住宅專項(xiàng)維修資金管理應(yīng)發(fā)揮市場作用

文 蕭鳴政 曹偉曉

蕭鳴政 北京大學(xué)政府管理學(xué)院教授，行政管理系主任曹偉曉 北京大學(xué)政府管理學(xué)院行政管理系博士生

在住宅專項(xiàng)維修資金管理中，政府應(yīng)該放松支取標(biāo)準(zhǔn)，加大監(jiān)督力度，促進(jìn)資金轉(zhuǎn)變?yōu)榛穑屬Y金保值增值，樹立執(zhí)政為民形象，提高政府公信力。

十八大以及十八屆三中全會以來，中央不斷提出政企分開、政資分開、政事分開、政社分開，建設(shè)服務(wù)型政府；要簡政放權(quán)與轉(zhuǎn)變政府職能。

目前全國住宅專項(xiàng)維修資金管理中存在的普遍問題，深刻地體現(xiàn)了社會與民眾期待政府簡政放權(quán)、改進(jìn)政府治理方式的訴求與意見。

北京市商品住宅專項(xiàng)維修資金，自上世紀(jì)90年代的房改開始收繳，2005年7月開始使用。截至2013年10月31日，全市已累計(jì)歸集商品住宅專項(xiàng)維修資金357.58億元，歸集套數(shù)234.3萬套，歸集房數(shù)19.3萬幢。全市共有1530個小區(qū)使用商品住宅專項(xiàng)維修資金6.74億元，維修工程涉及電梯、屋面防水等5805個項(xiàng)目。357.58億元，使用了6.74億元，使用率僅為1.88%。

專項(xiàng)維修資金在保障房屋安全，共用部位、共用設(shè)施的正常使用發(fā)揮了重要作用，但在實(shí)踐中依然存在著諸多的隱患和問題。多年來全國各地的維修資金使用率低已是一個不爭的事實(shí)，許多地區(qū)維修資金的使用率幾乎接近于零。維修資金的安全以及保值增值問題日益得到實(shí)踐理論界領(lǐng)域人士的關(guān)注。具體說來，住宅專項(xiàng)維修資金運(yùn)作存在“三難”：歸集難、審批難、撥付難。

因此，住宅專項(xiàng)維修資金管理問題改革的重點(diǎn)在于轉(zhuǎn)變政府職能，發(fā)揮市場和基層業(yè)主的作用。因此建議：

第一、理順管理機(jī)制，由多部門管理轉(zhuǎn)向單一部門統(tǒng)一管理。

按照大部制改革精神，由一個部門統(tǒng)一管理專項(xiàng)維修資金，明確權(quán)責(zé)，提高行政效率，降低管理成本，方便政策咨詢和相關(guān)事務(wù)辦理。同時，強(qiáng)化對該部門的監(jiān)督審計(jì)，保障專項(xiàng)維修資金的安全性。

在歸集階段，在業(yè)主購買房子時一次性收取，保證資金基礎(chǔ)數(shù)額。業(yè)主和開發(fā)商共同繳納，物業(yè)提取一部分，最后轉(zhuǎn)交給政府。維修資金不應(yīng)該一次性歸集很多，在比較成熟的國家，維修資金每年都由業(yè)主大會做預(yù)算，然后由需要維修的業(yè)主出錢，以達(dá)到“基層自治”“?？顚Ｓ谩?。我國目前擁有的第一批維修資金用完后，宜進(jìn)一步“簡政放權(quán)”，逐步改為由業(yè)主委員會按年度收繳維修資金，每年由業(yè)主委員會做出收支規(guī)劃并予以實(shí)施，逐漸消解資金的安全性和保值增值問題。

一次性繳納的辦法受到質(zhì)疑, 而按月積累的維修資金繳納辦法更適合房屋維修的特點(diǎn), 即在房屋使用初期, 維修資金歸集得少;隨著房屋使用年限的增加, 維修資金歸集得越來越多, 但維修的可能性也越來越大。因此, 應(yīng)當(dāng)采用專項(xiàng)維修資金一次性繳納, 隨物業(yè)管理費(fèi)用按月收取專戶儲存, 大維修、更新和改造時向業(yè)主隨時收取等多種收繳方法。

