《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》問答

遼信

問：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有哪些主要內(nèi)容？

答：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》于1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過，根據(jù)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第一次修正，根據(jù)2009年8月27日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議《關(guān)于修改部分法律的決定》第二次修正，共七章73條。第一章總則，共7條，包括本法的調(diào)整范圍、管理房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的設(shè)置及其職權(quán)。第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地，共17條，包括土地使用權(quán)出讓和劃撥的具體規(guī)定。第三章房地產(chǎn)開發(fā)，共7條，包括房地產(chǎn)開發(fā)的原則和設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件。第四章房地產(chǎn)交易，共28條，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的具體規(guī)定。第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理，共4條，包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記的具體規(guī)定。第六章法律責(zé)任，共8條，包括對各種違法亂紀(jì)行為的處理。第七章附則，共2條，包括施行日期等內(nèi)容。

問：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》調(diào)整范圍有哪些？

答：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

問：何謂土地使用權(quán)出讓？

答：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

問：土地使用權(quán)出讓有哪些方式？

答：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十三條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

問：何謂土地使用權(quán)劃撥？

答：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定，土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

問：哪些建設(shè)用地的土地使用權(quán)可以依法劃撥？

答：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

問：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件是什么？

答：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營場所；

（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

本欄編輯/程曉松