淺談全裝修住宅的工程管理與質(zhì)量控制

王乃鐵

摘 要：隨著天津市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)迎來了發(fā)展良機(jī)。在空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，隨著大型企業(yè)的不斷遷入和常駐人口的逐年增加，住宅項目的開發(fā)要求也在不斷提高。受多種因素的影響，全裝修住宅更適合當(dāng)前形勢下的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)。就施工管理等方面的問題進(jìn)行了探討，并詳細(xì)介紹了工程項目質(zhì)量控制的要點。

關(guān)鍵詞：全裝修住宅；空港經(jīng)濟(jì)區(qū)；工程管理；質(zhì)量控制

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-6835（2014）19-0116-02

隨著社會的發(fā)展，居民對住房消費(fèi)的認(rèn)識發(fā)生了轉(zhuǎn)變，由以往的滿足基本生活需要階段提升到了對住宅品質(zhì)高要求的階段，因此，市場對精裝修住宅的需求量明顯增多。隨著精裝修市場的不斷發(fā)展，面向樓盤的大規(guī)模住宅精裝修已成為裝修行業(yè)的重要商業(yè)模式之一。因此，合理管理樓盤大規(guī)模住宅精裝修項目是非常必要的。

隨著天津市濱海新區(qū)的開發(fā)，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)在過去的10年間每天都在經(jīng)歷日新月異的變化，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)行業(yè)得到了蓬勃的發(fā)展。大批國內(nèi)大型企業(yè)總部不斷扎根空港區(qū)，眾多國際知名企業(yè)也紛紛在空港區(qū)投資建廠，導(dǎo)致空港區(qū)的常駐人口逐年增加。由于這些精英人才對住宅項目的開發(fā)要求不斷增加，導(dǎo)致全裝修住宅最適應(yīng)于目前的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)。

精裝修作為住宅產(chǎn)業(yè)的重要組成之一，正在成為一種潮流和時尚，并在一定程度上拉動和推進(jìn)著經(jīng)濟(jì)的增長。推行和發(fā)展產(chǎn)業(yè)化住宅全裝修，是空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展趨勢。已經(jīng)建設(shè)完成的天保名居花園、萬科新里程以及多個酒店式公寓均是全裝修住宅項目，遠(yuǎn)洋心境也有部分全裝修住宅。隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，精裝房在整個商品房地產(chǎn)市場中所占有的比例已越來越高，空港精裝房的數(shù)量也在不斷增長，比如，目前正在建設(shè)中的高端大型社區(qū)——意境蘭庭等項目。精裝房的大面積應(yīng)用，將推動住房項目的精細(xì)化設(shè)計、精細(xì)化施工和精細(xì)化管理，將給傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項目管理體系帶來全新的挑戰(zhàn)。

意境蘭庭項目精裝修工程是我公司規(guī)模較大的批量精裝修項目。該項目組通過建立包括組織保障、進(jìn)度控制、質(zhì)量保障、材料管理、現(xiàn)場組織和資料檔案等方面的管理制度，管控該精裝修項目，并初步探討了批量精裝修項目的流程管理制度，這為公司承接大規(guī)模、大批量的精裝修項目提供了可靠的管控模式。

不同單位的管理制度和流程存在不同程度上的差異，因此，本文主要以個人觀點闡述精裝修工程的質(zhì)量控制。

所謂“全裝修住宅”，是指在住宅交付前，所有規(guī)模的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝完成，已具備基本使用功能的住宅工程。全裝修住宅是一種發(fā)展趨勢，從國家層面來看，推廣全裝修成品住宅可滿足低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，有利于節(jié)能性社會的建設(shè)；從個人層面來看，購買全裝修成品住宅可以節(jié)省大量的人力、物力和時間，有利于提高人們的生活品質(zhì)滿意度。但從目前的客觀情況來看，全裝修住宅并沒有得到購房者的認(rèn)可，尤其隨著近幾年大力推廣全裝修住宅項目的實施，質(zhì)量糾紛頻增且呈擴(kuò)散趨勢，其中，不排除受房價波動因素的影響。但作為矛盾的真正載體，工程質(zhì)量問題是不容忽視的。對于處理此類投訴，因評價標(biāo)準(zhǔn)的不明晰和不統(tǒng)一，往往在處理過程中會遇到很多困難。我們認(rèn)為，加強(qiáng)全裝修住宅工程的施工質(zhì)量控制，是解決上述問題的有效途徑和關(guān)鍵所在。

