng)、昆明、成都、武漢、深圳、南京和銀川等7個(gè)城市。漲幅靠前的以中西部城市為主。

第二類：人均GDP增速在12%-15%之間，包括哈爾濱、合肥、烏魯木齊、長(zhǎng)沙、重慶、西安、?？?、呼和浩特、南寧和蘭州等10個(gè)中西部城市。

第三類：人均GDP增速在10%-12%之間，包括福州、沈陽(yáng)、南昌、太原、杭州、長(zhǎng)春和大連等7個(gè)中東部城市。

第四類：人均GDP增速在10%以內(nèi)，包括西寧、青島、天津、鄭州、廈門、石家莊、寧波、廣州、濟(jì)南、北京和上海等11個(gè)城市，以東部城市為主。

2.2012年35城人均可支配收入增速。從2012年人均可支配收入增速看，35個(gè)城市人均可支配收入增速的均值約為13.1%，但主要是受個(gè)別城市的增幅過快影響，致使平均增速較高。按照人均可支配收入增速的大小，35個(gè)城市可以分為兩類。

第一類：人均可支配收入增速在均值13.1%以上，這類城市主要有成都、南京、杭州、蘭州、西安、昆明、長(zhǎng)沙、銀川、武漢、烏魯木齊、南昌、重慶、沈陽(yáng)、合肥、大連、海口和呼和浩特等17個(gè)城市。其中成都、南京和杭州三個(gè)城市漲幅較大，均在15%以上，拉高35城市的漲幅均值。

第二類：人均可支配收入增速在10%-13.1%之間，這類城市主要有福州、南寧、濟(jì)南、青島、哈爾濱、石家莊、鄭州、太原、廈門、深圳、上海、北京、廣州、寧波、天津等18個(gè)城市。其中有10個(gè)城市的人均可支配收入增速集中在12%-13%之間；增速最低的城市是天津，為10%。

35城市近五年結(jié)婚規(guī)模和增幅

婚房需求，是中國(guó)住房有效需求的重要組成部分。按照中國(guó)各地結(jié)婚的習(xí)俗，一般要求有一套婚房，這就對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生直接需求，而且是最為緊迫的剛性需求。根據(jù)各城市結(jié)婚數(shù)據(jù)的可得性和連續(xù)性，我們選取26個(gè)城市，分析其近五年來的結(jié)婚規(guī)模和增速變化。

近五年大部分城市的結(jié)婚規(guī)模都呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，26城的平均復(fù)合增長(zhǎng)率約為3.2%。其中鄭州（10.4%）、銀川（9.2%）、合肥（8.1%）、哈爾濱（7.8%）和深圳（6.7%）的增幅位列前五。少部分城市的結(jié)婚人數(shù)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降或基本持平的態(tài)勢(shì)，如南寧、蘭州、南昌、昆明等地。endprint

從26個(gè)城市2012年結(jié)婚人數(shù)的增長(zhǎng)變化看，平均增長(zhǎng)率約為0.45%，整體保持穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但城市間分化較大。隨著80后群體結(jié)婚在2011年達(dá)到高峰之后，2012年有近半數(shù)城市的結(jié)婚規(guī)模都呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，其中蘭州、天津、成都和濟(jì)南的降幅居前。但與此同時(shí)，哈爾濱、廈門、呼和浩特、鄭州和寧波等城市漲幅仍保持較快速度，年增幅都在8%以上。

35城未來拆遷規(guī)模預(yù)測(cè)

由于房屋拆遷導(dǎo)致的新房需求，是中國(guó)城鎮(zhèn)住房需求的重要組成部分。根據(jù)“六普”房屋數(shù)據(jù)，按照無(wú)自來水戶、無(wú)廚房戶優(yōu)先進(jìn)行拆遷改造，按照70年代以前的住宅優(yōu)先拆遷改造的原則，且假定待拆住宅的套均面積為50平方米，則可以推算出未來需拆遷的城鎮(zhèn)房屋規(guī)模。

根據(jù)上述方法計(jì)算得出，未來35個(gè)城市的拆遷規(guī)?？偭考s為13億平方米。按照城市拆遷規(guī)模的大小，可以分為四類：

第一類：拆遷規(guī)模5000萬(wàn)平方米以上，包括重慶、北京、上海、成都和石家莊等5個(gè)城市。

第二類：拆遷規(guī)模3000-5000萬(wàn)平方米之間，包括哈爾濱、昆明、天津、大連、西安、青島、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、寧波和福州等10個(gè)城市。

第三類：拆遷規(guī)模1000-3000萬(wàn)平方米之間，包括武漢、合肥、南寧、鄭州、杭州、濟(jì)南、南昌、貴陽(yáng)、廣州、沈陽(yáng)、太原、呼和浩特、南京、蘭州等14個(gè)城市。