第二、明確政府定位，完善與細(xì)化相關(guān)制度。政府的職能在于行政管理并制定執(zhí)行政策法規(guī)，它不應(yīng)當(dāng)直接操作小區(qū)公共維修資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，同時它不應(yīng)該統(tǒng)籌這筆資金。權(quán)力和義務(wù)應(yīng)該圍繞業(yè)主為核心展開，維修資金的主體關(guān)系為:業(yè)主為所有人, 銀行為保管人, 物業(yè)公司為使用與核算人,第三方機(jī)構(gòu)為受托管理人, 房地產(chǎn)行政機(jī)構(gòu)為外部監(jiān)管人。

目前專門規(guī)定維修資金制度的《辦法》僅為部門規(guī)章，未能上升為行政法規(guī)，缺乏強(qiáng)制性和約束力。同時，與之相配套的一系列規(guī)章制度的建設(shè)嚴(yán)重滯后，缺乏全國統(tǒng)一規(guī)范的維修資金財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算、使用范圍和行政監(jiān)管的制度和標(biāo)準(zhǔn)，各地受部門利益的驅(qū)使和經(jīng)驗(yàn)水平的局限，使得維修資金制度存在著大量立法誤區(qū)，這是公共維修資金無法發(fā)揮有效用途的重要原因。政府應(yīng)在尊重市場調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，科學(xué)決策、使政策細(xì)化、具體化、配套化、法制化。應(yīng)在全國范圍內(nèi)進(jìn)一步明確公共維修資金的繳納時間、繳納主體、資金管理者、資金使用方式、監(jiān)管方式以及法律責(zé)任，加強(qiáng)資金管理的透明化和監(jiān)管力度。并且需要進(jìn)一步細(xì)化和規(guī)范政策，實(shí)現(xiàn)與中直、國管系統(tǒng)維修資金的并軌運(yùn)行。

在我國，業(yè)主的主體地位的建立，政府從全能政府代管社區(qū)事務(wù)到逐漸監(jiān)管社區(qū)事務(wù)，都需要一定的時間去過渡?？梢圆扇∪阶撸鸩礁淖儸F(xiàn)有的制度。第一個階段可以由政府收取，銀行保管理，政府委托會計(jì)師審核，業(yè)主委員會開支使用。政府也可以委托資金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行信托投資，收益歸業(yè)主和支付管理成本。第二個階段由政府指導(dǎo)業(yè)主委員會行使職能，公共維修資金由銀行保管，大型的社區(qū)，業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度比較健全的社區(qū)還可由業(yè)主委員會從政府指定的管理公司中選擇進(jìn)行代理管理和投資。由律師、會計(jì)師事務(wù)所從旁監(jiān)督，業(yè)主大會通過后，業(yè)主委員會支取使用；第三階段當(dāng)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成長起來以后再逐漸過渡到用私人財(cái)產(chǎn)管理企業(yè)，按管理房地產(chǎn)資金的方法管理公共維修資金。

第三、改進(jìn)資金托管方式，提高資金增值收益率。建議在不影響正常使用的前提下，允許結(jié)余資金進(jìn)入低風(fēng)險(xiǎn)信托、優(yōu)質(zhì)公租房等政府主導(dǎo)項(xiàng)目，提高資金收益；開展業(yè)主參與分紅等試點(diǎn)，以增加資金收益、盤活存量。還可采取部分資金定期存儲以及招投標(biāo)引入銀行競爭機(jī)制的方式提高資金的增值收益，把資金轉(zhuǎn)變?yōu)榛?。從而建立起政府監(jiān)督，銀行運(yùn)營管理，小區(qū)物業(yè)使用支取的管理體制。

用改革思路解決問題，以職能轉(zhuǎn)換凸顯政府權(quán)威。政府作為監(jiān)管角色，應(yīng)該遠(yuǎn)離具體事務(wù)。在住宅專項(xiàng)維修資金管理中，政府應(yīng)該放松支取標(biāo)準(zhǔn)，加大監(jiān)督力度，促進(jìn)資金轉(zhuǎn)變?yōu)榛?，讓資金保值增值，樹立執(zhí)政為民形象，提高政府公信力。