1 投訴熱點和質(zhì)量通病

1.1 工程質(zhì)量的投訴熱點

全裝修房的質(zhì)量問題，從消費(fèi)者滿意度調(diào)查來看，工程質(zhì)量和裝飾材料品質(zhì)是業(yè)主最不滿意的兩個方面。以空港區(qū)此類工程質(zhì)量投訴統(tǒng)計為例，主要的質(zhì)量問題有以下7種：①滲漏。包括廚衛(wèi)間滲漏、外窗滲漏和外墻滲漏。②地板和墻紙發(fā)黑、起鼓。③裂縫問題。包括墻體裂縫和石膏吊頂拼縫、開裂等。④地板和天然石材的色差問題。⑤室內(nèi)環(huán)境污染的控制要求。⑥應(yīng)成品保護(hù)不到位而造成的質(zhì)量瑕疵。比如窗框局部受損變形、地板面凹坑、臺面劃痕和石材拼塊破損等。⑦材料品質(zhì)。購房者對最終的裝修效果期望較高，如果在收房時感到實際材料的品質(zhì)與想象的有差異，他們則會對部分材料的品質(zhì)不滿意。

1.2 質(zhì)量通病的防治

針對上述投訴熱點所反映的房屋質(zhì)量通病，應(yīng)結(jié)合具體實例，找到各類質(zhì)量通病的防治措施。

1.2.1 滲漏

1.2.1.1 廚房和衛(wèi)生間的防滲漏處理

廚房和衛(wèi)生間的防滲漏處理分為以下三方面：①為了確保防水涂料層與基層可靠黏結(jié)，基層應(yīng)平整、堅實，徹底清除陰陽角、管根縫部和地漏等部位的表層殘余和突起異樣物，將陰陽角部位處理成平滑的圓弧角，增設(shè)異形部位附加層的防水措施。②應(yīng)在門檻石基層設(shè)置細(xì)石砼止水坎，并涂刷防水附加層反卷至門檻石下口。在基層鋪磚前，應(yīng)進(jìn)行閉水試驗，以確保防水效果。③為了防止廚衛(wèi)門套木基層下段因爬水而受潮變形，門套底部至地面部位應(yīng)預(yù)留砼位置，砌筑與門套基層面平行的混凝土砌塊。在墻面粉刷平整后，還應(yīng)在靠廚衛(wèi)間的墻磚一側(cè)預(yù)留出貼磚安設(shè)的位置。

1.2.1.2 窗周的防滲漏處理

根據(jù)目前的保溫節(jié)能構(gòu)造要求，墻體材料普遍使用易吸水、導(dǎo)水的砼多孔磚或輕質(zhì)砌體材料。相對于傳統(tǒng)工藝而言，窗框四周保溫節(jié)能構(gòu)造要求的提高，增加了窗洞口預(yù)留尺寸控制和窗框縫隙填充質(zhì)量保障的難度。因窗周保溫增大了窗框縫隙，應(yīng)通過設(shè)置外窗下坎處細(xì)石混凝土擋坎，以減小窗框與混凝土基體間的間隙。此外，宜在窗周增設(shè)砼外框，并保證窗框外口四周的打膠質(zhì)量，以提高窗周的防水效果。

1.2.2 地板和墻紙相關(guān)問題的解決措施

1.2.2.1 地板和墻紙發(fā)黑、起鼓

地板和墻紙發(fā)黑、起鼓是因受潮而引起的。除環(huán)境濕度的影響外，趕工會造成鋪貼前的基層未完全干燥，后期水分開始散發(fā)的問題。因此，應(yīng)確保合理安排工期、工序，并借助水分測定儀確認(rèn)基層干燥度，等干燥度達(dá)到規(guī)范要求后再鋪貼。

1.2.2.2 地板的防潮處理

應(yīng)鋪設(shè)防潮墊，且要鋪滿、鋪勻。墻面面層設(shè)計為墻紙時，防潮墊應(yīng)自墻根陰角處斷開；當(dāng)墻面面層設(shè)計為乳膠漆時，防潮墊應(yīng)鋪自墻根陰角反卷50 mm處，并使墻根陰角呈圓弧狀，以有效防止水分侵入地板。