第四類：拆遷規(guī)模1000萬(wàn)平方米以下，包括深圳、西寧、廈門、烏魯木齊、海口、銀川等6個(gè)城市。

從“六普”常住城鎮(zhèn)人口計(jì)算的人均拆遷面積看，35城未來人均拆遷面積的均值約為6.2平方米。按照未來人均拆遷規(guī)模的大小，35個(gè)城市可以分為四類，排名與拆遷總量規(guī)模的排序有較大差異：

第一類：人均拆遷面積8平方米以上，包括重慶、石家莊、呼和浩特、昆明、長(zhǎng)春和貴陽(yáng)等6個(gè)城市。

第二類：人均拆遷面積6-8平方米，包括大連、南寧、成都、長(zhǎng)沙、南昌、福州、合肥、西寧、寧波、青島、西安和哈爾濱等12個(gè)城市。

第三類：人均拆遷面積3-5平方米，包括太原、蘭州、濟(jì)南、北京、鄭州、?？凇⒑贾?、武漢、天津、上海、銀川和沈陽(yáng)等12個(gè)城市。

第四類：人均拆遷面積3平方米以下，包括廈門、烏魯木齊、南京、廣州和深圳等5個(gè)城市。

總結(jié)

1.定性分析。從35城商品房和住宅市場(chǎng)需求現(xiàn)狀看，東部城市在絕對(duì)規(guī)模上處于領(lǐng)先，但是中西部城市在發(fā)展增速上則快于東部城市。這表明東部城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展期，而中西部城市整體則仍處于快速發(fā)展期。

從35城常住人口變化看，一方面常住人口規(guī)模越大的城市，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的購(gòu)房需求就越大；另一方面，常住人口增長(zhǎng)越快的城市，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求潛力相應(yīng)較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也較快。

從人均GDP和人均可支配收入增幅看，增幅靠前的城市，意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平增長(zhǎng)較快，也意味著其未來有效需求較大，購(gòu)買力較強(qiáng)。

從城市結(jié)婚規(guī)模和增速看，年均結(jié)婚規(guī)模較大的城市，對(duì)住房市場(chǎng)形成的有效剛需就越大，結(jié)婚規(guī)模年均增速越快，意味著結(jié)婚形成的購(gòu)房需求增長(zhǎng)就越快。

從城市未來拆遷規(guī)?？?，待拆遷規(guī)模越大的城市，未來拆遷引致新的購(gòu)房需求將越大；從人均拆遷規(guī)?？?，中西部的省會(huì)城市將是未來拆遷的重點(diǎn)，這意味著這些城市的市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大的發(fā)展空間。

2.定量分析。我們重點(diǎn)選取2012年常住人口增長(zhǎng)率、“五普”“六普”十年間市區(qū)常住人口復(fù)合增長(zhǎng)率、2012年人均可支配收入增長(zhǎng)率和未來人均拆遷面積等四個(gè)具有代表性的指標(biāo)，通過標(biāo)準(zhǔn)化和加權(quán)平均等方式，綜合測(cè)算出未來幾年35城新建住宅需求增速的排序（注意：這里指代需求增長(zhǎng)率，而非需求規(guī)模）。

整體上看，以烏魯木齊、重慶和成都為代表的中西部城市，尚處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展期，特別是在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)背景下，未來住房需求增幅較大。而以北上廣深為代表的東部城市則處于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展期，未來新房需求趨弱，但二手房需求規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。這里值得提示的是，一線城市的新房需求增速低于二三線城市，并不代表房?jī)r(jià)增幅也如此。這里我們僅分析以成交面積為標(biāo)準(zhǔn)的需求量，而不涉及更為復(fù)雜的房?jī)r(jià)。

從全國(guó)七大區(qū)劃板塊來看，西北和西南區(qū)域住房需求潛力最為強(qiáng)勁。西北區(qū)域的烏魯木齊、蘭州、銀川均位居35城的前十之列；而西南區(qū)域的重慶和成都則分列第二、三位。

華中、華北區(qū)域整體處于中間階段，需求增長(zhǎng)值得期待。如武漢、呼和浩特位列第九和第十位，石家莊、長(zhǎng)沙等城市也緊隨其后。

華南、華東、東北三個(gè)區(qū)域整體處于后位，需求增長(zhǎng)趨緩。如華東的上海、寧波，華南的廣州、深圳，東北的哈爾濱和沈陽(yáng)等城市位居后十位，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)發(fā)展的階段。

上述七大板塊的特征可以反映出，國(guó)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性差異，未來幾年新建住宅需求增長(zhǎng)情況有別。東部城市發(fā)展的最為成熟，所以增長(zhǎng)潛力偏弱，新房需求規(guī)模趨于下滑；中部城市居中，絕對(duì)規(guī)模和發(fā)展?jié)摿ι陷^大，還將保持偏快增長(zhǎng)；而西部城市則處于房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展階段，重慶、成都等城市住宅需求規(guī)模和增幅都很大，烏魯木齊、銀川等雖然絕對(duì)規(guī)模偏小，但未來增長(zhǎng)較快。由此可見，中國(guó)新房需求的重心，正由東部核心城市，向中西部核心城市轉(zhuǎn)移。endprint