1.2.2.3 臨用用水房間墻紙受潮脫落的防治措施

在個別臨用水房間貼墻紙前，應(yīng)先在墻上涂抹防水涂料，然后用防水涂料調(diào)制的膩子滿刮，再按標(biāo)準(zhǔn)工藝鋪貼墻紙。

1.2.3 裂縫

1.2.3.1 墻面的防裂處理

墻體裂縫通常是受溫度影響而產(chǎn)生的，裂縫一般規(guī)律地分布在填充墻砌體與框架結(jié)構(gòu)的交界處。在建造過程中，已采取了塞縫布網(wǎng)等抗裂措施，在交付后的短期內(nèi)一旦出現(xiàn)裂縫，則需要重新開縫修補(bǔ)。如果在墻紙背面出現(xiàn)裂縫，則可能需要更換墻紙。因此，可采取以下3點措施加強(qiáng)處理：①選用高強(qiáng)和彈性好的抗裂材料，比如，基層處理所用的抗裂網(wǎng)可采用鋼絲網(wǎng)等高強(qiáng)材質(zhì)的材料，在墻面基層處理后，用彈性較好的彈性膩子、乳膠漆或墻紙（墻布）處理。②抗裂加強(qiáng)工藝。比如，在接縫處用油漆專用紙帶封口，再用黏膠黃帶封邊，這樣能有效地保證墻面基層的牢固和穩(wěn)定。此外，在鋪貼墻紙時，鋪貼前應(yīng)用濕布將墻面擦拭干凈，并對墻紙的拼縫處適量涂抹膠水，以增強(qiáng)墻紙與墻面的黏結(jié)力。③控制好各道工序間的間隙時間。比如，在第一遍膩子未干透時立刻刮第二便膩子，這樣做容易造成膩子表層在干透后開裂，尤其在陰雨天氣時，應(yīng)注意延長第一遍膩子刷完后墻體的干燥時間，切忌趕工。通過以上措施可避免該縫在短期內(nèi)出現(xiàn)。

1.2.3.2 吊頂?shù)姆懒烟幚?/p>

吊頂面轉(zhuǎn)角處應(yīng)使用“L”型石膏板封制，石膏板罩面采用雙層石膏板，層間分縫線間宜間隔300 mm；所有板縫處均應(yīng)貼自黏膠帶，并在與其他飾面結(jié)合處留縫或做打膠處理；在大面積吊頂時，應(yīng)提醒設(shè)計單位留置伸縮縫，以免埋下質(zhì)量隱患。

1.2.4 色差問題

色差問題主要集中于地板和天然石材方面。由于工程的裝修量大且批次較多，一旦出現(xiàn)混裝或后期修補(bǔ)，則必然會產(chǎn)生色差問題。應(yīng)從以下兩種途徑加強(qiáng)管理：①規(guī)范進(jìn)場查驗制度。同一套房屋內(nèi)使用的材料必須屬于同一批次和色號。當(dāng)區(qū)塊內(nèi)的拼塊材較多時，可在加工時按編號預(yù)排。②各批次材料應(yīng)根據(jù)工程經(jīng)驗和保修經(jīng)驗留足備貨，以供維保所需。

1.2.5 環(huán)境污染的控制要求

目前，消費(fèi)者已高度關(guān)注裝修產(chǎn)生的室內(nèi)環(huán)境污染。雖然裝修肯定會帶來一定的污染，但是，我們可以將室內(nèi)環(huán)境污染控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，并盡可能地采取措施降低污染物的釋放。以下措施值得推薦：①由于室內(nèi)空氣中的有害污染物主要是從裝修材料中釋放出來的，所以，應(yīng)從源頭把關(guān)，選用環(huán)保類裝飾材料，并把好材料進(jìn)場報驗關(guān)。②盡量選用無毒、低毒、無污染和少污染的施工工藝。比如，推廣使用環(huán)保類的免漆板和成型家具板，采用場外集中加工等。③加強(qiáng)自然通風(fēng)，改善室內(nèi)空氣質(zhì)量。

1.2.6 成品保護(hù)

成品保護(hù)的措施很多，本段僅以門窗的保護(hù)措施為例。其保護(hù)措施分為以下四方面：①安裝完成的門窗框洞口不得作為運(yùn)料通道。②嚴(yán)禁在門窗框上、扇上安裝腳手架或懸掛重物。③門窗框的上檻和兩側(cè)應(yīng)用膠帶紙、薄膜保護(hù)，下檻用九夾板制成的馬蹄形蓋板保護(hù)。④應(yīng)防止利器劃傷門窗表面，防止電、熱或焊花燒傷或燙傷面層。成品保護(hù)的關(guān)鍵在于方案措施的落實和監(jiān)管到位、相關(guān)責(zé)任明確到人、合理規(guī)劃施工工序，避免因不必要的交叉而引起的污染或損壞。此外，對于因成品保護(hù)不到位而損壞的產(chǎn)品，必須無條件更換。

質(zhì)量通病的防治是不斷完善的系統(tǒng)工程，具體的思路是：①分析問題的成因。②擬出具有針對性的方案措施。③進(jìn)行過程跟蹤和驗收把關(guān)。其中，應(yīng)倡導(dǎo)創(chuàng)新方案措施的調(diào)整和完善，不妨引入新材料、新工藝和新技術(shù)。比如，使用PVC陽角條控制陽角垂直度，這樣做不僅使陽角具備了抗撞性能，還使操作變得簡便。

2 質(zhì)量控制

2.1 控制流程

質(zhì)量控制應(yīng)從組織架構(gòu)、施工流程、樣板間確認(rèn)、土建和裝修單位工作面移交、施工準(zhǔn)備、放線、管線敷設(shè)、抹灰施工（以上2項應(yīng)根據(jù)承包模式而定）、廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水施工，豎向木結(jié)構(gòu)基層和墻柱鋪貼、走廊吊頂、龍骨安裝、陽臺、廳臥地磚鋪貼、櫥柜、淋浴房尺寸測量、走道封頂板、窗臺板安裝、天然氣管道安裝、室內(nèi)墻面、頂棚刮膩子、墻面頂棚刷乳膠漆、木地板安裝、廚壁柜安裝、豎向木結(jié)構(gòu)封板、戶內(nèi)門安裝、衛(wèi)生潔具、開關(guān)基座、廚衛(wèi)燈具安裝、內(nèi)墻和頂面刷面層涂料、墻紙黏貼劑、欄桿安裝、木地板踢腳線和壓條安裝、儲物柜安裝、鏡子安裝、地漏封口、燈具、五金件、開關(guān)面板、清理打膠、竣工驗收和移交物業(yè)等方面展開。

2.2 確定移交標(biāo)準(zhǔn)，填寫移交記錄

在精裝修工程開始前，由施工總承包單位按照合同和設(shè)計文件的要求制訂中間驗收方案，并上報建設(shè)單位、監(jiān)理單位；由監(jiān)理單位組織各相關(guān)單位按照中間驗收方案進(jìn)行驗收，并形成相關(guān)的書面驗收文件。

2.3 樣板間的作用

應(yīng)貫徹樣板引路制度，對于規(guī)模較大的樓盤，建議在進(jìn)行大規(guī)模精裝修施工前，先進(jìn)行樣板房施工，原則上每種戶型不少于1套樣板房。樣板房不僅是銷售工作的需要，它還能幫助施工隊伍發(fā)現(xiàn)設(shè)計、主體結(jié)構(gòu)中的缺陷。當(dāng)樣板房被當(dāng)作交樓標(biāo)準(zhǔn)，如果其中存在任何類型的缺陷，且沒有及時修整，則會給今后大面積的裝修帶來巨大的影響，甚至造成巨額的經(jīng)濟(jì)損失。如果發(fā)現(xiàn)樣板房存在缺陷，則應(yīng)通過調(diào)整樣板房和確認(rèn)優(yōu)化改進(jìn)設(shè)計方案，確定最終的修改方案。

2.4 材料封樣

在每件確認(rèn)后的材料樣品上附貼樣品標(biāo)簽，注明材料名稱、規(guī)格、生產(chǎn)廠家和使用部位，并在標(biāo)簽上預(yù)留設(shè)計、業(yè)主、監(jiān)理、總包和施工單位的簽字位置。

2.5 編制專項施工方案和工藝做法

精裝修工程開工前，應(yīng)由建設(shè)單位組織各參見單位（以總承包單位為主題）編制各主要分項工程的專項施工方案和整體裝修階段的工藝統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)做法，這樣可避免因工藝復(fù)雜、班組眾多和材料品種繁多等因素造成的施工效果不統(tǒng)一等不良后果。

2.6 嚴(yán)格把控精裝修的分戶驗收關(guān)

分戶驗收應(yīng)以安全性能、使用功能、觀感質(zhì)量和集合尺寸等內(nèi)容為重點，并做好資料整理。

3 結(jié)束語

由于全裝修住宅項目在空港區(qū)推行時間較短，所以，各企業(yè)在工程管理和質(zhì)量控制方面還有很多需要提高和完善的地方。作為空港區(qū)大型的全裝修住宅項目，意境蘭庭的項目組也將在今后的工作中繼續(xù)提高精裝修水平，力爭把項目做得更好，為空港區(qū)增添亮點。

〔編輯：張思楠〕